普通住宅物业服务规范DB22／T 1786-2013.pdf

ICS 03.080 A 12 备案号：37444-2013 DB22 吉林省 地方标准 DB 22/T 1786 2013 普通住宅物业服务规范 The Jilin Province ordinary residential property service specification 2013-04-01发布 2013-06-01实施 吉林省质量技术监督局 发布 DB22/T 1786 2013 I 前 言 本标准按照 GB/T 1.1 2009给出的规则起草。本标准由吉林省住房和城乡建设厅提出并归口。本标准起草单位：吉林市物业管理办公室、吉林省房地产业协会。本标准主要起草人：刘大晖、李雪梅。DB22/T 1786 2013 1 普通住宅物业服务规范 1 范围 本标准规定了普通住宅物业服务的基本要求，共用部位及共用设施设备（运行）维修养护，公共绿化养护和管理、保洁服务、公共秩序维护等内容。本标准适用于普通住宅物业服务。普通住宅物业包括普通商品住房、经济适用房、棚改回迁 房、廉租 住房等，区别 于 别墅 等 高档 住宅物业。2 术语和定义 下列术语 和定 义 适用于本 文件。2.1 物业管理 property management 物业服务 企 业 或其他 管理人 受 业主 或者 建设单位 委托，对 物业管理 区域 内的建 筑 物、构筑 物及 配套 的设施设备和 相关场 地，进 行维修养护、管理，维护公共 环境卫生 和 相关 秩序的 活动。2.2 共用部位 common parts 一般 包括：建 筑 物的基 础、楼道 内 墙体、墙面、楼道、通 道、走廊、大 堂、屋顶、屋缘、门、厅、堂、平台、避难层 等。2.3 共用设施设备 common facilities 指 共用的 上下水 管 道、落水 管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照 明、暖气 管 线、燃气 管 线、消防 设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、车场车库、文体 设施、公共标 志 和共用设施设备 使 用的房 屋 等。2.4 急修 emergency repair 对 房 屋 及设施设备 突发性 的 严重 影响 业主 生活 的 项目 的维修。2.5 专项服务 special services 物业服务 企 业 将 物业管理 区域 内的共用设施设备维修养护、园 林绿化、环境卫生、秩序维护等 专项 服务业务 委托 给 专 业 性 服务 企 业。2.6 DB22/T 1786 2013 2 特约服务 special agreement for services 物业服务 企 业 根据 业主的 委托 提 供 物业服务 合同约 定 以外 的服务。3 总则 3.1 本标准 将 普通住宅物业服务 水平 分为五级，一 级为最 高 标准，五级 标准 为最低 标准，每 一 级 标准 高于 且 包 含 相 应低 一 级 的标准。装饰装 修管理、电梯、消防 设备设施 为各 等 级 物业服务的基本要求，故未做级 别 划分。3.2 本标准 为推荐 性 标准，物业服务 企 业和业主 自愿采 用，但 本标准 一 经 采 用，并经物业服务 各方 协商 同意纳入 物业服务 合同中，即为各方必须 共 同遵守 的 依据，具有法律 上 的 约束 性。3.3 本标准 分类、分项、分级 的 表述各 物业服务 技 术 的 具 体 内容和要求，可以 供 物业服务 合同双方当事人 分类、分项、分级采 用。3.4 物业服务内容标准 与 物业服务 收费应遵循优质优价、质价 相 符 的 原 则。3.5 本标准 中涉 及的物业共用部位、共用设施设备维修养护和管理 为日常 维修养护 工作，不 包括 需 要 使 用物业 专项 维修 资金 的维修、更新 和 改 造工作，不 包括 供水、供电、供气、供 热、通 信、有 线电 视 等单 位 应当依法承担 维护、养护 责任 的 相关 管 线 和设施设备。4 基本要求 4.1 一级标准 4.1.1 客户服务场所 设 置（业主）服务 中心，配 置 办公 家具、电 话、传真机、复印 机、电 脑、打印 机、网络 等办公设备。公 示 物业服务 企 业 资质 证书 或 复印 件、项目 负 责 人及主要服务人 员 照 片，物业服务 事项、服务标准、收费项目、收费 标准等 相关 信 息。提 供 特 约 服务的，公 示特 约 服务 项目 及服务标准、收费 标准。4.1.2 接待时间 客户 服务 中心工作 时间，工作日不 少 于 10 小时、节假 日不 少 于 8 小时，其他 时间 设 置 值班 人 员。设 置 并公 示 24 小时 服务 电 话。4.1.3 人员 DB22/T 1786 2013 3 项目 负 责 人 是从 事 物业管理 工作 3年 以 上 的 注册 物业管理 师（过渡期间，项目 负 责 人 需具有 3年 以 上物业服务 企 业 同 等 岗 位 工作 经 历）。从 业人 员 按照 相关 规定 取得职 业 资 格证书。从 业人 员 分 岗 位 统 一 着 装，佩戴 标 志。4.1.4 制度 建 立 共用部位共用设施设备（运行）维修养护和管理、公共绿化养护和管理、保洁服务、公共秩序 维护等管理 制度。建 立 突发 公共 事 件 的 应 急预案，包 含 组织 机 构、人 员、具 体 措 施等内容。建 立培训 体 系，定 期组织培训 与 考核。建 立 物业服务 工作 记录。制订 和运行 质 量 体 系 文件。4.1.5 档案 建 立 物业管理 档 案，包 含 竣 工 验 收资 料 档 案、设备管理 档 案、业主 档 案、物业服务 资 料 等。配 备 专 职 档 案 管理人 员，有 档 案 资 料 室。应 用物业服务 软 件 管理基本 信 息、基 础 资 料、维修养护 资 料、收费资 料 等。4.1.6 客户服务 4.1.6.1 维修服务 由物业服务 企 业 负 责 的共用设施设备 急 修 15 分 钟 内，其 它报 修 30 分 钟 内 到达现 场；由公用 事 业经 营 单位 或 专 业 性 服务 企 业 负 责 的设施设备 应 在 30 分 钟 内 告知。业主 报 修 回 访率 应不 少 于 100%。4.1.6.2 设置标志 设 置 安全警示、作 业施 工 警示、温馨 提 示 等物业服务标 志。4.1.6.3 物业服务质量监督 每 年第 一 季度 公 示 上一 年度 物业服务 合同 履 行 情况 的 相关 内容。业主提出的 意 见、建 议、投诉、咨询在 1 个 工作日 内 回 复；投诉 回 访率 100%。每 年至少 公 开征集 1 次 物业服务 意 见，回 收 率 85%以 上，统 计 分 析结果，公 示 整 改 情况。每 月 组织 1 次 项目 服务 质 量 检查，重 要 节假 日 前 组织安全 检查。4.1.6.4 公示和告知 设 置 公共 信 息 栏，每 月 至少 更新 1 次；配 合 相关 部 门进 行公 益 性 宣 传。涉 及业主 生 命财 产 或 与 业主 生活 有 直接 关 系 的 重 要物业服务 事项，在 主要出 入 口、公 示 栏、单 元 公示 板 上 张贴 通 知 或 短 信 群 发、QQ群 等 方 式 告知。4.1.6.5 违法行为处置 对 违反治 安、规 划、环 保、物业 装 修等 方 面 法律、法 规规定的行 为，及 时 制止 并 报告 相关 行 政 主管 部 门。4.1.6.6 文化活动 DB22/T 1786 2013 4 每 年至少组织 3 次社 区文 化 活动。重 要 节 日 进 行 美 化 装饰。4.1.7 保险 按 约 定 投 保物业共用部位、共用设施设备及公 众 责任 保 险。4.1.8 特约服务 按 约 定提 供 室内 清 洁、洗衣、做 饭、洗 车、财 物保管、票 务 代 理等 特 约 服务。4.1.9 专项服务业务委托 签 订 专项 服务 委托 合同，明 确 各方 权利 义 务。专 业 性 服务 企 业 应符合 相关 行 政 主管部 门 的 资质 要求；操 作 人 员 应 持 有 相 应 的 职 业 资 格证书。专 业 性 服务 企 业人 员统 一 着 装，佩戴 标 志。4.2 二级标准 4.2.1 客户服务场所 设 置（业主）服务 中心，配 置 办公 家具、电 话、传真机、复印 机、电 脑、打印 机、网络 等办公设备。公 示 物业服务 企 业 资质 证书 或 复印 件、项目 负 责 人及主要服务人 员 照 片，物业服务 事项、服务标准、收费项目、收费 标准等 相关 信 息。提 供 特 约 服务的，公 示特 约 服务 项目 及服务标准、收费 标准。4.2.2 接待时间 客户 服务 中心工作 时间，工作日 及 节假 日不 少 于 8 小时，其他 时间 设 置 值班 人 员。设 置 并公 示 24 小时 服务 电 话。4.2.3 人员 项目 负 责 人 是从 事 物业管理 工作 2 年 以 上 的 注册 物业管理 师（过渡期间，项目 负 责 人 具有 2 年 以上 物业服务 企 业 同 等 岗 位 工作 经 历）。从 业人 员 按照 相关 规定 取得职 业 资 格证书。从 业人 员 分 岗 位 统 一 着 装，佩戴 标 志。4.2.4 制度 建 立 共用部位及共用设施设备（运行）维修养护和管理，公共绿化养护和管理、保洁服务、公共秩 序维护等管理 制度。建 立 突发 公共 事 件 的 应 急预案，包 含 组织 机 构、人 员、具 体 措 施等内容。建 立培训 体 系，定 期组织培训、考核。建 立 物业服务 工作 记录。4.2.5 档案 建 立 物业管理 档 案，包 含 竣 工 验 收资 料 档 案、设备管理 档 案、业主 档 案、物业服务 资 料 等。配 备 专 职 档 案 管理人 员，有 档 案 资 料 室。应 用物业服务 软 件 管理基本 信 息、基 础 资 料、维修养护 资 料、收费资 料 等。DB22/T 1786 2013 5 4.2.6 客户服务 4.2.6.1 维修服务 由物业服务 企 业 负 责 的共用设施设备 急 修 20 分 钟 内、其他 报 修 30 分 钟 内 到达现 场；由公用 事 业经 营 单位 或 专 业 性 服务 企 业 负 责 的设施设备 应 在 30 分 钟 内 告知。业主 报 修 回 访率 应不 少 于 80%。4.2.6.2 设置标志 设 置 安全警示、作 业施 工 警示、温馨 提 示 等物业服务标 志。4.2.6.3 物业服务质量监督 每 年第 一 季度 公 示 上一 年度 物业服务 合同 履 行 情况 的 相关 内容。业主提出的 意 见、建 议、投诉、咨询在 2 个 工作日 内 回 复；投诉 回 访率 100%。每 年至少 公 开征集 1 次 物业服务 意 见，回 收 率 80%以 上，统 计 分 析结果，公 示 整 改 情况。每 月 组织 1 次 项目 服务 质 量 检查，重 要 节假 日 前 组织安全 检查。4.2.6.4 公示和告知 设 置 公共 信 息 栏；配 合 相关 部 门进 行公 益 性 宣 传。涉 及业主 生 命财 产 或 与 业主 生活 有 直接 关 系 的 重 要物业服务 事项，在 主要出 入 口、公 示 栏、单 元 公示 板 上 张贴 通 知。4.2.6.5 违法行为处置 对 违反治 安、规 划、环 保、物业 装 修等 方 面 法律、法 规规定的行 为，及 时制 止 并 报告 相关 行 政 主管 部 门。4.2.6.6 文化活动 每 年至少组织 2 次社 区文 化 活动。重 要 节 日 进 行 美 化 装饰。4.2.7 保险 按 约 定 投 保物业共用部位、共用设施设备及公 众 责任 保 险。4.2.8 特约服务 按 约 定提 供 室内 清 洁、洗衣、做 饭、洗 车、财 物保管、票 务 代 理等 特 约 服务。4.2.9 专项服务业务委托 签 订 专项 服务 委托 合同，明 确 各方 权利 义 务。专 业 性 服务 企 业 应符合 相关 行 政 主管部 门 的 资质 要求；操 作 人 员 应 持 有 相 应 的 职 业 资 格证书。专项 服务 企 业人 员统 一 着 装，佩戴 标 志。4.3 三级标准 4.3.1 客户服务场所 DB22/T 1786 2013 6 设 置（业主）服务 中心，配 置 办公 家具，电 脑、电 话 等办公设备。公 示 物业服务 企 业 资质 证书 或 复印 件、项目 负 责 人照 片，物业服务 事项、服务标准、收费项目、收 费 标准等 相关 信 息。提 供 特 约 服务的，公 示特 约 服务 项目 及服务标准、收费 标准。4.3.2 接待时间 客户 服务 中心工作 时间，工作日不 少 于 8 小时，其他 时间 设 置 值班 人 员。设 置 并公 示 24 小时 服务 电 话。4.3.3 人员 项目 负 责 人 是从 事 物业管理 工作 1 年 以 上 的 注册 物业管理 师（过渡期间，项目 负 责 人 需具有 1年以 上 物业服务 企 业 同 等 岗 位 工作 经 历）。从 业人 员 按照 相关 规定 取得职 业 资 格证书。从 业人 员 分 岗 位 统 一 着 装、佩戴 标 志。4.3.4 制度 建 立 共用部位及共用设施设备（运行）维修养护和管理，公共绿化养护和管理、保洁服务、公共秩 序维护等管理 制度。建 立 突发 公共 事 件 的 应 急预案。建 立培训 体 系，定 期组织培训 与 考核。建 立 物业服务 工作 记录。4.3.5 档案 建 立 物业管理 档 案。配 备 专 职 档 案 管理人 员。应 用 计算 机 管理基本 信 息、基 础 资 料、收费资 料 等。4.3.6 客户服务 4.3.6.1 维修服务 由物业服务 企 业 负 责 的共用设施设备 急 修 20 分 钟 内，其 它报 修按 双方约 定 时间到达现 场；由公用 事 业经 营 单位 或 专 业 性 服务 企 业 负 责 的设施设备 应 在 30 分 钟 内 告知。业主 报 修 回 访率 应不 少 于 60%。4.3.6.2 设置标志 设 置 安全警示、作 业施 工 警示、温馨 提 示 等物业服务标 志。4.3.6.3 物业服务质量监督 每 年第 一 季度 公 示 上一 年度 物业服务 合同 履 行 情况 的 相关 内容。业主 或使 用人提出的 意 见，建 议、投诉在 2 个 工作日 内 回 复；投诉 进 行 回 访。每 年 公 开征集 1 次 物业服务 意 见，统 计 分 析结果，公 示 整 改 情况。每 月 组织 1 次 项目 服务 质 量 检查，重 要 节假 日 前 组织安全 检查。4.3.6.4 公示和告知 DB22/T 1786 2013 7 设 置 公共 信 息 栏；配 合 相关 部 门进 行公 益 性 宣 传。涉 及业主 生 命财 产 或 与 业主 生活 有 直接 关 系 的 重 要物业服务 事项，在 主要出 入 口、公 示 栏张贴 通 知。4.3.6.5 违法行为处置 对 违反治 安、规 划、环 保、物业 装 修等 方 面 法律、法 规规定的行 为，制 止 并 报告 相关 行 政 主管部 门。4.3.6.6 文化活动 每 年至少组织 1 次社 区文 化 活动。4.3.7 保险 按 约 定 投 保物业共用部位、共用设施设备及公 众 责任 保 险。4.3.8 特约服务 按 约 定提 供 室内 清 洁、洗衣、做 饭、洗 车、财 物保管、票 务 代 理等 特 约 服务。4.3.9 专项服务业务委托 签 订 专项 服务 委托 合同，明 确 各方 权利 义 务。专 业 性 服务 企 业 应符合 相关 行 政 主管部 门 的 资质 要求；操 作 人 员 应 持 有 相 应 的 职 业 资 格证书。专 业 性 服务 企 业人 员统 一 着 装，佩戴 标 志。4.4 四级标准 4.4.1 客户服务场所 设 置（业主）服务 中心，配 置 基本办公设备。公 示 物业服务 企 业 资质 证书 或 复印 件、项目 负 责 人照 片，物业服务 事项、服务标准、收费项目、收 费 标准等 相关 信 息。4.4.2 接待时间 客户 服务 场 所 工作 时间，工作日不 少 于 8 小时，其他 时间 设 置 值班 人 员。设 置 并公 示 24 小时 服务 电 话。4.4.3 人员 项目 负 责 人 是从 事 物业管理 工作 1 年 以 上 的 注册 物业管理 师（过渡期间，项目 负 责 人 需具有 1 年以 上 物业服务 企 业管理 工作 经 历）。从 业人 员 按照 相关 规定 取得岗 位 培训证书。从 业人 员统 一 着 装，佩戴 标 志。4.4.4 制度 建 立 共用部位及共用设施设备维修养护、消防 安全 防 范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管 理 制度。建 立 突发 公共 事 件 的 应 急预案。建 立 物业服务 工作 记录。4.4.5 档案 DB22/T 1786 2013 8 建 立 物业管理 档 案。配 备 专（兼）职 档 案 管理人 员。应 用 计算 机 管理基本 信 息、基 础 资 料。4.4.6 客户服务 4.4.6.1 维修服务 由物业服务 企 业 负 责 的共用设施设备 急 修 30 分 钟 内，其 它报 修按 双方约 定 时间到达现 场；由公用 事 业经 营 单位 或 专 业 性 服务 企 业 负 责 的设施设备 应 在 30 分 钟 内 告知。4.4.6.2 设置标志 设 置 安全警示、作 业施 工 警示、温馨 提 示 等物业服务标 志。4.4.6.3 物业服务质量监督 公 示 上一 年度 物业服务 合同 履 行 情况 的 相关 内容。业主 或使 用人提出的 意 见、建 议、投诉、咨询在 3 个 工作日 内 回 复。每 年 公 开征集 1 次 物业服务 意 见，统 计 分 析结果，公 示 整 改 情况。4.4.6.4 公示和告知 涉 及业主 生 命财 产 或 与 业主 生活 有 直接 关 系 的 重 要物业服务 事项，在 主要出 入 口、公 示 栏 上 张贴 通 知。配 合 相关 部 门进 行公 益 性 宣 传。4.4.6.5 违法行为处置 对 违反治 安、规 划、环 保、物业 装 修等 方 面 法律、法 规规定的行 为，制 止 并 报告 相关 行 政 主管部 门。4.4.7 保险 按 约 定 投 保物业共用部位、共用设施设备及公 众 责任 保 险。4.4.8 专项服务业务委托 签 订 专项 服务 委托 合同，明 确 各方 权利 义 务。专 业 性 服务 企 业 应符合 相关 行 政 主管部 门 的 资质 要求；操 作 人 员 应 持 有 相 应 的 职 业 资 格证书。专 业 性 服务 企 业人 员佩戴 标 志。4.5 五级标准 4.5.1 客户服务场所 设 置（业主）服务 中心，配 置 基本办公设备。公 示 物业服务 企 业 资质 证书 或 复印 件、项目 负 责 人照 片，物业服务 事项、收费 标准等 相关 信 息。4.5.2 接待时间 客户 服务 场 所 工作 时间，工作日不 少 于 8 小时，其他 时间 设 置 值班 人 员。设 置 并公 示 24 小时值班 电 话。DB22/T 1786 2013 9 4.5.3 人员 项目 负 责 人 是从 事 物业管理 工作 1年 以 上 的 注册 物业管理 师（过渡期间，项目 负 责 人 需具有 1 年 以上 物业服务 企 业 或相关企 业管理 工作 经 历。）从 业人 员 按照 相关 规定 取得岗 位 培训证书。从 业人 员佩戴 标 志。4.5.4 制度 建 立 共用部位及共用设施设备（运行）维修养护和管理，公共绿化养护和管理、保洁服务、公共秩 序维护等管理 制度。建 立 突发 公共 事 件 应 急预案。建 立 物业服务 工作 记录。4.5.5 档案 建 立 物业管理 档 案。配 备 专（兼）职 档 案 管理人 员。4.5.6 客户服务 4.5.6.1 维修服务 由物业服务 企 业 负 责 的共用设施设备 急 修 30 分 钟 内、其 它报 修按 双方约 定 时间到达现 场；由公用事 业经 营 单位 或 专 业 性 服务 企 业 负 责 的设备设施 应 在 30 分 钟 内 告知。4.5.6.2 标志 设 置 安全警示、作 业施 工 警示、温馨 提 示 等物业服务标 志。4.5.6.3 物业服务质量监督 公 示 上一 年度 物业服务 合同 履 行 情况 的 相关 内容。业主 或使 用人提出的 意 见、建 议、投诉、咨询在 3 个 工作日 内 回 复。每 年 公 开征集 1 次 物业服务 意 见，公 示 整 改 情况。4.5.6.4 公示和告知 涉 及业主 生 命财 产 或 与 业主 生活 有 直接 关 系 的 重 要物业服务 事项，在 主要出 入 口、公 示 栏 上 张贴 通知。配 合 相关 部 门进 行公 益 性 宣 传。4.5.6.5 违法行为处置 对 违反治 安、规 划、环 保、物业 装 修等 方 面 法律、法 规规定的行 为，制 止 并 报告 相关 行 政 主管部 门。4.5.7 保险 按 约 定 投 保物业共用部位、共用设施设备及公 众 责任 保 险。4.5.8 专项服务业务委托 签 订 专项 服务 委托 合同，明 确 各方 权利 义 务。DB22/T 1786 2013 10 专 业 性 服务 企 业 应符合 相关 行 政 主管部 门 的 资质 要求；操 作 人 员 应 持 有 相 应 的 职 业 资 格证书。专 业 性 服务 企 业人 员佩戴 标 志。5 共用部位 及 共用设施设备（运 行）维修 养护 5.1 一级标准 5.1.1 综合管理 建 立 房 屋 及共用设施设备的基 础档 案，运行、检查、维修养护 记录 应每 月 归 档。编 制 共用部位和设施设备 日常 维护 计 划，并按 计 划 组织 实 施。共用部位 发 现 问题，共用设施设备运行 中 出 现 的 故 障 及 检查 中 发 现 的 问题，应即 时组织 修 复。特 种 设备按照 有 关 规定运行、维修养护和定 期 检测。5.1.2 房屋结构 房 屋 梁、板、柱 等 结 构构件 外 观 出 现 变形、开裂 等 现 象 时，应 告知 相关 产 权 人 采 取 必 要的 措 施。5.1.3 建筑 部 件 每日 巡 视 1 次 共用通 道 及共用部位的 门、窗。每 月巡 视 1 次 共用部位的室内地 面、墙面、天棚 等。每 月巡 视 1 次 天台。每 季度 巡 视 1 次 户 外 墙面（阳 台）贴 饰 面或 抹灰、屋 檐、散 水 等。每 年 汛 期 前 和 强降雨后巡 视 屋面防水 和 雨 落 管等。5.1.4 附属 物 每 周巡 视 1 次 道路 和 场 地地 面、边石，阶 梯 及 扶手、管 井、沟渠 及 各 种 井 盖 面 板。每 周巡 视 1 次 大 门、围 墙、围栏 等。每 周巡 视 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观 小 品、健身 器材 和标 识 等。每 年 巡 视 1 次 防 雷 装置。5.1.5 设备 机房 每日 巡 视 1 次 设备 机 房。室内 无杂 物，设 置 挡鼠 板，在 明 显易 取 位 置 配 备 消防 器材。设施设备标 志、标 牌齐 全。在 显著 位 置 张贴 岗 位 责任 人 姓名 和 相关 制度。交 接 班记录、工作日 志 等 齐 全、完 整。5.1.6 照明 楼 内公共照 明一般 故 障接 报 后 4 小时 内修 复；复 杂 故 障 1 日 内修 复。楼 外 公共照 明 一般 故 障接 报 后 4 小时 内修 复；复 杂 故 障 1 日 内修 复。应 急 公共照 明 每日 巡 视 1 次，发 现 故 障，即 时 修 复。5.1.7 发 电机 每日 巡 视 1次 发电 机 房，检查 充 电 机 和 蓄 电池。DB22/T 1786 2013 11 每 月 试 运行 1 次，保 证 运行 正 常；每 年 活 化 2 次 蓄 电池。5.1.8 安全防 范 系统 每日 检查 1 次 主 机，检查 设备运行 状态；每日表 面 清 洁 1 次；每 季度 内部 除尘 1 次。每 月 对重 要 数 据 进 行备 份 1 次，每 月 对 系统 连 接 点 进 行 检查 1 次，每 半 年 覆 盖 系统 1 次。5.1.8.1 周界防 范 系统 每 周检查 1 次 探头 的 接 线、探 测范围、防水 状 况 等；每 月 表 面 清 洁 1 次；每 季度 内部 除尘 1 次。每 周 检查 1 次巡 更 点，表 面 清 洁 1 次；每日 存储 巡 更 记录。每日 检查 无 线对 讲 设备，保 持 使 用 正 常。5.1.8.2 门禁系统 每 周检查 1 次 门 口 对 讲 机 按 键、显 示 屏 等；表 面 清 洁 1 次；每 季度 内部 除尘 1 次。每 周检查 1 次 读卡器 外 观；表 面 清 洁 1 次，查 看 防水 状 况。每 周检查 1 次 电 磁锁 门 锁吸力、外 观、接 线。每 周检查 1 次 出 门 按 钮 开 锁功能、接 线。5.1.8.3（闭路电视）监 控系统 每日 检查 1 次 图像 采 集 设备 监 视 画 面、录 像功能；每 周 表 面 清 洁 1 次；每 季度 内部 除尘 1 次。每 周 检查 1 次 网络 控 制 箱 外 观、接 线；每 季度 表 面 清 洁 1 次；每 半 年 内部 除尘 1 次。每 季度 检查 1 次 摄像 机 聚焦、红 外 夜 视、接 线、防水 状 况 等，进 行 相 应 的 调试；镜头 表 面 清 洁 1 次；每 年 防 护 罩 内部 除尘 1 次。每 季度 检查 1 次 解码器 防 雨 罩、接 线 等，进 行 相 应 的 调试；表 面 清 洁 1 次；每 半 年 内部 除尘 1 次。每 季度 检查 1 次 云 台 运 转、接 线，进 行 清 晰 度 调校；表 面 清 洁 1 次；每 半 年 转 动 部位 上 润滑油 1 次。5.1.8.4 道闸系统 每 周检查 1 次 挡 车 杆、紧固螺丝。每 周检查 1 次 限 位 开 关、操 纵 按 钮、读卡器，表 面 除尘 1 次，每 季度 内部 除尘 1 次。每 月检查 1 次 轴 承 润滑、电 机。5.1.9 排水系统 5.1.9.1 排水 设施 每 年 汛 期 前 对 雨、污 水井、屋面 雨 水 口等设施 进 行 检查，组织 清 理、疏 通，确 保 畅 通；每 次 中 到 大 雨前后 及 过 程 中 对 主要 排 水 口、管 井进 行 巡 视。5.1.9.2 污水泵 汛 期 每日 巡 视 2 次，平 时 每日 巡 视 1 次，检查 设备运行 状态；每 周 进 行 1 次手 动 启 动 测 试；每 季度 养护 1 次。5.1.10 水景 DB22/T 1786 2013 12 启 用 前 进 行 防 渗漏 和 防 漏 电 检查，防 止 渗漏，保 证 用 电 安全；使 用 期间 每日 巡 视 1 次 喷 水池、水泵 及 其 附属 设施，每 周检查 1 次 防 漏 电 设施。设 置必 要的 安全警示 标 志。水 质符合 卫生 要求。5.2 二级标准 5.2.1 综合管理 建 立 房 屋 及共用设施设备的基 础档 案，运行、检查、维修养护 记录 应每 月 归 档。编 制 共用部位和设施设备 日常 维护 计 划，并按 计 划 组织 实 施。共用部位 发 现 问题，共用设施设备运行 中 出 现 的 故 障 及 检查 中 发 现 的 问题，应即 时组织 修 复。特 种 设备按照 有 关 规定运行、维修养护和定 期 检测。5.2.2 房屋结构 房 屋 梁、板、柱 等 结 构构件 外 观 出 现 变形、开裂 等 现 象 时，应 告知 相关 产 权 人 采 取 必 要的 措 施。5.2.3 建筑 部 件 每日 巡 视 1 次 共用通 道 及共用部位的 门、窗。每 月巡 视 1 次 共用部位的室内地 面、墙面、天棚。每 季度 巡 视 1 次 天台。每 季度 巡 视 1 次 户 外 墙面（阳 台）贴 饰 面或 抹灰、屋 檐、散 水 等。每 年 汛 期 前 和 强降雨后巡 视 屋面防水 和 雨 落 管等。5.2.4 附属 物 每 2 周巡 视 1 次 道路 和 场 地地 面、边石，阶 梯 及 扶手、管 井、沟渠 及 各 种 井 盖 面 板。每 2 周巡 视 1 次 大 门、围 墙、围栏 等。每 2 周巡 视 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观 小 品 健身 器材 和标 识 等。每 年 巡 视 1 次 防 雷 装置。5.2.5 设备 机房 每日 巡 视 1 次 设备 机 房。室内 无杂 物，设 置 挡鼠 板，在 明 显易 取 位 置 配 备 消防 器材。设施设备标 志、标 牌齐 全。在 显著 位 置 张贴 或 悬挂 相关 制度、证书。交 接 班记录、工作日 志 等 齐 全、完 整。5.2.6 照明 楼 内公共照 明一般 故 障接 报 后 6 小时 内修 复；其他 复 杂 故 障 2 日 内修 复。楼 外 公共照 明一般 故 障接 报 后 6 小时 内修 复；其他 复 杂 故 障 2 日 内修 复。应 急 公共照 明 每日 巡 视 1 次，发 现 故 障，即 时 修 复。5.2.7 发 电机 每日 巡 视 1 次 发电 机 房，检查 充 电 机 和 蓄 电池。DB22/T 1786 2013 13 每 月 试 运行 1 次，保 证 运行 正 常；每 年 活 化 2 次 蓄 电池。5.2.8 安全防 范 系统 每日 巡 视 1 次 主 机，检查 设备运行 状态；每 周 表 面 清 洁 1 次；每 年 内部 除尘 1 次。每 月 对重 要 数 据 进 行备 份 1 次，每 月 对 系统 连 接 点 进 行 检查 1 次，半 年 覆 盖 系统 1 次。5.2.8.1 周界防 范 系统 每 月巡 视 1 次 探头 的 接 线、探 测范围、防水 状 况 等；每 2 月 表 面 清 洁 1 次；每 半 年 内部 除尘 1 次。每 周巡 视 1 次巡 更 点，表 面 清 洁 1 次；每日 存储 巡 更 记录。每日 检查 无 线对 讲 设备，保 持 使 用 正 常。5.2.8.2 门禁系统 每 周检查 1次 门 口 对 讲 机 按 键、显 示 屏 等；表 面 清 洁 1 次，每 年 内部 除尘 1 次。每 周检查 1 次 读卡器 外 观；表 面 清 洁 1 次，查 看 防水 状 况。每 月检查 1 次 电 磁锁 门 锁吸力、外 观、接 线。每 月检查 1 次 出 门 按 钮 开 锁功能、接 线。5.2.8.3（闭路电视）监 控系统 每 周检查 2 次 图像 采 集 设备 监 视 画 面、录 像功能；每 2 周 表 面 清 洁 1次；每 半 年 内部 除尘 1 次。每 季度 检查 1 次 摄像 机 聚焦、红 外 夜 视、接 线、防水 状 况 等，进 行 相 应 的 调试；镜头 表 面 清 洁 1 次；每 年 防 护 罩 内部 除尘 1 次。每 季度 检查 1 次 网络 控 制 箱 外 观、接 线；表 面 清 洁 1 次；每 半 年 内部 除尘 1 次。每 季度 检查 1 次 解码器 防 雨 罩、接 线 等，进 行 相 应 的 调试；表 面 清 洁 1 次；每 年 内部 除尘 1 次。每 季度 检查 1 次 云 台 运 转、接 线，进 行 清 晰 度 调校；表 面 清 洁 1 次；每 年 转 动 部位 上 润滑油 1 次。5.2.8.4 道闸系统 每 2 周检查 1 次 挡 车 杆、紧固螺丝。每 2 周检查 1 次 限 位 开 关、操 纵 按 钮、读卡器，表 面 除尘 1 次，每 半 年 内部 除尘 1 次。每 季度 检查 1 次 轴 承 润滑、电 机。5.2.9 排水系统 5.2.9.1 排水 设施 每 年 汛 期 前 对 雨、污 水井、屋面 雨 水 口等设施 进 行 检查，组织 清 理、疏 通。每 次 中 到 大 雨前后 对 主要 排 水 口、管 井进 行 巡 视。5.2.9.2 污水泵 汛 期 每日 巡 视 2 次，平 时 每日 巡 视 1 次，检查 设备运行 状态；每 周 进 行 1 次手 动 启 动 测 试；每 季度 养护 1 次。5.2.10 水景 启 用 前 进 行 防 渗漏 和 防 漏 电 检查，防 止 渗漏，保 证 用 电 安全；使 用 期间 每日 巡 视 1 次 喷 水池、水 泵 及 其 附属 设施，每 2 周检查 1 次 防 漏 电 设施。DB22/T 1786 2013 14 设 置必 要的 安全警示 标 志。水 质符合 卫生 要求。5.3 三级标准 5.3.1 综合管理 建 立 房 屋 及共用设施设备的基 础档 案，运行、检查、维修养护 记录 应每 月 归 档。编 制 共用部位和设施设备 日常 维护 计 划，并按 计 划 组织 实 施。共用部位 发 现 问题，共用设施设备运行 中 出 现 的 故 障 及 检查 中 发 现 的 问题，应即 时组织 修 复。特 种 设备按照 有 关 规定运行、维修养护和定 期 检测。5.3.2 房屋结构 房 屋 梁、板、柱 等 结 构构件 外 观 出 现 变形、开裂 等 现 象 时，告知 相关 产 权 人 采 取 必 要的 措 施。5.3.3 建筑 部 件 每 周巡 视 1次 共用通 道 及共用部位的 门、窗。每 季度 巡 视 1 次 共用部位的室内地 面、墙面、天棚。每 季度 巡 视 1 次 天台。每 半 年 巡 视 1 次 户 外 墙面（阳 台）贴 饰 面或 抹灰、屋 檐、散 水 等。每 年 汛 期 前 和 强降雨后检查 屋面防水 和 雨 落 管等。5.3.4 附属 物 每 月巡 视 1 次 道路 和 场 地地 面、边石，阶 梯 及 扶手、管 井、沟渠 及 各 种 井 盖 面 板。每 月巡 视 1 次 大 门、围 墙、围栏 等。每 月巡 视 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观 小 品、健身 器材 和标 识 等。每 年 检测 1 次 防 雷 装置。5.3.5 设备 机房 每日 巡 视 1 次 设备 机 房。室内 无杂 物，设 置 挡鼠 板，在 明 显易 取 位 置 配 备 消防 器材。设施设备标 志、标 牌齐 全。在 显著 位 置 张贴 或 悬挂 相关 制度。交 接 班记录、工作日 志 等 齐 全、完 整。5.3.6 照明 楼 内公共照 明一般 故 障接 报 后 8 小时 内修 复；其他 复 杂 故 障 3 日 内修 复。楼 外 公共照 明一般 故 障接 报 后 8 小时 内修 复；其他 复 杂 故 障 3 日 内修 复。应 急 公共照 明 每日 巡 视 1 次，发 现 故 障，即 时 修 复。5.3.7 发 电机 每日 巡 视 1次 发电 机 房，检查 充 电 机 和 蓄 电池。每 月 试 运行 1 次，保 证 运行 正 常；每 年 活 化 2 次 蓄 电池。5.3.8 安全防 范 系统 DB22/T 1786 2013 15 每日 检查 1 次 主 机，检查 设备运行 状态；每 2 周 表 面 清 洁 1次；每 半 年 内部 除尘 1 次。每 月 对重 要 数 据 进 行备 份 1 次，每 季度 对 系统 连 接 点 进 行 检查 1 次，半 年 覆 盖 系统 1 次。5.3.8.1 周界防 范 系统 每 季度 检查 1 次 红 外 探头 接 线、探 测范围、防水 状 况 等；表 面 清 洁 1 次；每 半 年 内部 除尘 1 次。每 月检查 1 次巡 更 点 外 观；每 月 表 面 清 洁 1 次；每日 存储 巡 更 记录。每日 检查 无 线对 讲 设备，保 持 使 用 正 常。5.3.8.2 门禁系统 每 月检查 1 次 门 口 对 讲 机 按 键、显 示 屏 等；表 面 清 洁 1 次；每 半 年 内部 除尘 1 次。每 月检查 1 次 读卡器 外 观；每 月 表 面 清 洁 1 次，查 看 防水 状 况。每 2 月检查 1 次 电 磁锁 门 锁吸力、外 观、接 线。每 2 月检查 1 次 出 门 按 钮 开 锁功能、接