2018年3月刊上海商品住宅市场报告.pdf

上海商品住宅市场报告 2018 年 3 月 刊 2 Contents 目录 一、报告摘要 (核心数据及观点 ) . 3 二、 2月重点项目开盘情况 内环内现供应 . 4 三、市场回顾 受 春节影响成交波谷， 去化 跳水 6成 . 5 （一）价格结构 . 6 1、均价结构 2-3万元 /平米低均价段产品占比大幅提升 . 6 2、总价结构 刚需 主导 ， 200-300万元低总价段成交大增 . 8 （二）户型结构 120平米以下中小户型占比 71% ，供应增长显著 . 9 （三）位置分布结构 11 1、环线结构 郊环外 晋升 主力 区域 ， 成交 占比达 52% . 11 2、区域板块结构 嘉定区登顶 2月成交区域榜单首位 . 12 （四）物业类型结构 . 13 1、公寓市场 2月量 跌价稳 ， TOP10 项目价格均在 5万 /平米以下 . 13 2、别墅市场 价格 环比 下降 16%，崇明市场 供需两旺 . 14 四、 存量分析 商品住宅可售余量存销比上升至 12.48个月 . 16 3 一、 报告 摘要 (核心数据及观点 ) 2 月，上海商品住宅共去化 仅 20 万平米，同比去年 下滑 42%，环比上月 跌幅达60%。供应量方面， 2 月全市商品住宅共推出 9.64 万平米，环比、同比分别 下跌78%、 66%。本月全市商品住宅均价为 42571 元 /平米，环比、同比分别下降 1%、12%。 从项目表现上看， 2 月份成交量 TOP10 榜单中，前十项目 成交均价都在 5 万 /平米以下，分布上也基本集中在郊区新城。 从 2018 年 2 月上海商品住宅成交均价结构来看， 2-3 万元 /平米 低均价段产品成交比重明显提升。 2 月 5 万元 /平米以下商品住宅成交占比达 8 成以上，其中 2-3 万元 /平米房源占全市比重达 40%，较上月提升 14 个百分点； 3-5 万元 /平米房源占全市比重 46%，较上月 下降 16 个百分点。 从成交总价结构上看， 2 月 全市 商品住宅市场刚需产品表现突出， 500 万以下低总价 房源 占比超 7 成以上， 500 万以上高总价房源比重小幅回调。 从本月成交户型结构来看， 90-120 平米户型依然占据主力，占比 41%， 环比 上涨4 个百分点； 90 平米以下小户型占比 30%，环比下滑 8 个百分点 。 同策研究院张宏伟指出， 2018 年 楼市调控政策仍然是从严执行的 。 从政策面来看，前不久上海地方政府换届完成后，在新闻发布会上就马上表态，上海楼市调控政策仍然会从严执行。眼下，正值三中全会， 3 月“两会”（中央政府换届完成）也召开在即，“十九届四中全会”预计在下半年 11 月左右召开，今年几大重要会议贯彻全年，在这些重要时间节点，楼市表现也将保持稳定。 本月商品住宅成交价格 进一步下滑 ，一方面受供应影响 ，本月新增供应基本都集中在郊区，产品以低价位 中 小户型为主，随着调控深化，刚需心态更趋稳定，促成这部分客群交易量提升，另一方面楼市限价影响，高价房源推迟入市，导致交易结构进一步分化。另外，上海低价房源日益郊区化稀缺化，产品相对接受度也就越高。 4 二 、 2 月重点项目开盘情况 内环内现供应 项目名称 环线 板块 推盘户型 成交均价 （元 /平米） 供应 面积 （平米） 供应套数 （套） 认购 /以往 价格情况 泰禾大城小院 郊环外 长兴岛 主力户型 99 平米 27965 44162 422 开盘即去化约95% 万科安亭新镇 外郊环 安亭汽车城 95m、 110m洋房、115m上叠、约125m下叠、 130m联排 31104 30301 258 去化 92% 静安康鑫家园 内环内 江宁路 74 -98 1 房， 93 -155 2 房， 119 3 房及 192 复式房源 88000 17329 164 208 组认筹 臻水岸苑 郊环外 赵巷 288 平米别墅 39919 4607 16 去化 6 成 5 三、市场回顾 春节 影响成交 波谷 ， 去化跳水 6成 物业类型 2 月供应面积 2 月成交面积 2 月成交均价 单位 万平米 环比 同比 万平米 环比 同比 元 /平米 环比 同比 商品住宅 9.64 78% 66% 20 60% 42% 42571 1% 12% 公寓 8.62 78% 64% 16.6 62% 45% 41933 1% 15% 别墅 1.38 78% 75% 3.41 39% 24% 45678 16% 14% 【数据】 2 月，上海商品住宅共去化 20 万平米，同比去年 下降 42%，环比上月 下跌幅度高达 60%。供应量方面， 2 月全市商品住宅在 1 月放量基础上 大幅降低，仅 推出 9.64万平米，环比、同比分别 下降 78%、 66%，并且公寓、别墅产品供应量均 出现大幅 下降 。本月全市商品住宅均价为 42571 元 /平米，环比、同比分别下降 1%、 12%。 从项目表现上看， 2 月份成交量 TOP10 榜单中， 前十 项目成交均价 都 在 5 万 /平米以下 ， 分布上也基本集中在郊区新城。 从而可以看出， 2 月商品住宅成交中， 成交结构还是以刚需为主导， 供应结构的变化 导致本月价格继续走低。 值得注意的是，本月销冠是位于崇明长兴岛 的 泰禾大城小院 ， 项目于 2018 年 1 月 25 日 首开， 2 月 3 号 第二 加推 422 套房源 ， 入市 面积超 4 万 平米 ， 也 是 本月 供应量 最大的项目 。 【解读】 笔者指出， 受到 春节假 期 影响 ， 2 月 上海商品住宅 市场 表现 清淡， 成交 量 环比大跌 6 成 ， 这一 成交量也是自 2012 年 以来的历史最低水平 。 不仅如此，成交均价也进一步下滑。 造成这一结果的主要原因还是供应量不足， 供应量 冰冻跌至 低于 10 万方的历史低位，环比上月， 2 月供应缩水近 8 成， 市场上的货值 一直被积压 无法释放。 事实上， 2017 年以来供求关系一直失衡， 下半年倒挂现象尤为明显，而 2018 年开局虽有大幅放量，但上市的37.69 万平米几乎在当月就去化殆尽。而据同策研究院统计，截止 2017 年年底， 上海商品住宅市场符合预售条件的货值大约有 6000 亿没有正常释放，像万科、融创等大牌房企至少百亿以上货值因为上述原因无法正常释放。一旦释放，上海商品住宅供求关系将发生明显变化 。 而春节后马上进入一季度最后一个月，房企的工作节奏在加快，不愿意在价格上多做纠结，适应指导价跑盘意愿明显， 3 月上 海 将迎一波供应高峰。 图： 上海 商品住宅 月度 供求及均价走势 6 表： 2018年 2 月商品住宅成交面积前十位 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 泰禾大城小院 长兴岛 248 25059 27965 金隅大成郡 嘉定主城区 181 16734 28136 盛世荟庭 惠南 97 9757 30421 崇明三湘森林海尚 陈家镇 35 7118 27013 华谊逸品澜湾 南翔 54 4999 46042 VCITY 马桥 47 4384 45235 象屿上海年华 新桥 43 3848 45517 万科安亭新镇 安亭汽车城 32 3755 31104 路劲佘山院子 松江新城 37 3040 38646 崧泽华城融悦四季苑 青浦新城 27 2695 39687 （一）价格结构 1、均价结构 2-3 万元 /平米 低均价段产品占比大幅提升 【数据】 从 2018 年 2 月上海商品住宅成交均价结构来看， 2-3 万元 /平米 低均价段产品成交比重明显提升。同策研究院数据显示， 2 月 5 万元 /平米以下商品住宅成交占比达 8 成以上，其中 2-3 万元 /平米房源占全市比重达 40%，较上月提升 14 个百分点； 3-5 万元 /平米房源占全市比重 46%，较上月 下降 16 个百分点。而上述两个均价段成交前三的项目集中33575 32085 37338 36327 37527 42736 45133 43725 46065 40506 45608 48288 47236 47400 47673 47340 45981 48353 45928 47757 48882 50184 43053 42571 01000020000300004000050000600000.0050.00100.00150.00200.00250.0016-0316-0416-0516-0616-0716-0816-0916-1016-1116-1217-0117-0217-0317-0417-0517-0617-0717-0817-0917-1017-1117-1218-0118-02元 /平米万平米供应 成交 成交均价 7 在崇明长兴岛、 嘉定主城区 、 崇明陈家镇 、 南汇 惠南 、 嘉定南翔 、 闵行马桥 等板块，产品套均总价集中在 200-400 万元 /套。 【解读】 笔者指出， 本月 2-3 万元 /平米产品成交占比明显提升，主要是受新盘供应影响， 据同策研究院数据统计， 2 月新增的 4 个供应 项目 中 ， 供应 最 多 的两个楼盘销售均价 均在 2-3 万 元 /平米 均价段， 并且 2 月开盘 项目 去化 情况整体不错 。 另从，从成交表现来看，2 月份成交榜单中， 前十 项目成交均价均在 5 万元 /平米以下， 并且 成交 第一、第二名都是均价 低于 3 万元 /平米 的刚需， 其余 多 为 均价 3-5 万 /平米 的首次改善产品， 分布上也基本集中在郊区新城。 值得注意 的是， 自去 年 10 月以来，内环内长期缺少供应，本月静安江宁路板块“静安康鑫家园”入市打破市僵局。不过从入市价格来看，都远低于市场预期。 图： 2 月商品住宅成交均价结 构（ 按套数） 图： 1 月商品住 宅成交均价结构（按套数） 表： 2018年 2 月商品住宅成交均价结构 TOP3（ 按面积） 均价段 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 2 万元 /平米以下 毕加索花园小镇 金山中部 5 583 19455 莫奈的花园 赵巷 1 570 18409 海上御景苑 罗径 2 446 17904 2-3 万元 /平米 泰禾大城小院 长兴岛 244 24490 27824 金隅大成郡 嘉定主城区 176 16059 27931 崇明三湘森林海尚 陈家镇 30 5996 25713 3-5 万元 /平米 盛世荟庭 惠南 76 7780 30608 华谊逸品澜湾 南翔 54 4999 46042 VCITY 马桥 46 4284 45854 5-10万元 /平米 百汇园 (百汇花园 ) 龙华 11 1746 79581 云锦东方 龙华 4 1645 85369 浦江坤庭 浦江 16 1622 60398 3%40%46%9%2%2万以下 2-3万 3-5万 5-10万 10万以上3%26%62%7%2%2万以下 2-3万 3-5万 5-10万 10万以上 8 10 万元 /平米以上 古北壹号 金虹桥 3 1527 124926 尚海湾豪庭 龙华 6 1478 120235 大华锦绣华城 北蔡 4 1062 160951 2、总价结构 刚需 主导 ， 200-300 万元 低总 价段 成交大增 【数据】 从成交总价结构上看， 2 月上海商品住宅市场 刚需产品表现突出， 500 万以下低总价占比超 7 成以上， 500 万以上高总价房源比重小幅回调。其中 ， 150-200 万元区间房源占比 下滑 4 个百分点， 200-300 万元低总价段成交占比 为 36%，环比上月大幅提升 10 个百分点， 连续 2 个月保持增长态势 ， 300-500 万元区间房源 下滑 10 个百分点 ； 500-800 万元区间房源占比 提升 3 个百分点， 800-1000 万元区间房源占比 持平 ， 1000 万元以上房源占比 上涨 1 个百分点。 【 解读 】 笔者认为， 经过 2016 年一轮楼市价格疯涨后，上海房价高企 ， 300 万 以下 房子具有稀缺性 ， 以往楼市成交主力是 300-500 万元总阶段，本月这种情况被打破， 200-300万元 低总价段 刚需 中刚需 产品成交大增。 究其原因，一方面， 这一轮长期调控下，楼市的基调不变，市场有较为稳定的预期，房企在推盘的价格上较有亲和力。 另一方面 ， 低总价段楼盘面对的客群为刚需一族，相对改善型而言，这部分客户的需求受影响程度较小，因此一旦这类产品供应放量，就能促成市场成交大幅上扬。 从 目前 总价 200 万 -300 万 总阶段 的成交热门楼盘分布来看，大部分都分布于外环以外，例如 崇明 、 嘉定 、 南汇 等地。 随着上海新盘市场的日益郊区化，购房客群正逐渐向外迁移，未来在轨交、高铁网络的完善下，这一趋势将进一步加剧。 图： 2 月商品住宅成交总价 结构（按套数） 图： 1月商品住宅成交总价结构（按套数） 1% 3%36%36%14%2%8%150万以下 150-200万 200-300万300-500万 500-800万 800-1000万1000万以上1%7%26%46%11%2%7%150万以下 150-200万 200-300万300-500万 500-800万 800-1000万1000万以上 9 表： 2018年 2 月商品住宅成交总价结构 TOP3（按面积） 总价段 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 100-150 万元 旭辉朗悦庭 朱家角 2 224 8979 万科尚源 青浦北部 2 169 12305 正荣御首府 金山新城 1 125 10129 150-200 万元 帝华园 金汇 7 460 28082 沁悦园 临港新城 5 415 23516 龙湖滟澜山 赵巷 4 338 21768 200-300 万元 泰禾大城小院 长兴岛 244 24490 27824 金隅大成郡 嘉定主城区 152 13238 27914 盛世荟庭 惠南 45 3926 30163 300-500 万元 盛世荟庭 惠南 52 5831 30595 华谊逸品澜湾 南翔 44 3867 45993 象 屿上海年华 新桥 40 3530 45322 500-800 万元 崇明三湘森林海尚 陈家镇 18 3823 27419 金地世家 嘉定主城区 15 2091 43930 绿地天呈 嘉定主城区 11 1563 39622 800-1000万元 法兰西世家 泗泾 3 805 34599 葛洲坝绿城玉兰花园 青浦新城 3 604 42903 臻水岸苑 赵巷 2 588 31220 1000万元以上 臻水岸苑 赵巷 7 2008 42468 云锦东方 龙华 4 1645 85369 古北壹号 金虹桥 3 1527 124926 （二）户型结构 120 平米 以下 中小户型 占比 71% ，供应增长显著 【数据】 从本月成交户型结构来看， 90-120 平米户型依然占据主力，占比 41%， 较上月 上涨 4 个 百分点 ； 90 平米以下小户型占比 30%，环比下滑 8 个百分点； 而 120-140 平米、140-200 平米两个面积段占比 与 上月 基本持平 ， 200 平米以上超大户型 上涨 3 个百分点。 从项目表现来看，本月成交 的 90-120 平米 主力 面积段中，成交前三甲楼盘分别是 崇明长兴岛 的 泰禾大城小院 、 南汇惠南 的 盛世荟庭 以及 松江新桥 的 象屿上海年华 ，均价层次丰富，分别为 2.78 万元 /平米， 3.04 万元 /平米和 4.55 万元 /平米，套均面积集中在 94-108 平米。 10 【解读】 笔者 指出， 上海商品住宅市场因“限价”、“限签”、房企“高价地”地王项目推盘节奏调整等因素影响， 高端 项目、大户型产品 入市持续受阻， 与之 相反的是，中小户型潜力依旧， 适合 自住型的 产品 集中入市， 能 迅速带 热 当月交易。 另外， 120 平米以下中小户型成交占比由 2017 年的 67%大幅提升至 72%-75%，从项目供应表现来看， 1 月和 2 月积极入市项目也集中在中小户型上。 未来 由于今年住宅土地的出让中均约定中小套型住宅建筑面积占比， 将导致未来市场中低总价小户型项目的增多 ，刚需客群可选择余地更大，需求也将进一步释放 。 图： 2 月商品住宅成交户型结 构（按套数） 图： 1月商品住宅成交户型结构（按套数） 表： 2018年 2 月商品住宅成交户型结构 TOP3（按面积） 户型段 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 90 平米以下 金隅大成郡 嘉定主城区 152 13238 27914 路劲佘山院子 松江新城 35 2797 37345 盛世荟庭 惠南 31 2611 30208 90-120平米 泰禾大城小院 长兴岛 245 24605 27870 盛世荟庭 惠南 66 7146 30499 象屿上海年华 新桥 28 2631 45509 120-140 平米 金地世家 嘉定主城区 15 2091 43930 金隅大成郡 嘉定主城区 15 1898 29404 万科安亭新镇 安亭汽车城 13 1640 32941 140-200 平米 崇明三湘森林海尚 陈家镇 17 3190 26362 百汇园 (百汇花园 ) 龙华 6 1164 78705 葛洲坝绿城玉兰花园 青浦新城 6 990 41955 200 平米以上 崇明三湘森林海尚 陈家镇 18 3928 27541 臻水岸苑 赵巷 9 2596 39919 云锦东方 龙华 4 1645 85369 30%41%12%8% 9%90平米以下 90-120平米 120-140平米140-200平米 200平米以上38%37%12%7% 6%90平米以下 90-120平米 120-140平米140-200平米 200平米以上 11 （三）位置分布结构 1、环线结构 郊环外 晋升 主力 区域 ， 成交 占比 达 52% 【数据】 从全市商品住宅成交环线分布情况来看， 郊环外 占据主导地位， 而且 2 月这一占比更是出现扩大趋势。同策研究院数据显示，外郊环、郊环外区域占比分别达到 40%、52%，合计占比达 92%， 区域分化加剧。 2 月郊环外成交表现居前的三个项目分别为 泰禾大城小院 、 金隅大成郡 、 崇明三湘森林海尚 沁悦园，三个项目本月成交套数分别为 248 套、 181 套和 35 套，成交均价为 2.79 万元 /平米、 2.81 万元 /平米、 2.70 万元 /平米。 【解读】 笔者指出， 上海楼市的供应结构已经改变，郊环外新盘开售数量明显增加 。 从土地市场来看，近两年市中心土地资源饱和， 全市土地供应向外围区域扩散趋势日益明显，而从房企开发周期与项目 2018 年入市倒推， 按照 2016 年土地成交结构来看，上海普通住宅内环内只占 1%，内外环占比 1%，外环外占比 19%，而此前，在外环外高价拿地的项目，受到“限价”因素影响，已很难再开出高价盘， 尽管大多还是坚守自己心理预期的房价，但已经有部分房企开始主动放弃“底线”，开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。 图： 2 月商品住宅 环线成交结构（按套数 ） 图： 1 月商品住宅环线成交结构（按套数） 表： 2018年 2 月商品住宅环线成交结构 TOP3（按面积） 环区 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 内环内 尚海湾豪庭 龙华 4 998 119933 52%2%4%40%2%郊环外 内环内 内中环 外郊环 中外环48%1%3%45%3%郊环外 内环内 内中环 外郊环 中外环 12 仁恒公园世纪 花木 4 888 105832 瑞虹新城悦庭 四川北路 3 637 106477 内中环 百汇园 (百汇花园 ) 龙华 11 1746 79581 云锦东方 龙华 4 1645 85369 古北壹号 金虹桥 3 1527 124926 中外环 中环国际公寓 张庙 7 975 56121 嘉誉湾 (加州水郡 ) 新江湾城 2 716 59866 万源城 古美罗阳 2 603 67981 外郊环 盛世荟庭 惠南 97 9757 30421 华谊逸品澜湾 南翔 54 4999 46042 VCITY 马桥 47 4384 45235 郊环外 泰禾大城小院 长兴岛 248 25059 27965 金隅大成郡 嘉定主城区 181 16734 28136 崇明三湘森林海尚 陈家镇 35 7118 27013 2、区域板块结构 嘉定区 登顶 成交区域榜单首位 【数据】 2 月，全市商品住宅成交面积排名前三的区域分别是 嘉定、 崇明、青浦 ，三区成交量分别为 3.86 万平米 、 3.30 万平米、 2.77 万平米。热门板块前三甲是 崇明长兴岛 、 嘉定主城区 、 青浦 新城 ， 其中 嘉定有 金隅大成郡、万科安亭新镇等几个热门项目的集中入市 ，成交 量大幅增长， 另外 ， 崇明 的表现也很亮眼， 仅仅依靠长兴岛的泰禾大城小院 2 次开盘 ，成交就冲到了第二名。 另外值得注意的是，位居榜单第 八 位的浦东新区本月成交套数仅 37 套，成交面积却达到 8308 平米，套均面积达 224 平米。主要由于区域高端项目集中成交 ，成交面积位居前列的项目有 大华锦绣华城 、 金大元御珑公馆 等。 【解读】 笔者指出，本月商品住宅成交面积排名第一区域的是 嘉定 区 。 这两年，嘉定 交通 出行大大 改善 ， 目前除了嘉定的母亲线 11 号线，未来轨道交通嘉闵线， 14 号线和 13 号线西延伸段的开通 都将与嘉定接壤 ， 大大缩减与市中心的通勤时间。经过这些年的努力， 嘉定逐渐的“由远及近”， 再加上城市配套功能逐渐完善、产业结构优化、生态宜居、区域价格相对较低 ，成为上海最受欢迎的 置业 区域之一。 13 表： 2018年 2 月商品住宅成交区域 /板块 TOP10（按面积） 排名 区域 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 1 嘉定区 373 38618 33289 长兴岛 248 25059 27965 2 崇明县 287 33086 27964 嘉定主城区 225 22478 31330 3 青浦区 206 27752 38451 青浦新城 129 14273 41256 4 南汇区 194 22255 31549 惠南 118 12232 30575 5 松江区 170 18670 42838 陈家镇 39 8027 27959 6 闵行区 103 13507 60114 赵巷 29 6961 39092 7 奉贤区 100 9265 31543 安亭汽车城 57 6772 30313 8 浦东新区 37 8308 94494 南翔 63 6043 46709 9 金山区 59 6720 22876 马桥 55 5358 46502 10 徐汇区 26 5628 91724 南桥新城 53 5152 35029 （四）物业类型结构 1、公寓市场 2月 量 跌价稳 ， TOP10 项目价格均在 5万 /平米以下 【数据】 从上海公寓市场看，本月供求均出现 大幅下滑 ，供应量 仅 8.26 万平米，环比、同比分别 下跌 78%、 64%，成交量 跌至 16.6 万平米，环比、同比分别 下滑 62%、 45%。价格方面，本月全市公寓成交均价为 41933 元 /平米，环比 上涨 1%， 同比 下跌 15%。 从 2 月公寓成交榜单来看， TOP10 项目均价均在 5 万元 /平米以下，并且都位于外围区域，成交前三甲项目分别是 泰禾大城小院 、 金隅大成郡 、 盛世荟庭 。 【解读】 笔者 指出， 传统淡季和假期效应影响， 2 月 公寓市场 交易低位运行属正常现象。 从价格方面来看， 本月公寓成交均价环比上涨 1%，同比保持下跌的态势，主要原因是2018 年以来供应结构发生明显变化，刚需类产品“大唱主角”，导致整体成交价格进一步拉低。而由于限价因素，很多高地价“地王”项目推迟入市， 由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证预计加快审批、资金面压力兑付加大等因素叠加下， 同策研究院预计 这些“高价地地王”项目的入市时间会集中在今年 3 月份之后，尤其是 2016 年下半年以来拿的高价地项目。笔者预测，现在单个楼盘一次性推出的货量大 约 200-300 套，如果“高价地地王”集中在二季度推货的话，市场成交量会有起色，但价格方面，首次开盘的房源比较难说，应该会出现一定回调。 14 图： 上海 公寓 月度 供求 及均价走势 表： 2018 年 2 月 公寓成交 面积前十位 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 泰禾大城小院 长兴岛 244 24490 27824 金隅大成郡 嘉定主城区 181 16734 28136 盛世荟庭 惠南 97 9757 30421 华谊逸品澜湾 南翔 54 4999 46042 VCITY 马桥 47 4384 45235 象屿上海年华 新桥 43 3848 45517 万科安亭新镇 安亭汽车城 28 3225 29616 路劲佘山院子 松江新城西区 35 2797 37345 崧泽华城融悦四季苑 青浦新城 27 2695 39687 桐南美麓 南桥新城 28 2682 33666 2、别墅市场 价格 环比下降 16%， 崇明 市场 供需两旺 【数据】 从上海别墅市场看，本月供应大幅 下降 ，共计推出 1.38 万平米，环比、同比分别 降低 78%、 75%，成交量为 3.41 万平米，环比、同比分别下滑 39%、 24%。价格方面，本月全市别墅成交均价为 45678 元 /平米，环比 下降 16%， 同比上升 14%。 从 2 月别墅成交榜单来看，崇明 陈家镇 的 崇明三湘森林海尚 位居第一，成交面积 7118平米，相较于第二名的 2596 平米，具有绝对优势。该项目成交均价 2.7 万元 /平米，套均总33499 31728 37785 36800 38222 44846 46644 45592 48907 38401 46437 49512 48434 47764 48415 47220 46029 48460 45760 48348 49471 50188 41644 41933 01000020000300004000050000600000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.00200.0016-0316-0416-0516-0616-0716-0816-0916-1016-1116-1217-0117-0217-0317-0417-0517-0617-0717-0817-0917-1017-1117-1218-0118-02元 /平米万平米供应 成交 成交均价 15 价不到 550 万元，相当于上海郊区一套小户型房源价格。 【解读】 笔者 指出， 2 月别墅价格下调，主要因为崇明 低总价别墅 项目成交出色 。 这两年，崇明别墅市场供需两旺， 本月别墅 新增 供应共 3 个项目， 供应最大项目是崇明长兴岛的项目，成交最好的项目也是崇明陈家镇的项目位列榜单第一。 笔者认为，一方面因为“限墅令”影响，其他区域别墅新增供应被限制，另一方面崇明享有世界级 生态岛的规划 ， 拥有 优质天然 景观资源 ， 别墅环境优越，再加上 崇明 房价相对便宜，上海郊区公寓价格在崇明可以买到别墅产品，因此崇明别墅产品受市场青睐 。 图： 上海 别墅 月度 供 求及均价走势表： 2018 年 2 月 别墅成交 面积 前十位 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 崇明三湘森林海尚 陈家镇 35 7118 27013 臻 水岸苑 赵巷 9 2596 39919 大华锦绣华城 北蔡 4 1259 149860 佘山宝石别墅 泗泾 3 1107 45746 金大元御珑公馆 唐镇 2 861 70427 路劲上海庄园 安亭汽车城 6 814 37327 法兰西世家 泗泾 3 805 34599 中海紫御豪庭 长风 2 731 107624 新城上坤樾山 泗泾 5 722 57125 34023 33920 34999 33638 33594 34912 38082 38021 37973 49567 40785 40092 39039 45355 43206 47881 45729 47774 47188 45075 46426 50170 54083 45678 01000020000300004000050000600000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0016-0316-0416-0516-0616-0716-0816-0916-1016-1116-1217-0117-0217-0317-0317-0517-0617-0717-0817-0917-1017-1117-1218-0118-02元 /平米万平米供应 成交 成交均价 16 中金海棠湾 周康 3 710 53216 四、 存量分析 商品住宅可售余 量 存销比上升至 12.48 个月 【数据】 2 月 全市 商品住宅存 量 再次 低于 500 万平米大关， 为 479.61 万平米， 环比 基本 持平， 同比下滑 26%。 从存量结构来看，内环内、内外环、外环外分别占到全市存量的8%、 19%和 72%，存量结构基本与上月一致。 【解读】 笔者指出， 上海库存量 稳中有跌 ，从近 3 个月的移动存销比来看，上海商品住宅去化周期在 12.48 个月 左右 ， 仍然 处于相对合理区间。 但是 按照 2017 年 11 月 -2018 年 1月月均去化速度 ， 笔者预计随着交易量持续走低与预售许可证加快审批， 2018 年二三季度上海商品住宅市场去化周期有可能回升至 15 个月以上，届时，从指标意义上看，上海已经存在去库存压力，楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。 图： 上海市商品住宅各环线可售余量走势 数据来源： 数联天下 存销比：按照近 3个月商品住宅移动平均消化面积计算 即：存销比 =当月库存面积 / 含当月的前三个月销售平均面积 844.30 950.12 841.39 707.39 636.16 669.77 626.92 609.10 604.79 587.97 538.09 486.95 477.54 479.61 0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.001,000.00万平米全市 内环内 内外环 外环外 17 执笔人：同策 研究院 研究 员 宋雪梅 邮 箱 songxuemei49099tospur 电 话： 021-51560606 免责申明 本报告的信息均来源于公开资料，本机构对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考。本报告版权仅为本机构所有，未经许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发、需注明出处 为同策研究院，且不得对本报告内容进行有悖原意的引用、删节和修改。 18