资源描述
敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告 2023 年 2 月 11 日 公司研究“金茂 荟”打通消 费场 景，城市服 务助 力规 模扩张 金茂服务（0816.HK）跟踪 报告（买入（维持）事件：金茂 服务发布 2022 年 外拓 盘点，拓展 业态 进一步 丰富 2023 年 1 月 19 日，金茂服 务发布 2022 年 度外拓 盘点，公司实 现 16 类业态 拓展，单体 项目共 签约 176 个，拓展合 约面积 超 1500 万 平方米，其中非 住宅占 比超过 60%，二线 及以 上城市 拓展比例 超过 72%。2022 年 12 月，中 国金茂 大会员体系全 新上线，将旗 下不 同业态、各式消 费场景 联通，让客户 消费更 便利。点 评：拓展 业态丰 富，“金茂 荟”打通 消费场 景，城市服 务助 力规 模扩张 1)坚持 高品 质发 展路径，服务 业态 逐渐 丰富。截至 2022 年 6 月 30 日，公 司在管面积 4550 万平，合约面 积 6960 万平，公司 坚持与 控股股东 中国金 茂相同 的高端定位 和精品 路线，聚焦 核心城市 高端物 业管理，年 内拓展了 上海璞 悦名邸、南京大名 城西区、泉 州万璟 城等优质 高端住 宅项目，同 时也收获 广发银 行北京 分行、上海 展想中 心、雄 安新 区科创中 心中试 基地等 非住 宅项目，通过股 权合作、全委服务、顾 问咨询、专 项 服务的合 作模式，公 司在产 业园区、生态 景区、政企办公等业 态多元 并进，全面 发展，服 务业态 逐渐丰 富。2)大会 员体 系打 通消费 场景，有利 于增值 业务 开展。22 年 12 月上 线的一 体化会员服务平 台，将金茂 体系内 各 板块消 费场景 串联，来自 地产、商业、酒店、物业服务等板 块的客 户，在金 茂 所有线下 商场，以 及线上 平 台悦邻商 城（在物 业服务板块）消 费，可 获得积 分“金珼”，金珼可 用于金 茂全 场景消费，如兑 换权益，物业费、互 联网家 装、线 上 线下商城 消费抵 现 等；大 会 员体系充 分利用 集团优 势实现资源 共享，满足 客户多 场景全方 位消费 需求，有利 于金茂服 务增值 业务开 展。2022H1 公司社 区增值 服务 收入约 2.5 亿元，同比增 长 221%，公 司在管 项目品质高，业 主对 高品质 增值服 务需求也 相对旺 盛，大会员 体系上线 后有望 进 一步拓宽服务群 体，提 升增值 服务 渗透率，我们看 好公司 社区 增值板块 的提升 空间。3)城市 运营 服务 资源禀 赋优质，潜力 较大。关联方 中国 金茂 在京 津冀、长三 角和珠三角等 经济发 展较快 的区 域有丰富 的城市 运营项 目资 源，未 来金茂 服务有 望承接更多城 市服务 相关的 咨询、解决方案 业务，以 及项目 上的写字 楼、街道、商业综合体等 多元化 组合的 物业 管理业务，成长 潜力较 大。盈 利预 测、估值 与评 级：公司是增长 迅速的 高端物 管标 的，关 联方品 牌力强，交付保障性 高，公司 自身外 拓 能力提升，社区增 值和城 市 服务业务 有较大 潜力；考虑 2022 年 房地产 市场波 动，行业仍在 筑底，我们下 调 公司地产 关联业 务增长 预期，下调 2022-2024 年 归母 净利润预测 至 3.7 亿元（下调 8%）/5.0 亿元（下调16%）/6.5 亿元（下调 14%）。当前 股价对应 2022-2024 年 PE 为 10 倍/7 倍/6倍，公司 是 央企 背景且 成长 性高，估 值具备 吸引力，维持“买入”评级。风 险提 示：增值服务开展不 及预期，外拓竞 争加剧 导致 项目拓展 不及预 期。公 司盈 利预 测与估 值简 表 指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收 入（百万 元）944 1,516 2,273 3,177 4,283 营业收 入增 长率 19.8%60.5%50.0%39.8%34.8%归母净 利润（百 万元）77 178 369 501 653 归母净 利润 增长 率 240.9%130.8%107.4%35.8%30.2%EPS（元）0.09 0.20 0.41 0.55 0.72 ROE（归 母，摊薄）157.0%87.3%29.7%31.3%31.7%P/E 46.5 20.2 9.7 7.2 5.5 P/B 73.0 17.6 2.9 2.2 1.7 资料来源：Wind，光 大证券研究所 预测，股价时间为 2023-2-10；汇率：1 港元=0.8648 元人民币 当前价：4.59 港元 作者 分析师：何缅 南 执业证 书编 号：S0930518060006 021-52523801 联系人：韦勇 强 021-52523810 市场数据 总股本(亿股)9.04 总市值(亿港 元)：41.5 一年最 低/最高(港元)：2.32/6.35 近 3 月 换手 率：4.12%股价相对走势 资料来源：Wind 相关研报 20221128 风险因子缓 释，发 展路 径渐明 光大证券房 地产行 业（物 业服务）2023 年度投 资策略 20220825 社区增值发 力，营 收净 利润持续 高增长金茂 服务（0816.HK）2022 年中期业 绩点评 20220620 积极把握并 购窗口，加 大区域布 局密度金茂 服务（0816.HK）跟 踪 报告 20220525 短期业绩增 长迅速，城 市运营提 升长期发展空 间 金茂服 务（0816.HK）投资价 值分析报告 要点 敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告 金茂 服务（0816.HK）财 务报 表与 盈利预 测 944 1,516 2,273 3,177 4,283 营业成本-709-1,045-1,567-2,227-3,048 235 470 706 951 1,235 其他收入及收益,净额 75 46 68 94 121 销售费用-2-15-22-31-42 管理费用-135-209-250-334-428 其他支出-经营-1-10-4-5-7 折旧及摊销-11-22-27-34-42 EBITDA 183 304 525 710 921 营业利润 EBIT 172 282 498 675 879 财务费用-64-34-1-2-2 税前利润 EBT 108 248 496 674 877 所得税-30-69-124-168-219 77 179 372 505 658 77 178 369 501 653 0.09 0.20 0.41 0.55 0.72 流动资产合计 1,124 1,249 2,277 2,788 3,408 271 554 1,273 1,401 1,541 204 414 663 980 1,389 644 267 334 401 470 5 5 5 5 6-1 2 2 2 1,011 110 401 453 506 34 55 64 70 75 11 9 9 9 9 16 32 60 75 93 2 5 7 10 13 7 6 9 11 13-249 274 298 942 3 3 4 5 资产总计 2,135 1,359 2,678 3,242 3,914 1,011 1,128 1,402 1,605 1,809 112 171 214 259 306 521 630 708 783 865 206 314 459 534 598 6 9 13 19 26 23 4 8 11 14 1,075 27 32 37 43 12 25 30 34 38 2 2 3 4 5 2,086 1,155 1,434 1,643 1,852 67 67 840 840 840 49 128 386 736 1,191 49 195 1,225 1,575 2,030-9 19 24 31 49 204 1,244 1,599 2,061 经营活动现金流 136 347 569 674 770 投资活动现金流 171 1,076(338)(395)(432)融资活动现金流(191)(1,141)488(152)利润表（百万元）2020 2021 2022E 2023E 2024E资产负债表（百万元）2020 2021 2022E 2023E 2024E现金流量表（百万元）2020 2021 2022E 2023E 2024E营业收入毛利净利润（含少数股东权益）货币资金应收账款按金,预付款项及其它应收款项-流动资产存货受限制现金非流动资产合计固定资产-物业,厂房及设备投资性房地产有使用权资产-非流动资产递延税项资产-非流动资产无形资产商誉预付款项,按金,其他应收款项及其他资产-非流动资产流动负债合计应付账款应计负债和其他应付账款合同负债-流动负债租赁-流动负债应交税费非流动负债合计租赁-非流动负债递延税项负债-非流动负债总计股本储备（含留存收益）股东权益合计(不含少数股东权益)少数股东权益股东权益合计(含少数股东权益)(197)净现金流 116 283 720 127 140 净利润（不含少数股东权益）总股本(百万股）904 904 904 904 904 EPS(元，人民币）资料来源：Wind，光大证券研究所预测 注：EPS 按最新股 本测算 敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告 金茂 服务（0816.HK）行业及 公司评 级体 系 评级 说明 行 业 及 公 司 评 级 买入 未来 6-12 个 月的 投资 收益 率领 先市 场基准 指 数 15%以上 增持 未来 6-12 个 月的 投资 收益 率领 先市 场基准 指 数 5%至 15%；中性 未来 6-12 个 月的 投资 收益 率与 市场 基准指 数的 变动 幅度 相差-5%至 5%；减持 未来 6-12 个 月的 投资 收益 率落 后市 场基准 指 数 5%至 15%；卖出 未来 6-12 个 月的 投资 收益 率落 后市 场基准 指 数 15%以 上；无评级 因无法 获取 必要 的资 料，或者 公司 面 临无法 预见 结果 的重 大不 确定 性事 件，或者 其他 原因，致 使无 法给 出明 确 的投资 评级。基准指 数说 明：A 股主 板基 准为 沪 深 300 指数；中 小 盘基准 为中 小板 指；创 业板 基准 为创 业板指；新三 板基 准为 新三 板指 数；港股基 准指 数为 恒生指数。分析、估值方 法的 局限性 说明 本报告所 包含的 分析基 于各种 假设，不同假 设可能 导致分 析结果 出现 重大不同。本报 告采用 的各种 估值 方法及模 型均有 其局限 性，估 值结 果不保证所涉及 证券能 够在该 价格交 易。分析师 声明 本报告署 名分析 师具有 中国证 券业 协会授予 的证券 投资咨 询执业 资格 并注册为 证券分 析师，以勤勉 的职 业态度、专业审 慎的研 究方法，使 用合法合规的信 息，独 立、客 观地出 具本 报告，并 对本报 告的内 容和观 点负 责。负责 准备以 及撰写 本报告 的所 有研究人 员在此 保证，本研究 报告 中任何关 于发行商或 证券所 发表的 观点均 如实 反映研究 人员的 个人观 点。研 究人 员获取报 酬的评 判因素 包括研 究的 质量和准 确性、客户反 馈、竞 争性 因素以及 光大证券股 份有限 公司的 整体收 益。所有研究 人员保 证他们 报酬的 任何 一部分不 曾与，不与，也将不 会与 本报告中 具体的 推荐意 见或观 点有 直接或间 接的联系。法律主 体声明 本报告由 光大证 券股份 有限公 司制 作，光大 证券股 份有限 公司具 有中 国证监会 许可的 证券投 资咨询 业务 资格，负 责本报 告在中 华人民 共和 国境内（仅为本 报告目 的，不 包括港 澳台）的分销。本报 告署名 分析师 所持 中国证券 业协会 授予的 证券投 资咨 询执业资 格编号 已披露 在报告 首页。中国光大 证券国 际有限 公司 和 Everbright Securities(UK)Company Limited 是光 大证券股 份有限 公司的 关联机构。特别声 明 光大证券 股份有 限公司（以下 简称“本公司”）创 建于 1996 年，系 由中国光 大（集 团）总 公司投 资控 股的全国 性综合 类股份 制证券 公司，是中国证监会 批准的 首批三 家创新 试点 公司之一。根据 中国证 监会核 发的 经营证券 期货业 务许可，本公 司的 经营范围 包括证 券投资 咨询业 务。本公司经 营范围：证券 经纪；证券 投资咨询；与证 券交易、证券 投资 活动有关 的财务 顾问；证券承 销与 保荐；证 券自营；为期 货公司 提供 中间介绍业务；证券投 资基金 代销；融资 融券业务；中国 证监会 批准的 其他 业务。此 外，本 公司还 通过全 资或 控股子公 司开展 资产管 理、直 接投 资、期货、基金管理 以及香 港证券 业务。本报告由 光大证 券股份 有限公 司研 究所（以 下简称“光 大 证券研 究所”）编写，以合 法获得 的我们 相信 为可靠、准确、完整的 信息为 基础，但不保证我们 所获得 的原始 信息以 及报 告所载信 息之准 确性和 完整性。光 大证券研 究所可 能将不 时补充、修 订或更新 有关信 息，但 不保证 及时 发布该等 更新。本报告中 的资料、意见、预测 均反 映报告初 次发布 时光大 证券研 究所 的判断，可能需 随时进 行调整 且不 予通知。在任何 情况下，本报 告中 的信息或所表述 的意见 并不构 成对任 何人 的投资建 议。客 户应自 主作出 投资 决策并自 行承担 投资风 险。本 报告 中的信息 或所表 述的意 见并未 考虑 到个别投 资者的具体 投资目 的、财 务状况 以及 特定需求。投 资 者应当 充分考 虑自 身特定状 况，并 完整理 解和使 用本 报告内容，不应 视本报 告为做 出投 资决策的 唯一因素。对依据 或者使 用本报 告所 造成的一 切后果，本公 司及作 者均 不承担任 何法律 责任。不同时期，本公 司可能 会撰写 并发 布与本报 告所载 信息、建议及 预测 不一致的 报告。本公司 的销售 人员、交易人 员和其 他专业 人员可 能会 向客户提供与本 报告中 观点不 同的口 头或 书面评论 或交易 策略。本公司 的资 产管理子 公司、自营部 门以及 其他 投资业务 板块可 能会独 立做出 与本 报告的意 见或建议不 相一致 的投资 决策。本公 司提醒投 资者注 意并理 解投资 证券 及投资产 品存在 的风险，在做 出投 资决策前，建议 投资者 务必向 专业 人士咨询 并谨慎抉择。在法律允 许的情 况下，本公司 及其 附属机构 可能持 有报告 中提及 的公 司所发行 证券的 头寸并 进行交 易，也可能为 这些公 司提供 或正在 争取 提供投资银行、财务顾 问或金 融产品 等相 关服务。投资者 应当充 分考虑 本公 司及本公 司附属 机构就 报告内 容可 能存在的 利益冲 突，勿 将本报 告作 为投资决 策的唯一信 赖依据。本报告根 据中华 人民共 和国法 律在 中华人民 共和国 境内分 发，仅 向特 定客户传 送。本 报告的 版权仅 归本 公司所有，未经 书面许 可，任 何机 构和个人不得以 任何形 式、任 何目的 进行 翻版、复 制、转 载、刊 登、发 表、篡改或引 用。如 因侵权 行为给 本公 司造成任 何直接 或间接 的损失，本 公司保留 追究一切法 律责任 的权利。所有 本报 告中使用 的商标、服务 标记及 标记 均为本公 司的商 标、服 务标记 及标 记。光大证券股 份有限公 司版权所 有。保留一切权 利。光 大证 券研 究所 上海 北京 深圳 静安区南京西路 1266 号 恒隆广场 1 期办公楼 48 层 西城区武定侯街 2 号 泰康国际大厦 7 层 福田区深南大道 6011 号 NEO 绿景纪元大厦 A 座 17 楼 光 大证 券股 份有限 公司 关联机 构 香港 英国 中国光大证 券国际有 限公司 香港铜锣湾希慎道 33 号利园一期 28 楼 Everbright Securities(UK)Company Limited 64 Cannon Street，London，United Kingdom EC4N 6AE
展开阅读全文