2018年Q1城镇家庭资产指数报告.pdf

地址 : 四川省成都市光华村街 55 号西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心联系电话 : 028-87352095/87352163 邮编： 610074 中文网址： chfs.swufe.edu/英文网址： chfsdata/ 1 2018 年 一季度 城镇家庭资产指数报告 西南财经大学 中国家庭金融调查与研究中心 2018 年 4 月 自 2011 年开始，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（ CHFS）针对中国家庭收入和资产等情况开展定期的入户调查。从 2014 年起， CHFS 每季度通过电话回访追踪家庭主要资产变动情况，并构建家庭资产系列指数。现公布 2018 年一季度城镇家庭资产指数报告 。 【核心 解读 】 投资购房比例上升，房市风险 须警惕 热点城市 房地产 调控已见 成效 一线城市 房价预期 持续 回落 中产家庭资产缩水明显 股票亏损导致金融资产缩水 一 、 城镇家庭 购房情况 2017 年四季度至 2018 年一季度 ，有 3.6%的城镇家庭 新购房产 ，有 2.0%的 城镇 家庭出售或转让 房产 。 （一） 购房趋势 地址 : 四川省成都市光华村街 55 号西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心联系电话 : 028-87352095/87352163 邮编： 610074 中文网址： chfs.swufe.edu/英文网址： chfsdata/ 2 分析 可知 ， 2018 年 一季度 城镇新购房 中， 30.8%为 首套 房 ， 而 第二套房 占比为 43.8%，第三套房 及 以上 的 占比为 25.4%。 过去十年间 ，新购房为首套房的占比在 持续下降 ， 新购房为 第 二套或 第 三套及 以上住房的比例持续上升。 2008 年 新购房中， 首套房占比为 70.3%， 到 2017 年该比例下降至 45.8%，2018 年 一季度 进一步下降至 30.8%。 新购房 为第 二套房 的 比例逐年上升， 从 2008 年的 26.5%上升到 2017 年的 39.2%， 2018 年 一季度 进一步上升到 43.8%。 新购房为 第 三套房及以上 的占比也呈增加趋势，从 2008 年的 3.2%增加到 2017 年的 15.0%， 2018 年 一季度 进一步上升到 25.4%。 （图 1） 图 1 城镇地区新购房产分布 （数据来源： CHFS20112017,2018Q1） （二）购房目的 住房 兼具 消费和投资双重 属性。 如何判定家庭购房时的主要目的，在理论研究和实践中尚未有 公认的标准。 本报告 根据 家庭购房时 拥有的房产数量 和新购房屋的 使用目的 ， 将 家庭70.3% 71.0% 70.7% 66.7% 64.3% 58.0% 59.1% 57.9% 51.1% 45.8% 30.8% 26.5% 24.9% 22.7% 25.1% 29.2% 34.0% 33.2% 34.8% 36.9% 39.2% 43.8% 3.2% 4.1% 6.5% 8.3% 6.5% 8.0% 7.7% 7.3% 12.0% 15.0% 25.4% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018Q1城镇地区 新购房产分布 CHFS 首套 二套 三套及以上 地址 : 四川省成都市光华村街 55 号西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心联系电话 : 028-87352095/87352163 邮编： 610074 中文网址： chfs.swufe.edu/英文网址： chfsdata/ 3 新购 房产 分为刚需房、改需房和投资房 。具体 定义如下： 刚需房：包括两种情况， 无房家庭购买的 自住 房 ，和 因有家庭成员将在近两年内结婚或分家所购买的二套房。 改 需 房： 即改善型住房， 主要特征是 “换房居住 ”， 也包括两种情况， 一种情况是 已有一套房 再 购买 的 第二套住房 ， 且 旧房 在 两年 内 出售 ； 另一种情况 是 旧房 虽 未出售 ， 但 因 新购房为期房 且 两年内尚 不具备居住条件 。 投资房： 包括三种情况， 主要包括 用于出租的首套房，家庭已有一套房时新购的 非婚房或 非改善性住房， 家庭已有两套 及 以上 住房时 新购的 房产 。 数据显示， 近十年来， 刚需房比例逐年下降，改需房比例稳步上升，投资房 比例 上升速度加快 。 2008 年新购房为刚需房的比例为 69.7%， 2017 年该比例下降至 46.4%，到 2018 年一季度 进一步下降 至 31.9%。 改需房从 2008 年的 10.8%上升到 2017 年的 15.9%， 到 2018年 一季度 上升 至 17.8%。 投资房增速 加快 ，从 2008 年的 19.6%增长到 2017 年的 37.6%，到2018 年 一季度 增长到 50.3%。 投资购房 比例 的增加说明房市仍然存在较大风险 。 （图 2） 图 2 城镇地区新购房产目的 （数据来源： CHFS2011-2017、 2018Q1） 69.7% 70.3% 69.9% 66.2% 64.1% 58.2% 59.3% 58.1% 51.6% 46.4% 31.9% 10.8% 10.1% 9.2% 10.2% 11.9% 13.8% 13.5% 14.1% 15.0% 15.9% 17.8% 19.6% 19.6% 20.8% 23.6% 24.1% 28.0% 27.2% 27.7% 33.4% 37.6% 50.3% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018Q1城镇地区 新购房产目的 CHFS 刚需 改需 投资 地址 : 四川省成都市光华村街 55 号西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心联系电话 : 028-87352095/87352163 邮编： 610074 中文网址： chfs.swufe.edu/英文网址： chfsdata/ 4 （三）热点城市 2016 年 ， 16 个热点城市（北京、上海、广州、深圳、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、南京、福州、厦门和杭州） 相继出台政策，加强了房地产调控力度 。 热点城市的 新购房产 分布变化 趋势与全国一致，但 相对 更 稳定 。数据 显示 ， 新购房为 首套房 的 占比 整体呈下降趋势，但与全国相比下降趋势 较 缓慢 。 2011 年 首套房占比 为 63.7%，低于全国水平 66.7%； 2017 年 该比例 下降到 53.8%， 高于 全国 水平 45.8%。 近十年来， 热点城市 新购房为 第 二套房 或 第 三套房 及 以上 的 比例 虽 有增加，但 基本 保持稳定 ， 且 低于全国 平均 水平。 2011 年 ， 热点城市 新购房为二 套房 的 比例为 28.6%，高于全国平均 水平 25.1%； 2017 年这一比例上升到 34.0%，低于全国 平均水平 39.2%。 2011 年， 热点城市新购房为第三套及以上 的比例为 7.7%，同期全国为 8.3%， 2017 年热点城市该比例上升至 12.2%，仍低于全国 15.0%的水平。 尤其 值得关注的是， 因 房地产 调控力度加大， 2016 到2017 年， 热点城市 首套房比例 仅 下降 3.4 个百分点，低于全国水平（全国下降 5.3 个 百分点）。（图 3） 图 3 16 个 热点城市新购房产分布 （数据来源： CHFS2011-2017） 63.7% 62.7% 64.1% 61.8% 60.5% 57.2% 53.8% 28.6% 31.0% 29.8% 29.0% 31.5% 33.7% 34.0% 7.7% 6.2% 6.1% 9.2% 8.0% 9.2% 12.2% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 201716个 热点城市 新 购 房产分布 CHFS 首套 二套 三套及以上 地址 : 四川省成都市光华村街 55 号西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心联系电话 : 028-87352095/87352163 邮编： 610074 中文网址： chfs.swufe.edu/英文网址： chfsdata/ 5 热点城市 购房目的变化趋势仍与全国一致，但相对稳定。数据显示，刚需 房比例呈下降趋势，但与全国相比下降趋势 较 缓慢。 2011年 刚需 房比例 为 63.6%，低于全国 平均 水平 66.2%；2017 年这一比例下降 至 54.0%， 高于 全国 平均 水平 46.4%。 新购房为 改需 房 和投资房 的 比例近十年来 略有增加，也 基本稳定，且低于全国平均水平。2011 年，热点城市改需房 比例为 11.6%，高于全国平均水平 10.2%； 2017 年这一比例上升至 13.8%，低于全国平均水平 15.9%。 2011 年，热点城市投资房的比例为 24.8%，略高于全国平均水平 23.6%； 2017 年这一比例上升到 32.2%，低于全国平均水平 37.6%。 由此可见，政府出台的房地产调控政策已见成效， 2016 到 2017 年 热点城市 刚需 房比例仅下降 3.4 个百分点，低于全国水平 5.2 个百分点 。 （图 4） 图 4 16 个 热点城市新购房产目的 （数据来源： CHFS2011-2017） 二 、房价预期 （一）预期趋缓， 调控 见效 2018 年 一季度 ，房价预期指数为 113.8， 说明城镇居民预期 二季度 房价会继续上涨。 有63.6% 62.7% 64.0% 61.7% 60.6% 57.4% 54.0% 11.6% 12.6% 12.1% 11.8% 12.8% 13.7% 13.8% 24.8% 24.7% 23.9% 26.5% 26.6% 29.0% 32.2% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 201716个 热点城市 新购房产目的 CHFS 刚需 改需 投资 地址 : 四川省成都市光华村街 55 号西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心联系电话 : 028-87352095/87352163 邮编： 610074 中文网址： chfs.swufe.edu/英文网址： chfsdata/ 6 房家庭对房价预期更为乐观，为 114.5， 而 无房家庭的预期为 109.5。 由 过去三年数据可知， 人们对 房价 的 预期 变化 较大。 2015 年城镇居民整体看跌房价，但 一年之后转为乐观。从 2017 年开始， 各地政府 逐渐 对 房地产 市场进行调控，城镇居民的房价预期指数从 2017 年 一季度 的 118.1，下降到 四季度 的 116.3，并进一步下降到 2018 年 一季度 的 113.8，说明国家 的房地产市场 调控政策 发挥了作用 。 （图 5） 图 5 城镇家庭房价预期指数 （数据来源： CHFS 各季度数据） （ 二 ）一线城市房价预期持续回落 从 城市级别 来 看， 自 2016 年开始，一线城市房价预期持续下跌， 从 2016 年一季度的135.1 持续下跌至 2018 年 同期 的 106.4，且在 2017 年四季度已经低于二线及其他城市。 二线城市房价预期相对平稳 。 其它城市房价预期 从 2015 年四季度的 89.6 持续上升，并在 2017年 同期 高于一线城市和二线城市，达到 117.0。 （图 6） 117.2 102.6 100.7 99.7 91.3 101.2 98.0 94.7 111.4 105.4 112.0 111.5 118.1 116.3 113.8 城镇家庭房价预期指数 CHFS 地址 : 四川省成都市光华村街 55 号西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心联系电话 : 028-87352095/87352163 邮编： 610074 中文网址： chfs.swufe.edu/英文网址： chfsdata/ 7 图 6 城镇家庭房价预期指数 （数据来源： CHFS 各季度数据） 从热点城市看，人们对房价 的 预期 经历了 “快速 上升 ”和 “缓慢 回落 ”的过程。 自 2015 年一 季度 开始 ，热点城市的房价预期 快速上升 ，房价预期 指数 从 2015 年 一季度 的 97.5 上升到2016 年 同期 的 127.8，之后出现 缓慢回落， 从 2017 年 一季度 ，回落趋势开始加速，进一步反映了 政府对 热点城市 的 调控政策产生了作用。 （图 7） 图 7 16 个 热点城市房价预期指数 （数据来源： CHFS 各季度数据 ） 124.9 100.0 105.4 109.7 102.8 125.8 124.8 135.1 125.2 120.9 118.5 123.1 111.0 106.4 114.1 102.5 99.6 100.5 91.8 103.9 95.3 117.1 113.5 115.6 115.8 120.1 116.6 116.2 117.9 103.5 100.5 96.1 87.9 93.0 89.6 99.0 101.1 105.6 105.7 114.9 117.0 113.2 城镇家庭 房价 预期 指数 CHFS 一线城市 二线城市 其他城市 117.4 102.8 102.8 106.0 97.5 114.9 113.8 127.8 125.4 124.0 120.8 126.2 112.8 108.7 16个 热点城市 房价 预期 指数 CHFS 地址 : 四川省成都市光华村街 55 号西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心联系电话 : 028-87352095/87352163 邮编： 610074 中文网址： chfs.swufe.edu/英文网址： chfsdata/ 8 （ 三 ） 计划买房 家庭 占比 减少 从 家庭 计划买卖房产情况看， 2014 年 四季度 到 2016 年 一季度 ，计划买房比例持续走高；但 2016 年 一季度 为拐点，此后计划买房比例 逐渐下跌 ，到 2017 年 四季度 跌至 为 8.5%。 而卖房市场一直 较稳定， 2016 年 四季度 有略微增加，之后稍有回落 。 （图 8） 图 8 城镇家庭计划买卖房产情况（ %） （数据来源： CHFS 各季度数据 ） 三 、城镇家庭资产变动情况 （一）中产家庭资产缩水明显 CHFS 根据城镇家庭过去三个月的总资产变动情况构造家庭总资产变动指数 1， 100 表示与上季度末相比总资产不变，低于 100 表示总资产缩水，高于 100 表示总资产增加。结果显示， 2018 年一季度，家庭总资产指数为 100.2，说明整体上城镇家庭总资产基本不变。 1 家庭总资产变动指数构建：受访者根据 三个月内的家庭总资产变动 情况，选择“ 上涨很多 ”、 “上涨一点 ”、 “基本不变 ”、 “下降一点 ”或“ 下降很多 ”， 分别对五档选择的比例赋权重 1、 0.5、 0、 -0.5、 -1，加上基数 100 后，并按照家庭持有的资产规模进行加权，最终形成 指数。 其他指数的构建方法与此类似。 4.8 5.5 5.6 7.8 10.1 12.4 11.4 11.0 10.5 8.5 3.2 3.1 3.2 3.2 3.3 3.3 3.3 3.6 4.0 3.7 2014q4 2015q1 2015q2 2015q3 2015q4 2016q1 2016q2 2016q3 2016q4 2017q4城镇家庭计划买卖 房产 情况（ %） CHFS 计划购房比例 计划卖房比例 地址 : 四川省成都市光华村街 55 号西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心联系电话 : 028-87352095/87352163 邮编： 610074 中文网址： chfs.swufe.edu/英文网址： chfsdata/ 9 将城镇家庭总资产按照从低到高排序，并等分为五组，分别是：低资产组（ 0-20%）、较低资产组（ 20%-40%）、中等资产组（ 40%-60%）、较高资产组（ 60%-80%）和高资产组（ 80%-100%） 2。结果显示，较高资产组和高资产组 的家庭总资产在增加，其他组的家庭总资产在减少。与上季度相比，处于 0-40%的低资产组、较低资产组的家庭总资产缩水幅度减小，较高资产组总资产增长幅度增大，高资产组总资产增长幅度减小。相比而言，中等资产组的总资产缩水幅度较大。（图 9） 图 9 城镇家庭总资产变动指数（数据来源： CHFS2017Q4 2018Q1） （二）股票亏损导致金融资产缩水 2018 年一季度，城镇家庭的金融资产变动指数为 95.9，呈缩水状况。分析原因，各资产组的金融资产都在缩水，而较高 和高资产组的金融资产缩水程度较轻。（图 10） 2 低资产组的家庭总资产在 12.4 万以下，较低资产组的家庭总资产在 12.4 万 -36.3 万，中等资产组的家庭总资产在 36.3 万 -71.1 万，较高资产组的家庭总资产在 71.1 万 -156.2 万，高资产组的家庭总资产在 156.2万以上。 91.1 91.9 96.5 102.2 109.0 92.5 94.8 95.1 102.4 102.7 低资产组 较低资产组 中等资产组 较高资产组 高资产组 城镇 家庭总资产变动指数 CHFS 2017Q4 2018Q1地址 : 四川省成都市光华村街 55 号西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心联系电话 : 028-87352095/87352163 邮编： 610074 中文网址： chfs.swufe.edu/英文网址： chfsdata/ 10 图 10 城镇家庭金融资产变动指数（数据来源： CHFS2018Q1） 2018 年一季度，股市的震荡引起家庭金融资产缩水，上证指数从 2018 年 1 月 26 日的 3553点一路下跌到 3 月 30 日的 3168 点（截至到季度电访日期），股民投资股票的盈利情况也在整体下降。数据显示， 2018 年一季度仅 2.0%的股民 “盈利很多 ”， 14.4%的股民 “盈利一点 ”， 23.7%的股民 “基本持平 ”， “亏损一点 ”和 “亏损很多 ”的股民分别占到 31.1%和 28.8%。整体来看，过去半年股民的股票盈利指数为 64.7，不容乐观。（图 11） 图 11 2017 年四季度至 2018 年一季度的股票盈利情况（数据来源： CHFS2018Q1） 90.2 91.8 98.3 98.8 99.3 低资产组 较低资产组 中等资产组 较高资产组 高资产组 城镇家庭金融资产变动指数 CHFS 2.0% 14.4% 23.7% 31.1% 28.8% 盈利很多 盈利一点 基本持平 亏损一点 亏损很多 2017年四季度至 2018年一季度的股票盈利情况 CHFS