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1 30 大典型城市库存市场月报报告 2018 年 3月刊 2 Contents 目录 Contents 目录 . 2 一、报告摘要 (核心数据及观点 ) . 3 一、全国库存总量 全国库存环比下滑 1.82%，同比下滑 11% . 4 二、监测城市库存走势 . 6 （一） 2 月监测城市库存明细 青岛、天津、武汉再次包揽 TOP10 前三 . 6 （二）环比增长、下滑情况 30 大典型城市，有 24 个城市环比下滑 . 7 （三）同比增长、下滑情况 22 城市存量均现同比下滑， 常熟 下滑幅度 近 6 成 ，最为剧烈 . 8 三、存销比走势 . 9 （一）全国监测城市存销比走势 30 大典型城市存销比为 7.32 个月，环比 上涨 8% . 9 （二）一线监测城市存销比走势 存销比为 12.13 个月，环比大幅上涨 12.71%. 11 （三）二线监测城市存销比走势 存销比为 6.9 个月，杭州库存三个月内卖完 . 12 （四）三四线监测城市存销比走势 存销比 6.24 个月，去库存周期反弹 . 14 3 一、 报告摘要 (核心数据及观点 ) 截止 2018 年 2 月底，监测的 30 大典型 城市， 商品住宅累计库存余量较上个月下滑 1.82个百分点至 12005 万平米，同比下滑 11%。 4 个一线城市的 累计库存余量为 2095.81 万平米，连续 15 个月跌破 2500 万平米的关口，本月环比下滑 1.68%，同比下滑 9.11%。 从监测的 13 个 二线城市库存量来看， 商品住宅累计库存余量为 7904 万平米，环比 下滑 1.39%， 同比 下滑 11.14%。 从监测的 13 个三四线城市库存量来看， 2 月末存量为 2005 万平米，环比 下滑 3.63%，同比 下滑 12.36%。 2 月份， 30 大典型城市累计存销比为 7.32 个月，环比 上涨 8 个百分点，同比下滑 8 个百分点 。一线城市存销比为 12.13 个月，已连续 14 个月处于合理区间，环比 大幅上涨12.71%，同比上扬幅度高达 21.28%；二线城市存销比为 6.9 个月，自 2016 年 4 月起，已连续 23 个月低于 8 个月的水平，且连续 18 个月低于一线城市的存销比；三四线城市本月存销比 6.24 个月， 13 城中有 7 城环比 下滑 。 同策 研究院 总监张宏伟指出， 2016 年 11 月之后，全国商品住宅销售面积和存量面积出现“双降”，在一线和强二线城市需求受抑制的情况下，普通二线和三四线接力“加杠杆”，同时顺应中央“去库存”战略，已取得阶段性成果，楼市“去库存”战略告于段落。 从政策面来看，楼市调控政策仍然是从严执行的。 从 国家统计局发布 2018 年 1月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况 来看， 本轮楼市调整的大趋势已经确立！预计会在 2018 年的二三季度会集中发生“大幅降价”或“降价潮” 想象。 2 月 受到春节影响， 多数 一二线城市进入 “ 休假 模式 ” ，成交量低位 运行， 而 三四线城市楼市表现则 “ 喜忧参半 ” 。 不少三四线 城市抓住 返乡置业 的机会抓紧去 库存， 部分 城市春节 期间 成交 活跃， 也 有一些 城市 由于 过去 盲目开发，库存压力 依然 很大。 预计 2018年 ， 三四线 城市 楼市 机会依然很大， 只不过 随着楼市 调控加剧 ， 三四线 市场分化 愈加 明显，精准 调控 是 未来 去库存的方向。 4 一、 全国库存总量 全国 库存 环比下滑 1.82%，同比下滑 11% 【数据】 同策研究院 数据显示 ， 截止 2018 年 2 月底，监测的 30 大典型城市，商品住宅累计库存余量较上个月 下滑 1.82 个百分点至 12005 万平米，同比下滑 11%。 【解读】 笔者 指出， 据国家 统计局数据显示， 相比 2016 年 2 月存库最高 点，到 2017年 底， 全国 商品房 库存 去化了 1.5 亿平方米。得益于 普通二线和 三四线 城市 “ 加 杠杆 ” ， 同时 顺应 “ 供给侧 改革 ” 中提出 的 “ 去库存 ” 战略 ，全国商品 住宅 库存出现明显 下降 。 【数据】 就一线城市库存来看，截 至 2 月 底， 4 个一线城 市 累计库存余量 为 2095.81 万平米，连续 15 个月跌破 2500 万平米的关口，本月环比 下滑 1.68%，同比下滑 9.11%。 从监测的 13 个二线城市库存量来看， 商品住宅累计库存 余量为 7904 万平米 ， 环比 下滑 1.39%，同比下滑 11.14%。 从监测的 13 个三四线城市库存量来看， 2 末存量为 2005 万平米，环比 下滑 3.63%，同比下滑 12.36%。 2 监测城市库存余量 TOP10 城市中， 青岛、 天津、武汉 以 1176.09 万平米、 1166.02 平米、 1097.12 万平米的存量 再次 居监测城市的前三位。 从各城市存量较上个月的浮动情况来看， 30 大典型城市中， 有 24 城市环比 下滑 ，较上个月增加 4 个，常熟下滑幅度最大，为 11.53%。 四个 一线城市 除了上海小幅上扬外，均呈下行趋势 ， 北上广深 存量 分别 为 616.59 万平米、 479.36 万平米 、 732.55 平米和 267.31 万平米，其中 深圳 下滑 幅度最大，为 7.6%。 【解读】 笔者 指出 ， 本月全国 库存 继续下降 ， 一二三四线城市 全线 下滑。 由于 传统 淡季遇上春节， 再加上限价 影响 ， 一线及强二线 城市房企 大量可售 货值积压无法正常释放， 供应量 成交量双双锐减， 一线城市 楼市 表现 低迷 。而 普通 二线和三四线城市 是 楼市去库存的主力，从 环比情况来看， 受到棚改 制度和 返乡置业 的影响， 三四线 城市 去库存 效果最为 显著 。 从房企投资开发来看， 全国房地产投资开发增速放缓，大多数城市的限购限价政策短期内不会放开，而投资增速放缓直接表现就是企业会放缓开发手里的土地。 因此，笔者 预计 2018 年入 5 市项目将会减少，市场存量不会大幅上升 。 根据同策咨询研究部的研究，对于商品住宅市场，当存销比小于 8 个月时，房价存在上涨压力；当存销比接近 8 个月时，房价有上涨倾向；当存销比在 8 - 15 个月时，房价处于合理区间；当存销比接近 15 个月时， 房价有下跌倾向；当存销比大于 15 个月时，房价面临下跌压力。 截止 2018 年 2 月底， 30 大典型城市累计存销比为 7.32 个月 ，环比 上涨 8 个百分点，同比 下滑 8 个百分点 。一线城市存销比为 12.13 个月，已连续 14 个 月处于合理区间，环比大幅上涨 12.71%， 同比上扬幅度高达 21.28%；二线城市存销比为 6.9 个月，自 2016年 4 月起，已连续 23 个月低于 8 个月的水平，且连续 18 个月低于一线城市的存销比；三四线城市本月存销比 6.24 个月， 13 城中有 7 城环比下滑。 图： 全国监测城市 累计库存走势 0.002000.004000.006000.008000.0010000.0012000.0014000.0016000.00一线 4城合计 二线 13城市合计 三四线 13城市合计 全国 30城市合计万平 6 二、监测城市库存走势 （一） 2 监测城市库存 明细 青岛、 天津、武汉 再次 包揽 TOP10 前三 【数据】 2 月监测城市库存余量 TOP10 城市中， 青岛、天津、武汉以 1176.09 万平米、1166.02 平米、 1097.12 万平米的存量再次居监测城市的前三位。从各城市存量较 上个月的浮动情况来看， 30 大典型城市中，有 24 城市环比下滑，较上个月增加 4 个， 三明 下滑幅度最大，为 11.53%。 本月一线城市中除了深圳外，广州、 北京 、 上海 均再次挤入存量 TOP10榜单， 分列第 六 、 七 、 十 位，存量分别为 732.55 万平米、 616.59 万平米、 479.36 万平米。 【解读】 笔者指出， 2 月存量排名前十的城市中 ， 青岛 、天津、武汉 TOP3 城市 存量继续上涨， 其余 7 城环比 持平或者下降 。 从存销比看， 仅有 青岛、广州、上海存销比处于合理区间，北京、天津存销比超过 16 个月以后，房价面临下行压力，其余城市存销比低于 8 个月以下，重庆、西安 4 个月内库存将消耗完，面临 “ 房荒 ” 的局面。 30 个 城市中，一线、二线、三四线城市的存销比分别为 12.13 个月、 6.9 个月、 6.24 个月，一线城市库存消化周期要长于二三四线城市， 主要受到 “ 限价 ” 、 “ 限签 ” 、 “ 高价地 ” 等因素影响，房企面临无法 正常销售，业绩不理想等尴尬的 情况，进一步拉长了去化周期。 图： 2018 年 2月存量居 前城市排名 0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.00青岛 天津 武汉 长沙 重庆 广州 北京 徐州 西安 上海万平米 7 图： 2018 年 2月监测城市存量排名 （二）环比增长、下滑情况 30大典型城市， 24城 环比 下滑 【数据】 从各城市存量较 上个月的浮动情况来看， 30 大典型城市中，有 24 城市环比下滑，较上个月增加 4 个， 三明 下滑幅度最大，为 11.53%。四个一线城市除了上海小幅上扬外，均呈下行趋势，北上广深存量分别为 616.59 万平米、 479.36 万平米、 732.55 平米和267.31 万平米，其中深圳下滑幅度最大，为 7.6%。 【解读】 笔者 指出， 截止 2 月 底， 30 大典型城市中存 量的环比 下滑 城市 数量大于 上扬城市， 全国商品住宅销售面积和存量面积 “ 双降 ” 。 随着本轮楼市调控深化，市场明显降温，一季度中 1 月由于大部分房企重置销售目标， 计算去年的营收及制定今年的计划，在主要目标还没完全定调的情况下，不适宜大刀阔斧的前进 ； 2 月由于今年春节较晚， 市场表现清淡 ，尤其是热点城市基本面已经改变，房价出现小幅回落，一线城市个案楼盘出现实质性降价，但成交没有明显起色 ， 3 月“小阳春”也很难在政策面执行较严格的情况下突围。 值得注意的是，有几个城市发布了放松调控政策，例如合肥市取消住房限价措施，成都等地借人才落户政策，但是这种小范围的政策发布仅对个别城市的存量产生影响。 楼市调控的“风险标”并没有改变， 2018 年总体上仍然是楼市调控政策从严执行的一年。 图： 2018 年 2月商品住宅存量环比增 幅居前、后各 10 城市排名 0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.00青岛天津武汉长沙重庆广州北京徐州西安上海成都苏州南昌南京常州杭州深圳东营莆田厦门福州湛江九江芜湖焦作舟山太仓南平常熟三明万平米 8 （三）同比增长、下滑情况 22 城 同 比下滑， 常熟 下滑幅度 近 6 成，最为剧烈 【数据】 同策 研究院 数据显示，截 止 2 月 底 ， 30 大典型城市 ， 有 22 个城 市 商品住宅库存量 均 同比 下滑 ， 同比降幅从 2.03%到 59.79%不等， 其中， 常熟 下滑幅度最大，为 59.79%。 【解读】 笔者 指出 ，从全国库存走势来看，呈现持续下滑态势，是楼市 去库存 进入 良好阶段的正常表现，但从速度来看，明显趋缓， 主要原因， 一线和热点二线城市在交易冻结的楼市下，库存会慢慢的上来，而从三四线城市来看， 尤其是中东部的三四线城市来看：一线城市周边的三四城市出台楼市调控政策较早，市场已经伴随周边一线城市回调已经进入调整期；非一线城市周边的三四线城市大部分已经经历了楼市热销的高峰期，甚至大部分城市已经出现阶段性楼市需求透支，市场有可能因为过去一年左右的透支而在 2018 年年中之后进入调整期。 2018 年，没有完成 “ 去库存 ” 目标的三四线城市将继续努力，要加强房地产市场分类调控，因城施策去库存。 图： 2018 年 2月商品住宅存量同比 增幅居前、后各 10 城市排名 9.03%1.38%1.36%1.33%1.26%0.47%0.00%-0.02%-0.17%-1.48%-4.14%-4.40%-5.09%-5.52%-5.82%-6.78%-7.60%-10.85%-11.33%-11.53%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%湛江 武汉 青岛 天津 成都 上海 常州 焦作 北京 长沙 莆田 东营 重庆 徐州 太仓 芜湖 深圳 杭州 九江 三明 9 三、存销比走势 （一）全国监测城市存销比走势 30大典 型 城 市存 销比为 7.32个月，环比上涨 8% 【数据】 同策 研究院 数据显示， 2 月份， 30 大典型城市累计存销比为 7.32 个月，环比上涨 8 个百分点，同比 下滑 8 个百分点。 一线城市存销比为 12.13 个月，已连续 14 个月处于合理区间，环比大幅上涨 12.71%，同比上扬幅度高达 21.28%；二线城市存销比为 6.9 个月，自 2016 年 4 月起，已连续 23 个月低于 8 个月的水平，且连续 18 个月低于一线城市的存销比；三四线城市本月存销比 6.24 个月， 13 城中有 7 城环比下滑。 【解读】 笔者 指出， 未来 3 年中国楼市仍然有结构性的机会 ， 一线城市和热点二线城市仍在“去杠杆”进程，而普通二线及三四线城市将进入“加杠杆”尾声阶段。 2018 年三四线城市机会更大，从政策上也可见端倪， 去库存工作将继续下沉， 去年底的全国住房城乡建设工作会议要求，库存较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。在今年省级地方两会上，甘肃、青海、辽宁等多省继续强化“去库存”，把去库存的重点转向三四线城市和县城。 图： 全国监测城市累 计存销比月度走势 29.66%20.38%18.17%11.76%9.25%3.80%1.80%0.03%-2.03%-3.34%-17.23%-21.60%-24.64%-25.11%-26.02%-28.74%-32.41%-47.51%-53.10%-59.79%-70.00%-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%武汉 天津 焦作 广州 太仓 南京 南昌 九江 厦门 长沙 福州 三明 芜湖 深圳 上海 舟山 成都 西安 杭州 常熟 10 【数据】 从监测的具体城市来看， 存 销比 最高的前 三 位城市 为 厦门、 天津 、 北京 ， 存销比分别 为 29.19 个月、 19.15 个月 和 16.93 个月， 除北京外， 上海、 深圳、 广州本月存销比 分 别 为 12.30 个月、 9.84 个月和 11.64 个月， 均 处于合理区间 。 【解读】 笔者 指出， 自 2017 年 7 月 以来，厦门 的 去化周期已 连续 9 个 月超过合理 区间。 厦门楼市 仅在 2017 年 3 月份迎来全年唯一的一次火爆场面， 随着 3 月底调控政策接连出台、银行房贷进一步收紧， 厦门楼市成交量一路走低，连续数月都在低位徘徊。 2017 年11 月开发商集中推盘，但是成交市场并没有太大的起色，最后成交量相比年初的时候近腰斩，去化持续低迷导致存销比不断攀升，随着调控政策不断加码，投资客退场，购房者观望情绪蔓延，厦门楼市房价有下跌的倾向。 图： 全国城市 2018年 2 月存 销比排名前十 0.002.004.006.008.0010.00月0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.00厦门 天津 北京 莆田 成都 南平 上海 深圳 福州 青岛月 11 （二）一线监测城市存销比走势 存 销比 为 12.13 个月， 环比大幅上涨 12.71% 【数据】 同策研究院 数据显示， 截止 2018 年 2 月底， 一线城市存销比为 12.13 个月，已连续 14 个月处于合理区间，环比 大幅上涨 12.71%，同比上扬幅度高达 20.08%。 【解读】 笔者 指出， 2 月一线城市 去化周期再次攀升，春节对一线城市影响最显著，市场去化降到 100 万方以下，历史最低点，而供应量方面， 2018 年开局至今未见大规模推盘，从推盘周期、销售目标、房企资金兑付压力等诸多因素来看 ，房企可能在二季度开始集中推盘。而 新一届地方政府换届完成后，热点城市比如上海、北京等城市已经明确表态楼市调整政策不会松动。 笔者 预计随着交易量持续走低与预售许可证加快审批， 2018 年二三季度 一线城市 商品住宅市场去化周期有可能回升至 15 个月以上，届时，从指标意义上已经存在去库存压力，楼市调整的预期和下行趋势会进一 步强化。 图： 一线城市累计存销比月度走势 【数据】 从 4 个一线城市具体情 况 看 ， 2 月份， 北京、上海、深圳、广州本月存销比分别为 16.93 个月 、 12.30 个月、 9.84 个月和 11.64 个月 ， 除北京外， 均处于合理区间。 【解读】 笔者指出， 北京 市场经过 2017 年底 “ 小翘尾 ” 行情后，市场库存去化明显，0.002.004.006.008.0010.0012.0014.00月 12 连续两个月处于合理范围内。 2 月，又一次上升至 16.93 个月， 但 仅是因为成交量下滑造成指标意义上的存销比上升 ， 春节期间北京市场仅去化 0.01 万平米，环比去年春节下滑 88%，自 2017 年起，市场需求一直维持在低位， 2017 年 1-10 月同比跌幅接近 50%，而移动存销比同比上升并不具备参考性（受先前政策影响，实际库存面积更低）。 图： 一线城市存 销比历史走势 图： 2018 年 2月 一线城市存销比排名 （三）二线监测城市存销比走势 存销比 为 6.9个月 ， 杭州 库存三个月内卖完 【数据】 同策 研究院 数据显示 ， 2 月份 ， 二线城市存销比为 6.9 个月，自 2016 年 4 月0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.0020.0022.0024.0026.0028.0030.0032.0034.0036.00月北京 上海 深圳 广州0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.00广州 深圳 上海 北京月 13 起，已连续 23 个月低于 8 个月的水平，且连续 18 个月低于一线城市的存销比 。 从监测的13 个二线城市看， 有 10 城存销比上升，仅重庆、西安、杭州这三个城市本月存销比下滑，其余 10 城本月存销比均不同幅度上升，其中天津上浮最明显，为 28.33%。 1 月监测二线城市的存销比 下滑 的城市 占到 3 个，其中 重庆下滑 幅度最大，达 11%。 本月存销比为 6.9 个月， 低于 处于 合理区间， 南京 、 重庆、杭州 、 西安 ， 这 四 个城市的 存销比在 6 个月以下， 暂未摆脱“房荒”局面。 图： 二线监测 13城累计存销比月度走势 【解读】 笔者 指出， 大部分二线城市去库存战略已经接近尾声，但部分城市库存不足的风险也暴露了出来， 南京、重庆、杭州、 西安 ，这 四 个城市的存销比在 6 个月以下 ，其中杭州 2 月存销比仅为 2.61 个月，库存不够卖 3 个月。 2017 年杭州 楼市在延续限购限贷的同时，多项调控政策相继落地， 但是 随着湾区经济带动下，杭州都市圈价值日益凸显，楼市快速去化，另一边是供应不足， 从供求关系看，去 年出让的大量要求现房销售的地块，短时间内无法给市场带来新增供应 ，使得杭州 “ 库存告急 ” 成常态。 图： 二线城市存 销比历史走势 0.002.004.006.008.0010.0012.00 14 图： 2018 年 2月二线城市存销比排名 （四）三四线监测城市存销比走势 存销 比 6.24 个月 ， 去库存周期反弹 【数据】 同策研究院 数据显示， 2 月份， 三四线城市本月存销比 6.24 个月， 环比 上涨3 个 百分点， 13 城中有 7 城环比 上扬 。 【解读】 笔者 指出 ， 2018 年房地产实行分类调控，因城施策，精准化去库存 ，不再实行 “ 一刀切 ” 政策，因此， 无论是出于税收贡献的考虑，还是对经济支撑作用，楼市整体交0.0010.0020.0030.0040.00月厦门 天津 成都 (城 6区 )福州 青岛 苏州武汉 长沙 南昌0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.00 15 易量大幅下滑是不希望被看到的。所以，本轮一二线城市严控导致交易量大幅萎缩的情况下，一定程度上也需要三四线城市去弥补这部分缺失。 因此， 2018 年，三四线城市 “狂欢”还没有结束 ，开发商拍地也逐渐下沉抢占三四线市场， 相比一二线城市，三四线城市机会更多 。另外， 持续的棚改货币化安置支撑三四线楼市，未来 3 年每年仍能带来 2.3 亿平米的去库存规模，从而为三四线楼市平稳提供有效支撑。 图： 三四线监测 13 城累计存销比月度走势 【数据】 从监测的三四线城市 的 具体情况来看 ， 监 测的 13 个城市 中 ，有 6 个城市呈下滑态势，其中， 九江 下滑幅度最大，达 43%； 从同比情况看， 有 8 个城市存销比 均 出现下滑态势 ， 东营 下滑幅度 最大，达 52%。 【解读】 笔者 指出 ， 布局三四线城市的中期风险也需要警惕。环经济 圈的三四线城市，例如处于长三角都市圈、京津冀都市圈、珠三角都市圈范畴内，这些城市本质上已经跳脱传统意义上的三四线定位，成为大都市圈、大市场梯度上的组成部分，甚至可能担负使命，去缓解核心城市内生压力或者泡沫危险，这部分城市投资安全边际会高一点。其次是位于核心城市周边，如环成都、环南昌等区域的三四线城市，原则上也有一定市场机会。而其他三四线城市，没有核心城市辐射带动，自身市场容量有限，加上区域产业、人口支撑力度不够，这类城市的投资布局是一场大冒险，一种投机。 0.002.004.006.008.0010.0012.0014.00月 16 图： 三四线城市存销比 历史走势图： 2018 年 2月三四线城市存销比排名 数据来源：数联天下 数据说明：商品住宅数据除有特别说明外均含保障房 存销比：按照近 3个月商品住宅移动平均消化面积计算 即：存销比 =当月商品住宅库存面积 / 含当月的前三个月商品住宅销售 平均面积 一线城市：北京、上海（不含保障房）、广州、深圳 二线城市：天津、 重庆、 杭州（含萧山和余杭）（不含保障房）、 南京、武汉、成都、苏州、厦门、长沙、 福州、青岛、南昌 、西安 三四线城市： 九江、湛江、莆田、舟山、东营、焦作、南平、三明、 徐州、 太仓 、芜湖、常州、 常熟 （ 注明： 2018.3.12 因为蚌埠 泰州数据缺失较为严重 2018 年 2 月期由太仓和常熟替换 ） 0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.00月九江 湛江 莆田 舟山 东营 焦作 南平三明 徐州 太仓 芜湖 常州 常熟0.005.0010.0015.0020.00九江 湛江 莆田 舟山 东营 焦作 南平 三明 徐州 太仓 芜湖 常州 常熟 17 执笔人：同策研究院 研究 员 宋雪梅 邮箱： songxuemei49099tospur 电话： 021-51560606* 8138 免责申明 本报告的信息均来源于公开资料，本机构对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考。本报告版权仅为本机构所有，未经许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和 发布。如引用、刊发、需注明出处为同策研究院 ，且不得对本报告内容 进行有悖原意的引用、删节和修改。 18
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