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金陵饭店(601007)/酒店餐饮/公司深 度研究 报告/2023.01.16 请阅读 最后 一页 的重 要声 明！民族品牌资源禀赋优异，国资文旅整合孕育新机 证券研究报告 投 资评 级:增持(维持)核 心观 点 基本数据 2023-01-16 收盘价(元)10.12 流通股本(亿股)3.90 每股净资产(元)3.99 总股本(亿股)3.90 最近 12 月市场表现 分 析师 刘洋 SAC 证书编号：S0160521120001 分 析师 李跃博 SAC 证书编号：S0160521120003 1.酒店业务弹 性复苏，三 季度业绩 转盈 2022-10-28 单体酒店起家，承袭高端酒店管理基因。公司以五 星级金陵 饭店为 主体，构建了“酒店投 资管理、旅 游资源开 发、酒 店物资 贸易”三大板 块的发 展格局。目前已形 成“金 陵”、“金陵 精选”、“金陵嘉 珑”、“金陵 文璟”、“金陵山 水”、“金陵嘉 辰”六 大品牌，2021 年金陵连锁 酒店客 房规模 位居豪华 品牌第 三位。直营店质量优异，文旅合作实现省外快速拓张，从区域走向全国。南京金陵饭店 禀赋好，在奠定 金 陵品牌基 调的同 时，亦将 受 益于南京 商旅需 求的恢复。扩张 方面，截 至 22H1，公司开业 酒店达 235 家，且 公司预计 在 23、25 年达到已开 业酒店 300 家、500 家的目标，从 长三角 走向 全国。公司 品牌矩 阵较为完备，“北上、西 进、南下”拓店战略 持续推 进，通过 布局旗舰 店、与当地 企业合作酒 管公司、以 及 成立 文旅基金 等方式 加速酒 店扩 张。预制菜区域认可度高，有望成为新增长点。我国预制菜行业 正处于 市场成长期，未来 空间大，区域性 强。公司通 过强区 域认可 度 和特色菜 品快速 切入预制菜行业，公司深 化产研 和 渠道建设，目前拥 有 6 款预 制菜商品，公司预 计年底首批 18 个精选产 品将全 部上线。公司 亦积极 搭建销 售渠道，已实 现线上 线下多渠道 覆盖，销量有 望快 速增长。三年混改，经营提质增效，民族 品牌焕发新生。2018 年母公司入 选“双百行动”，落实股 权多元 化改 革、市 场化人 才招聘，后 续 逐步推出 股权激 励制度，进一步激 发企业 活力。期间 母公司将 11 家酒店的 经营 权委托至 上市公 司，助力金陵品 牌发展，强化 核心 竞争力。投资建议：预计公司 2022-2024 年归母净利润为 0.5/1.5/2.2 亿元，对应 EPS 0.13/0.39/0.56 元，对应动态 PE 78.6/26.1/18.1 倍。考虑到公司持 续推进 直营旗舰店布局，并带动 委托管 理 业务扩张，叠加酒 店行业 上 行期，酒店 业务将 迎来快速成长；同时积 极扩展 预 制菜销售 渠道、扩 充品类，亦 有望 带 来业绩 增量。给予“增持”评级。风险提示：疫情反复风险；拓店数 量不及 预期；预制 菜销量不 及预期。盈 利 预 测：Table_FinchinaSimple 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业总收入(百万元)1140 1374 1591 1877 2151 收入增长率（%）-5.82 20.50 15.80 17.98 14.61 归母净利润（百万元）43 28 50 151 218 净利润增长率（%）-41.24-35.39 79.11 200.64 44.07 EPS（元/股）0.15 0.07 0.13 0.39 0.56 PE 54.48 79.44 78.59 26.14 18.14 ROE（%）2.83 1.80 3.11 8.54 10.92 PB 1.55 1.43 2.45 2.23 1.98 数据来源：wind 数据，财通证 券研究所-31%-17%-2%13%28%43%金陵饭店 沪深300 谨请参阅尾页重要 声明及财通证券股票和行业评级标准 2 公司深度研究报告/证券研究报告 核心问题：金陵饭店 概览.5 1 单 体酒店起家，国企 改革 焕发活力.6 1.1 南京金陵饭店为主体，多 业务协同发展.6 1.2 国资委控股，母公司 改革 焕发活力.7 2 短期 RevPAR 有望恢复，长期受益于消费升级.9 2.1 供给持续收缩，需求 边际 改善.9 2.2 短期防控政策优化，奢华 型和中高端酒店修复 更快.10 2.3 消费升级，中高端酒 店增 速强劲.11 3 直营店质量优异，委 管业 务未来可期.11 3.1 直营店禀赋好，布局 旗舰 店进军华北.12 3.2 培育品牌矩阵，拓店 规划 清晰.14 3.3 同业对比：金陵连锁 拓店 快，会员流量支持强.16 4 预制菜区域认可度高，有 望成为新增长点.19 4.1 苏糖业绩增长平稳，积极 探索业绩增长点.19 4.2 预制菜行业成长空间 大，地区性强.20 4.3 传统淮扬菜餐饮企业，精 准把握预制菜发展潮 流方 向.21 5 盈利预测及投资建议.24 5.1 盈利预测.24 5.2 投资建议.25 6 风险提示.26 图 1.一图看金陵饭店业绩 构成.5 图 2.金陵饭店发展历程.6 图 3.公司营收及利润情况.6 图 4.公司主营业务构成（百万元）.6 图 5.金陵饭店股权结构.8 图 6.固定资产投资完成额：住宿和餐饮业累计 同比（%）.9 图 7.2016-2021 年中国酒店数量.9 内容目录 图表 目录 谨请参阅尾页重要 声明及财通证券股票和行业评级标准 3 公司深度研究报告/证券研究报告 图 8.非制造业 PMI 商务 活动指数（%）.10 图 9.中国整体酒店客房供 需差（万间夜/周）.10 图 10.奢华级酒店入住率(%).10 图 11.奢华级酒店 RevPAR（元）.10 图 12.中高端酒店入住率(%).11 图 13.中高端酒店 RevPAR（元）.11 图 14.商旅人士酒店类型 偏好.11 图 15.国内中高端酒店增 速更快.11 图 16.直营酒店业务经营 状况.12 图 17.酒店管理业务增速 达 30%.12 图 18.南京金陵饭店外观.13 图 19.南京金陵饭店位置 优越.13 图 20.南京五星级酒店经 营数据.13 图 21.南京市五星酒店 RevPAR 高于全国平均（元）.13 图 22.北京金陵饭店外观.14 图 23.公司酒店扩张战略 布局.14 图 24.公司旗下酒店数量（个）.15 图 25.金陵、君亭品牌矩 阵对比.16 图 26.金陵、君亭酒店业 务营收.17 图 27.金陵、君亭开业酒 店数量（个）.17 图 28.金陵、君亭的直营 收入占酒店业务比例.17 图 29.金陵、君亭的附加 业务占直营收入比例.17 图 30.金陵、君亭委托管 理模式单店营收（万 元）.18 图 31.金陵、君亭会员数 量（万人）.18 图 32.金陵、君亭酒店业 务毛利率.18 图 33.金陵、君亭整体净 利率.18 图 34.金陵、君亭酒店资 产负债率.18 图 35.金陵、君亭现金流 动比率.18 图 36.苏糖糖酒食品公司 业绩增长情况.19 图 37.“金陵饭店定制酒”系列产品.20 图 38.2019-2026 年中国预制菜市场规模.20 图 39.各省份预制菜相关 企业数量（家）.21 图 40.金陵经典菜肴.21 谨请参阅尾页重要 声明及财通证券股票和行业评级标准 4 公司深度研究报告/证券研究报告 图 41.梅苑在大众点评上 排名居前.21 图 42.金陵饭店半成品：金陵大肉包.22 图 43.金陵预制菜业务高 速增长.22 图 44.金陵预制菜产品矩 阵及销售渠道.22 表 1.16 家省属酒旅类资产 注入集团.7 表 2.母公司金陵集团在国 企改革下政策背景.8 表 3.金陵饭店酒店业务模 式.12 表 4.2021 年豪华连锁品牌 规模 TOP.14 表 5.金陵饭店六大品牌.14 表 6.公司扩张战略稳步推 进.15 表 7.预制菜业务规模测算.23 表 8.金陵饭店营收测算（百万元）.24 表 9.酒店业务核心假设.25 表 10.可比公司 PE 估值.26 公司深度研究报告/证券研究报告 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 5 核心问题：金陵饭 店 概 览 图1.一图看 金陵 饭店 业绩 构成 数据来 源：财通 证券 研究 所 公司深度研究报告/证券研究报告 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 6 1 单 体 酒 店 起 家，国 企 改 革 焕 发 活力 1.1 南 京金 陵饭店 为主 体，多 业务 协同发 展 老牌国资高星酒店管理集 团，品牌历久弥新。公 司 由南京 金陵 饭店 集团有 限 公司于 2002 年 12 月 控股 设立，2007 年 4 月在 上海 证券 交易所 上市。公 司以 五星 级金陵饭店为主体，构建了“酒店投资管理、旅游资源开发、酒店物资贸易”三大板块的发展格局，创立了品 牌 营运、质量管 理、市场 营 销、中央采供 等十大专 业 化连锁系统。图2.金陵饭 店发 展历 程 数据来 源：公司 公告，财 通证 券研 究 所 商品贸易业务稳增长 对利 润形成支撑，22Q3 疫情企稳 酒店 业务强势复苏。公司 业务覆盖商品贸 易、餐饮、房屋租赁、客 房、物业 管 理、酒店管理 等领域，实 现业务多元 化协 同发 展。公司 2021 年 营收 同比 上升 21%至 13.7 亿元，2022 年 上半 年受上海 疫情 影响，归 母净 利同比 下降-81.65%至 0.03 亿元。22Q3 华东 地区商 旅 及婚宴需 求强 势复 苏，2022 年 前三季 度公 司实 现营 收 10.64 亿 元，同比 增长 12.56%，实现归 母净 利 0.30 亿元，同比增 长 151.09%。图3.公司营 收及 利润 情况 图4.公司主 营业 务构 成（百万 元）数据来 源：公司 公告，财 通证 券研 究 所 数据来 源：公司 公告，财 通证 券研 究 所-100%0%100%200%051015 YOY YOY 05001,0001,5002016 2017 2018 2019 2020 2021 22H1 公司深度研究报告/证券研究报告 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 7 1.2 国 资委 控股，母公 司改革 焕发 活力 南京金陵饭店集团作 为江 苏省属企业在“双百行动”下实现国企混改，获 16 家酒旅类国资旅企注入。2018 年，“双百 行动”选取 404 家试点 企业 进行 改革，金 陵饭店的母 公司 南京 金陵 饭店 集团 作 为江 苏省 骨干 被纳 入“双 百企 业”，重点 进行 了混合所有 制改 革。金 陵饭 店 作为江 苏省 唯一 的旅 游上 市平台，承载 省内“四带 两 圈一网”的旅 游 发展 战略 使命，因此改 革主 要围 绕旅 游行 业的价 值链 对其 进行 战略 性重组。在江苏省 国资委的 推 动下，通过无 偿划拨或 股 权作价入股的 方式，将 国 信集团及其 旗 下 11 家酒 店，交 通控股 所属 的苏 州南 林饭 店，徐矿 集团 所属 的西 安 紫金山大酒店，以 及旅游类 公 司江苏省外事 旅游汽车 公 司、舜天海外 旅游公司 划 入南京金陵 饭店 集团。14 家 酒 店合计 客 房 3500 间，合 计 总资 产 20+亿 元。表1.16 家 省属 酒旅 类资 产注 入 集团 序号 入股名单 资产注入方式 原所属公司 1 江苏国 信酒 店集 团有 限公 司 国有股 权作 价入 股 国信集 团 2 上海紫 金山 大酒 店有 限公 司（含 上海 江苏 大厦物业 管理 有限 公司）国有股 权作 价入 股 国信集 团 3 南京国 信状 元楼 大酒 店有 限责任 公司 国有股 权作 价入 股 国信集 团 4 苏州国 信雅 都大 酒店 有限 公司 国有股 权作 价入 股 国信集 团 5 连云港 云台 宾馆 有限 责任 公司 国有股 权作 价入 股 国信集 团 6 淮安国 信大 酒店 有限 公司 国有股 权作 价入 股 国信集 团 7 江苏舜 天国 际集 团碧 波度 假村有 限公 司 国有股 权作 价入 股 国信集 团 8 连云港 神州 宾馆 有限 公司 国有股 权作 价入 股 国信集 团 9 南京友 好大 厦有 限公 司 国有股 权作 价入 股 国信集 团 10 扬州花 园国 际大 酒店 有限 公司 国有股 权作 价入 股 国信集 团 11 深圳市 江苏 宾馆 有限 公司 国有股 权作 价入 股 国信集 团 12 江苏舜 发实 业有 限公 司 国有股 权作 价入 股 国信集 团 13 苏州南 林饭 店有 限责 任公 司 国有股 权作 价入 股 江苏交 通 14 西安紫 金山 大酒 店有 限公 司 国有资 产无 偿划 拨 徐矿集 团 15 江苏省 外事 旅游 汽车 有限 公司 国有股 权作 价入 股 国信集 团 16 江苏舜 天海 外旅 游有 限公 司 国有股 权作 价入 股 国信集 团 数据来 源：公司 公告，财 通证 券研 究 所 股权结构集中，南京金陵 饭店集团 持股 43.5%为公 司第一大股东。公 司 最初 由金陵饭店 集团 以南 京金 陵饭 店经营 性资 产出 资成 立，专 注酒店 运营 和管 理业 务。2018年母公 司 实 现混 改后，股 权 结构变 更为 国信 集团 持 股 38.39%，交通 控股 持股 3.45%，剩下 58.16%的 股权 均被 江 苏国资 委持 有。截 止 22Q3，公司 的第 一大 股东 仍为 国资委完 全控 股的 金陵 饭店 集团，持 股 43.5%，而后 前 十大大 股东 几乎 持股 小 于 5%的基金 投资 机构 等。公司深度研究报告/证券研究报告 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 8 图5.金陵饭 店股 权结 构 数据来 源：公司 公告，财 通证 券研 究 所；注：截 止 2022/9/30 聚焦主业与深化人事 机制 改革并举，“国改三年 行动”即将收官。2020 年 6 月深改委书面提出 的“国企 改 革三年行动”如今 已到 收 官之年，基于“聚焦主 业”的要求，同时 为 解 决集 团与 上市公 司间 的同 业竞 争问 题，南 京金 陵饭 店 集 团于 2021年将其全资或控股 的 11 家酒店的经营管理权通过 委托管理的形式注入 金陵 饭店酒管公司，资 产仍在集 团 下。集团和公 司也 在 治 理 机制、用人机 制、激励 机 制这人事方面的“三大机制”进行了深化改 革。1）治 理机制方面：董事层不 断 进行人员优 化和 集团 层面 的授 权放权；2）用人 机制 方面：逐步 实现 市场 化招 聘和 职业经理人 制度，和 经营 管理 权下方；3）激励 机制 方面：公司 设立 了中 长期 激励 的工资总额机制、业务骨干 跟 投机制、超额 利润分享 计 划 等，通过更 市场化方 式 为 国企注入 新鲜 血液。表2.母公司 金陵 集团 在国 企改 革下政 策背 景 改革方案 重点内容 最早提出时间 持续时间“双百 行动”是国务 院国 有企 业改 革领 导小组 组织 开展 的国 企改 革专项行 动。在中 央和 地方 首先各 选取 近 200 家 央企 子企业和 地方 骨干 企业（即“双百企 业”），然 后以 这404 家 双百 企业 为 试点，要求实 现“五大 突破、一 个坚持”，即 在 混合所有制改 革、法 人治 理结 构、市场化经营机制、激励机 制 以 及历史 遗留 问题 方面 实现突破，同时 要坚 持党 的领 导。2018/8/5 20182020 年 国企改 革三 年行 动 是未来 三年 落实 国有 企业 改革“1+N”政策体 系和 顶层设计的 具体施工图。要 求 国企 聚焦主责主业，健全市场化 经营 机制，提 高核 心竞争 力。“双 百企 业”要在国企改 革三 年行 动中 争当 先锋表 率，率先 完成 重点 任2020/5/22 20202022 年 公司深度研究报告/证券研究报告 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 9 务，特 别是 聚焦 治理机制、用人机制、激励机 制 这“三大 机制”实施 更深 层次 的改革。十四 五 规划 中有关国资 国企 改革 规划针 对国 有企 业在“全 面 深化改 革，构建 高水 平社会主义 市场 经济 体制”中要求“激 发各 类市 场主 体活力”，分为“加快国有经济 布局优化和结构调整”“推动国有企 业完 善中 国特 色现 代企业 制度”和“健全 管资 本为主的 国有 资产 监管 体制”2021/3/11 20212025 年 数据来 源：国务 院，财通 证券 研究 所“十四五”规划提出国资 深化重组，公司 有望承接 盘活全国地方文旅平 台酒 店资源，目标 2025 年开业签约 500 家门店。“十四 五”规划 中 针对 国企 改革，提 出要激发各类市场 主体活力，其中“加快国 有经济布 局 优化和结构调 整”要求 调 整盘活存量资产，优化增量 资 本配置。一方 面，随着 未 来第二批酒店 资产注入，金陵饭店预 期将获 得 30+江苏 省 国资 委控制 的酒 店资源，另一 方面，通过 设立合 资公司模式，委 托管 理地 方文 旅平台 旗下 酒店，实 现 非 线性的 规模 扩张。2 短期 RevPAR 有 望 恢 复，长 期 受益 于 消 费 升 级 2.1 供 给持 续收缩，需 求边际 改善 疫情使得行业持续出 清，行业供需关系改善。2014 年后我 国酒 店行 业供 给增 速明显放缓，固定 资产 投资 完 成额增 速 在 0%上 下波 动，2019 年酒 店数 量较 2018 年同期减少 1.83%，行 业进 入 存量时 代。2021 年在 疫情 冲击下，尾 部单 体酒 店持 续出清，2021 年酒 店数 量较 2019 年 同期 大幅 减少 25.4%。疫 情后 期，单体 酒店 持续 出清，供给 结构 仍在 优化 中。防疫政 策叠 加需 求端 回暖，加 盟商 投资 信心 边际 变 化，酒店筹 备建 设通 常需 要 6-12 个月 时间，因 此市 场供 给回流 仍需 时日。图6.固定资 产投 资完 成额：住 宿和餐 饮业 累计 同比（%）图7.2016-2021 年 中国 酒店 数量 数据来 源：Wind，财 通证 券研 究所 数据来 源：盈蝶 咨询，财 通证 券研 究 所 12 月非制造业 PMI 低于 景气线，预期 23Q1 商旅需求有望触底回升。12 月 份中国非制 造业 商务 活动 指数 为 41.6%，环比 下 降 5.1pct，低 于景 气线，主要 系各 地 短期内疫情感染 人数快速 上 升，交通运输、住宿、餐 饮、景区服务 等行业活 动 持续偏弱。随着疫 情政策优 化，社会面人员 流动性将 得 到改善，且即 将到来的 春 节假-35-15525452010-022010-112011-082012-052013-022013-112014-082015-052016-022016-112017-082018-052019-022019-112020-082021-052022-022022-11-20%-10%0%10%20%0102030402016 2017 2018 2019 2020 2021 YOY(公司深度研究报告/证券研究报告 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 10 期有望提振相 关消费需 求，投资、消费 和金融等 政 府相关扶持政 策效果将 陆 续显现，预 计 23Q1 商 旅需 求 有望触 底回 升。图8.非制造 业 PMI 商 务活 动指 数（%）图9.中国整 体酒 店客 房供 需 差（万间 夜/周）数据来 源：Wind，财 通证 券研 究所 数据来 源：STR，财通 证券 研究 所 2.2 短 期防 控政策 优化，奢华 型 和 中高端 酒店 修复更 快 城市达峰过程中短期 经营 承压，度假和高端需求 修复 更快。随着 2022 年 11 月推出“二十 条”和 而 后的“新十 条”优化 措施，短 期疫 情 达 峰过程 中，全国 酒店 RevPAR受入住 率影 响短 期下 滑。结 构上看，奢 华型 和中 高端 消 费需求 率先 修复，截 止 12/31周度数 据，奢 华型 酒 店 RevPAR 环比+27.8%。早 期 疫情感 染达 峰城 市如 北京、成都等地 入住 率环 比回 升，截止 12/31 周度 数据，分 别环比+4.3%/+12.2%，三 亚在度假需 求带 动下 持续 向好，与十一 相比，入住 率回 升 近 50pct，ADR 增长 50%-60%。复苏节 奏来 看，春节 小长 假酒店 预定 量价 齐升，可 能存在 经营 修复 超预 期可 能。图10.奢 华级 酒店 入住 率(%)图11.奢华级 酒 店 RevPAR（元）数据来 源：STR，财通 证券 研究 所 数据来 源：STR，财通 证券 研究 所；奢华酒 店对 应国 内超 五星 级酒 店 40455055602019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-1005001000150020002/52/193/53/194/24/164/305/145/286/116/257/97/238/68/209/39/1710/110/1510/2911/1211/2612/1012/242021 20220.020.040.060.080.02/5 3/5 4/5 5/5 6/5 7/5 8/5 9/5 10/5 11/5 12/52021 2022020040060080010002/5 3/5 4/5 5/5 6/5 7/5 8/5 9/5 10/5 11/5 12/52021 2022 公司深度研究报告/证券研究报告 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 11 图12.中高端 酒店 入住 率(%)图13.中高端 酒 店 RevPAR（元）数据来 源：STR，财通 证券 研究 所；中高端 酒店 对应 国内 四星 级酒 店 数据来 源：STR，财通 证券 研究 所 2.3 消 费升 级，中 高端 酒店增 速强 劲 受益于消费升级，中高端 酒店增速强劲。与 低档 品 牌相比，中高 端业 态起 步较 晚，目前仍 处于 行业 上升 期，增速更 快。2015-2019 年，中高端 酒店 数量 的复 合增 长率为 26.98%，经 济型 仅为 13.67%。“十 四五”规划 提出，2035 年我 国中 等收 入群 体将显著扩大，这将带动 我 国中高端酒店 比例进一 步 上升。在新一 轮酒店周 期 中，酒店集 团一 方面 将受 益于 中高端 化带 来的 ADR 自 然增长，另 一方 面将 受益 于行业供需 改善 带来 的 ADR 溢价 能力。图14.商旅人 士酒 店类 型偏 好 图15.国内中 高端 酒店 增速 更快 数据来 源：携程 商旅，财 通证 券研 究 所 数据来 源：Frost&Sullivan，财通 证 券研究 所 3 直 营 店 质 量 优 异，委管业 务 未 来可 期 公司拥有直营店 4 家，委 托管理业务稳增长。金 陵 饭店经 营公 司酒 店业 务主 要包括直营 和受 托管 理两 种经 营模式，截 止 22Q3，公司 旗下有 直营 门 店 4 家，连 锁加盟签约 近 240 家，其中 已 开业 158 家，储备 门店 80+。目前 直营 门店 均为 五星 级全服务 酒店，年 营收 规模 在 1.5 亿，22 年 下半 年筹 划建 设 2 家 中高 端有 限服 务门店，多品 牌战 略带 来直 营 业务进 一步 丰富；委托 管 理 的抽 成模 式为 基础 管理 费+奖励管理 费。当前 防疫 政策 优化，需求 端改 善 背 景下，奖励 管理 费率 有望 改善。0204060802/5 3/5 4/5 5/5 6/5 7/5 8/5 9/5 10/5 11/5 12/52021 202201002003004002/5 3/5 4/5 5/5 6/5 7/5 8/5 9/5 10/5 11/5 12/52021 20220%20%40%60%80%2019 20200%20%40%60%02000040000600002016 2017 2018 2019 2020 2021 YOY YOY+3.33pcts 公司深度研究报告/证券研究报告 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 12 表3.金陵饭 店酒店 业 务模 式 CBD 5A CBD 240 158 80+1+N%+2%5%GOP 1520%30%数据来 源：公司 公告，财 通证 券研 究 所 图16.直营酒 店业务 经 营状 况 图17.酒店管 理业务 增速达 30%数据来 源：公司 公告，财 通证 券研 究 所 数据来 源：公司 公告，财 通证 券研 究 所 3.1 直 营店 禀赋好，布局 旗舰 店 进 军华北 高端酒店管理底蕴深 厚，首家直营店位置优越。南 京金陵 饭店 是 1979 年改 革 开放初期经国务院 批准立项 建 设的全国首批 六家大型 涉 外旅游饭店之 一。南京 市 五星级酒 店 RevPAR 明显 优于 全国平 均水 平，且南 京金 陵饭店 地理 位置 优越，处 于南京核心商圈新 街口，单 店 盈利能力强。疫情形势 改 善后，亦将受 益于快速 恢 复的南京旅 游与 商务 需求。0501001502002503003500501001502002020 2021 22H1 RevPAR 0%10%20%30%40%0204060802020 2021 22H1 YOY 公司深度研究报告/证券研究报告 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 13 图18.南京金 陵饭 店外 观 图19.南京金 陵饭 店位 置优 越 数据来 源：公司 官网，财 通证 券研 究 所 数据来 源：高德 地图，财 通证 券研 究 所 图20.南京五 星级 酒店 经营 数据 图21.南京市 五星 酒 店 RevPAR 高于全 国平 均（元）数据来 源：国家 旅游 局，财通 证券 研 究所 数据来 源：国家 旅游 局，财通 证券 研 究所 北京金陵承接冬奥需求，推进战略扩张。2020 年 12 月，公司 取得 了位 于北 京市望京商 务区 的“北京 人济 大 厦 C 座项 目”租赁 经营 权（租赁 期 10 年+5 年选 择 延期权），总建 筑面 积 27394 平 方米，建筑 主体 地上 20 层、地下 2 层，共 258 间客 房，是公司 的第 一个 自营 租赁 酒店，而 后 北京 金陵 于次年 5 月 28 日正 式开 业。物 业本为已装 修好 的酒 店，前期 改装投 入成 本低，后期 租金 2.8 元/m2/天，在北 京成 本低于平均 租金 水平（3-4 元/m2/天），有 极佳 的成 本优 势，22H1 承接 冬奥 会接 待工 作，出租率 达 70%，营收 较好 的同时 宣传 了品 牌特 色。此外公司 仍 积极 推动 酒店 业务扩张，逐 步推 进“在 一、二 线城市 设立 高中 端酒 店品 牌旗舰 店、样 板店”战略 布 局。0%10%20%30%40%50%60%70%2014 2015 2016 2017 2018 0%10%20%30%40%010000200003000040000500002015 2016 2017 2018 2019 YOY YOY 0%20%40%60%80%02004006008002016 2017 2018 2019 2020 2021RevPAR ADR OCC 01002003004005002016 2017 2018 2019 2020 2021 公司深度研究报告/证券研究报告 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 14 图22.北京金 陵饭 店外 观 图23.公司酒 店扩 张战 略布 局 数据来 源：公司 官网，财 通证 券研 究 所 数据来 源：公司 官网，财 通证 券研 究 所 3.2 培 育品 牌矩阵，拓 店规划 清晰 培育多层次品牌体系，满 足客户多元化需求。2021 年 5 月公 司正 式发 布“金陵精选”城 市精 品高 端商 务酒 店 品牌。截至 2021 年底，公 司 已形成“金陵”、“金陵 精选”、“金陵嘉 珑”、“金陵文 璟”、“金陵 山水”、“金陵 嘉辰”等六大 酒店品 牌的 产品矩 阵，覆盖高端商务 会议酒店、中端精品商务 酒店、主 题 文化酒店、休 闲度假酒 店、智能公寓 酒店 等各 类型 细分 市场，品牌 标准 不断 完善，运营能 力持 续提 升。2021 年，金陵连 锁酒 店客 房规 模位 居豪华 品牌 第 三 位，市占 率 3.99%。表4.2021 年豪 华连 锁品 牌规 模 TOP 品牌排名 品牌名称 所属集团 客房数 门店数 市占率 1 碧桂园 凤凰 凤悦酒 店及 度假 村 29358 77 5.31%2 富力酒 店 富力集 团 28192 93 5.10%3 金陵 南京金陵酒管公司 22060 86 3.99%4 开元名 都酒 店 德胧集 团 21896 65 3.96%5 首旅建 国 首旅如 家酒 店集 团 19258 67 3.48%6 雷迪森 酒店 雷迪森 酒店 集团 16431 78 2.97%7 锦江酒 店 锦江国 际集 团 14221 49 2.57%8 君澜度 假酒 店 君澜酒 店集 团 13055 50 2.36%9 维景国 际 中国中 旅酒 店集 团 11541 27 2.09%10 世纪金 源 世纪金 源酒 店 9169 18 1.66%数据来 源：盈蝶 咨询，财 通证 券研 究 所 表5.金陵饭 店六 大品 牌 品牌名称 品牌定义 品牌理念 品牌客群 金陵 融世界 水准 与中 国文 化为 一体，提 供全 服务 的豪 华高 端业务酒 店 细意浓 情，体验 金陵 高端商 务、休闲 旅游 客人及精英 会议 人群 0%20%40%60%80%02004006008002016 2017 2018 2019 2020 2021RevPAR ADR OCC 01002003004005002016 2017 2018 2019 2020 2021 公司深度研究报告/证券研究报告 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 15 金陵精 选 适度体 现金 陵文 化元 素的 高端精致 有限 服务 酒店 细意浓 情，体验 金陵 追求特 色化、快 节奏 的中青年客 人及 部分 中高 端休闲旅游 人群 金陵嘉 珑 精品商 务会 议酒 店 温馨、舒适、高 品质、极具高性 价比 商务、会议 及休 闲旅 游人群 金陵文 璟 主题文 化特 色酒 店品 牌 文化、精致、舒 适、休闲、高 品质 追求品 质生 活的 休闲 度假人群 金陵山 水 休闲旅 居度 假酒 店 情怀、仁爱、静 谣、意境 会议、休闲 度假 人群 金陵嘉 辰 智能服 务公 寓酒 店 亲和力、家 居性、舒 适性、实 用性 长包房 及商 务人 群 数据来 源：迈点 网，财通 证券 研究 所 拓店提速，目标 清晰。截至 22H1，金陵连 锁酒 店已 达 235 家，同 比增 长 20.51%，遍布全 国 19 省 94 市。未 来 公司将 通过 并购 整合、项 目 拓展加 快连 锁扩 张，至 2023年末，金陵 连锁 酒店 计划 突破 300 家 规模，初 步完 成华东 及全 国重 点城 市战 略布局。随 后公 司计 划在 十四 五期间 实 现 500 家开 业酒 店的战 略目 标。图24.公司旗 下酒 店 数 量（个）数据来 源：公司 公告，财 通证 券研 究 所 逐步推进北上、西进、南 下扩张战略。公司 立足 长 三角区 域，实施北 上、南 下、西进的战略扩 张，加大 向 一线城市和省 会旅游城 市 延伸及全国多 点布局，建 立全国范围 内的 金陵 旗舰 示范 酒店。表6.公司扩 张战 略稳 步推 进 北上 北京金 陵饭 店成 功布 局一 线城市 核心 地段，完 成了 开业及 冬奥 会测试赛 接待 等工 作 西进 与合肥 文旅 博览 集团 有限 公司合 资新 设酒 店管 理公 司，携 手共 拓安徽酒 旅市 场 南下 与贵州 饭店 酒管 集团 共同 设立贵 宁达 酒店 管理 公司 数据来 源：公司 公告，财 通证 券研 究 所 12813614716018122324033333440501001502002503002016 2017 2018 2019 2020 2021 22Q3 公司深度研究报告/证券研究报告 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 16 共同设立文旅基金，助 力 公司扩张。2020 年 11 月，公司与 圌山 旅文、西 藏弘 毅、新兴产 业投 资公 司共 同设 立金陵 文旅 基金。金 陵文 旅基金 目标 募集 规模 为 2 亿元-3 亿元，首 期认 缴出 资 1.3 亿元，其 中金 陵饭 店拟 认 缴出 资 5000 万 元。该基 金 将主要从事长三 角区域为 主 的酒店住宿类 项目投资、酒店管理公司 投资收购 以 及相关文旅等领域 的项目投 资。金陵文旅基 金的设立 可 以撬动社会资 本，拓展 金 陵连锁酒店 布局，同 时更 快更 好地孵 化金 陵多 层级 新品 牌体系。3.3 同 业对 比：金 陵 连 锁拓店 快，会员流 量支 持强 对标君亭，均发力 中高端 轻资产拓店，从长 三角走 向全国。君 亭酒 店主 要从 事于中高端精选服 务连锁酒 店 的运营及管理，已经建 立 了成熟的多层 次的中高 端 酒店品牌。22Q1 君亭 收购 君澜、景 澜切 入高 端度 假市 场，门店数 量扩 充 至 300+，实 现规模跃 升。金陵 与君 亭品 牌 矩阵 相似，且 皆为 国内 第二梯 队连 锁酒 店，至 2023 年末，金 陵连 锁酒 店计 划突 破 300 家规 模，初步 完成 华 东及全 国重 点城 市战 略布 局。图25.金陵、君亭 品牌 矩阵 对比 数据来 源：公司 官网，财 通证 券研 究 所 金陵整体规模更大，轻资 产 模式拓店更 快。整 体来 看，2021 年 金陵 的酒 店业 务营收 4.0 亿元，旗下 签约 酒 店共 227 家；君 亭营 收 2.8 亿元，已 开业 酒店 48 家。其中，金 陵的 直营店 仅 4 家，门店 数占比 1.8%；君亭 直营 门 店数 占比 33.3%。从拓店增速 来看，自 2020 年至 22H1，金 陵 国 企资 源能 力强，拓店 速度 稳步 在 10%以上，显 著高 于君 亭。公司深度研究报告/证券研究报告 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 17 图26.金陵、君亭 酒店 业务 营收 图27.金陵、君亭 开业 酒店 数量（个）数据来 源：公司 公告，财 通证 券研 究 所 数据来 源：公司 公告，财 通证 券研 究 所 图28.金陵、君亭 的直 营收 入占 酒店业 务比 例 图29.金陵、君亭 的附 加业 务占 直营收 入比 例 数据来 源：公司 公告，财 通证 券研 究 所 数据来 源：公司 公告，财 通证 券研 究 所 同为轻资产模式下，金陵 附加业务贡献大。金 陵和 君亭的 直营 业务 营收占 比 均较高，2021 年 分别 为 82%、89%，近 两年 由于 轻资 产 扩张，直营 店营收 占比 均 有所下降。金陵旗 下主要为 全 服务酒店，君 亭为商务 酒 店为主，金陵 附加业务 比 例远高于君 亭，22H1 达 46%。金陵会员支持更强，君亭 委托管理模式单店营 收更 高。2019-2021 年，君亭 与 金陵委托管 理单 店营 收差 距有 所扩大，主要 系 金 陵主 要 采取浮 动+浮 动抽
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