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I C S 1 3.0 6 0.2 0P 4 0D B 4 4 0 1/T 3 0 2 0 1 92 0 1 9-1 0-1 4 发 布 2 0 1 9-1 2-0 1 实 施广 州 市 市 场 监 督 管 理 局 发 布DB44011广 州 市 地 方 标 准商 务 楼 宇 等 级 评 定 规 范Standard for Grade Assessment of Commercial BuildingsD B 4 4 0 1/T 3 0 2 0 1 9目 次前 言.1 范 围.12 规 范 性 引 用 文 件.13 术 语 和 定 义.14 总 体 要 求.15 评 定 流 程.26 评 定 要 求.2D B 4 4 0 1/T 3 0 2 0 1 9前 言本 标 准 按 G B/T 1.1-2 0 0 9 的 规 定 编 写。本 标 准 由 广 州 市 商 务 局 提 出 并 归 口。本 标 准 主 要 起 草 单 位：广 州 市 商 务 局、广 州 市 标 准 化 研 究 院、广 州 市 产 业 招 商 投 资 促 进 会、联 测 科技(广 州)有 限 公 司。本 标 准 主 要 起 草 人：杨 晓 峰、冯 文 希、龚 元、张 颖、朱 剑、王 昱 昕、黄 薇、邵 伟 标、何 仲 强、王 山。本 标 准 为 首 次 发 布。D B 4 4 0 1/T 3 0 2 0 1 91商 务 楼 宇 等 级 评 定 规 范1 范 围本 标 准 规 定 了 商 务 楼 宇（即 商 务 写 字 楼，下 同）等 级 评 定 的 总 体 要 求、评 定 体 系、评 定 流 程 和 评 定要 求。本 标 准 适 用 于 广 州 市 范 围 内 的 商 务 楼 宇 等 级 评 定。2 规 范 性 引 用 文 件下 列 文 件 对 于 本 文 件 的 应 用 是 必 不 可 少 的。凡 是 注 日 期 的 引 用 文 件，仅 所 注 日 期 的 版 本 适 用 于 本 文件。凡 是 不 注 日 期 的 引 用 文 件，其 最 新 版 本（包 括 所 有 的 修 改 单）适 用 于 本 文 件。G B/T 1 8 9 7 3 旅 游 厕 所 质 量 等 级 的 划 分 与 评 定G B/T 2 4 0 0 1 环 境 管 理 体 系 要 求 及 使 用 指 南G B/T 3 0 2 4 0（所 有 部 分）公 共 服 务 领 域 英 文 译 写 规 范G B/T 5 0 3 7 8 绿 色 建 筑 评 价 标 准D B J 4 4 0 1 0 0/T 2 1 0 消 防 安 全 重 点 单 位 消 防 安 全 管 理 规 范D B J 4 4 0 1 0 0/T 2 3 8 生 活 垃 圾 分 类 设 施 配 置 及 作 业 规 范I S O 9 0 0 1 质 量 管 理 体 系 要 求I S O 1 4 0 0 1 环 境 管 理 体 系O H S A S 1 8 0 0 0 职 业 健 康 安 全 管 理 体 系 广 州 市 控 制 吸 烟 条 例 3 术 语 和 定 义下 列 术 语 和 定 义 适 用 于 本 标 准。3.1商 务 楼 宇 C o m m e r c i a l B u i l d i n g即 商 务 写 字 楼，是 为 各 种 商 务 活 动 提 供 办 公 空 间 的 建 筑 物 及 其 附 属 设 施（不 含 工 业 园 区）。4 总 体 要 求4.1 参 评 基 本 条 件4.1.1 各 参 评 的 商 务 楼 宇 应 坐 落 在 广 州 市，有 明 确 的 产 权 归 属，并 符 合 表 1 的 必 备 项 目 检 查 的 要 求。必 备 项 达 标 后，再 按 本 标 准 中 的 评 价 体 系 和 评 价 方 法，对 照 第 6 章 的 评 分 要 求 进 入 后 续 打 分 程 序。D B 4 4 0 1/T 3 0 2 0 1 92表 1 必 备 检 查 项 目序号 项目 是否达标1 商务楼宇完成竣工验收后并投入使用满一年以上。2 商务办公面积超甲级不少于 5 0 0 0 0 平方米。甲级不少于 1 0 0 0 0 平方米。3 最近两年内（新建商务楼宇一年内）无重大安全责任事故。4 特种设备应经检验合格运行。5 有消防应急预案。4.1.2 各 参 评 商 务 楼 宇 的 申 请 主 体 是 登 记 注 册 地 在 本 市 并 依 法 纳 税 的 以 下 公 司 或 机 构：a)单 一 业 主 的 商 务 写 字 楼 业 主，或 业 主 授 权 的 商 务 写 字 楼 运 营、管 理 服 务 公 司。b)多 业 主 商 务 写 字 楼 的 占 4/5 以 上 面 积 的 业 主，或 获 得 占 4/5 以 上 面 积 的 业 主 授 权 的 楼 宇 的 运 营、管 理 服 务 公 司，或 经 备 案 的 业 主 委 员 会。4.1.3 以 上 参 评 基 本 条 件 以 相 关 部 门 正 式 公 布 的 申 报 文 件 为 准。4.2 评 价 体 系 和 评 价 方 法4.2.1 评 定 指 标 及 分 值商 务 写 字 楼 等 级 评 定 满 分 为 1 0 0 分，评 定 指 标 和 权 重 设 置 为：楼 宇 设 施（3 5 分）、楼 宇 运 营（2 5 分）、楼 宇 招 商（2 0 分）、社 会 经 济 贡 献（2 0 分）四 个 分 项。4.2.2 等 级 划 分参 评 项 目 评 定 等 级 应 按 评 分 项 目 总 分 确 定，本 标 准 将 商 务 楼 宇 划 分 为“超 甲 级”和“甲 级”两 个 等级，各 等 级 所 需 最 低 分 值 应 符 合 下 列 规 定：a）“超 甲 级”总 分 原 则 上 不 低 于 9 0 分；b）“甲 级”总 分 原 则 上 不 低 于 8 0 分。5 评 定 流 程评 定 流 程 按 主 管 部 门 发 出 的 申 报 指 南 的 规 定。6 评 定 要 求评 分 要 求 应 符 合 表 2 的 规 定。D B 4 4 0 1/T 3 0 2 0 1 93表 2 评 分 要 求序 号评 定 项 目 及 各 项 满 分分 值评 定 指 标 分 值 计 分 栏一、楼宇设施（3 5 分）1.交通条件（3 分）紧临城市快速路、便捷的城市主干道，方便到达。1商务楼宇红线范围 8 0 0 m 内不少于 5 条公交线路站点（其中，南沙区、花都区、从化区、增城区的商务楼宇红线范围 8 0 0 m 内不少于 3 条公交线路站点）。1商务楼宇红线范围距运营的地铁站步行距离 1 0 0 0 m 以内。12.周边配套（2 分）周边综合配套设施与服务完善，商务楼宇红线范围周边 2 0 0 m 内具有如公寓、商住、星级酒店、休闲娱乐及购物中心等配套设施。配套设施 2 项以上。2周边综合配套设施与服务完善，商务楼宇红线范围周边 5 0 0 m 内具有如公寓、商住、星级酒店、休闲娱乐及购物中心等配套设施。（1）3.场地规模（3 分）办公面积5 0 0 0 0 m2以上。22 0 0 0 0 m2（含）5 0 0 0 0 m2。（1）1 0 0 0 0 m2（含）2 0 0 0 0 m2。（0.5）1 0 0 0 0 m2以下。（0）楼层数6 0 层及以上。12 0 层以上 6 0 层以下。（0.5）2 0 层以下。（0）4.办公空间（3 分）净高(标准层地板装饰面到本层吊顶下表面的距离。净高有差异的，取 3-5 个楼层平均值)2.8 m 及以上。12.6 m-2.8 m(不含)。（0.5）空间布局办公区域隔音效果好，光线充足，有完整的天花系统（天花、灯盘、烟感、喷淋、出回风口等）。1用户可灵活布置工作空间和调整空间布局。1D B 4 4 0 1/T 3 0 2 0 1 94表 2 评 分 要 求（续）序 号评 定 项 目 及 各 项 满 分分 值评 定 指 标 分 值 计 分 栏 序 号5.客梯（3.5 分）客梯数量按写字楼建筑面积计算，每部电梯服务面积不超过4 5 0 0 m2，或平均等候时间不超过 3 0 s，客货梯分离。3按写字楼建筑面积计算，每部电梯服务面积不超过5 0 0 0 m2，或平均等候时间不超过 3 5 s，客货梯分离。（2）按写字楼建筑面积计算，每部电梯服务面积不超过6 0 0 0 m2。（1）电梯厅装饰精致，照明充足；与货梯厅相分离。0.56.停车位（2 分）每万平方米商业停车位8 0 个及以上。18 0 个以下。（0）停车场干净整洁，指引清晰，每 1 0 0 个停车位设置不少于 1 个无障碍停车位，新建停车场充电设施或预留建设安装条件的停车位不少于 3 0%。0.5停车场出入口有自动识别系统、停车位数量显示系统。0.57.便利设施（3.5 分）标识标牌：指引清晰，应符合有关国家标准要求，用规范的中英文同时表示。翻译应按 G B/T 3 0 2 4 0 的要求。2无障碍设施：在大堂主要出入口有无障碍通道、卫生间有无障碍设施、无障碍标示标牌清楚且位置明显。每项 0.5 分。1.58.绿色节能（2 分）按 G B/T 5 0 3 7 8 绿色建筑评价标准取得认证、或获得国际性绿色建筑认证（如美 国L E E D 体系）。1绿地率不小于建筑占地面积的 1 0%，或在公共区域配置足够的绿植。19.建筑装饰、特色（4 分）建筑外立面大气、美观、时尚，风格能反映楼宇的功能。1大堂相对独立，高度不低于 9 米，装饰大方舒适，空间敞亮。1楼道地面采用高级石材或其他高档材料，吊顶采用高档吸音材料。1大堂、楼道等室内空间配置绿植、艺术品或其他装饰品，格调高雅美观。1D B 4 4 0 1/T 3 0 2 0 1 95表 2 评 分 要 求（续）序 号评 定 项 目 及 各 项 满 分分 值评 定 指 标 分 值 计 分 栏 序 号1 0.智能化设施（7 分）信息化应用系统有物业管理系统、信息化设施运行管理系统、信息安全管理系统。每项 0.2 分0.6智能化集成系统有智能化信息集成（平台）系统、集成信息应用系统。每项 0.5 分1信息设施系统有信息接入系统、布线系统、移动通信室内信号覆盖系统、信息网络系统、有线电视系统、公共广播系统。每项 0.4 分2.4建筑设备管理系统有建筑设备监控系统，监控的设备范围包括空气调节及通风、给水排水、供配电、照明、电梯等。每类监控设备 0.2 分1公共安全系统有火灾自动报警系统、安全防范系统（包括入侵报警、视频安防监控、访客对讲等，按国家标准配置）、停车场管理系统、安防综合管理平台或系统。每项 0.2分0.8机房工程有信息接入机房、信息设施系统总配线机房、信息网络机房、消防控制房、安防监控中心、智能化设备间（弱电间）等。每项 0.2 分1.21 1.电力系统（2 分）电力供应采用至少双回路供电，并提供后备电源。2二、楼宇运营（2 5 分）1 2.物管要求（3 分）物业公司通过 I S O 9 0 0 1 质量管理体系认证。1物业公司通过 I S O 1 4 0 0 1 或 G B/T 2 4 0 0 1 环境管理体系认证。1物业公司通过 O H S A S 1 8 0 0 0 职业健康安全管理体系认证。1D B 4 4 0 1/T 3 0 2 0 1 96表 2 评 分 要 求（续）序 号评 定 项 目 及 各 项 满 分分 值评 定 指 标 分 值 计 分 栏1 3.人员要求（3 分）物业服务人员着装整齐统一、仪容、仪表及礼仪大方、自然、得体，服务用语标准规范。1商务楼宇运营单位高管人员具有本科及以上学历或从业时间不少于 1 0 年。1前台服务人员可用普通话、粤语、外语进行沟通交流。11 4.日常运营（9 分）特种设备特种设备应由具备维保资质的单位从事维修保养，其中电梯由具备 特种设备安装改造维修许可证(电梯)的单位从事维修保养，维保合同有效。1消防安全消防安全管理应符合我国相关法律法规和广州市地方技术规范 D B J 4 4 0 1 0 0/T 2 1 0 的规定并提供相应的记录。1电子防护系统 在主要通道安装视频监控。1外判管理设备运行、维护保养实行岗位责任制。设备运行、维护保养、维修档案记录完整、存取方便。1设备操作、维护保养、维修、管理的第三方机构须具备合规的资质证书。1公共卫生公共区域应干净、整洁、明亮。卫生间应符合 G B/T 1 8 9 7 3的规定。1按照 D B J 4 4 0 1 0 0/T 2 3 8 的要求配置生活垃圾分类收集容器，做好垃圾分类与收集，对环境不造成二次污染0.5控烟措施符合广州市控制吸烟条例的规定，并设立专门室外吸烟区。1采取病媒生物预防控制措施,病媒生物密度控制水平达到国家标准 C 级及以上要求。0.5投诉处理有客服中心 2 4 小时值班电话，及时应答。0.5有完整清晰的投诉处理记录台账，投诉处理率 1 0 0%。0.5D B 4 4 0 1/T 3 0 2 0 1 97表 2 评 分 要 求（续）序 号评 定 项 目 及 各 项 满 分分 值评 定 指 标 分 值 计 分 栏1 5.楼宇服务（5 分）客户交流服务楼宇有自己的线上线下交流载体，交流服务应以客户需求为重点，涵盖业主和访客；线上可包括但不限于微信公众号、业主、客户参与的社群、也可以是提供智慧办公小程序、A P P 等服务平台；线下交流载体可以是交流空间、楼宇图书室、英语角等物理空间，也可以是定期举办的优质交流活动。1国际会议会务能提供国际会议/会展服务，有专属配套的具备远程视频文件同步传输、同声传译设施设备的开放共享会议室。1定制商务服务为入驻企业提供定制的管家式商务服务，如商务秘书、安保、保洁、绿植、办公采购和设备租赁、信息化、商务出行等。1政务支持服务为入驻企业提供商事登记、出入境、人力资源、消防、公共安全、财税、法务等网络或实体公共服务等。1楼内生活服务为入驻企业的员工提供日常需要的服务设施或服务接口，例如：餐饮店、咖啡厅、茶楼、便利店、洗衣店、医疗服务等。在本商务写字楼及附属建筑中生活服务设施不小于 3 项。11 6.客户满意度（3 分）抽查收集客户意见，调查、收集和分析客户对楼宇服务效果评价。满意度 9 0%及以上。3满意度 8 0%（含）9 0%。（2）满意度 7 0%（含）8 0%。（1）满意度 7 0%以下。（0）1 7.升级维护（2 分）近两年内（新建的楼宇一年内），每年设备设施升级维护投入资金总额超过 1 0 0 万元的。2近两年内（新建的楼宇一年内），每年设备设施升级维护投入资金总额超过 5 0 万元，未达到 1 0 0 万元的。（1）近两年内（新建的楼宇一年内），每年设备设施升级维护投入资金总额未达到 5 0 万元的。（0）D B 4 4 0 1/T 3 0 2 0 1 98表 2 评 分 要 求（续）序 号评 定 项 目 及 各 项 满 分分 值评 定 指 标 分 值 计 分 栏三、楼宇招商（2 0 分）1 8.年平均入驻率（3 分，全年入驻企业或机构的面积占楼宇面积总量的百分比）9 5%及以上。39 0%（含）9 5%。（2）8 0%（含）9 0%。（1）8 0%以下的。（0）1 9.月平均租金水平（5 分,不含物管费用）1 5 0 元/m2及以上。51 3 0 元/m2（含）1 5 0 元/m2。（3）1 2 0 元/m2（含）1 3 0 元/m2。（2）1 1 0 元/m2（含）1 2 0 元/m2。（1）1 0 0 元/m2（含）1 1 0 元/m2。（0.5）1 0 0 元/m2以下的。（0）2 0.客户认可度（4 分，连续进驻年限在 5年以上，或租赁合同期限在 5 年以上，且租赁面积达 2 0 0 的优质企业，或租赁面积达 8 0 0 及以上的企业）5 家及以上。43 家（含）5 家。（3）1 家（含）3 家的。（1）1 家以下的。（0）2 1.在地注册率(3 分，指在广州市当地注册、登记的企业或机构占楼宇所有进驻单位的百分比）9 0%及以上的。38 0%（含）9 0%。（2）7 0%（含）8 0%。（1）7 0%以下。（0）D B 4 4 0 1/T 3 0 2 0 1 99表 2 评 分 要 求（续）序 号评 定 项 目 及 各 项 满 分分 值评 定 指 标 分 值 计 分 栏2 2.客户状况（5 分）世界 5 0 0 强企业、中国企业 5 0 0强、中国制造业企业 5 0 0 强、中国服务业企业 5 0 0 强、上市公司（新三板除外）。（5 0 0 强企业指上年度财富 世界企业 5 0 0 强、中国企业联合会及中国企业家协会公布的中国企业 5 0 0 强在本市注册成立的具有独立法人资格的企业）不少于 5 家或使用面积不少于 3 0%。33 4 家或使用面积不少于 2 0%。（2）1 2 家或使用面积不少于 1 0%。（1）领事机构、“中华老字号”企业、“独角兽”企业、“高精尖”企业以及注册资本在 1 亿元人民币（或外资企业注册资本 1 0 0 0万美元）以上的企业。2 家及以上。21 家（含）2 家。（1）1 家以下的。（0）四、社会经济贡献（2 0 分）2 3.纳税总额（4 分，指商务楼宇内企业年度纳税总额）2 亿元及以上。41.5 亿元(含)2 亿元。（3）1 亿元(含)1.5 亿元。（2）8 千万元(含)1 亿元。（1）8 千万元以下。（0）D B 4 4 0 1/T 3 0 2 0 1 91 0表 2 评 分 要 求（续）序 号评 定 项 目 及 各 项 满 分分 值评 定 指 标 分 值 计 分 栏2 4.纳税大企业数量（5 分，指年纳税 5 0 0 万元以上企业数量）1 0 家及以上的。58（含）1 0 家。（4）5（含）8 家。（3）3（含）5 家。（2）1（含）3 家。（1）1 家以下。（0）2 5.纳税强度（3 分，指商务办公单位面积每平方米纳税额）5 0 0 0 元及以上。33 0 0 0 元（含）5 0 0 0 元。（2）2 0 0 0 元（含）3 0 0 0 元。（1）2 0 0 0 元以下。（0）2 6.就业人数（3 分，指在商务楼宇内就业的人数）2 0 0 0 人及以上。35 0 0 人（含）2 0 0 0 人。（2）5 0 0 人以下。（0）2 7.社区互动（3 分，指当年与政府部门联合开展的消防、环保、扶贫等公益性主题活动）5 次及以上。33 次（含）5 次。（2）1 次（含）3 次。（1）2 8.行业互动（2 分）楼宇举办或参与国际国内行业招商、参展、建设、管理、技术交流推广活动。1.5定期向广州市或所在区主管部门通报楼宇运行数据，每年不少于 1 次。0.5注：分值中没括号的数值为对应项目的满分分值，括号内的数值为达不到该项目满分的分值。
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