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敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告 2023 年 2 月 7 日 公司研究 基 础物 管稳 健，积 极推 进智 能化与 社区 增值 品牌建 设 碧桂园 服务（6098.HK）跟踪报 告（买入（维持）事件：碧桂 园服务 发布 2022 年度盘 点，围 绕 社区需 求持 续推 动品 牌建设 2023 年 1 月 18 日，碧桂 园服务 公 众号 发布 2022 年 度盘点，2022 年 公司布局社区最后 一公里 生活便 利终 端“楼下心 选”，在全国 已 有近 2500 个项目 经营近场零售业 务，服 务消费者 14 万人，沉 淀社群 用户 18 万人；打 造独立 生活服 务洗涤品牌“智享 楼下洗 衣”，在全国 138 个城市 布局超 500 家洗衣 网点，与 100+中央洗护 工厂建 立战略 合作，提供全品 类、极便 捷、高 质量洗护 服务；在 全国各地成立保 洁服务 站，推出保 洁到家服 务，打造“站点 式”保洁 专职服 务团队；正式推出自 营家装 品牌“凤凰 家装”，首家线 下实体 店 在 长沙 开业；与源 头合作，招募社区 酒类合 伙人，签约 超 6000 名“酒司 令”，为 社区带来 高质优 惠美酒。点 评：基 础物 管增 长稳健，强 化社 区增 值品牌 建设，输出 标准 化高 质量增 值服务 1)基础 物管 稳健 扎实，社 区增 值成 下一 阶段主 要发 力点。公司 经历大规模 并购后，在管面积 由 2020 年 3.8 亿 平增至 2022H1 的 8.4 亿平，对应合 约面积由 8.2 亿平增至 16.1 亿平，按照 2022 年中期 数据，公司仍 有 7.7 亿平合 约面积 待转化，储备面积 充裕，未 来基础 物 管业务增 长确定 性强；同 时，伴随 在管 规模 跨 越式发展，公司 覆盖 业主户 数达到 815 万户（截 至 2022H1），为社 区增值 业务开 展提供丰富的 客户基 础。2022H1 公司社区 增值服 务收 入 21.1 亿元，同 比增 长 51.1%，占总收入 比重 11%，我们看 好公司 社 区增值 服务渗 透率 的进一步 提升。2)强化 品牌 建设，输出标 准化 高质 量的 增值服务。面对社区居民 多元化 的服务 需求，公 司 不断 拓宽服 务边界，打造 多个独 立的 服 务品牌，如“楼下心 选”、“智享楼下洗 衣”、“凤凰 家装”、“酒司令”等，通 过将 服务标准 化，提供 高质量、多层次的 服务，并进行 系统 性持续性 的品牌 建设，公司 社区增值 服务日 趋成熟。3)智慧 物业 建设 加快推 进，持 续提 质增 效。公司旗下的美房智高 持续深 耕物业 类机器人的 研发与 生产，2022 年公司不 断加大 科技投 入，在传统 物业服 务领域 提升智能化 水平，公司在 年内 推出 R40 系列 楼宇清 洁机器 人以及物 业清洁 数字化解决方案，并 在部分 小区进 行项目试 运行，有力 推进了 楼宇清洁 领域智 能化进 程。盈 利预 测、估值 与评 级：公司龙头地 位稳固，具 备品牌 优势和规 模优势，基 础物管储备面 积丰富，增长确 定 性强，社区 增值服 务日趋 成 熟，后续有 望进一 步提升渗透率，考虑 到房 地产市 场 持续调整，当前时 间点仍 在 筑底，行业 恢复仍 需进一步观察，我们 下调公 司 地产 关联业务 增长预 期，小幅提 升了 公司 的应收 账款减 值拨备比例，下 调 公司 2022-2024 年归母 净利润 预测至 42.7 亿元（下调 21%）/49.6亿元（下 调 33%）/56.5 亿元（下 调 42%），当前 股 价对应 2022-2024 年 PE为 12 倍/11 倍/9 倍，估值 具备较强 吸引力，维持“买入”评级。风 险提 示：疫情反复导致 业 务开展不 及预期，投后 整合 不及预期。公 司盈 利预 测与估 值简 表 指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收 入（百万 元）15,600 28,843 40,546 48,971 57,675 营业收 入增 长率 61.7%84.9%40.6%20.8%17.8%归母净 利润（百 万元）2,686 4,033 4,273 4,962 5,650 归母净 利润 增长 率 60.8%50.2%5.9%16.1%13.9%EPS（元）0.80 1.20 1.27 1.47 1.68 ROE（归 母，摊薄）16.6%10.5%10.2%10.8%11.2%P/E 19.3 12.9 12.1 10.5 9.2 P/B 3.2 1.4 1.2 1.1 1.0 资料来源：Wind，光 大证券研 究所 预测，股价时间为 2023-02-06；汇率：1 港元=0.8631 元人民币 当前价：17.76 港 元 作者 分析师：何缅 南 执业证 书编 号：S0930518060006 021-52523801 联系人：韦勇 强 021-52523810 市场数据 总股本(亿股)33.73 总市值(亿港 元)：599.07 一年最 低/最高(港元)：6.86/53.73 近 3 月 换手 率：104.65%股价相对走势 资料来源：Wind 相关研报 20221128 风险因子缓 释，发 展路 径渐明 光大证券房 地产行 业（物 业服务）2023 年度投资策略 20220828 基础物管推 动业绩 高增，社区增 值潜力较大 碧桂 园服务（6098.HK）2022 年中期业绩点 评 20220406 2021 年规模 快速扩 张，2022 年经营效能提升 碧 桂园服 务（6098.HK）2021 年度业绩点 评 20210930 把握市场机 遇，规 模有 望加速扩 张 碧桂园 服务（6098.HK）跟踪 报 告 20210422 聚焦“大物 业+大社 区”，联动 构建新增长极 碧 桂园服 务（6098.HK）2021 年度中报点 评 20201210 科技赋能降 本增效，数 字物业空 间广阔 碧 桂园服 务（6098.HK）跟 踪报告 20200321 新业务进展 顺利，进军 全域化服 务商 碧桂 园服务（6098.HK）2019 年业绩点 评 要点 敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告 碧 桂园 服务（6098.HK）财 务报 表与 盈利预 测 15,600 28,843 40,546 48,971 57,675-10,301-19,979-29,991-36,848-43,713 5,300 8,864 10,554 12,123 13,962 销售费用-136-338-405-490-577 管理费用-1,950-3,259-4,014-4,799-5,594 其他收入-经营 121 199 283 343 404 金融资产减值损失净额-98-188-543-350-419 其他收益-净额 394 452 314 346 380 折旧及摊销-336-1,105-1,327-1,458-1,582 营业利润 3,630 5,729 6,189 7,173 8,156 财务收入 158 123 107 106 131 财务费用-115-221-228-185-195 税前利润 3,715 5,673 6,112 7,143 8,143 所得税-933-1,323-1,467-1,714-1,954 2,782 4,349 4,645 5,429 6,189 2,686 4,033 4,273 4,962 5,650 0.80 1.20 1.27 1.47 1.68 流动资产合计 23,288 31,200 39,793 50,668 65,198 15,215 11,619 9,876 11,357 14,764 5,244 15,578 25,794 35,100 46,134 137 211 316 388 461 126 137 151 166 183-3,656 3,656 3,656 3,656 7,916 35,612 37,540 37,907 38,106 1,249 1,366 1,368 1,165 905 1,814 8,656 9,426 9,846 10,142 4,362 19,289 19,875 19,875 19,875 312 398 338 389 505 10 4,164 4,502 4,690 4,856 38 149 210 253 298 130 264 249 194 127-936 1,149 1,055 941-391 422 440 456 31,204 66,813 77,333 88,574 103,304 14,233 24,791 31,169 38,159 48,115 7,476 14,413 21,636 29,056 37,175 2,582 4,536 6,555 5,810 7,349 554 888 984 1,150 1,311 57 209 314 385 457 362 680 1,680 1,757 1,823 3,203 4,065-812 3,649 4,156 4,440 4,696 248 442 486 509 528 55 932 1,087 1,170 1,243 510 2,275 2,583 2,761 2,925 15,045 28,439 35,325 42,599 52,810 股本金 8,362 27,203 27,214 27,214 27,214 其他储备 917 469 469 469 469 留存收益 5,287 8,516 11,721 15,442 19,680 1,593 2,187 2,604 2,850 3,131 16,159 38,373 42,008 45,975 50,493 经营活动现金流 3,614 3,407 4,632 3,958 6,105 投资活动现金流(4,632)(25,092)(5,132)(1,052)(1,091)融资活动现金流 9,762 18,298(1,242)(1,425)利润表（百万元）2020 2021 2022E 2023E 2024E资产负债表（百万元）2020 2021 2022E 2023E 2024E现金流量表（百万元）2020 2021 2022E 2023E 2024E营业收入营业成本毛利净利润（含少数股东权益）货币资金应收账款及其他应收款项-流动资产存货受限制银行存款-流动资产按公允值计入损益的金融资产非流动资产合计固定资产-物业,厂房及设备无形资产(剔除商誉)商誉权益法核算的投资按公平值计入损益之其他金融资产-非流动资产递延所得税资产-非流动资产有使用权资产-非流动资产投资物业(使用权资产)合同资产流动负债合计应付账款及其他应付款项合同负债-流动负债应交所得税-流动负债租赁-流动负债短期借款可换股债券-流动负债*非流动负债合计长期借款租赁-非流动负债递延所得税负债-非流动负债少数股东权益(1,608)净现金流 8,744(3,387)(1,743)1,481 3,407 净利润（不含少数股东权益）总股本（百万）2,932 3,366 3,373 3,373 3,373 EPS(元，人民币）资产总计负债总计股东权益合计 资料来源：Wind，光大证券研究所预测 注：EPS 按最新股 本测算 敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告 碧 桂园 服务（6098.HK）行业及 公司评 级体 系 评级 说明 行 业 及 公 司 评 级 买入 未来 6-12 个 月的 投资 收益 率领 先市 场基准 指 数 15%以上 增持 未来 6-12 个 月的 投资 收益 率领 先市 场基准 指 数 5%至 15%；中性 未来 6-12 个 月的 投资 收益 率与 市场 基准指 数的 变动 幅度 相差-5%至 5%；减持 未来 6-12 个 月的 投资 收益 率落 后市 场基准 指 数 5%至 15%；卖出 未来 6-12 个 月的 投资 收益 率落 后市 场基准 指 数 15%以 上；无评级 因无法 获取 必要 的资 料，或者 公司 面 临无法 预见 结果 的重 大不 确定 性事 件，或者 其他 原因，致 使无 法给 出明 确 的投资 评级。基准指 数说 明：A 股主 板基 准为 沪 深 300 指数；中 小 盘基准 为中 小板 指；创 业板 基准 为创 业板指；新三 板基 准为 新三 板指 数；港股基 准指 数为 恒生指数。分析、估值方 法的 局限性 说明 本报告所 包含的 分析基 于各种 假设，不同假 设可能 导致分 析结果 出现 重大不同。本报 告采用 的各种 估值 方法及模 型均有 其局限 性，估 值结 果不保证所涉及 证券能 够在该 价格交 易。分析师 声明 本报告署 名分析 师具有 中国证 券业 协会授予 的证券 投资咨 询 执业 资格 并注册为 证券分 析师，以勤勉 的职 业态度、专业审 慎的研 究方法，使 用合法合规的信 息，独 立、客 观地出 具本 报告，并 对本报 告的内 容和观 点负 责。负责 准备以 及撰写 本报告 的所 有研究人 员在此 保证，本研究 报告 中任何关 于发行商或 证券所 发表的 观点均 如实 反映研究 人员的 个人观 点。研 究人 员获取报 酬的评 判因素 包括研 究的 质量和准 确性、客户反 馈、竞 争性 因素以及 光大证券股 份有限 公司的 整体收 益。所有研究 人员保 证他们 报酬的 任何 一部分不 曾与，不与，也将不 会与 本报告中 具体的 推荐意 见或观 点有 直接或间 接的联系。法律主 体声明 本报告由 光大证 券股份 有限 公 司制 作，光大 证券股 份有限 公司具 有中 国证监会 许可的 证券投 资咨询 业务 资格，负 责本报 告在中 华人民 共和 国境内（仅为本 报告目 的，不 包括港 澳台）的分销。本报 告署名 分析师 所持 中国证券 业协会 授予的 证券投 资咨 询执业资 格编号 已披露 在报告 首页。中国光大 证券国 际有限 公司 和 Everbright Securities(UK)Company Limited 是光 大证券股 份有限 公司的 关联机构。特别声 明 光大证券 股份有 限公司（以下 简称“本公司”）创 建于 1996 年，系 由中国光 大（集 团）总 公司投 资控 股的全国 性综合 类股份 制证券 公司，是中国证监会 批准的 首批三 家创新 试点 公司之一。根据 中国证 监会核 发的 经营证券 期货业 务许可，本公 司的 经营范围 包括证 券投资 咨询业 务。本公司经 营范围：证券 经纪；证券 投资咨询；与证 券交易、证券 投资 活动有关 的财务 顾问；证券承 销与 保荐；证 券自营；为期 货公司 提供 中间介绍业务；证券投 资基金 代销；融资 融券业务；中国 证监会 批准的 其他 业务。此 外，本 公司还 通过全 资或 控股子公 司开展 资产管 理、直 接投 资、期货、基金管理 以及香 港证券 业务。本报告由 光大证 券股份 有限公 司研 究所（以 下简称“光大 证券研 究所”）编写，以合 法获得 的我们 相信 为可靠、准确、完整的 信息为 基础，但不保证我们 所获得 的原始 信息以 及报 告所载信 息之准 确性和 完整性。光 大证券研 究所可 能将不 时补充、修 订或更新 有关信 息，但 不保证 及时 发布该等 更新。本报告中 的资料、意见、预测 均反 映报告初 次发布 时光大 证券研 究所 的判断，可能需 随时进 行调整 且不 予通知。在任何 情况下，本报 告中 的信息或所表述 的意见 并不构 成对任 何人 的投资建 议。客 户应自 主作出 投资 决策并自 行承担 投资风 险。本 报告 中的信息 或所表 述的意 见并未 考虑 到个别投 资者的具体 投资目 的、财 务状况 以及 特定需求。投资 者应当 充分考 虑自 身特定状 况，并 完整理 解和使 用本 报告内容，不应 视本报 告为做 出投 资决策的 唯一因素。对依据 或者使 用本报 告所 造成的一 切后果，本公 司及作 者均 不承担任 何法律 责任。不同时期，本公 司可能 会撰写 并发 布与本报 告所载 信息、建议及 预测 不一致的 报告。本公司 的销售 人员、交易人 员和其 他专业 人员可 能会 向客户提供与本 报告中 观点不 同的口 头或 书面评论 或交易 策略。本公司 的资 产管理子 公司、自营部 门以及 其他 投资业务 板块可 能会独 立做出 与本 报告的意 见或建议不 相一致 的投资 决策。本公 司提醒投 资者注 意并理 解投资 证券 及投资产 品存在 的风险，在做 出投 资决策前，建议 投资者 务必向 专业 人士咨询 并谨慎抉择。在法律 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