党政机关办公区物业管理服务规范DB4103／T 152-2023.pdf

I C S 0 3.0 8 0C C S A 1 24103党 政 机 关 办 公 区 物 业 管 理 服 务 规 范2 0 2 3-1 1-1 7 发 布2 0 2 3-1 2-1 7 实 施洛 阳 市 地 方 标 准洛 阳 市 市 场 监 督 管 理 局 发 布D B 4 1 0 3/T 1 5 2 2 0 2 3D B 4 1 0 3/T 1 5 2 2 0 2 3I前 言本 文 件 按 照 G B/T 1.1-2 0 2 0 标 准 化 工 作 导 则 第 1 部 分：标 准 化 文 件 的 结 构 和 起 草 规 则 的 规 定 起草。本 文 件 由 洛 阳 市 机 关 事 务 管 理 局 提 出 并 归 口。本 文 件 起 草 单 位：洛 阳 市 机 关 事 务 管 理 局。本 文 件 主 要 起 草 人：李 刚、李 付 良、张 金 辉、马 磊。D B 4 1 0 3/T 1 5 2 2 0 2 31党 政 机 关 办 公 区 物 业 管 理 服 务 规 范1 范 围本 文 件 规 定 了 党 政 机 关 办 公 区 物 业 管 理 服 务 的 术 语 和 定 义、基 本 要 求、服 务 要 求、监 督 与 考 核 等 内容。本 文 件 适 用 于 洛 阳 市 各 级 党 政 机 关 办 公 区 的 物 业 管 理 与 服 务。事 业 单 位 可 以 参 照 执 行。2 规 范 性 引 用 文 件下 列 文 件 中 的 内 容 通 过 文 中 的 规 范 性 引 用 而 构 成 本 文 件 必 不 可 少 的 条 款。其 中，注 日 期 的 引 用 文 件，仅 该 日 期 对 应 的 版 本 适 用 于 本 文 件；不 注 日 期 的 引 用 文 件，其 最 新 版 本（包 括 所 有 的 修 改 单）适 用 于 本文 件。G B 2 8 9 4 安 全 标 志 及 其 使 用 导 则G B 5 7 4 9 生 活 饮 用 水 卫 生 标 准G B/T 1 0 0 0 1.1 公 共 信 息 图 形 符 号 第 1 部 分：通 用 符 号G B 1 3 4 9 5.1 消 防 安 全 标 志 第 1 部 分：标 志G B 1 7 0 5 1 二 次 供 水 设 施 卫 生 规 范G B 2 5 2 0 1 建 筑 消 防 设 施 的 维 护 管 理G B 5 0 2 2 2 建 筑 内 部 装 修 设 计 防 火 规 范T S G T 5 0 0 2 电 梯 维 护 保 养 规 则3 术 语 和 定 义下 列 术 语 和 定 义 适 用 于 本 文 件。3.1物 业 管 理 单 位各 级 机 关 事 务 管 理 和 后 勤 服 务 保 障 部 门。3.2物 业 服 务 对 象物 业 使 用 单 位 及 实 际 接 受 物 业 服 务 的 人 员。3.3D B 4 1 0 3/T 1 5 2 2 0 2 32物 业 服 务 人依 法 设 立、具 有 独 立 法 人 资 格，专 业 提 供 物 业 管 理 服 务 的 组 织。包 括 物 业 服 务 企 业 和 其 他 管 理 人 员。3.4物 业 服 务物 业 管 理 单 位 和 物 业 服 务 人 按 照 物 业 服 务 合 同 约 定，对 物 业 管 理 区 域 内 的 建 筑 物 及 配 套 的 设 施 设 备和 相 关 场 地 进 行 维 修、养 护、管 理，维 护 环 境 卫 生、安 全 防 范 和 相 关 秩 序 的 活 动。4 基 本 要 求4.1 物 业 服 务 组 织4.1.1 依 法 设 立，提 供 专 业 物 业 服 务，并 应 具 有 独 立 法 人 资 格。4.1.2 应 根 据 合 同 约 定 和 党 政 机 关 办 公 楼（区）实 际，设 置 相 适 应 的 物 业 管 理 服 务 职 能 部 门，并 根 据服 务 项 目 特 点、现 场 实 际 情 况、服 务 面 积 等，配 备 相 应 数 量 的 服 务 人 员 和 设 施 设 备。服 务 人 员 应 有 相 对明 确 的 责 任 区 域 和 责 任 范 围，并 保 持 相 对 固 定。4.1.3 应 建 立 相 应 的 管 理 机 制 和 工 作 程 序，如 物 业 服 务 方 案、岗 位 职 责、服 务 规 范 及 工 作 流 程、内 部管 理 制 度 等，并 应 有 具 体 落 实 措 施 及 考 核 办 法。4.1.4 有 特 定 要 求 的 物 业 服 务，应 委 托 具 备 专 业 资 质 的 服 务 机 构 提 供，并 报 物 业 管 理 单 位 同 意 后，备案 备 查。其 中 包 括 但 不 限 于：电 梯 日 常 维 修 保 养 单 位 应 取 得 电 梯 维 保 的 资 格 许 可；消 防 维 保 机 构 应 取 得 消 防 设 施 维 护 保 养 资 质；化 粪 池 清 掏、外 墙 高 空 清 洗、二 次 供 水 单 位 应 取 得 相 应 的 资 质、资 格 许 可。4.1.5 应 根 据 物 业 管 理 单 位、物 业 服 务 对 象 的 保 密 需 求 建 立 保 密 制 度，涉 密 工 作 岗 位 的 服 务 人 员 应 签订 保 密 责 任 书。4.1.6 应 制 定 年 度、月 度 培 训 计 划 并 实 施,培 训 后 评 估 培 训 效 果。培 训 内 容 包 括 但 不 限 于 以 下：物 业 相 关 法 律 法 规；物 业 服 务 理 论 知 识；仪 容 仪 表、岗 位 工 作 要 求、岗 位 操 作 规 程；保 密 要 求 等。4.2 服 务 人 员4.2.1 应 根 据 物 业 服 务 对 象 需 求 确 定 物 业 服 务 人 员 的 类 别、数 量、资 格 和 能 力 要 求。有 特 殊 安 全 保 密等 方 面 要 求 的 岗 位 应 明 确 服 务 人 员 的 资 格 和 资 历 要 求，并 对 违 法 犯 罪 等 方 面 进 行 审 查。4.2.2 现 场 管 理 人 员 应 取 得 从 业 资 格 或 岗 位 证 书，具 有 一 年 以 上 项 目 管 理 工 作 经 验，具 备 相 应 的 物 业管 理 专 业 知 识 和 技 能；专 业 技 术 人 员 应 取 得 相 应 专 业 技 术 证 书 或 职 业 资 格 证 书；从 事 特 种 设 备 作 业 的 人员 应 取 得 特 种 作 业 资 格。4.2.3 服 务 人 员 应 符 合 如 下 基 本 要 求：遵 守 国 家 法 律、法 规 及 物 业 管 理 单 位 和 服 务 对 象 的 各 项 规 章 制 度；接 受 思 想 教 育、专 业 技 能、法 律 法 规、安 全、保 密 等 培 训，保 守 工 作 秘 密；D B 4 1 0 3/T 1 5 2 2 0 2 33 具 有 良 好 的 职 业 道 德，遵 守 岗 位 纪 律，具 备 所 需 专 业 的 技 能 和 知 识；统 一 着 装，佩 戴 标 志，规 范 服 务，语 言 文 明，仪 容 仪 表 整 洁 大 方，精 神 风 貌 良 好，服 务 主 动热 情，使 用 普 通 话；熟 悉 服 务 区 域 的 基 本 情 况，能 正 确 使 用 相 关 专 用 设 备。4.3 财 务 管 理4.3.1 物 业 服 务 费 和 其 它 费 用 收 支 应 符 合 国 家 和 省 市 相 关 规 定。4.3.2 对 于 合 同 约 定 的 收 费 项 目 以 及 标 准，应 按 合 同 要 求 执 行。4.3.3 操 作 规 范，账 目 清 晰。4.4 档 案 管 理4.4.1 应 建 立 物 业 信 息 和 档 案 管 理 制 度，档 案 资 料 应 有 专 人 保 管，及 时 收 集、分 类 整 理、完 整 准 确。对 超 过 保 管 期 限 和 失 去 保 存 价 值 的 档 案，按 照 档 案 销 毁 流 程，经 物 业 管 理 单 位 核 准 后 方 可 销 毁。4.4.2 信 息、档 案 资 料 应 收 集 完 整，方 便 查 阅，档 案 内 容 应 包 括 但 不 限 于 下 列 内 容:物 业 档 案，包 括 物 业 承 接 查 验、设 备 设 施 技 术 资 料 等 基 础 档 案 和 技 术 档 案；物 业 服 务 档 案，包 括 物 业 管 理 单 位 和 物 业 服 务 对 象 的 相 关 资 料，以 及 物 业 运 行、物 业 维 修、物 业 服 务、投 诉 处 理 等 记 录 档 案。4.4.3 应 建 立 档 案 查 阅、使 用 登 记 制 度，设 置 查 阅 权 限，未 经 许 可，不 应 将 档 案 内 容 转 作 其 他 用 途。4.5 党 建 引 领4.5.1 宜 结 合 实 际，建 立 党 组 织，定 期 开 展 组 织 生 活。4.5.2 应 在 物 业 办 公 区 域 设 置 红 色 物 业 标 志 及 元 素。4.5.3 宜 成 立 志 愿 者 服 务 队 伍，提 供 志 愿 者 服 务 活 动。4.6 机 械 化 和 信 息 化4.6.1 宜 结 合 服 务 场 所 实 际，采 用 机 械 化 设 备 和 智 能 化 设 备，不 断 提 高 服 务 质 量 和 工 作 效 率。4.6.2 宜 建 立 或 使 用 物 业 服 务 智 慧 化 信 息 平 台，运 用 云 计 算、物 联 网、大 数 据 等 信 息 化 技 术 手 段，开展 物 业 管 理 服 务 工 作。4.7 标 识 管 理4.7.1 应 遵 循 安 全、醒 目、协 调、便 利 的 原 则 设 置 符 号 与 标 志，主 要 包 含 公 共 信 息 图 形 符 号、信 息 导向 标 志、消 防 安 全 标 志 及 其 他 标 志。其 中 公 共 信 息 图 形 符 号 应 符 合 G B/T 1 0 0 0 1.1 的 要 求，消 防 与 安 全 标识 应 符 合 G B 2 8 9 4、G B 1 3 4 9 5.1 等 标 准 的 要 求。4.7.2 标 识 应 风 格 统 一，文 字 规 范，并 设 置 在 明 显 位 置。4.7.3 定 期 检 查 平 面 路 线 图、指 引 标 识、楼 层 标 识、各 功 能 区 标 识、安 全 警 示 标 识、温 馨 提 醒 标 识、供 配 电 系 统 模 拟 示 意 图、电 气 开 关 状 态 标 识、主 要 供 水 阀 门、主 要 管 线 流 向 标 识、交 通 标 识 等，确 保 标识 标 牌 规 范 清 晰，安 装 稳 固。4.8 服 务 接 管 和 退 出4.8.1 物 业 服 务 人 中 标 后 与 物 业 管 理 单 位 签 订 物 业 服 务 合 同，合 同 内 容 主 要 包 含 物 业 管 理 事 项、服 务D B 4 1 0 3/T 1 5 2 2 0 2 34目 标（报 修 处 理 及 时 率、零 星 维 修 合 格 率、服 务 响 应 时 间、服 务 满 意 度、有 效 投 诉 处 理 率 等）、服 务 质量 标 准、管 理 服 务 人 员 配 置 要 求、设 备 及 用 品 配 置 要 求、服 务 费 用、双 方 的 权 利 义 务、专 项 资 金 的 管 理与 使 用、合 同 期 限、违 约 责 任 等，按 合 同 约 定 时 间 进 行 接 管 并 提 供 服 务。4.8.2 物 业 服 务 合 同 解 除 或 终 止 后，物 业 服 务 人 应 与 物 业 管 理 单 位 或 物 业 服 务 对 象 按 照 合 同 约 定 时 间办 理 移 交 手 续。4.8.3 移 交 工 作 由 物 业 管 理 单 位 参 与，移 交 事 项 包 括 但 不 限 于 以 下 内 容：移 交 保 管 的 物 业 档 案 和 物 业 服 务 档 案，交 接 记 录 和 现 场 查 验 结 果，应 有 相 关 单 位 书 面 确 认；与 新 物 业 服 务 人 共 同 查 验 物 业 服 务 期 间 建 筑 物 及 附 属 场 地 设 施 检 查 维 护 保 养、施 工 记 录，设备 设 施 巡 查、维 修、保 养、配 备、改 造、运 行、施 工 等 记 录 资 料，环 境 卫 生、绿 化 养 护、秩序 维 护、消 防、应 急、节 能 节 水 服 务 记 录 资 料，投 诉 处 理、服 务 满 意 度 调 查 测 评 及 回 访 记 录资 料，以 及 服 务 分 包 合 同 等；移 交 固 定 资 产、物 业 服 务 用 房，以 及 相 关 钥 匙 和 用 户 密 码 等；配 合 新 物 业 服 务 人 接 管 各 类 服 务 岗 位，维 护 物 业 管 理 区 域 的 正 常 秩 序。4.8.4 原 物 业 服 务 人 按 照 法 定 程 序 办 理 交 接 手 续 后，在 规 定 时 限 内 终 止 物 业 管 理 服 务 活 动，退 出 物 业管 理 区 域 现 场，保 持 各 项 管 理 与 服 务 活 动 平 稳 过 渡，权 责 分 明。5 服 务 要 求5.1 客 户 服 务5.1.1 应 在 适 当 位 置 公 示 相 关 服 务 信 息，如 服 务 人 员、咨 询 和 投 诉 处 理 方 式、服 务 响 应 时 间 等。5.1.2 设 置 2 4 h 客 户 服 务 电 话，铃 响 三 声 内 接 听。5.1.3 影 响 物 业 服 务 对 象 工 作 的 作 业 计 划 应 提 前 2 4 小 时 公 告，如 停 水 停 电、电 梯 维 保、消 杀 作 业 等。5.1.4 应 建 立 投 诉 处 理 机 制，满 足 以 下 要 求：提 供 并 公 示 热 线 电 话、电 子 邮 件 等 多 种 投 诉 渠 道；及 时、妥 善 处 理 投 诉 人 的 意 见 和 建 议；投 诉 处 理 进 程 或 结 果 应 及 时 传 达 给 投 诉 人；对 投 诉 进 行 回 访 和 调 查，回 访 率 为 1 0 0%；投 诉 及 处 理 结 果 应 有 记 录。5.1.5 日 常 维 修 服 务 应 保 证 受 理 渠 道 畅 通，并 满 足 以 下 要 求：急 修 应 在 接 到 通 知 1 0 分 钟 内 到 场，零 修 到 场 不 超 过 要 求 时 间；紧 急 维 修、日 常 零 星 维 修 响 应 及 时 率 1 0 0%，维 修 合 格 率 1 0 0%；维 修 时 应 放 置 警 示 标 志 或 进 行 隔 离 防 护，维 修 完 毕 后 进 行 调 试，及 时 清 理 现 场；维 修 结 束 后 应 及 时 回 访，回 访 率 为 1 0 0%；建 立 报 修、维 修 和 回 访 记 录。5.2 房 屋 养 护 维 修5.2.1 综 合 管 理5.2.1.1 物 业 服 务 人 应 根 据 合 同 约 定 及 授 权，结 合 建 筑 使 用 年 限、使 用 状 况，建 立 健 全 建 筑 物 及 附 属场 地 设 施 管 理 与 维 护 制 度，内 容 完 善，管 理 权 责 清 晰。对 物 业 管 理 区 域 的 建 筑 本 体 公 共 部 位（楼 盖、屋顶、梁、柱、内 外 墙 体 和 基 础 等 承 重 结 构 部 位、外 墙、楼 梯 间、走 廊 通 道、门 厅、设 备 机 房、竖 井、卫D B 4 1 0 3/T 1 5 2 2 0 2 35生 间、车 库 等）、室 内 场 所（各 楼 层 办 公 室、资 料 室、会 议 室 等），以 及 室 外 场 地 设 施、道 路、停 车 场、非 机 动 车 停 放 区 等 实 施 有 效 管 理，保 持 建 筑 物 及 附 属 场 地 设 施 安 全 使 用，功 能 完 好，并 引 导 物 业 服 务 对象 正 确 使 用。5.2.1.2 定 期 进 行 巡 检 维 护，检 修 记 录 和 保 养 记 录 应 齐 全。属 于 小 修 范 围 的 应 及 时 组 织 修 复；如 达 中修 以 上，应 及 时 编 制 维 修 计 划 方 案，为 管 理 单 位 提 供 合 理 的 解 决 方 案，由 其 按 照 规 定 对 房 屋 进 行 维 修 管理。5.2.1.3 大 风、暴 雨 等 极 端 天 气 之 前 进 行 应 急 检 查；发 现 外 观 有 变 形、开 裂 等 现 象 时，应 及 时 建 议 房屋 使 用 单 位 申 请 房 屋 安 全 鉴 定，并 采 取 必 要 的 避 险 和 防 护 措 施。5.2.2 主 体 结 构每 月 至 少 1 次 巡 视 屋 架、屋 面、梁、柱、板、梯、池、承 重 墙、地 基 等 结 构 构 件，发 现 有 位 移、沉降、变 形、开 裂 等 现 象 时，应 及 时 建 议 物 业 管 理 单 位 申 请 房 屋 安 全 鉴 定，并 采 取 必 要 的 避 险 和 防 护 措 施。5.2.3 建 筑 部 件5.2.3.1 每 月 至 少 1 次 检 查 外 墙 贴 饰 面、幕 墙 玻 璃、雨 篷、空 调 室 外 机 支 撑 构 件 等。5.2.3.2 每 半 月 至 少 1 次 检 查 共 用 部 位 的 室 内 地 面、墙 面、天 棚 和 室 外 屋 面 等。5.2.3.3 每 周 至 少 1 次 巡 查 共 用 部 位 的 门、窗、楼 梯、通 风 道 等。5.2.3.4 每 年 汛 期 和 强 降 雨 等 恶 劣 天 气 前 后，检 查 屋 面 防 水 和 落 雨 管 等。5.2.4 附 属 构 筑 物5.2.4.1 每 半 月 至 少 1 次 巡 查 大 门、围 墙(栏)、道 路、甬 路、场 地、管 井、沟 渠、景 观 等。5.2.4.2 每 半 月 至 少 1 次 检 查 雨、污 水 管 井、化 粪 池 等。5.2.4.3 每 年 1 次 检 测 防 雷 设 施。5.2.5 室 外 场 地、道 路、设 施 维 护5.2.5.1 每 日 1 次 巡 查 室 外 场 地、道 路、停 车 场、非 机 动 车 停 车 区，地 面 破 损、松 动、开 胶 应 及 时 修复；每 季 度 至 少 进 行 1 次 道 路 保 养，路 面 保 持 完 好 平 整、无 障 碍，道 路 畅 通。5.2.5.2 井 盖、雨 水 篦 子、电 动 闸 门 应 坚 固 耐 用、方 便 开 启、清 洁 美 观，每 半 月 至 少 巡 查 1 次，发 现问 题 及 时 处 理。5.2.5.3 地 库 出、入 坡 道 应 安 全 有 效，出 入 通 畅。石 材 台 阶、无 障 碍 通 道 应 牢 固 整 齐 完 好，发 现 问 题及 时 处 理。5.2.6 施 工 管 理5.2.6.1 物 业 服 务 对 象 或 施 工 单 位 向 物 业 管 理 单 位 或 物 业 服 务 人 提 出 施 工 申 请，施 工 申 请 资 料 应 包 括施 工 项 目、施 工 标 准、施 工 人 数、拟 开 工 时 间、竣 工 时 间 等 内 容，并 附 经 物 业 服 务 对 象 审 批 通 过 的 施 工方 案 复 印 件。5.2.6.2 施 工 前，物 业 管 理 单 位 或 物 业 服 务 人 应 与 物 业 服 务 对 象 提 前 确 认 具 体 施 工 需 求，与 施 工 单 位签 订 施 工 协 议 及 施 工 治 安 消 防 责 任 书，办 理 进 出 通 行 手 续。5.2.6.3 应 对 进 入 的 施 工 作 业 人 员 履 行 查 验 手 续。要 求 施 工 单 位 应 指 定 一 名 防 火 安 全 责 任 人，具 体 负责 施 工 现 场 的 防 火 安 全 工 作，确 保 各 项 防 火 安 全 措 施 的 落 实。明 火 作 业 须 提 前 2 4 h 向 物 业 管 理 单 位 和 物业 服 务 人 报 备，经 同 意 后 方 可 实 施。D B 4 1 0 3/T 1 5 2 2 0 2 365.2.6.4 施 工 过 程 中，物 业 服 务 人 应 根 据 物 业 服 务 对 象 的 要 求，以 及 施 工 协 议 内 容，定 期 对 施 工 现 场进 行 巡 视 巡 查，并 检 查 施 工 使 用 材 料 和 设 备 是 否 符 合 G B 5 0 2 2 2 的 要 求，避 免 出 现 安 全 隐 患，发 现 异 常情 况 应 及 时 处 置、上 报。5.2.6.5 严 格 执 行 控 烟、涉 密 区 域 管 制 等 相 关 管 理 规 定。对 于 违 反 文 明 施 工 的 行 为，如：围 挡 或 隔 离措 施 缺 失、乱 堆 乱 倒、人 员 流 窜、污 染 损 害 以 及 投 诉 事 件 等，应 及 时 制 止 并 纠 正。督 促 作 业 人 员 在 规 定工 作 时 间 结 束 后 不 应 在 物 业 管 理 区 域 内 逗 留。5.2.6.6 遇 举 行 重 大 活 动 等 事 项，应 及 时 通 知 施 工 单 位 停 止 施 工，并 与 物 业 服 务 对 象 确 认 恢 复 施 工 日期。5.2.6.7 对 违 反 法 律 法 规 和 施 工 协 议 的，应 提 出 书 面 整 改 意 见，要 求 施 工 方 限 期 整 改，发 生 争 议 应 报有 关 部 门 处 理。5.2.6.8 工 程 竣 工 后，协 助 物 业 服 务 对 象 对 施 工 结 果 进 行 验 收。5.3 公 用 设 施 设 备 运 行 管 理5.3.1 综 合 管 理5.3.1.1 建 立 健 全 设 施 设 备 管 理 制 度，包 括 但 不 限 于 设 施 设 备 安 全 运 行 管 理 制 度、岗 位 职 责、操 作 规程、巡 检 制 度、维 修 保 养 制 度、备 件 管 理 制 度、应 急 处 置 预 案 等，管 理 职 责 清 晰。5.3.1.2 建 立 并 及 时 更 新 设 施 设 备 台 账。5.3.1.3 配 置 先 进、安 全 性 能 可 靠 的 作 业 工 具，所 有 工 作 器 具 应 建 立 台 账，责 任 到 人，安 全 工 作 器 具按 期 进 行 检 测 和 保 养，并 确 认 使 用 的 计 量 器 材 检 定（校 准）合 格。5.3.1.4 定 期 对 现 场 危 险 源 和 环 境 因 素 进 行 风 险 识 别 与 管 理，针 对 潜 在 风 险 制 定 相 适 应 的 预 防 措 施 和应 急 预 案。5.3.1.5 根 据 设 施 设 备 管 理 的 需 要，实 行 巡 检 制，明 确 巡 检 路 线、巡 检 范 围、巡 检 周 期、巡 检 内 容 和巡 检 要 求，如 实 记 录 设 施 设 备 运 行 参 数 及 运 行 状 况。发 现 问 题 或 故 障，应 及 时 处 理 或 上 报，并 做 好 记 录。5.3.1.6 按 照 服 务 合 同 约 定，属 于 物 业 服 务 人 维 修 范 围 的 项 目 应 及 时 维 修，重 大 故 障（指 直 接 影 响 服务 质 量，对 服 务 对 象 造 成 明 显 影 响 的 故 障 维 修）应 及 时 上 报，并 在 约 定 的 期 限 内 完 成 维 修，一 般 设 施 设备 故 障 维 修 时 间 不 应 超 过 2 4 小 时。5.3.1.7 消 防 系 统、电 梯 系 统 等 专 业 性 较 强 的 设 施 设 备，应 交 由 具 备 相 关 资 质 要 求 的 第 三 方 机 构 进 行维 修 养 护，物 业 服 务 人 进 行 监 督 和 日 常 管 理。5.3.1.8 元 旦、春 节、五 一、国 庆 等 重 大 节 假 日 和 重 大 活 动 开 展 前，应 进 行 系 统 巡 检，记 录 齐 全、完整。5.3.2 设 备 机 房 管 理5.3.2.1 设 备 机 房 每 月 至 少 清 洁 1 次，机 房 整 洁 有 序，室 内 无 杂 物，灯 具 干 净 无 积 尘，送 排 风 口 无 积灰。5.3.2.2 设 备 机 房 门 口 应 有 防 鼠 装 置（挡 鼠 板、鼠 药 盒 或 粘 鼠 板）和 防 汛 设 施。5.3.2.3 天 花 板 无 漏 水，无 蜘 蛛 网，无 孔 洞；机 房 内 水 管 与 电 缆 槽 之 间 应 有 防 止 漏 水 导 致 短 路 的 措 施。5.3.2.4 地 面 应 有 地 坪 漆 或 敷 设 防 滑 地 板 砖。机 房 内 应 划 分 通 道 和 工 作 区。空 调 机 房、水 泵 房 设 备 周围 应 设 置 排 水 沟，且 排 水 设 备 完 好 可 用。5.3.2.5 在 明 显 易 取 位 置 配 备 有 符 合 规 定 的 消 防 器 材 以 及 设 备 维 修 专 用 工 具，确 保 完 好 有 效；设 施 设备 标 识 标 牌 齐 全；张 贴 机 房 及 设 备 管 理 相 关 制 度 及 证 书。5.3.2.6 危 及 人 身 安 全 的 区 域 应 采 取 安 全 防 护 措 施，设 置 警 告 标 志 等。D B 4 1 0 3/T 1 5 2 2 0 2 375.3.3 供 配 电 系 统 管 理5.3.3.1 建 立 配 送 电 运 行 制 度、电 气 维 修 制 度、配 电 房 管 理 制 度 等 各 类 配 电 房 管 理 制 度，制 定 突 发 事件 应 急 处 理 程 序 和 临 时 用 电 管 理 措 施，供 电 和 维 修 人 员 应 持 证 上 岗。5.3.3.2 建 立 2 4 小 时 运 行 值 班 监 控 制 度（高 控 高 进 运 行 供 电 系 统 2 4 小 时 值 班），值 班、巡 检、维 保等 各 项 记 录 齐 全；发 现 问 题 及 时 处 置，不 能 处 置 的 应 及 时 联 系 供 电 部 门，并 向 物 业 管 理 单 位 报 告。5.3.3.3 对 电 压、电 流、温 度、功 率 因 数 等 重 要 运 行 参 数 数 据 进 行 日 常 巡 回 检 查 监 测 并 记 录。5.3.3.4 定 期 对 供 电 范 围 内 的 电 器 设 备 进 行 巡 视 维 护，对 重 要 配 送 电 部 位（低 压 配 电 柜、配 电 箱、控制 柜 及 线 路）和 高 耗 能 设 备 的 计 量 应 进 行 重 点 巡 视 和 监 测。及 时 修 复 或 更 换 损 坏 的 照 明 设 备，确 保 照 明灯 具 完 好，供 配 电 设 备 运 行 良 好、安 全、合 理、节 约 用 电。5.3.3.5 高 压 操 作、安 全 防 护 用 具 应 选 用 通 过 国 家 强 制 性 产 品 认 证 的 照 明 灯 具、镇 流 器 等，室 内 照 明宜 使 用 节 能 灯 具，灯 具 应 在 满 足 照 度 的 情 况 下 进 行 节 能 管 控。5.3.3.6 每 年 雨 季 前 应 组 织 防 雷 检 测，确 保 防 雷 系 统 的 设 置 正 确，符 合 设 计 要 求，接 地 装 置 的 接 地 阻值 在 规 定 的 数 值 内，接 地 网 连 接 牢 固 可 靠，接 地 设 施 工 作 正 常。5.3.3.7 每 年 至 少 1 次 委 托 专 业 机 构 对 高 压 设 备 进 行 检 查、保 养、检 测。5.3.3.8 高 压 操 作、安 全 防 护 用 具 应 委 托 专 业 测 试 单 位 测 试，其 中 绝 缘 胶 垫、验 电 笔 每 年 1 次、绝 缘鞋 及 绝 缘 手 套 每 年 2 次。5.3.3.9 有 重 要 和 重 大 活 动 时，应 提 前 对 活 动 区 域 供 电 及 照 明 系 统 进 行 检 查、维 修。5.3.3.1 0 定 期 对 应 急 电 源 设 备 进 行 巡 查、测 试 和 维 护，确 保 紧 急 停 电 时 能 及 时 投 入。5.3.3.1 1 建 立 突 发 事 件 应 急 预 案 及 临 时 用 电 管 理 措 施。计 划 性 停 电 应 事 前 通 知 物 业 管 理 和 物 业 服 务 对象，非 计 划 性 停 电 应 在 事 件 发 生 后 及 时 通 知，快 速 恢 复 或 启 用 应 急 电 源。5.3.4 给 排 水 系 统 管 理5.3.4.1 水 压 稳 定，满 足 正 常 使 用；水 质 无 异 常。定 期 巡 检 供 水 设 施 设 备，定 期 对 所 有 支 架、管 路 等 进 行 养 护，防 止 锈 蚀，发 现 跑 冒 滴 漏 现 象 应 及 时 处 理。5.3.4.2 排 水、排 污 管 道 通 畅，无 堵 塞 外 溢 现 象。5.3.4.3 生 活 饮 用 水 卫 生 应 符 合 G B 5 7 4 9 的 要 求。5.3.4.4 二 次 供 水 卫 生 应 取 得 卫 生 部 门 颁 发 的 卫 生 许 可 证，并 符 合 G B 1 7 0 5 1 要 求，包 括 但 不 限 于：生 活 水 箱 有 防 护 网 罩 等 安 全 措 施，水 箱 周 围 2 m 内 不 应 有 污 水 管 线 及 污 染 物；管 理 人 员 每 年 进 行 1 次 健 康 检 查 和 卫 生 知 识 培 训，合 格 上 岗；每 年 对 设 施 进 行 2 次 全 面 清 洗 和 消 毒，并 对 水 质 进 行 检 验；发 现 异 常 及 时 解 决；水 质 检 测 报 告 符 合 卫 生 标 准 并 公 示。5.3.4.5 定 期 对 水 泵、阀 门 等 设 施 设 备 进 行 巡 视 检 查 和 维 护 保 养，对 生 活 水 泵、消 防 水 泵 等 重 要 设 备的 运 行 状 态 参 数 数 据 进 行 日 常 巡 回 检 查 监 测 并 记 录。5.3.4.6 定 期 检 查 公 共 卫 生 间、管 道 井 内 的 上 下 水 管 道、阀 门、减 压 阀，集 水 坑、污 水 坑、室 内 外 排水 沟 渠（井）等；每 年 汛 前 对 雨、污 水 管 井、屋 面 雨 水 口 等 排 水 设 施 进 行 检 查，保 障 排 水 系 统 通 畅。5.3.4.7 建 立 防 汛 预 案，配 备 有 防 汛 物 资(沙 袋、雨 具、照 明 工 具 等)，每 年 至 少 组 织 1 次 演 练。5.3.5 暖 通 系 统 管 理5.3.5.1 建 立 暖 通 设 备 运 行 管 理 制 度 和 安 全 操 作 规 程，保 证 系 统 安 全 运 行 和 正 常 使 用。5.3.5.2 根 据 气 候 变 化、工 作 性 质 和 的 需 求，调 整 设 施 设 备 的 启 停 时 间、运 行 参 数，制 定 合 理 的 节 能运 行 计 划。对 设 备 的 能 源 消 耗 及 利 用 效 率 进 行 监 控，定 期 进 行 能 源 统 计 和 分 析，并 采 取 措 施 进 行 改 善。D B 4 1 0 3/T 1 5 2 2 0 2 385.3.5.3 定 期 对 制 冷 机 组、供 暖 机 组、风 机、水 泵 和 冷 却 塔 等 设 备 进 行 检 查 维 修 及 维 护 保 养。5.3.5.4 系 统 运 行 前 对 冷 水 机 组、循 环 水 泵、冷 却 塔、风 机 等 设 施 设 备 进 行 系 统 检 查，系 统 运 行 期 间：每 日 1 次 巡 查 运 行 情 况；每 半 年 1 次 检 查 管 道、阀 门 并 除 锈；每 年 1 次 对 系 统 进 行 整 体 性 维 修 养 护，检 验 压 力 容 器、仪 表 以 及 冷 却 塔 噪 音，对 新 风 机、空气 处 理 机 滤 网 清 洗 消 毒 等；每 2 年 1 次 对 风 机 盘 管 进 行 清 洗 消 毒。5.3.5.5 分 体 式 空 调 每 年 清 洁 主 机 和 室 外 机、每 月 巡 查 挂 机 和 室 外 支 架 是 否 稳 固，确 保 正 常 运 行 和 安全 使 用。5.3.5.6 空 调 系 统 出 现 运 行 故 障 后，维 修 人 员 应 及 时 到 达 现 场 维 修，并 做 好 记 录。5.3.5.7 空 调 通 风 系 统 运 行 管 理 应 满 足 公 共 卫 生 事 件 防 控 要 求。5.3.6 消 防 系 统 管 理5.3.6.1 消 防 系 统 应 由 有 资 质 的 消 防 维 保 机 构 进 行 维 保，有 第 三 方 年 度 消 防 检 测 报 告 并 通 过 消 防 部 门的 审 查 监 督。5.3.6.2 消 防 设 施 平 面 图、火 警 疏 散 示 意 图 按 幢 设 置 在 楼 层 明 显 位 置，消 火 栓 和 灭 火 器 箱 张 贴 消 防 设施 器 材 使 用 方 法。5.3.6.3 火 灾 自 动 报 警 系 统、火 灾 应 急 照 明 和 疏 散 指 示 标 志、水 灭 火 系 统、气 体 灭 火 系 统、防 排 烟 系统、防 火 门 与 防 火 卷 帘 系 统 等 运 行 正 常，消 防 水 泵 控 制 随 时 处 于 自 动 状 态。5.3.6.4 应 配 备 完 善 的 消 防 器 材，定 期 检 查 消 防 设 施 设 备，消 防 设 施 的 维 护 管 理 应 符 合 G B 2 5 2 0 1 等 标准 要 求。5.3.6.5 每 月 1 次 检 查 消 防 设 施 设 备，检 查 内 容 包 括 但 不 限 于：消 火 栓 是 否 损 坏，消 防 水 带、枪 头 是 否 在 位；消 防 水 管 是 否 漏 水；防 火 门、安 全 出 口 指 示 灯、消 防 疏 散 图、安 全 通 道 照 明 是 否 完 好；手 提 式 灭 火 器 是 否 有 效；烟 感、温 感 探 测 器 是 否 正 常；消 防 报 警 按 钮、警 铃 以 及 指 示 灯、消 防 广 播 系 统、自 动 喷 淋 系 统、气 体 灭 火 装 置 等 是 否 正 常。5.3.6.6 每 周 至 少 1 次 检 查 消 防 水 泵，检 查 内 容 包 括 但 不 限 于：各 类 信 号 指 示 灯 是 否 正 常；各 类 水 压 压 力 表 是 否 正 常；消 防 水 泵 泵 体 是 否 漏 水、生 锈；消 防 备 用 电 源 是 否 正 常，能 否 及 时 切 换。5.3.6.7 每 半 年 至 少 进 行 1 次 消 防 系 统 联 动 测 试。5.3.6.8 消 防 控 制 室 值 班 期 间 每 2 小 时 记 录 1 次 消 防 控 制 室 内 消 防 设 备 的 运 行 情 况；对 火 灾 报 警 控 制器 进 行 每 日 检 查，检 查 和 交 接 班 记 录 清 晰、准 确、完 整。5.3.7 弱 电 系 统 管 理5.3.7.1 建 立 弱 电 系 统 管 理 制 度、设 施 设 备 操 作 规 程，明 确 各 类 设 施 设 备 和 岗 位 责 任 人 及 职 责，应 有专 业 技 术 人 员 维 护 保 养，确 保 设 施 设 备 运 行 正 常。5.3.7.2 对 运 用 物 联 网 技 术 的 安 防 监 控 系 统、防 盗 报 警 系 统、消 防 报 警 系 统、门 禁 系 统、停 车 管 理 系统 等：D B 4 1 0 3/T 1 5 2 2 0 2 39 每 周 1 次 巡 查 运 行 状 态；每 月 1 次 对 室 外 物 联 网 探 头 等 设 备 表 面 清 洁(极 端 天 气 及 时 进 行 排 查 并 保 持 正 常 运 行)；每 季 度 1 次 检 查 按 键、显 示 屏 等；每 年 1 次 内 部 除 尘。5.3.7.3 对 卫 星 通 讯、局 域 网、信 息 与 视 频 显 示 系 统、多 媒 体 会 议 系 统 等 信 息 自 动 化 系 统 设 施 设 备：每 日 1 次 巡 查 运 行 状