居住物业管理服务标准DB15／T 970-2016.pdf

ICS 03.080 A12 备案号：49429-2016 DB15 内 蒙 古 自 治 区 地 方 标 准 DB 15/T 970 2016 居住物业 管理服务 标准 2016-03-15 发布 2016-06-15 实 施 内 蒙 古 自 治 区 质 量 技 术 监 督 局 内 蒙 古 自 治 区 住 房 和 城 乡 建 设 厅 发布 DB 15/T 970 2016 I 目 次 前言.II 1 范围.1 2 规 范性 引用 文件.1 3 术 语和 定义.1 4 总 体要 求.3 5 物 业服 务费 用.3 6 物 业服 务评 价与 监督.4 7 住 宅一 级物 业服 务.4 8 住 宅二 级物 业服 务.12 9 住 宅三 级物 业服 务.21 附录A（资 料性 附录）物业服 务工 作人 员文 明服 务规范 用语.29 附录B（资 料性 附录）业主满 意调 查问 卷.30 参考文 献.31 DB 15/T 970 2016 II 前 言 本标准 按照GB/T 1.1 2009 的规 定起 草。本标准 由内 蒙古 自治 区住 房和城 乡建 设 厅 提出。本标准 由内 蒙古 自治 区住 房和城 乡建 设厅 归口。本标准 起草 单位：内 蒙古 自治区 住房 和城 乡建 设厅、内蒙 古自 治区 标准 化院。本标准 主要 起草 人：许 怀 云、贾双 文、张鹤、岳志 成、韩 玉霞、籍 凤英、董朝 旺、苗 润宇、赵 文宗、刘默、欧阳 建辉。本标准 于2016年3月 首次 发 布。DB 15/T 970 2016 1 居住物业 管理服 务标准 1 范围 本标准 规定 了内 蒙古 自治 区内居 住物 业管 理服 务活 动中的 术语 和定 义、房屋 和设施 设备 运行 维护、小区公 共秩 序维 护、环境 清洁和 绿化 养护 管理 等基 本要求。本标准 适用 于内 蒙古 自治 区内的 居住 物业 管理 活动。2 规范性 引用 文件 下列文 件对 于 本 文件 的应 用是必 不可 少的。凡 是注 日 期的引 用文 件，仅注 日期 的 版本适 用于 本文 件。凡是不 注日 期的 引用 文件，其最 新版 本（包括 所有 的修改 单）适用 于本 文件。GB 5749-2006 生 活饮 用 水卫生 标准 GB/T 10001.1 标志 用公 共 信息图 形符 号第 一部 分：通用符 号 GB 17051 二次 供水 设施 卫生规 范 GB/T17242 投 诉处 理指 南 GB 19210 空调 通风 系统 清洗规 范 GB 25201 建筑 消防 设施 的维护 管理 GB 2894-2008 安 全标 志 及使用 导则 GB 50310 电梯 工程 施工 质 量验 收规 范及 其使 用导 则 GB 13495-92 消 防安 全标 志 GB50601-2010 防雷 接地 施 工验收 规范 CJJ/T 102 城市 生活 垃圾 分类及 其评 价标 准 TSG T5001 电梯 使用 管理 与维护 保养 规则 中华人 民共 和国 主席 令 第4 号(2013)中华 人民 共和 国特种 设备 安全 法 中华人 民共 和国 国务 院令 第666 号(2016)物 业管 理 条例 中华人 民共 和国 建设 部令 第125 号(2004)物 业服 务 企业资 质管 理办 法 中华人 民共 和国 国家 住房 和城乡 建设 部 建房 2010 165 号 物业 承接 查验 办法 中华人 民共 和国 财政 部 财 基字 1998 7 号 物业 管 理企业 财务 管理 规定 中华人 民共 和国 建设 部令 第110 号(2002)住 宅室 内 装饰装 修管 理办 法 中华人 民共 和国 国家 发展 和改革 委员 会 价检 2004 1428 号 关于 物业 服务 收费明 码标 价规 定 中华人 民共 和国 国家 发展 和改革 委员 会 价格 2014 2732 号 关于 放开 部分 服务价 格的 通知 内蒙古 自治 区 第 十届 人民 代表大 会常 务委 员会 公告 第4号(2003)内蒙 古自 治 区物业 管理 条例 内 蒙 古 自 治区 第 十 一届 人民 代 表 大 会常 务 委 员会 公告 第28 号(2011)内 蒙 古自 治 区 城 镇供 热 管理条例 内蒙古 自治 区人 民政 府 内 政发 2015 91 号 关于 加强物 业管 理促 进物 业服 务业发 展的 意见 内蒙古 自治 区住 房和 城乡 建设厅 内 建房 2013 685 号 内蒙 古自 治区 物业 服 务企业 资质 管理 办 法 内蒙古 自治 区发 展和 改革 委员会 内 发改费2014 1029 号 关于 规范 我区 物业 服务收 费管 理工 作的通知 DB 15/T 970 2016 2 3 术语和 定义 下列术 语和 定义 适用 于本 标准。3.1 物业 property 已经建 成并 投入 使用 的各 类房屋 及其 与之 相配 套的 设施、设备 和相 关场 地。3.2 居住物 业 residential property 用于居 住的 房屋。3.3 业主 owner 物业的 所有 权人。3.4 物业 使用 人 property user 物业 的承 租人 或实 际使 用 人。3.5 物 业服 务 property services 物业服 务企 业受 业主 或者 建设单 位委 托，依据 合同 约定对 物业 管理 区域 内的 建筑物、构 筑物 及配 套的设施 设备 和相 关场 地，进行维 修养 护、管理，维 护公共 环境 卫生 和相 关秩 序的活 动。3.6 物业服 务企 业 property service enterprises 依法成 立、具备 专门 资质 并具有 独立 企业 法人 地位，依据 物业 服务 合同 从事 物业管 理相 关活 动的 经济实体。3.7 共用部 位 common parts 根据法 律、法规 和房 屋买 卖合同，由 单幢 住宅 内业 主或者 单幢 住宅 内业 主及 与之结 构相 连的 非住 宅业主共 同使 用的 部位，一 般包括：业 主共 同使 用的 楼梯间、水 泵间、电表 间、电梯 间、电 话分 线间、电梯机房、走 廊通 道、门 厅、传达 室、内 天井 以及 房 屋承重 结构、外 墙面、走 廊墙等 部位。房 屋承 重结 构是指房 屋的 基础、楼 板、屋顶、梁、柱、承重 墙体 等。3.8 共用设 施设 备 common facilities 根据法 律、法规 和房 屋买 卖合同，由 住宅 业主 或者 住宅业 主及 有关 非住 宅业 主共同 使 用 的附 属设 施设备，一般 包括 电梯、天 线、照 明、消 防设 施、绿 地、道 路、路 灯、沟 渠、池、井、非 经营 性车 场车 库、公益性 文体 设施 和共 用设 施设备 使用 的房 屋等。DB 15/T 970 2016 3 3.9 委托服 务（特约 服务）the special property services 物业服 务企 业或 其他 专业 性服务 企业 接受 业主（或 物业使 用人）的委 托，提 供的物 业服 务合 同以 外的各类 单项 服务。3.10 物业服 务费 property service fee 物业服 务企 业按 照物 业服 务合同 的约 定，对 房屋 及 配套的 设施 设备 和相 关场 地进行 维修、养护、管理，维 护相 关区 域内 的环 境卫生 和秩 序，向业 主或 物业使 用人 所收 取的 费用。3.11 包干制 fixed-fee system 由业主 向物 业服 务企 业支 付固定 物业 服务 费用，盈 余 或者亏 损均 由物 业服 务企 业享有 或者 承担 的物业服务 计费 方式。3.12 酬金制 remuneration system 在预收 的物 业服 务资 金中 按约定 比例 或者 约定 数额 提取酬 金支 付给 物业 服务 企业，其余 全部 用于 物业服务 合同 约定 的支 出，结余或 者不 足均 由业 主享 有或者 承担 的物 业服 务计 费方式。4 总体要 求 4.1 提供物 业服 务的 企业 应依 法取得 物业 服务 企业 资质，符合 建设 部 物业 服务 企业资 质管 理办 法和 内蒙 古自 治区 物业 服 务企业 资质 管理 办法 的 要求，物 业管 理专 业人 员 以及专 业类 的专 职管 理和 技术人员 应按 照国 家有 关规 定取得 职业 资格 证书 或者 相应的 岗位 证书、专 业技 术职称 证书。4.2 本标准 将居 住物 业服 务由 高到低 分为 三个 等级：一 级、二 级、三级。一 级为 最高等 级，三级 为最低等级，高 一级 等级 要求 包含低 一级 等级 的相 应要 求。4.3 签订物 业服 务合 同时，应 依据居 住物 业实 际情 况选 定相应 的物 业服 务等 级，具体服 务事 项可 依照合同中 约定 的执 行。5 物业服 务费 用 5.1 物业服 务收 费应 遵循 合理、公开、收 费标 准与 服务 水平相 适应 的原 则，根据 服务项 目的 性质，分别执行 政府 指导 价和 市场 调节价。5.2 物业服 务费 用的 收取 应按 照关 于放 开部 分服 务价 格意见 的通 知（发 改价 格20142755 号）、关于 规范 我区 物业 服务 收费管 理工 作的 通知（内发改 费字 2014 1029 号）的 规定 和合 同约 定执行。5.3 物业服 务企 业接 受供 水、供电、供暖、通 讯、有线 电视等 单位 委托 代收 费用 的，不 得向 业主 收取手续费。5.4 物业管 理区 域内 物业 管理 收费、车辆 停放 服务 收费、特约 服务 费应 按照 关 于物业 服务 收费 明码标价规 定（发 改价 检20041428 号）实 行明 码标 价。DB 15/T 970 2016 4 5.5 物业服 务企 业可 根据 业主 的委托 提供 特约 服务，委 托服务 的业 主应 另行 支付 特约服 务费 用，该服务收费 的标 准由 物业 服务 企业与 委托 特约 服务 的业 主双 方 约定。6 物业服 务评 价与 监督 6.1 物业服 务评 价 6.1.1 物业服 务质 量应 按照 有关 规定和 合同 约定 进行 评价。6.1.2 物业服 务企 业对 所承 接的 项目每 年应 至少 进行 一次 物业服 务质 量评 价。6.1.3 物业服 务企 业可 邀请 第三 方评估 机构 进行 评价。6.2 物业服 务监 督 6.2.1 物业服 务企 业应 主动 接受 业主大 会或 业主 委员 会的 监督，可采 用直 接与 业主 或业主 委员 会沟 通以及发 放问 卷的 方式 收集 监督信 息，问卷 调查 表可 参照附 录 B。6.2.2 物业服 务企 业应 主动 接受 物业主 管部 门和 新闻 媒体 以及社 会各 界的 广泛 监督。7 住宅一 级物 业服 务 7.1 基本要 求 7.1.1 服务机 构 7.1.1.1 应有固 定的 服务 场所，客 户服务 中心 根据 实际 工作 需要至 少应 配备 相应 数量 的智能 化办 公设备以及 接待 台、饮水 机等 设备，应有 专职 人员 负责 为业主 或物 业使 用人 提供 咨询、缴费、报修、受 理 投诉等服 务。7.1.1.2 应在客 户服 务中 心明 显位 置公示 企业 营业 执照、资 质证书（或 复印 件）、服 务人员 姓名、照片、岗 位信 息、服务 事项 及标准、收 费标 准、24 h 服务电 话等 信息。7.1.1.3 客户服 务中 心应 有人 员 24 h 提 供值 班。7.1.1.4 服务区 域内 应配 置楼 宇专 员，并 公示 楼宇 专员 的照 片、姓 名和 服务 电话。7.1.2 工作人 员 7.1.2.1 物业从 业人 员应 按照 规定 取得职 业资 格证 书或 相应 的岗位 证书。7.1.2.2 物业从 业人 员应 统一 着装，佩戴 统一 工作 标识，仪 容仪表 整洁。7.1.2.3 物业从 业人 员服 务用 语应 简洁、文明，用 词准 确、恰当，语气 亲切、诚 恳。可参照 附 录 A。应根据 实际 工作 需要 配备 具有蒙 语和 外语（如 英语）会话 能力 的工 作人 员。7.1.2.4 物业从 业人 员应 具有 良好 的职业 道德、责 任心 和服 务意识，服 务主 动热 情。7.1.2.5 物业服 务企 业应 在上 岗前 对工作 人员 进行 专业 培训，工作期 间还 应进 行技 能和 继续教 育培 训。7.1.3 规章制 度 7.1.3.1 物业服 务企 业应 建立 人事、财务、行 政等 企业 内部 管理制 度。7.1.3.2 物业服 务企 业应 根据 服务 项目特 点制 定物 业服 务方 案、岗 位职 责、工作 标准 以及各 类突 发事件应急 预案 等企 业外 部管 理制度。7.1.3.3 物业服 务项 目应 制定 房屋 使用、车辆 出入 和停 放、装饰装 修、电梯 使用、宠 物管理 等公 众管理制度。DB 15/T 970 2016 5 7.1.4 财务管 理 7.1.4.1 物业服 务企 业应 建立 健全 财务管 理制 度，规范 记账，账目 清晰，并 应符 合 物业管 理企 业财务管理 规定。7.1.4.2 物业服 务收 费实 行明 码标 价。物 业服 务收 费的 定价 形式、收费 方式、追 缴执 行关 于规 范我区物业 服务 收费 管理 工作 的通知（内发 改费 字2014 1029 号）的规 定。实行酬 金制 方式 收取 物业服务费 的，物 业服 务企 业 应依据 合同 约定 每年 公布 物业服 务项目 资 金年 度预 决算和 收支 情况，可聘请专业机构 对资 金情 况进 行审 计。7.1.4.3 物业服 务合 同约 定以 外 的 服务费 用、代收 代缴 的费 用，应 单独 列帐，按 实际 支出费 用和 约定方式向 业主 或物 业使 用人 收取，并应 符合 关于 规 范我区 物业 服务 收费 管理 工作的 通知（内 发改 费 字2014 1029 号）以及 政 府价格 主管 部门 的相 关规 定。7.1.5 档案管 理 7.1.5.1 物业服 务企 业应 建立 完善 的档案 管理 制度，做 到档 案、记 录等 内容 完整、准 确，并 且定 期对档案资 料进 行整 理，保证 其规范、齐 全、方便 查阅，同时 做好 档案 资料 的保 密工作。7.1.5.2 应根据 档案 性质 的不 同，分类进 行管 理，并建 立相 应电子 档案，管 理的 档案 主要包 括：a)业主及 物业 使用 人资 料；b)物业服务 企 业日 常管 理文 件、记 录；c)物业服 务档 案；d)投诉处 理资 料；e)物业竣 工 验 收档 案；f)物业权 属资 料；g)项目承 接查 验资 料；h)配套设 施权 属清 册；i)房屋维 修管 理档 案；j)设施设 备 使 用、养护、检 查、维 修管 理档 案；k)秩序维 护档 案；l)消防管 理档 案；m)保洁服务 档 案；n)绿化养护 档 案；o)业主履 约档 案；p)其他资 料。7.1.6 标识管 理 7.1.6.1 通用要 求 7.1.6.1.1 标识的 图符 号使 用应 符 合GB/T 10001.1 的要 求。7.1.6.1.2 消防与 安全 标识 应符 合 GB 2894、GB 13495 的 要求。7.1.6.1.3 各类标 识的 文字 使用 应规 范，格 式应 统一。7.1.6.2 指引类 标识 7.1.6.2.1 应提供 建筑 物内 各楼层 主 要出入 口的 平面 示意 图以及 各楼 层指 示、引导 标识。7.1.6.2.2 应提供 建筑 物周 边 主 要道 路、停 车 场、泊 车导 向等 标识。7.1.6.2.3 公共卫 生间、电 话、服务 台等公 共服 务设 施 应 提供 引导和 位置 标识。DB 15/T 970 2016 6 7.1.6.3 警示类 标识 7.1.6.3.1 公共区 域内 应提 供 紧 急出 口、消 防通 道、禁烟 区等 警示 类 标识。7.1.6.3.2 公共区 域内 应提 供 共 用设 施设备 的安 全警 示标 识。7.1.6.3.3 对危险 隐患 部位 应设 置安 全防范 警示 标志。7.1.6.4 设施设 备类 标识 7.1.6.4.1 按照共 用设 施设 备类 型，设置设 施设 备使 用说 明铭 牌。7.1.6.4.2 按照共 用设 施设 备使 用功 能，应 标明 管理 状态、提 示、警 示、指示 等标 识。7.1.6.5 其他标 识 根据实 际需 要，应提 供 临 时性服 务标 识（如“维修 进行中”、“小 心地 滑”等）及 其他 标识。7.1.7 客户服 务 7.1.7.1 实行包 干制 方式 收取 物业 服务费 的物 业服 务项 目，每月应 公示 物业 服务 合同 履行情 况及 下月主要工 作计 划。实 行酬 金 制方式 收取 物业 服务 费的 物业服 务项 目，物 业服 务 企业每 年第 一季 度应 公示 上一年度 物业 服务 合同 履行 情况、收支 状况、各 项资 金的使 用情 况等；每 年第 三季度 应公 示上 半年 物 业 服务合同 履行 情况、收 支情 况、各 项资 金的 使用 情况 等。7.1.7.2 运用互 联网 技术 搭建 物业 服务企 业智 能化 管理 服务 平台，实现 物业 服务 项目 信息化、智 能化管理。7.1.7.3 涉及业 主或 物业 使用 人的 重要物 业服 务事 项，物业 服务企 业应 在小 区主 要出 入口、各楼 单元门内以 书面 形式 张贴 通知，并通 过企 业信 息平 台以 短信形 式告 知业 主。7.1.7.4 对违反 治安、房 屋管 理、城市管 理、规划、环 保等 方面法 律、法规 的行 为，物业服 务企 业应进行劝 阻并 报告 相关 行政 主管部 门。7.1.7.5 水、电 急修 应 在15 min 内 到达现 场，其 他 报修 应 在30 min 内 到达 现场，维 修 回访 率 100%，保留 回 访记 录并 入档。7.1.7.6 业主或 物业 使用 人提 出的 意见、建 议、投诉 应及 时 响应，并 将处 理结 果在24 h 内回 复，投 诉回访 率 100%，保留 回访 记 录并入 档。7.1.7.7 每年应 至少 进 行2 次 客户 满意度 调查，调 查覆 盖率 不低 于50%，汇 总分 析调 查结果，对 薄弱环节持 续改 进，保留 调查 记录并 入档。7.1.7.8 每月应 组织 一次 项目 服务 质量检 查，重大 节假 日之 前组织 专项 检查。7.1.7.9 应设置 公共 信息 栏，至少 每月更 新一 次，同时 配合 相关部 门进 行公 益性 宣传。7.1.7.10 建立智 能化 信息 管理 系统，使用 智能“一 卡通”，为业主 提供 便捷 服务。7.1.7.11 每年至 少应 组 织 6 次 社区 文化活 动，活动 充分 兼顾 老、中、青、幼多 层次 业 主需求。重 要节假日之 前应 组织 装饰 美化 活动。7.1.7.12 按合同 约定 投保 物业 共用 部位、共用 设施 设备 及公 众责任 保险。7.1.7.13 项目经 理接 待日 每 周 1 次，设施 设备 开放 日每 季度 不少 于1 次。7.1.8 委托服 务 7.1.8.1 委托物 业服 务企 业提 供特 约服务 的，应签 订专 项服 务委托 合同，明 确委 托服 务事项 和各 方权利义务。7.1.8.2 物业服 务企 业委 托专 业服 务机构 提供 专业 服务 的应 符合相 关行 政主 管部 门的 资质要 求，操作人员应 持有 相应 的岗 位证 书。DB 15/T 970 2016 7 7.2 共用部 位及 共用 设施 设备 的维修 养护 7.2.1 总体要 求 7.2.1.1 物业服 务企 业应 依据 物 业承接 查验 办法，对新 接管物 业进 行承 接查 验工 作。7.2.1.2 物业服 务企 业应 按物 业服 务项目 建立 完善 的共 用部 位及共 用设 施设 备的 维修 养护档 案，做好维修、养护 的记 录并 及时 整理归 档。7.2.1.3 物业服 务企 业应 按合 同约 定对共 用部 位及 共用 设施 设备进 行检 查，按照 特 种设备 安全 法的有关 规定 对特 种设 备运 行、维修 养护 和检 测，发 现问题 及时 维修。在大 风、雷 电、强 降雨、雪等 恶 劣天气前 后应 有防 范检 查维 修措施。7.2.1.4 设备间 应每 日清 洁维 护 1 次，整 洁有 序，室内 无杂 物堆放。7.2.2 共用部 位的 维修 养护 7.2.2.1 每季度 至少 应检 查 1 次 梁、板、柱等 结构 构件，外 观出现 变形、开裂 等现 象 时，应建 议相 关业主申 请房 屋安 全鉴 定，同时将 有关 情况 向相 关部 门报告。7.2.2.2 每 日至 少应 检 查 1 次外 墙 贴饰面 或抹 灰、屋 檐、阳 台、空调 室外 机支 撑构 件 等；每日 至少 应检查 1 次 共用 部位 的门、窗、玻 璃等；每 月至 少应 检查 1 次 共用 部位 的室 内 地面、墙面 等；每季 度应检查1 次屋 面防 水，如发 现问题，保 修期 内的 应告 知相关 责任 单位 进行 维修 处理，保修 期外 的由 物 业 服务企业 维修，需 使用 维修 资金的 应告 知相 关业 主，并履行 申请 审核 手续。7.2.2.3 每周至 少应 检 查 1 次道 路、场地、阶梯 及扶 手、管 井、沟 渠、大 门、围 墙、雨 水及污 水管 井、休闲椅、凉 亭、雕塑、景 观小品 等。7.2.2.4 每年应 检 测1 次防 雷装 置。7.2.3 共用设 施设 备的 维修 养护 7.2.3.1 供水系 统 7.2.3.1.1 按照 卫 生防 疫部 门的 要求 使用消 毒设 备，每半 年至 少 应对二 次供 水设 施进 行 1 次清洗 消毒，二次供 水设 施符 合GB 17051 的 要求，水 质符 合GB 5749 的 要求，并 取得 政府 卫生防 疫部 门颁 发的 水质检测合 格报 告。7.2.3.1.2 每日至 少应 检 查 1 次 供水 设施，发现 跑冒 滴漏 现象 及时解 决。每日 至少 应检 查 2 次 水箱 间、水泵房，检 查设 备运 行状 况。7.2.3.1.3 水箱、蓄水 池盖 板应 保持 完好并 加锁，钥 匙由 专人 保管；溢流 管口、透 气口 应安装 金属 防护网并 保持 完好。7.2.3.1.4 每月应 启动 1 次备 用水 泵。7.2.3.1.5 每月至 少维 修养 护 1 次 水 泵。7.2.3.1.6 每年应 对供 水管 道、阀门 等进行 除锈、刷 漆。每年 入冬前 应对 暴 露 管道 进行 防冻处 理。7.2.3.2 供暖设 施 7.2.3.2.1 采用锅 炉供 热的 住宅 小区，其供 热设 备、设施 及供 热管线 可委 托物 业服 务企 业负责 维护、管理，或由 物业 服务 企业 委托专 业供 暖公 司维 护、管理；采用 集中 供热 的住 宅小区，物 业服 务企 业 可 根据集中 供热 部门 的委 托，承担小 区内 供热 交换 站及 二次供 热管 线等 的维 护和 管理。均 应符 合 内蒙 古 自治区城 镇供 热管 理条 例 的规定。7.2.3.2.2 受托的 物业 服务 企业，每 年供暖 前对 暖气 管道、阀 门等进 行集 中检 查，对管 道进行 必要 的防冻处 理。供暖 期内，每 月检 查 1 次，发 现问 题及 时修缮 处理。DB 15/T 970 2016 8 7.2.3.3 排水系 统 7.2.3.3.1 每月应 对雨、污 水井、屋 面雨水 口等 设施 进行 检查，组织 清理 疏通，确 保其 畅通。每次 降雨前后 应对 主要 排水 口、管井进 行检 查。7.2.3.3.2 每日至 少应 对污 水池 巡 视1 次，检查 设备 运行 状态；每周 至少 应进 行 1 次设 备手动 启动 测试；每 季度 应养 护 1 次。7.2.3.3.3 化粪池 每半 年应 清 掏 1 次，发现 异常 及时 组织 清掏。7.2.3.4 供电及 照明 系统 物业服 务企 业接 受供 电部 门委托 对小 区内 供电 及照 明系统 进行 管理 服务 的，执行下 列要 求：a)对楼内 照明 系统 至少 应每 日巡 视 1 次，一 般故 障 3 h 内修 复；其 他 复杂 故障1 日内 修复；b)对楼外 照明 系统 每日 至少 应巡 视 1 次，一 般故 障 6 h 时内 修复；其 他复 杂故 障 1 日 内修 复；c)对应急 照明 系统 至少 应每 日巡 视1 次，发 现故 障，及时组 织维 修；d)对低压 柜运 行状 况应 每 2 h 巡视1 次，每 半年 养护1 次，养护 内容 包括 紧固、检测、清 扫等；每年检 查2 次电 气安 全。每半年 检 测 1 次 接地 电阻；每年 校 验 1 次 仪表；e)对低压 配电 箱和 线路 运行 状况应 每周 检 查1 次，每 半年养 护 1 次，养护 内容 包括紧 固、检 测、清扫等；每 季度 切 换 1 次 双路互 投开 关；f)每周应 检 查2 次 控制 柜设 备运行 状况；每 年养 护 2 次，养 护内 容包 括紧 固、检测、调试、清 扫等；每 季度 应校 正 1 次各 种电器 元件 或控 制设 备的 设定值；每 年应 检 查 2 次 远控装 置；g)发电机 应每 月试 运 行 2 次，保证 运行 正常；每 年 2 次带负 荷运 行；每季 度活 化 1 次 蓄电 池；每日巡 视1 次 充电 机和 蓄电 池；每 年要 对发 电机 做 1 次保养；h)配电室、楼层 配电 间门、孔、洞、窗等 处的防 小动 物措施 应完 备；穿 墙线 槽 周边封 堵严 密；锁具完好；电 缆进 出线 和开 关标识 准确；i)应 保证 变电 站低 压电 缆沟、电梯 底坑 无积 水。每年 组织对 低压 母线、配 电盘、变压 器、电缆 进行1 次 例行 试验，根 据试 验记录 对相 关设 备进 行维 护。7.2.3.5 中央 空 调系 统 7.2.3.5.1 运行前 应对 冷水 机组、循 环水泵、冷 却塔、风 机、风机盘 管、水处 理等 设施 设备进 行系 统检查。7.2.3.5.2 运行期 间每 日应 巡 视 1 次 空调系 统，保证 室内 温度 符合相 关规 定。7.2.3.5.3 应有相 应 的 节能 措施，每 月对能 源消 耗进 行统 计、分析。7.2.3.5.4 每年清 洗消 毒 1 次 新风 机、空 气处 理机 滤网、表冷 器、箱体 等；每 年清 洗消 毒2 次 风机 盘管虑网，每 2 年 清洗 消 毒1 次风 管,空调 清洗 应符 合GB 19210 的规 定。7.2.3.5.5 每半年 检 查1 次 管道、阀 门并除 锈。7.2.3.5.6 每年检 验1 次压 力容 器、仪表及 冷却 塔噪 音。7.2.3.5.7 每年对 空调 系统 进 行 1 次 整体性 维修 养护。7.2.3.6 安全防 范系 统 7.2.3.6.1 每日应 检 查1 次 视频 监控 设备，保证 其画 面效 果、录像、图像 保存 等功 能运 行正常。每 半月应检 查 1 次摄 像头 聚焦、清晰 度、红 外夜 视、遮 挡物、镜头 清洁 等情 况，并及时 进行 相应 调校，每 季度维 护 1 次，监 控数 据保 存时间 应不 低 于 30 天。7.2.3.6.2 机动车 和非 机动 车集 中停 放点要 落实 专人 管理，确 保其有 序停 放。停车 场配 套设施 每日 检查 1 次，每 月维 护保 养1 次。DB 15/T 970 2016 9 7.2.3.6.3 每日应 检 查 1 次 报警 控制 管理设 备，保障 其运 行正 常。7.2.3.6.4 每周应 对红 外对 射探 测器 做运行 状态 测 试 2 次，保 障设备 运行 正常。7.2.3.6.5 每日应 检 查 1 次、每 月维 护保 养1 次 楼宇 对讲 系统，保证 其按 键、显示 屏、通话等 功能 运行正常。7.2.3.7 电梯 7.2.3.7.1 电梯验 收应 符 合 GB 50310 的规定。安 装电 梯的 住宅 每个单 元应 保 证 1 部电梯 24 h 正常 运行。7.2.3.7.2 应在电 梯明 显位 置张 贴有 效的电 梯检 验标 志；在电 梯轿厢 内显 著位 置张 贴电 梯使用 的安 全注意事 项和 警示 标志、使 用管理 单位 名称 和维 修单 位名称 及其 急修、救 援、投诉电 话。电梯 紧急 报 警 装置能随 时与 中控 室值 班人 员取得 有效 联系。7.2.3.7.3 按照 特种 设备 安全 法、TSG T5001 的 规定，接 受并配 合行 政主 管部 门指 定的检 测机 构对电梯 进行 安全 检测。电 梯检验 有效 期届 满 前1 个 月，应 向电 梯检 验检 测机 构提出 检验 申请。7.2.3.7.4 确保电 梯轿 厢内 可视 监控 装置，语音 提示 广播，应 急通讯 装置 等设 施正 常使 用。7.2.3.7.5 与有相 应有 效资 质的 电梯 维保单 位签 订电 梯维 保合 同，约 定维 护保 养内 容、要求、频次、期限以 及双 方的 权利、义 务与责 任。7.2.3.7.6 至少配 备1 名取 得特 种设 备作业 人员 证的 电梯 安全 管理人 员。每日 至少 检 查2 次电 梯安 全状况，发 现问 题及 时修 理。每 年对 电梯 安全 管理 人 员进行 特种 设备 安全 培训，保 证其 具备 必要 的安 全 知识。7.2.3.7.7 有电梯 突发 事件 或者 事故 的应急 措施 与救 援预 案，并每季 度演 练 1 次。7.2.3.7.8 发生电 梯困 人时 应及 时采 取措施。物 业服 务人 员应 在 5 min 内 到达 现场，并 立即通 知专 业维修人 员。7.2.3.8 消防设 施 7.2.3.8.1 落实消 防安 全责 任制，明 确消防 安全 责任 人，明确 各岗位 的消 防安 全职 责。发现安 全防 火隐患应 及时 进行 消除，必 要时立 即向 公安 消防 机构 报告。7.2.3.8.2 应保证 消防 设施 设备 完好，可随时 启用，消 防设 施的 维 修维护 管理 应符 合 GB 25201 的要 求，同时应 保持 消防 通道 畅通。7.2.3.8.3 在楼层 出入 口、电梯 口等 醒目位 置应 有安 全逃 生路 线、安 全出 口、消防 设施 器材使 用方 法的明显 标志 和警 示标 语以 及安全 疏散 路线 指导 图。7.2.3.8.4 有灭火 和应 急疏 散预 案，设有义 务消 防队，配 备必 要的消 防器 材，相关 人员 掌握消 防基 本知识和 技能 并季 度进 行培 训；每 年组 织2 次有 员工、业主 或物 业使 用人 参加 的消防 演练。7.2.3.8.5 在小区 宣传 栏内 对消 防安 全知识 进行 宣传 报道。7.2.3.8.6 应设置 专门 的消 防控 制室，并且 有工 作人 员 24 h 值 班。发 现火 情及 时疏 散人 员，通 知公 安消防部 门，并协 助其 工作。7.2.3.8.7 每日防 火巡 查 1 次，每月 防火检 查1 次，按照 规定 每年检 测 1 次建 筑消 防设 施，发 现安 全隐患及 时排 除，保障 其运 行正常。7.2.3.8.8 每日检 查火 灾报 警器 的功 能是否 正常、指 示灯 有无 损坏；消防 泵房 内的 阀门、报警 阀组、管道压 力、供电 是否 正常；疏散 通道、安 全出 口的 防火门 是否 完好，常 闭防 火门是 否处 于正 常状 态。7.2.3.8.9 每日检 查消 防水 泵是 否正 常，消 防水 泵接 合器 的接 口及附 件是 否完 好，有无 渗漏，闷盖 是否齐全；屋 顶供 水水 箱的 储水水 位情 况；消防 泵房 间的防 火门 是否 完好；灭 火器的 压力 是否 达到 要求、是否过 期失 效、是否 生锈、是否 无法 启用；室 内消 火栓内 的设 备及 报警 按钮、指示 灯、报警 控制 线 路 功DB 15/T 970 2016 10 能是否 齐 全 完好，有 无故 障、生 锈、漏 水，接 口垫 圈是否 完整 无缺。消 火栓 箱门是 否完 好无 缺，是否 能正常开 启。7.2.3.8.10 每月检 查1 次火 灾警 报装 置声光 显示、消防 控制 设 备的控 制显 示功 能、应 急 照明、疏 散指示标志 等是 否有 效、是否 处于正 常状 态。对主、备 电源进 行自 动转 换试 验；喷头外 观，发现 有不 正 常 的喷头应 及时 更换，当 喷头 上 有异物 时应 及时 清除；室 外 阀门井 中进 水阀、屋 顶水 箱 阀门和 管道 中的 阀门，核实其 是否 处于 正常 状态；与 火灾 报警 系统 有联 动 功能的 防火 门(包括 防火 卷 帘)能 否联 动，设施、设备间的防 火门 是否 完好；防 排烟系 统是 否处 于正 常状 态。7.2.3.8.11 物业服 务企 业应 配 置 自救 逃生器、逃生 绳等 急救 工 具。并应 每月 检查1 次，保证其 正常 使用。7.2.3.8.12 对安装 的火 灾探 测器，应 每月进 行 1 次抽 样测 试，每年 做 2 次 消防 系统 联动 试验；火 灾探测器投 入运 行 2 年后，应 每隔 3 年全 部清 洗1 次，不合格 的应 及时 更换。7.2.3.9 水景及 其他 游乐 设施 7.2.3.9.1 水景及 其他 游乐 设施 启用 前应进 行防 渗漏 和防 漏电 检查，保证 用电 安全。7.2.3.9.2 使用期 间每 周巡 查 2 次喷 水池、水泵 及其 附属 设施，每周 检 查1 次 防漏 电设 施。每 日巡 查1 次游 乐设 施，确保 无安 全隐患。7.2.3.9.3 应设置 必要 的安 全警 示标 识和设 施使 用说 明。7.3 房屋装 饰装 修管 理 7.3.1 按照 住 宅室 内装 饰装 修 管理办 法，建立 完善 的 装饰装 修管 理服 务制 度和 装饰装 修管 理档 案。7.3.2 受理业 主或 物业 使用 人的 装饰装 修申 报登 记，与业 主或物 业使 用人、装 饰装 修企业 签订 住宅 室内装饰 装修 管理 服务 协议，告知 业主 或物 业使 用人 在装饰 装修 工程 中的 禁止 行为和 注意 事项。7.3.3 装饰装 修期 间每 日巡 查 1 次装修 施工 现场，发 现影 响房屋 外观、危 及房 屋结 构安全 及拆 改共 用管线等 损害 公共 利益 现象 的，及 时劝 阻并 报告 业主 委员会 和有 关主 管部 门。7.3.4 物业服 务企 业应 对业 主或 物业使 用人 的装 饰装 修进 行查验，对 严格 执行 住宅 室内装 饰装 修管 理服务协 议的，退 还相 应费 用，办 理相 关手 续。对违 反住宅 室内 装饰 装修 管理 服务协 议的，按 照协 议 约 定进行处 理。7.3.5 装修垃 圾应 袋装 后堆 放至 指定地 点，委托 物业 服务 企业清 运或 自行 清运 的均 需日产 日清，并 采用密闭 运输 方式 清运。7.4 公共秩 序维 护 7.4.1 住宅小 区的 出入 口应 有专 人 24 h 值 班，上 下班 高峰 期提供 不少 于2 h 的 立岗 服务。采取 封闭 式管理的 住宅 小区，应 建立 完善的 外来 人员 管理 制度，对来 人来 访进 行登 记，对进出 小区 的装 修、家 政 等劳务人 员实 行临 时出 入证 管理。7.4.2 应对业 主车 辆基 本情 况进 行登记 并建 立档 案，对外 来进出 车辆 进行 登记，同 时划分 非机 动车 停放区域，并 派专 人管 理，保证车 辆有 序停 放。7.4.3 应建立 完善 的大 宗物 品进 出管理 制度，实 行大 宗物 品搬运 进出 登记 管理。7.4.4 应制定 巡查 路线，按 路线