房地产市场草根调研之成都：”5·15”新政后的水落“实”出.pdf

D ON GX IN G S E C U R IT IES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 “ 5 15”新政后的水落“实”出 房地产 市场草根调研之 成都 2018 年 07 月 04 日 看好 /维持 房地产 专题报告 投资摘要： “万人摇号”不再，但多数楼盘去化情况仍然较好 。 “ 5 15”新政及后续摇号规定出台后，一方面以家庭而非个人为单位参与摇号 ，新落户群体也需要满足连续缴纳社保等要求 ，另一方面同一家庭在同一时段内只能参与一个楼盘的摇号，不再允许多楼盘同时申购 。 在此背景下，“万人摇号”盛况不再。但值得注意的是，很多在新政后推出的楼盘，虽然中签率大幅提高，但去化情况仍然相对较好。 新政后的需求接近 “真实” 需求 ，理性回归对市场更加有利 。 根据我们的了解，新政对不同项目的影响程度（新政前后有资格摇号人数变化比例）在 30%到 70%左右， 总体 应当在 40%左右 。我们认为新政在需求端的“挤水分”带来市场理性回归，避免过分透支未来需求，长期来看对市场是有利的。同时，开发商逐渐接受限价， 价格博弈相对减少， 推盘逐渐加快，预计下半年成都楼市将呈现量价平稳的走势 。 二手房疲态渐显 ， 价格有望 不再倒挂 。 根据我们的了解，成都二手房近一月以来已呈现疲软， 部分 急于出手的业主开始接受降价。主要原因也在于 新政后新房市场的理性回归。从结构上看，改善型需求比刚需更容易出 手 ，这与新房市场 改善型产品表现优于刚需产品的规律是一致的 。 总体评价 ： 受 5 15 新政 及摇号新规影响，成都市场已经开始“冷静” 。 “万人摇号”的喧嚣褪去， 真实需求浮出水面 。理性回归的背景下， 去化率依然维持较高水平，反映出成都楼市本身的良好基本面 。开发商逐渐减少价格博弈、推盘加速，预计下半年成都楼市维持量价平稳的走势。短期的理性回归有利于成都楼市的长期发展。 投资建议 ： 推荐成都区域龙头房企蓝光发展、保利地产 。 风险提示： 调控政策 超预期 收紧 ，经济增速大幅下滑，人口流入大幅减缓 分析师 ： 郑闵钢 010-66554031 zhengmgdxshotmail 执业证书编号 : S1480510120012 研究助理： 任鹤 010-66554089 renhe07163 执业证书编号 : S1480118020022 行业基本资料 占比 % 股票家数 145 5.56% 重点公司家数 - - 行业市值 25806.98 亿元 4.99% 流通市值 19855.47 亿元 5.39% 市场平均市盈率 20.66 / 行业指数走势图 资料来源：东兴证券研究所 相关研究报告 1、房地产行业报告：销售继续回暖 政策继续趋严2018-07-02 2、房地产行业报告：政策平稳渐近 估值坚冰渐融2018-06-25 3、房地产行业报告： “卖地 ”收入延续高增长 增速创近5 年新高 2018-06-19 4、房地产行业报告：投资开工高增长 补库存逻辑继续验证 2018-06-14 -40%-20%0%20%40%2017/062017/072017/082017/092017/102017/112017/122018/012018/022018/032018/042018/05房地产 (中信 ) 沪深 300 P2 东兴证券 行业 专题报告 房地产 行业： “ 5 15”新政后的水落“实”出 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECURIT IES1. 保利天空之城 项目概况 ： 项目位于 天府新区成都直管区 （ 武汉路与梓州大道交汇处 ， 绕城高速以外 ），整体容积率 1.99，定位刚改 。周边配套规划全面，医院、学校、商场、地铁均有配套，并有规模较大的航空主题乐园，目前大多数仍未开始大规模建设。产品构成方面，有别墅、低层洋房和高层住宅，目前推出的主要为高层住宅 。 销售情况 ： 项目在 6 月份推盘，首期推盘主要为高层住宅，销售均价为 15000 左右（已包含装修标准约 4000 元） ，基本与区域平均价格持平 。推出 520 套，符合资格的认购人数为 900 多人，中签比例大约在 1:1.8。除个别楼层和户型外目前基本去化完成 ， 整体 首付比例在 4 到 5 成。 图 1： 项目位置 图 2： 项目沙盘 资料来源： 安居客 ， 东兴证券研究所 资料来源：东兴证券研究所 2. 蓝光长岛国际社区 项目概况 ： 项目位于双流 区 ，三环至 绕城 之间 ，整体容积率 4.0，定位 改善型需求。周边 临近规划中的江安湖湿地公园以及双流自贸区，有一定稀缺性。 配套规划 较好 ，目前大多数仍未开始大规模建设。 项目总占地 373 亩，总建筑面积近 100 万 ，产品主要为高层住宅 。 销售情况 ： 项目 2017 年 8 月首次开盘，均价约 11000 元， 2018 年 6 月最近一次开盘均价为 14900 元（含精装修） ，小幅高于区域均价，付款方式无限制 。 新政前推出的房源去化率接近 100%，新政后推出 600 多套，目前 也 已基本售罄 ，中签率接近 1:1。 新政后项目到访量有所降低，后续推盘时考虑通过中介等渠道开拓客源。 东兴证券 行业 专题报告 房地产 行业： “ 5 15”新政后的水落“实”出 P3 DON GX IN G SECURIT IES图 3： 项目位置 图 4： 项目沙盘 资料来源： 安居客 ， 东兴证券研究所 资料来源：东兴证券研究所 3. 中海锦江城 项目概况 ： 项目位于 天府新 区 ， 绕城 高速 之外 ，整体容积率 5.1，定位 刚需 。 项目自身拥有约 19 万商业配套， 周边 多为刚需楼盘，居住密度相对较高 。 相对于天府新区和双流区的大部分新盘，项目配套成熟度较高 。产品 多为 120 平方米以下的中小户型， 120 平方米以上的大户型占比较低 。 销售情况 ： 项目 2018 年 6 月最新 一次开盘均价为 15000 元 左右（含精装修），低于 区域 周边 均价，付款方式无限制。 本次推盘月 1800 套，截至目前去化率约 55%，仍有房源可售。主要原因也是在于 515 新政，项目推盘距离新政推出 仅 半个月，很多购房者失去 购房 资格 ，且开发商来不及开发新的客源 。 图 5： 项目位置 图 6： 项目沙盘 资料来源： 安居客 ， 东兴证券研究所 资料来源：东兴证券研究所 P4 东兴证券 行业 专题报告 房地产 行业： “ 5 15”新政后的水落“实”出 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECURIT IES4. 中铁建西派国樾 项目概况 ： 项目位于天府新 区 ， 绕城 高速 之外 ，整体容积率 3.1，定位 高端改善 。项目体量不大，总建面约 30 万平方米，土地为 2016 年年底购得，楼面价约为 9000元 。 产品包括别墅和大户型高层（最小户型为 138 平方米）。 周边配套规划好，高端商业、影院和儿童会所等配套满足高端生活需求，公私立小学、医院、地铁等公共资源丰富，不足之处是配套尚未大规模开工，地段成熟尚需时间。 销售情况 ： 项目 目前尚未开盘 ， 开发商预期价格在 20000 左右。虽然项目楼面价不低，且装修标准很高，但由于高出周边价格较多，且是首次推盘，并无以前价格作为参考，能否按此价格拿到预售证仍有不确定性。付款方式方面，有可能不支持混合贷。 图 7： 项目位置 图 8： 项目沙盘 资料来源： 安居客 ， 东兴证券研究所 资料来源：东兴证券研究所 5. 附录 ： 成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知 （ 成都 “ 5 15”新政） 各区（市）县政府，市政府各部门： 为认真贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，切实支持合理自住需求，努力做到职住平衡，坚决遏制投机炒房行为，保持我市房地产市场平稳健康发展，借鉴其他城市成熟经验，现就进一步完善房地产市场调控政策通知如下。 一、在天府新区成都直管区、成都高新区南部园区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件： 东兴证券 行业 专题报告 房地产 行业： “ 5 15”新政后的水落“实”出 P5 DON GX IN G SECURIT IES（一）购房人具有拟购房所在区户籍（其中户籍迁入拟购房所在区未满 24 个月的，应在拟购房所在区稳定就业且连续缴纳社保 12 个月以上），或户籍不在拟购房所在区但在当地稳定就业且连续缴纳社保 24 个月以上。 （二）本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有 1 套以下（含 1 套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。 二、在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条 件： （一）购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满 24 个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保 12 个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保 24 个月以上。 （二）本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有 1 套以下（含 1 套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。 三、在我市其他区（市）县新购买商品住房或二手住房的，购房人应具有本市户籍，或非本市户籍但在本市稳定就业且连续缴纳社保 12 个月以上。 四、夫妻双方离异后，任 一家庭成员两年内购买商品住房或二手住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房。 五、在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满 3 年后方可转让。 六、本通知自印发之日起施行，原有政策规定与本通知不一致的按本通知执行。 P6 东兴证券 行业 专题报告 房地产 行业： “ 5 15”新政后的水落“实”出 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECURIT IES分析师简介 郑闵钢 房地产行业首席研究员（ D），基础产业小组组长。 2007 年加盟东兴证券研究所从事房地产行业研究工作至今，之前在中国东方资产管理公司从事债转股工作八年。获得 “证券通 -中国金牌分析师排行榜 ”2011 年最强十大金牌分析师（第六名）。 “证券通 -中国金牌分析师排行榜 ”2011 年度分析师综合实力榜 -房地产行业第四名。朝阳永继 2012 年度 “中国证券行业伯乐奖 ”优秀组合奖十强（第七名）。朝阳永继 2012 年度 “中国证券行业伯乐奖 ”行业研究领先奖十强（第八名）。 2013 年度房地产行业研究 “金牛奖 ”最佳分析师第五名。万得资讯 2014年度 “卖方机构盈利预测准确度房地产行业第三名 ”。 研究助理 简介 任鹤 清华大学 土木工程专业 本硕 ， 法学双学士， 3 年房地产行业工作经历 ，一级注册建造师 ，中级房地产经济师 。2018 年加入东兴证券研究所，关注房地产行业。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 风险提示 本证券研究报告所载的信息、观点、结论等内容仅供投资者决策参考。在任何情况下，本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议，市场有风险，投资者在决定投资前，务必要审慎。投资者应自主作出投资决策，自行承担投资风险。 东兴证券 行业 专题报告 房地产 行业： “ 5 15”新政后的水落“实”出 P7 DON GX IN G SECURIT IES免责声明 本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写，东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构。本研究报告中所引用信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、 结论和建议仅供参考，报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。 我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本报告版权仅为我公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为东兴证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用，未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告、防止被误导，本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任。 行业评级体系 公司投资评级（以沪深 300指数为基准指数）： 以报告日后的 6个月内，公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率 15以上； 推荐：相对强于市场基准指数收益率 5 15之间； 中性：相对于市场基准指数收益率介于 -5 +5之间； 回避：相对弱于市场基准指数收益率 5以上。 行业投资评级（以沪深 300指数为基准指数）： 以报告日后的 6个月内，行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 看好：相对强于市场基准指数收益率 5以上； 中性：相对于市场基准指数收益率介于 -5 +5之间； 看淡：相对弱于市场基准指数收益率 5以上。