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吕 梁 市 地 方 标 准D B 1 4 1 1/T 6 3 2 0 2 3机 关 办 公 楼（区）物 业 服 务 采 购 要 求2 0 2 3-1 2-0 7 发 布 2 0 2 4-0 3-0 7 实 施吕 梁 市 市 场 监 督 管 理 局 发 布ICS 0 3.1 6 0CCS A 1 21411D B 1 4 1 1/T 6 3 2 0 2 3I目 次前 言.I I1 范 围.12 规 范 性 引 用 文 件.13 术 语 和 定 义.14 物 业 服 务 机 构 要 求.25 采 购 方 式 和 程 序.26 监 督 管 理.3附 录 A（资 料 性）吕 梁 市 机 关 办 公 楼（区）物 业 服 务 合 同（参 考 范 本）.4D B 1 4 1 1/T 6 3 2 0 2 3I I前 言本 文 件 按 照 G B/T 1.1 2 0 2 0 标 准 化 工 作 导 则 第 1 部 分：标 准 化 文 件 的 结 构 和 起 草 规 则 的 规定 起 草。请 注 意 本 文 件 的 某 些 内 容 可 能 涉 及 专 利。本 文 件 的 发 布 机 构 不 承 担 识 别 专 利 的 责 任。本 文 件 由 吕 梁 市 机 关 事 务 服 务 中 心 提 出，组 织 实 施 和 监 督 检 查。吕 梁 市 市 场 监 督 管 理 局 对 标 准 的 组 织 实 施 情 况 进 行 监 督 检 查。本 文 件 由 吕 梁 市 机 关 事 务 标 准 化 技 术 委 员 会 归 口。本 文 件 起 草 单 位：吕 梁 市 机 关 事 务 服 务 中 心。本 文 件 主 要 起 草 人：刘 建 峰、刘 忠 海、李 玮、高 绳 平、杜 晋 江、薛 小 保、薛 晓 慧、王 红 红。D B 1 4 1 1/T 6 3 2 0 2 31机 关 办 公 楼（区）物 业 服 务 采 购 要 求1 范 围本 文 件 规 定 了 机 关 办 公 楼（区）物 业 服 务 采 购 的 术 语 和 定 义、物 业 服 务 机 构 要 求、采 购 方 式 和 程 序、监 督 管 理。本 文 件 适 用 于 各 机 关 单 位 对 办 公 楼（区）物 业 服 务 采 购 过 程 的 管 理 和 监 督。2 规 范 性 引 用 文 件下 列 文 件 中 的 内 容 通 过 文 中 的 规 范 性 引 用 而 构 成 本 文 件 必 不 可 少 的 条 款。其 中，注 日 期 的 引 用 文 件，仅 该 日 期 对 应 的 版 本 适 用 于 本 文 件；不 注 日 期 的 引 用 文 件，其 最 新 版 本（包 括 所 有 的 修 改 单）适 用 于 本文 件。J G J/T 3 0 房 地 产 业 基 本 术 语 标 准3 术 语 和 定 义下 列 术 语 和 定 义 适 用 于 本 文 件。3.1物 业已 经 竣 工 和 正 在 使 用 中 的 各 类 建 筑 物、构 筑 物 及 附 属 设 备、配 套 设 施、相 关 场 地 等 组 成 的 房 地 产 实体 以 及 依 托 于 该 实 体 上 的 权 益。来 源：J G J/T 3 0-2 0 1 5，2.0.1 4 3.2物 业 服 务 机 构依 法 设 立 并 具 有 独 立 法 人 资 格，专 业 提 供 物 业 管 理 服 务 的 组 织。3.3购 买 主 体购 买 服 务 的 行 政 事 业 单 位 或 部 门。注：本文件中特指购买机关办公楼（区）物业服务的单位。3.4承 接 主 体承 接 购 买 服 务 的 组 织 机 构。注：本文件中特指承接购买机关办公楼（区）物业服务项目的物业服务机构。3.5D B 1 4 1 1/T 6 3 2 0 2 32物 业 服 务 对 象物 业 使 用 单 位 及 实 际 接 受 物 业 服 务 的 人 员。4 物 业 服 务 机 构 要 求4.1 组 织4.1.1 应 具 有 独 立 承 担 民 事 责 任 的 能 力，并 具 备 参 加 政 府 采 购 活 动 的 合 法 条 件。4.1.2 应 具 有 健 全 的 财 务 会 计 制 度，财 务 状 况 良 好。4.1.3 应 建 立 规 章 制 度，包 括 物 业 服 务 方 案、岗 位 职 责、工 作 流 程 及 服 务 规 范、内 部 管 理 制 度 等。4.1.4 应 具 有 履 行 合 同 所 必 需 的 设 备，拥 有 与 提 供 机 关 办 公 楼（区）物 业 服 务 相 适 应 的 管 理 和 服 务 团队。4.1.5 应 具 有 依 法 缴 纳 税 收 和 社 会 保 障 资 金 的 良 好 记 录。4.1.6 在 参 与 政 府 采 购 前 3 年 内 或 成 立 至 今（成 立 不 足 3 年 的），在 经 营 活 动 中 无 重 大 违 法 违 纪 行 为，无 发 生 重 大 安 全 责 任 事 故。4.1.7 具 有 良 好 的 社 会 信 誉 及 商 业 信 誉，未 列 入 严 重 失 信 主 体“黑 名 单”，相 关 资 质 有 效。4.1.8 服 务 机 构 及 法 定 代 表 人（负 责 人）在 近 3 年 内 无 违 法 行 为。4.1.9 当 服 务 机 构 采 用 分 公 司 名 义 参 加 政 府 采 购 时，应 具 备 总 公 司 的 有 效 授 权 文 件。4.1.1 0 有 特 定 要 求 的 物 业 服 务，应 委 托 具 有 相 关 资 质 的 专 业 服 务 机 构 提 供。如：电 梯 日 常 维 修 保 养 单 位 应 取 得 电 梯 维 修 资 质；消 防 维 保 机 构 应 取 得 消 防 设 施 维 护 保 养 检 测 机 构 资 质。4.2 人 员4.2.1 物 业 服 务 人 员 包 括 但 不 限 于：物 业 现 场 管 理 人 员；维 修 维 护 专 业 技 术 人 员；秩 序 维 护 服 务、保 洁 服 务、绿 化 服 务 等 驻 地 服 务 人 员。4.2.2 服 务 人 员 应 根 据 服 务 内 容 具 备 相 应 的 有 效 的 专 业 资 质。4.2.3 服 务 人 员 数 量、类 别、资 质 和 能 力 应 满 足 物 业 服 务 对 象 的 需 求。4.2.4 服 务 人 员 应 定 期 参 加 相 关 业 务 培 训。5 采 购 方 式 和 程 序5.1 采 购 方 式物 业 服 务 属 于 政 府 集 中 采 购 项 目，应 按 照 国 家、省、市 有 关 规 定 通 过 公 开 招 标、竞 争 性 谈 判（磋 商）、询 价 等 方 式 确 定 服 务 机 构。5.2 采 购 程 序5.2.1 确 定 需 求5.2.1.1 购 买 主 体 应 按 年 度 制 定 购 买 物 业 服 务 需 求 计 划，需 求 内 容 包 括 但 不 限 于：服 务 项 目 的 具 体 内容、承 接 标 准、资 金 预 算、评 价 方 法 和 服 务 要 求 等 内 容。5.2.1.2 购 买 主 体 需 求 计 划 的 确 定 应 符 合 法 律 法 规 以 及 政 府 采 购 政 策 规 定 的 技 术、服 务、安 全 等 要 求。D B 1 4 1 1/T 6 3 2 0 2 335.2.1.3 购 买 主 体 在 确 定 需 求 计 划 前，应 当 对 该 物 业 服 务 项 目 的 专 业 技 术 或 服 务 水 平、供 应、价 格 等情 况 开 展 社 会 调 查、需 求 调 研 或 专 家 论 证 等 工 作，根 据 调 查 论 证 的 情 况、经 费 预 算 标 准 等 科 学、合 理 地确 定 采 购 需 求。5.2.1.4 需 求 计 划 应 从 实 际 需 要 出 发，合 理 设 置 技 术 和 商 务 条 件，不 得 限 制、排 斥 潜 在 服 务 提 供 者，不 应 设 置 局 部 的 地 域 限 制。5.2.1.5 需 求 计 划 确 定 后，应 该 按 照 政 府 采 购 程 序 进 行 审 核。5.2.2 购 买 物 业 服 务5.2.2.1 购 买 主 体 按 政 府 采 购 有 关 规 定 制 作 采 购 文 件，文 件 内 容 包 括 但 不 限 于 采 购 服 务 内 容、服 务 范围、服 务 方 式、服 务 时 间、服 务 绩 效、评 审 要 求 等。5.2.2.2 采 购 文 件 设 置 的 资 格 条 件 应 与 服 务 项 目 本 身 具 有 的 技 术 管 理 特 点 和 实 际 需 要 存 在 关 联 性，应不 超 出 采 购 项 目 的 服 务 范 围。5.2.2.3 购 买 主 体 应 按 照 政 府 采 购 要 求、采 购 方 式 委 托 集 中 采 购 机 构 进 行 采 购 工 作，采 购 信 息 应 及 时向 社 会 公 开。5.2.3 签 订 合 同5.2.3.1 购 买 主 体 应 及 时 与 中 标 的 承 接 主 体 签 订 购 买 服 务 合 同（合 同 参 考 范 本 参 见 附 录 A），明 确 购 买服 务 的 范 围、标 的、数 量、质 量 要 求 以 及 服 务 期 限、资 金 支 付 方 式、权 利 义 务 和 违 约 责 任 等 内 容。5.2.3.2 购 买 主 体 与 承 接 单 位 订 立 物 业 服 务 合 同 时，应 载 明 秩 序 维 护 管 理、保 密 管 理、共 有 设 施 设 备运 行 维 护、节 能 管 理 等 目 标 和 要 求，承 接 单 位 的 目 标 完 成 情 况 应 作 为 服 务 质 量 评 价 的 重 要 指 标。5.2.3.3 购 买 主 体 应 及 时 将 购 买 合 同 报 财 政 部 门 备 案。6 监 督 管 理6.1 承 接 主 体 应 主 动 接 受 购 买 主 体 和 监 管 部 门 的 监 督 检 查 及 考 核，购 买 主 体 可 通 过 现 场 检 查、临 时 抽查、随 机 采 访、问 卷 征 询、定 点 征 求 意 见 等 形 式，对 承 接 主 体 履 约 合 同 情 况 进 行 日 常 监 管 和 服 务 考 核。6.2 购 买 主 体 可 依 据 考 核 结 果 按 照 合 同 约 定 进 行 奖 惩。6.3 购 买 主 体 应 做 好 物 业 服 务 项 目 采 购 计 划、采 购 文 件、签 订 合 同、监 督 管 理 等 过 程 的 信 息 记 录 及 档案 管 理。D B 1 4 1 1/T 6 3 2 0 2 34AA A附 录 A（资 料 性）吕 梁 市 机 关 办 公 楼（区）物 业 服 务 合 同（参 考 范 本）吕 梁 市 机 关 办 公 楼（区）物 业 服 务 合 同（参 考 范 本）如 下：吕 梁 市 机 关 办 公 楼（区）物 业 服 务 合 同委 托 方（以 下 简 称 甲 方）：承 接 方（以 下 简 称 乙 方）：根 据 项 目（项 目 名 称）（项 目 编 号：）的 招 标 结 果，按 照 中 华 人 民 共 和 国 民 法 典 及与 项 目 行 业 有 关 的 法 律 法 规，经 双 方 协 商，本 着 平 等 互 利 和 诚 实 信 用 的 原 则，一 致 同 意 签 订 本 合 同。第 一 条 物 业 基 本 情 况坐 落 位 置：；占 地 面 积：m 2；建 筑 面 积：m 2。物 业 类 型：费 用 总 计：第 二 条 服 务 期 限 年 月 日 起 至 年 月 日 止。第 三 条 服 务 内 容 与 质 量 要 求1.服 务 内 容（1）（2）（3）2.质 量 要 求（1）（2）（3）第 四 条 考 核 及 奖 惩 办 法第 五 条 合 同 价 款 及 支 付 方 式第 六 条 甲 方 权 利 和 义 务第 七 条 乙 方 权 利 和 义 务第 八 条 违 约 责 任第 九 条 附 则合 同 附 件甲 方：（盖 章）乙 方：（盖 章）D B 1 4 1 1/T 6 3 2 0 2 35签 约 代 表：签 约 代 表：地 址：地 址：电 话：电 话：签 约 日 期：年 月 日 签 约 日 期：年 月 日
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