商业物业管理服务标准DB15／T 971-2016.pdf

ICS 03.080 A12 备案号：49430-2016 DB15 内 蒙 古 自 治 区 地 方 标 准 DB 15/T 971 2016 商业物业 管理服务 标准 2016-03-15 发布 2016-06-15 实施 内 蒙 古 自 治 区 质 量 技 术 监 督 局 内 蒙 古 自 治 区 住 房 和 城 乡 建 设 厅 发布 DB 15/T 971 2016 I 目 次 前言.II 1 范围.1 2 规 范性 引用 文件.1 3 术 语和 定义.2 4 基 本要 求.3 5 房 屋维 修与 管理.5 6 设 施设 备维 修与 管理.6 7 秩 序维 护服 务.10 8 突 发事 件处 理.13 9 消 防安 全管 理.13 10 保 洁服 务.14 11 仓 储管 理.14 12 卫 生防 疫.14 13 监 督与 投诉.14 附录A（资 料性 附录）工作人 员文 明服 务规 范用 语.16 附录B（规 范性 附录）保洁服 务质 量要 求.18 参考文 献.20 DB 15/T 971 2016 II 前 言 本标准 的编 制依 据 GB/T 1.1-2009 的 规定。本标准 由内 蒙古 自治 区住 房和城 乡建 设厅 提出。本标准 由内 蒙古 自治 区住 房和城 乡建 设厅 归口。本标准 起草 单位：内 蒙古 自治区 住房 和城 乡建 设厅、内蒙 古自 治区 标准 化院。本标准 主要 起草 人：许 怀 云、贾双 文、张鹤、岳志 成、韩 玉霞、籍 凤英、董朝 旺、苗 润宇、赵 文宗、刘默、欧阳 建辉。本标准 于2016 年3月 首次 发 布。DB 15/T 971 2016 1 商业物业 管理服 务标准 1 范围 本标准 规定 了 内 蒙古 自治 区内 商 业物 业管 理服 务活 动中的 基本 要求、房 屋维 修与管 理、设施 设备 维修与管 理、秩序 维护 服务、突发 事件 处理、消 防安 全管理、保 洁服 务等 服务 要求。本标准 适用 于 内 蒙古 自治 区范围 内 营 业面 积5000 及以上 的商 业物 业管 理服 务活动。2 规范性 引用 文件 下列文 件对 于本 文件 的应 用是必 不可 少的。凡 是注 日 期的引 用文 件，仅注 日期 的 版本适 用于 本文 件。凡是不 注日 期的 引用 文件，其最 新版 本（包括 所有 的修改 单）适用 于本 文件。GB 2894 安全 标志 及其 使 用导则 GB 3096 声环 境质 量标 准 GB 5749 生活 饮用 水卫 生 标准 GB/T 10001.1 公共 信息 图形符 号 第1部 分：通用 符号 GB 13495 消防 安全 标志 GB 14934 食（饮）具消 毒卫生 标准 GB 15603 常用 化学 危险 品贮存 通则 GB 17051 二次 供水 设施 卫生规 范 GB/T 17242 投 诉处 理指 南 GB/T 18883 室 内空 气质 量标准 GB 19210 空调 通风 系统 清洗规 范 GB/T 20647.9 社区 服务 指南 第9 部分：物 业服 务 GB 22337 社会 生活 环境 噪声排 放标 准 GB 25201 建筑 消防 设施 的维护 管理 GB 50365 空调 通风 系统 运行管 理规 范 DBJ03-27 公共 建筑 节能 设计标 准 DL 408 电 业安 全工 作规 程(发 电厂 和变 电所 电气 部 分)HJ/T 167 室内 环境 空气 质量监 测技 术规 范 TSG G0001 锅 炉安 全技 术 监察规 程 TSG G7002 锅 炉定 期检 验 规则 TSG T7004 电 梯监 督检 验 和定期 检验 规则 液压 电梯 TSG T7006 电 梯监 督检 验 和定期 检验 规则 杂物 电梯 中华人 民共 和国 主席 令 第4 号(2013)中华 人民 共和 国特种 设备 安全 法 中华人 民共 和国 国务 院令 第666 号(2016)物 业管 理 条例 中华人 民共 和国 国家 发展 和改革 委员 会 价格 2014 2732 号 关于 放开 部分 服务价 格的 通知 中华人 民共 和国 国 家 发展 和改革 委员 会 价检 2004 1428 号 关于 物业 服务 收费明 码标 价规 定 中华人 民共 和国 建设 部令 第125 号(2004)物 业服 务 企业资 质管 理办 法 DB 15/T 971 2016 2 中华人 民共 和国 国家 住房 和城乡 建设 部 建房 2010 165 号 物业 承接 查验 办法 中华人 民共 和国 财政 部 财 基字 1998 7 号 物业 管 理企业 财务 管理 规定 内蒙古 自治 区 第 十届 人民 代表大 会常 务委 员会 公告 第4号(2003)内蒙 古自 治 区物业 管理 条例 内 蒙 古 自 治区 第 十 一届 人民 代 表 大 会常 务 委 员会 公告 第28 号(2011)内 蒙 古自 治 区 城 镇供 热 管理条例 内蒙古 自治 区人 民政 府 内 政发 2015 91 号 关于 加 强物业 管理 促进 物业 服务 业发展 的意 见 内蒙古 自治 区住 房和 城乡 建设厅 内 建房 2013 685 号 内蒙 古自 治区 物业 服 务企业 资质 管理 办 法 内蒙古 自治 区发 展和 改革 委员会 内 发改费2014 1029 号 关于 规范 我区 物业 服务收 费管 理工 作的通知 3 术语和 定义 下列术 语和 定义 适用 于本 文件。3.1 物业 property 已经建 成并 投入 使用 的各 类房屋 及其 与之 相配 套的 设施、设备 和相 关场 地。3.2 商业物 业 commercial property 能同时 供众 多零 售商 和其 他商业 服务 机构 租赁，用 于从事 经营 服务 活动 的大 型收益 性物 业。3.3 业主 owner 物业的 所有 权人。3.4 物业使 用人 property user 物业的 承租 人或 实际 使用 人。3.5 物业服 务 property services 物业服 务企 业受 业主 或者 建设单 位委 托，依据 合同 约定对 物业 管理 区域 内的 建筑物、构 筑物 及配 套的设施 设备 和相 关场 地，进行维 修养 护、管理，维 护公共 环境 卫生 和相 关秩 序的活 动。3.6 物业服 务企 业 property service enterprises 依法成 立、具备 专门 资质 并具有 独立 企业 法人 地位，依据 物业 服务 合同 从 事 物业管 理相 关活 动的 经济实体。3.7 委托服 务（特约 服务）the special property services DB 15/T 971 2016 3 物业服 务企 业或 其他 专业 性服务 企业 接受 业主（或 物业使 用人）的委 托，提 供的物 业服 务合 同以 外的各类 单项 服务。3.8 物业服 务费 property service fee 物业服 务企 业按 照物 业服 务合同 的约 定，对 房屋 及 配套的 设施 设备 和相 关场 地进行 维修、养护、管理，维 护相 关区 域内 的环 境卫生 和秩 序，向业 主或 物业使 用人 所收 取的 费用。3.9 包干制 fixed-fee System 由业主 向物 业服 务企 业支 付固定 物 业 服务 费用，盈 余 或者亏 损均 由物 业管 理企 业享有 或者 承担 的物业服务 计费 方式。3.10 酬金制 remuneration system 在预收 的物 业服 务资 金中 按约定 比例 或者 约定 数额 提取酬 金支 付给 物业 管理 企业，其余 全部 用于 物业服务 合同 约定 的支 出，结余或 者不 足均 由业 主享 有或者 承担 的物 业服 务计 费方式。4 基本要 求 4.1 服务机 构 设置相 适应 的物 业服 务机 构，并 符合 以下 要求：a)取得相 应的 资质 证书；b)具备满 足服 务需 要的 设施 设备；c)根据业 主或 物业 使用 人的 物业服 务需 求设 置相 应的 职能部 门；d)服务窗 口应 公示 物业 服务 企业资 质证 书或 复印 件、物业服 务 项 目、服务 流程、收费 依据、收 费标准、投诉 渠道 等。提供 延伸服 务的，公 示延 伸服 务项目、服 务流 程及 收费 标准等；e)采用信 息化 手段 进行 管理。4.2 工作人 员 物业服 务企 业的 人员 应符 合如下 要求：a)具有良 好的 职业 道德；b)管理人 员、专业 技术 人员 按照国 家有 关规 定取 得物 业管理 从业 资格 证书 或岗 位证书；c)物业从 业人 员应 经岗 前培 训，合 格后 上岗；工 作中 应定期 参加 专业 技能、法 律法规、安 全等 相应的培 训；d)统一着 装，佩戴 明显 标志，仪容 仪表 整洁。4.3 规章制 度 4.3.1 物业服 务企 业应 建立 人事、财务、行 政等 企业 内部 管理制 度。4.3.2 物业服 务企 业应 根据 服务 项目特 点制 定物 业服 务方 案、岗 位职 责、工作 标准 以及各 类突 发事 件应急预 案等 企业 外部 管理 制度。DB 15/T 971 2016 4 4.3.3 物业服 务项 目应 制定 房屋 使用、车辆 出入 和停 放、装饰装 修、电梯 使用、宠 物管理 等公 众管 理制度。4.4 财务管 理 建立健 全财 务管 理制 度，并符合 如下 要求：a)物业服 务企 业 应 建立 健全 财务管 理制 度，规范 记账，做到 账目 清晰，并 符合 物业管 理企 业 财务管理 规定 和 内 蒙古 自治区 物业 服务 企业 资质 管理办 法；b)对于提 供物 业服 务合 同约 定以外 特约 服务 的费 用、代收代 缴的 费用，单 独列 帐，按实 际支 出 费用和约 定方 式向 业主 或物 业使用 人收 取；c)实行酬 金制 物业 收费 方式 的物业 服务 企业，应每 年不 少于一 次公 布物 业服 务资 金年度 预决 算 和收支情 况，宜聘 请专 业机 构对资 金情 况进 行审 计。4.5 档案管 理 4.5.1 技术档 案 主要包 括：a)物业竣 工验 收档 案；b)物业权 属资 料；c)项目承 接查 验资 料。4.5.2 日常档 案 主要包 括：a)房屋维 修管 理档 案；b)设施设 备维 修管 理档 案；c)秩序维 护档 案；d)消防管 理档 案；e)保洁档 案；f)业主及 物业 使用 人资 料；g)物业企 业日 常管 理文 件、记录；h)投诉处 理资 料；i)其它资 料。4.6 接待服 务 4.6.1 服务场 所工 作时 间不 少 于8 h 商 场营 业时 间，工作 时间服 务场 所应 有现 场接 待人员，其 余时 间设值班 人员。公 布 24 h 服 务电话。4.6.2 提供多 种接 待途 径，包括 但不限 于现 场接 待、接听 电话及 传真、收 发信 函及 电子邮 件等 等。4.6.3 接待服 务中 应使 用普 通话，注意 用语 文明、礼 貌、规范，不得 使用 服务 忌语，参照 附 录 A。4.6.4 对业主 或物 业使 用人 的咨 询、求 助等 事项，应 及时 答复，答复 率100%。4.6.5 受理服 务事 项应 进行 记录 并存档。4.7 标识管 理 4.7.1 通用要 求 4.7.1.1 标识的 图符 号使 用应 符 合GB/T 10001.1 的要 求。DB 15/T 971 2016 5 4.7.1.2 消防与 安全 标识 应符 合 GB 2894、GB 13495 的 要求。4.7.1.3 各类标 识的 文字 使用 应规 范，格 式应 统一。4.7.2 指引类 标识 4.7.2.1 建筑物 内应 提供 各楼层 主 出入口 的平 面示 意图 以及 各楼层 指示、引 导标 识。4.7.2.2 应提供 建筑 物周 边 主 要道 路、停 车场、泊 车导 向等 标识。4.7.2.3 公共卫 生间、电 话、服务 台等公 共服 务设 施 应 提供 引导和 位置 标识。4.7.3 警示类 标识 4.7.3.1 办公区 域、公共 区域 内 应 提供设 置 紧 急出 口、消防 通道、禁烟 区等 警示 性标 识。4.7.3.2 公共场 所 内 应提 供设 置 设 施设备、安 全设 施设 备、消防设 施设 备的 安全 警示 标识。4.7.4 设施设 备类 标识 4.7.4.1 按照设 施设 备类 型，设置 设施设 备使 用说 明铭 牌。4.7.4.2 按照设 施设 备使 用功 能，标明管 理状 态、提示、警 示、指 示等 标识。4.7.5 其他标 识 根据实 际需 要，应提 供设 置 临时 性服 务标 识（如“维修进 行中”、“小 心地 滑”等）及 其他 标 识。5 房屋维 修与 管理 5.1 指 导业 主或 物业 使用 人正 确使用 房屋，指 导其 遵守 房屋安 全使 用的 相关 规范。5.2 建立房 屋巡 查制 度，根据 房屋实 际使 用年 限，定期 检查房 屋的 使用 状况；大 风、暴 雨等 极端 天气之前进 行应 急检 查。5.3 巡查中 发现 问题 及时 向业 主或物 业使 用人 报告，需 维修部 位在 保修 期内 的应 及时联 系相 关单 位进行维修；超 出保 修期 的，根据业 主或 物业 使用 人委 托安排 专项 维修；遇 紧急 情况时，应 采取 必要 的 紧 急处理措 施。5.4 每年制 订房 屋的 年度 维护 保养计 划，经业 主或 物业 使用人 同意 后，组织 实施。5.5 对业主 或物 业使 用人 违反 规划私 搭乱 建或 擅自 改变 房屋用 途的 行为 进行 书面 通知劝 阻，劝阻 不成的向有 关部 门报 告。5.6 装饰装 修管 理服 务：a)建立装 饰装 修监督 制度，受 理装饰 装修 申请 时应 与提 出申请 的 业 主或 物业 使用 人签订 装饰 装 修服务监 管 协 议，明确 相关 方的权 利和 义务，并 符合 国家住 房城 乡建 设、环保、消防 等主 管部 门的相关 规定；b)建立装 饰装 修管 理档 案，包括装 修申 请、装修 服务 监管 协 议、验收 资料 等；c)室内空 气污 染监 测和 控制 应符 合 GB/T 18883 和HJ/T 167 的 要求；商 业区 的昼 间噪声 控制 应 执行GB 3096 和GB 22337；d)每日巡 视装 饰装 修现 场，发现有 违规 或违 反协 议 行 为的，应当 予以 劝阻、制 止；劝 阻、制止 无效的，应 及 时报 告相关 部门；e)保证装 饰装 修期 间的 水电 等供应，为 业主 或物 业使 用人提 供装 饰装 修便 利。5.7 报修服 务：a)在双方 约定 的时 限内 处理 业主或 物业 使用 人的 报修，急 修 20 min 内赶 到现 场 进行应 急处 理；b)报修、维修 应做 好记 录 并 存档；DB 15/T 971 2016 6 c)对重点 维修 项目 应进 行回 访 和记 录，并归 档。6 设施设 备维 修与 管理 6.1 公共照 明 6.1.1 公共照 明灯 按时 开启，满 足商场 营业 要求。6.1.2 每日巡 视商 场内 照明 设施，及时 修复 损坏 的开 关、灯口、灯泡 等 照 明设 施设 备。6.1.3 制定公 共照 明节 能管 理制 度，根 据商 场的 实际 情况 确定不 同区 域内 照明 设施 合理的 关闭 时间。6.2 供配电 系统 6.2.1 制定供 电系 统内 部管 理规 范及临 时用 电管 理措 施。6.2.2 从业人 员操 作时 严格 执 行DL 408 的 规定，并 熟练 掌 握触电 紧急 救护 法。6.2.3 总配电 室专 人值 守，定时 检查设 备运 行状 况，对主 要运行 参数 进行 查抄；具 备无人 值守 条件 的配电室 每周 进行 检查，用 电高峰 时期 适当 增加 巡视 次数；其 他低 压配 电室 每日 进行 巡查；配电 室安 全 标识、安 全防 护用 品齐 全，通风照 明良 好，能有 效防 止有害 生物 进入；无 有毒 有害危 险品 及杂 物存 放，环境整洁。6.2.4 明确变 电系 统的 限电、停 电审批 权限，按 规定 要求 通知业 主或 物业 使用 人；遇紧急 情况 时，应采取必 要的 紧急 处理 措施。6.2.5 发生重 大人 身、设备 安全 事故应 及 时 向供 电 等 相关 主管部 门报告，并记 录。6.3 高低压 供电 系统 物业服 务企 业接 受供 电部 门委托 对高（低）压 供电 系统进 行维 护管 理的，执 行下列 内容：a)每半年 至 少1 次 对变 配电 设施设 备进 行检 查、维护、清洁，并 做好 记录；b)高（低）压 变（配）电柜 操作运 行正 常，检测 表计 显示准 确；c)高（低）压 变压 器运 行正 常，温 控显 示准 确，联控 动作正 常；d)变（配）电 柜直 流操 作系 统运行 正常，蓄 电池 组充、放电 量稳 定，符合 工作 要求；e)功率因 素自 动补 偿电 容器（组）运行 正常，自 动切 换正确 可靠；f)变（配）电 系统 联络 自动 切换正 常。6.4 应急供 电系 统 6.4.1 发电系 统 6.4.1.1 每月对 发电 机组 设备 进行 检查、维护，保 持设 备完 好，至 少每 月启 动及 维护 备用发 电机（组）1 次，确保 随时 可应 急启 用,及 时填 写工 作记 录并 存 档。6.4.1.2 发电机 控制 柜手 动及 自动 启动正 常，各类 表计 显示 正常。6.4.1.3 自动转 换开 关状 态显 示完 好，运作 正 常。6.4.1.4 油料储 存应 符 合GB15603、GB25201 相关 安全 要求。6.4.1.5 应急发 电机 机房 应使 用防 爆灯。6.4.2 UPS 和EPS 电源 系统 6.4.2.1 控制柜 运行 正常，检 测表 计显示 正常。6.4.2.2 输出负 荷不 得超 出设 计范 围。6.4.2.3 蓄电池 组充、放 电量 稳定，符合 工作 要求。DB 15/T 971 2016 7 6.4.2.4 电源切 换功 能正 常，不出 现电火 花、输出 中断 等现 象。6.4.2.5 确保运 行时 散热 功能 正常。6.4.2.6 蓄电池 损坏 或达 到使 用寿 命应及 时更 换，保证 系统 正常运 行。6.4.2.7 按规定 的周 期对 发电 机组 设备进 行检 查、维护，保 持设备 完好，定 期启 动及 维护备 用发 电机（组），确保 随时 可应 急 启用；定期 对应 急照 明（带蓄电 池）设施 进行 检查、维护，每月1 次 对蓄 电 池组进行 充放 电试 验，使其 处于有 效待 命状 态；每半 年至 少 1 次 对变 配电 设备 设施进 行检 查、维护、清 洁，并做记 录；高压 部分 每2 年低压 部分 每1 年进 行1 次电气 设备 试验，并 留存 合格报 告。6.5 升降设 备系 统 6.5.1 电梯系 统 6.5.1.1 电梯验 收应 符 合 GB 50310 的规定。应 保证 载人 电梯 正常运 行。6.5.1.2 在电梯 明显 位置 张贴 有效 的电梯 检验 标志；在 电梯 轿厢内 显著 位置 张贴 电梯 使用的 安全 注意事项和 警示 标志、使 用管 理单位 名称 和维 修单 位名 称及其 急修、救 援、投诉 电话。电梯 紧急 报警 装 置 能随时与 中控 室、值班 人员 取得有 效联 系。6.5.1.3 应按照 特种 设备 安全 法、TSG T5001、内蒙 古 自治区 电梯 安全 管理 办法 的规 定，对电梯进 行安 全监 测。电梯 使用管 理单 位应 当对 在用 电梯进 行经 常性 日常 维护 保养，至少 每月 进行 一 次 自行检查，并 作出 记录。电 梯的日 常维 护保 养必 须由 依照 特种 设备 安全 法 和 内 蒙古 自治 区电 梯 安 全管理办 法 要求 取得 许可 的安装、改 造、维修 单位 或者电 梯制 造单 位进 行。电梯应 当至 少 每 15 日进 行一次清 洁、润滑、调 整和 检查。电梯 检验 有效 期届 满前 1 个月，应 向电 梯检 验检测 机构 提出 检验 申 请。6.5.1.4 确保电 梯轿 厢内 可视 监控 装置、语音 提示 广播、无 线通讯 装置 等设 施正 常使 用。6.5.1.5 与有相 应有 效资 质的 电梯 维保单 位签 订电 梯维 保合 同，约 定维 护保 养的 内容、要求、频 次、期限以 及双 方的 权利、义 务与责 任。6.5.1.6 至少配 备1 名取 得特 种设 备作业 人员 证的 电梯 安全 管理人 员。每日 至少 检 查2 次电 梯安 全状况，发 现问 题及 时修 理。每 年对电 梯安 全管 理人 员进 行特种 设备 安全 培训，保 证 其具备 必要 的安 全知 识。6.5.1.7 有电梯 突发 事件 或者 事故 的应急 措施 与救 援预 案，每半年 演 练1 次。6.5.1.8 发生电 梯困 人时 应及 时采 取措施 进行 施救。物 业服 务人员 应 在 10 min 内到 达 现场组 织进 行救援工作 及被 困人 员情 绪安 抚工作，并 立即 通知 专业 维 修人员 抵达 现场 实施 救援，抵达时 间不 超 过 30 min。6.5.2 高空作 业设 备 6.5.2.1 设备应 经有 资质 的检 测机 构检验 合格 后，在有 效期 内使用。6.5.2.2 操作人 员应 经过 安全 培训，严格 遵守 安全 规定，严 格执行 安全 操作 规程。6.5.2.3 应有专 业人 员对 设备 运行 进行管 理，定期 进行 检查 及保养，记 录使 用状 况，并存档。6.6 空调系 统 6.6.1 空调系 统的 运行 管理 应符 合 GB 50365 的 规定。6.6.2 运行前 应对 冷水 机组、循 环水泵、冷 却塔、风 机、风机盘 管、水处 理等 设施 设备进 行系 统检 查。6.6.3 运行期 间每 日应 巡 视 1 次 空调系 统，保证 室内 温度 符合相 关规 定。6.6.4 有相应 的节 能措 施，每月 对能源 消耗 进行 统计、分 析。6.6.5 每年清 洗消 毒 1 次 新风 机、空 气处 理机 滤网、表冷 器、箱体 等；每 年清 洗消 毒2 次 风机 盘管 虑网，每2 年 清洗 消 毒1 次 风管,空调 清洗 应符 合GB 19210 的规 定。6.6.6 每半年 检 查1 次 管道、阀 门并除 锈。6.6.7 每年检 验1 次压 力容 器、仪表及 冷却 塔噪 音。DB 15/T 971 2016 8 6.6.8 每年对 空调 系统 进 行 1 次 整体性 维修 养护。6.7 给排水 系统 6.7.1 每天1 次对 各类 水泵、阀 门等进 行检 查，确保 给排 水系统 通畅，风 机正 常，各种管 道阀 门完 好，仪表显 示正 确，系统 无明 显异味 和噪 声。6.7.2 每季度 对楼 宇排 水总 管进 行检查，每 年对 水泵、管 道进行 除锈 油漆，每 半年 对轴承 进行 润滑，每年 对 污水 处理 系统 全面 维护保 养。6.7.3 每半 年1 次对 二 次供 水水 箱、蓄 水池 进行 清洗 消毒，确保 生活 饮用 水水 质达 到 GB 5749 的要 求。生活饮 用水 设施 的日 常使 用管理、清 洗消 毒人 员的 健康检 查、水质 检测 的要 求参 照 GB 17051 执 行。6.7.4 每半年 对电 机、水泵、水 质处理 和消 毒装 置及 设备 控制柜 进 行1 次 保养。6.7.5 进行规 范加 压操 作，确保 用户末 端的 水压 及流 量满 足使用 要求。6.7.6 水箱、蓄水 池盖 板应 保持 完好 并 加锁，溢 流管 口必 须安装 金属 防护 网并 完好，每年 秋、冬季 对暴露水 管进 行防 冻保 养。6.8 楼宇自 动化 系统 6.8.1 服务器、UPS、传感 器、直 接数字 控制 器等 工作 正常、通讯 正常、线 路整 齐、整洁。6.8.2 末端设 备接 线正 确、线路 无损、安装 牢固。6.8.3 每日 对 计算 机系 统数 据进 行备份。6.8.4 每年对 仪器 仪表 等相 关设 备进行 校对。6.8.5 建立机 房管 理制 度，控制 室机房 实行 封闭 管理，配 备符合 要求 的灭 火器 材。6.9 电子巡 更及 防盗 报警 系统 6.9.1 工作站 工作 正常、整 洁。6.9.2 巡更器 具工 作正 常。6.9.3 巡更点 位置 正确、安 装牢 固、工 作正 常。6.9.4 各类防 盗探 测器 安装 牢固、线路 无损、工 作正 常、整洁。6.9.5 防盗 报 警控 制器 线路 无损、工作 正常、整 洁。6.10 监控系 统 6.10.1 摄像机 安装 牢固、位 置正 确、工 作正 常、整洁。6.10.2 视频记 录设 备工 作正 常、整洁。6.10.3 监视器 工作 正常、图 像清 晰、色 彩良 好、整洁。6.10.4 矩阵工 作正 常、线路 整齐、标识 清楚。6.11 车库管 理系 统 6.11.1 工作站、服 务器、收 费站 工作正 常、整洁；取 票站、栅栏 机安 装牢 固、工作 正常。6.11.2 区域及 车库 车位 计数 显示 器工作 正常、整 洁、数据 准确。6.11.3 图像识 别系 统工 作正 常，摄像机 功能 工作 正常。6.11.4 按 使用 情况 对系 统进 行检 查、检 修保 养，保证 系统 运行正 常。6.12 网络与 通讯 设备 6.12.1 通讯处 理机、交 换和 调制 解调器 数据 通讯 工作 正常。6.12.2 维护终 端工 作正 常、整洁。DB 15/T 971 2016 9 6.12.3 工作电 源 及UPS 工作 正常，设备 整洁，显 示仪 表无 损。6.12.4 配线架、光 纤配 架排 线整 齐，标 识完 好，数据 齐全。6.12.5 插座模 块安 装完 好，线路 畅通，表面 整洁。6.12.6 按使用 情况 对对 相关 软件 定期进 行检 测，发现 故障 及时记 录，并通 知软 件供 应商进 行维 修。6.12.7 做好机 房防 火、防霉、防 潮、防 雷击 的安 全保 卫工 作和清 洁卫 生工 作，机房 内设警 示标 识，温度应保 持 在25 左 右，并 每日 做好 安全 检查，排 除隐患，避 免发 生事 故。6.13 广播、会议 背景 音响 6.13.1 音源设 备、功放 设备 工作 正常，整洁 完好。6.13.2 扬声器 等末 端设 备工 作正 常、整 洁，音质 保持 清晰。6.13.3 背景音 响与 消防 报警 系统 的连接 切换 工作 正常。6.13.4 多媒体 显示、数 字音 响、摄录像、同 声翻 译等 设备 工作正 常。6.13.5 视频、音频、网 络线 路传 输正常、无 干扰。6.13.6 每半年 进 行1 次 全面 检查 与调试。6.14 避雷系 统 6.14.1 避雷系 统应 由取 得资 质的 专业检 测机 构进 行检 测合格。6.14.2 每年检 查1 次重 要机 房的 设备防 静电 地板 的接 地是 否可靠，并 对各 楼层 的钢 窗、钢 结构 进行 外观检查。6.14.3 每月1 次对 变配 电室 的设 备的接 地带 进行 检查；每 季 对各重 要机 房内 的配 电柜 及设备 接地 进行检查；保证 所有 机电 设备、管道、构 架等 金属 物接 地良好。6.15 供热系 统 6.15.1 锅炉系 统 6.15.1.1 严格执 行 特种 设备 安全 法 和 有关 安全 生产 的法 律、法 规的 规定，接 受并 配合特 种设 备 安全监督 管理 部门 的安 全监 察工作，保 证锅 炉的 安全 使用。6.15.1.2 按照TSG G0001 的有 关规 定，建立 健全 锅炉 安全、使用、节 能、技 术档 案管 理制度 和岗 位 安全、节 能责 任制 度。6.15.1.3 各种证 书齐 备，配备 专职、兼职 的安 全管 理人 员，作业 人 员持 证上 岗。每年 对特种 设备 作 业人员进 行安 全、节能 教育 和培训，保 证作 业人 员具 备必要 的安 全、节能 知识。6.15.1.4 噪声的 监测、控 制管 理执 行 GB 22337 的 规定。6.15.1.5 根据 特种 设备 安全 法 及国家 有关 规定，按 照 TSG G0001、TSG G7002 的 具 体要求，接受并配合 行政 主 管 部门 指定 的检测 机构 对锅 炉设 备进 行安全 检测。6.15.1.6 除按照 特 种设 备安 全法、TSG G0001 的规 定外，锅炉设 备的 维护 和保 养还 应满足 以下 要求:a)至少每 月进 行1 次在 用锅 炉设备 的自 行检 查，并记 录；b)对在用 锅炉 设备 进行 经常 性日常 维护 和保 养，并记 录；c)对在用 锅炉 设备 的安 全附 件、安全 保护 装置、测量 调 控装置 及有 关附 属仪 器仪 表进行 定期 校验、检修，并记 录。6.15.2 其他设 备设 施 DB 15/T 971 2016 10 6.15.2.1 包括供 热管 网、热用 户室 内系统 在内 的，除锅 炉系 统外的 其它 供热 设施 设备 的管理 和维 护 应执行 内蒙 古自 治区 城镇 供热管 理条 例 的规 定。6.15.2.2 定期对 供暖 管道、安 全附 件、阀 门、仪表 进行 检查 和维护，确 保无 跑、冒、滴、漏。6.15.2.3 制止和 劝阻 对供 热管 道、暖气片、安 全附 件、阀门、仪表 等的 涂抹、粘 贴、覆盖、遮挡、私自开阀 放水 等行 为。6.16 节能管 理 6.16.1 制定设 施设 备的 经济 运行 方案，定期 进行 能耗 检测、计量、统计、分析 等，发现异 常，及时 分析原因，排 除故 障，提高 设备运 行效 率。6.16.2 用电实 施设 备分 区域 管理，均衡 用电 负荷，功 率因 素不低 于 0.90。6.16.3 商场内 的空 调通 风系 统的 节能运 行应 符 合GB 50365 的规定。供 暖设 施节 能方 案应 按 DBJ03-27的要求 制定。6.16.4 设施设 备更 新或 改造 时，宜采用 节能 设备（例 如：节能灯、节 水装 置、高 效 机电设 备等）。6.16.5 每周 应 对运 行的 设施 设备 进行巡 检、维护 和养 护，防止管 道、阀门 出现 跑、冒、滴、漏，做 好记录并 存档。7 秩序维 护服 务 7.1 人员要 求 7.1.1 秩序维 护人 员接 受过 相关 安全护 卫知 识与 技能 培训，持证 上岗。7.1.2 上岗时 佩带 统一 标志，器 械佩带 规范，仪 容仪 表规 范整齐。7.2 开店和 出入 管理 7.2.1 开店 前30 min 值班 班长 下 达开店 准备 指令，待 各岗 位准备 工作 完毕 后由 值班 班长在 开店 时间 前1 分钟 下达 开店 指令，各 岗开启 店内 各种 通道。7.2.2 在各出 入口 设秩 序维 护人 员值守，商 场营 业时 间内 不间断 值勤。7.2.3 确保顾 客出 入口 为顾 客专 用，且 出、入分 开。7.2.4 对物品 进出 检查 实行 电子 防盗报 警装 置和 人工 检查 相结合 的方 式。7.2.5 人员进 出时 应注 意维 持秩 序和及 时疏 导，保证 出入 口的畅 通。7.2.6 人员密 集时 段应 在主 要出 入口增 派秩 序维 护人 员，加强值 守。7.3 内部通 道管 理 7.3.1 确保员 工通 道、收货 通道 等为专 用通 道，设置 物品 寄存处 和防 盗报 警装 置，设置秩 序维 护人 员值守，对人 员和 货物 进出 进行监 督，杜绝 人货 并进 并出。7.3.2 对外来 人员 和车 辆进 行登 记，必 要时 进行 安全 检查。7.3.3 在收货 繁忙 时段，应 增派 收货区 域维 护秩 序的 秩序 维护人 员，保证 收货 通道 畅通。7.3.4 在垃圾 出口 设检 查人 员，检查是 否混 有未 执行 报废 手续的 商品。7.4 卖场管 理 7.4.1 由专人 通过 中央 监 控 室不 间断对 卖场 内部 进行 监控，监控 资料 至少 保持30 天，有特 殊要 求的 参照相关 规定 执行。DB 15/T 971 2016 11 7.4.2 安排秩 序维 护人 员对 商场 内外进 行巡 视，发现 违法、违章 行为 应及 时制 止，注意异 常气 味、声响。7.4.3 巡视过 程和 中央 监控 室实 行联动，收 到中 央监 控室 发出的 指令 后，巡视 人员 应及时 到达，并 采取相应 措施。7.4.4 巡视中 发现 各区 域内 的异 常情况，应 立即 上报，通 知有关 部门 并在 现场 采取 必要措 施，随时 准备启动 相应 的应 急预 案。7.5 车辆管 理 7.5.1 指定专 人进 行车 辆管 理，维护交 通秩 序，保证 车辆 通行、易于 停放。7.5.2 对顾客 车辆、运 货车 辆、商场班 车等 不同 种类 的车 辆实行 分类 管理，应明 确 行驶路 线、划定 停车位指 定不 同的 停放 区域、规范 设置 交通 标识、公 示收费 标准 和管 理规 定。7.5.3 停车区 域内 应设 监控 装置、照明 装置、消 防设 施、门禁、车辆 限速、温 馨提 示标志 及指 示标 志。7.5.4 根据商 场的 实际 情况 规定 车辆行 驶路 线，设置 行车 指示标 志，对进 出物 业管 理区域 的车 辆进 行疏导，保证 车辆 出入 口的 通畅。7.5.5 非机动 车应 定点 集中 存放，整齐 有序。7.5.6 停车场（库）内 禁止 存放 易燃易 爆、化学 危险 品或 其他违 禁物 品。7.6 广告的 规划 设计 管理 7.6.1 广告位 设置 不能 超出 建筑 物的最 大承 载值、破 坏承 重结构；不 能影 响公 共区 域的交 通动 线，堵塞出入 口；不 能占 用消 防 通道或 堵 塞 消防 通道，遮 挡消防 设施；不能 影响 周 边店铺 的商 品展 示和 正常 经营；不 能影 响 商 业用 楼的 内外部 的通 透性 或可 视性，遮挡 自然 采光。7.6.2 广告位 设置 必须 合理 控制 密度。根据 每个 区域 的特 点，合 理控 制广 告位 数量 和尺寸。同 类或 同区域的 广告 位应 统一 规格 及表现 形式。7.6.3 广告位 设置 要充 分考 虑安 全性和 结构 的合 理性。在 安装牢 固 的 前提 下，突现 其展示 的 功 能性，橱窗类 广告 位要 考虑 防盗 功能以防 展 示商 品被盗。物 业企业 与广 告位 使用 方双 方应在 合同 中约 定广 告位的维护、管 理及 发生 广告 牌脱落 等安 全事 故的 权责 等内容。7.7 宠物控 制 7.7.1 劝阻携 带宠 物者 进入 物业 区域。7.7.2 限制无 主宠 物进 入。7.8 大型活动 保障 服务 7.8.1 商业促 销、贵宾 参观、社 区活动 等大 型活 动，应配 合业主 方编 制秩 序维 护保 障方案，内 容包 括指挥系 统、信息 传递 途径、人/车流 集散 路线、车 位 安排、应急 预案 等。7.8.2 确定活 动方 案后，应 及时 协助业 主方 依法 向公 安机 关申请 安全 许可，制 定灭 火和应 急疏 散预 案并组织 演练，明 确消 防安 全责任 分工，确 定消 防安 全管理 人员，保 持消 防设 施和消 防器 材配 置齐 全、完好有效，保 证疏 散通 道、安全出 口、疏散 指示 标志、应急 照明 和消 防车 通道 符合消 防技 术标 准和 管 理 规定。7.8.3 活动前，应 对人、车 流集 散路线、车 位及 活动 所需 的设施 设备 等进 行检 查 和 确认，必要 时进 行区域临 时封 闭。7.8.4 活动中，宜 对商 场入 口、活动区 域、通道、悬 高围 栏等处 的人 流聚 集状 况及