中国物业管理行业：崛起中的朝阳行业.pdf

2018 年 7 月 26 日 睿智投资 敬请参阅尾页之 免责声明 优于大市 黄程宇 电话 : (852) 3761 8773 邮件 : huangchengyucmbi.hk 文干森 , CFA 电话 : (852) 3900 0853 邮件 : samsonmancmbi.hk 中国 物业 管理 行业 崛起中的朝阳行业 行业发展提速。 近年来，随着国家新型城镇化规划 (20142020年 )的推进以及中国房地产市场持续发展，市场逐步进入存量房时代，为物业行业提供了广阔的发展空间。 在现代服务业的引领下，物业行业逐步由劳工密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变；从单一物业服务向多元化业务发展。 整合加速，抢占先机。 我们估计 2021年，基础物业服务的市场将超过 1万亿。目前物业管理行业仍处于分散阶段，公司众多。小规模的物业管理公司主要通过价格优势获取项目，因此盈利水平低，非标准化的管理也使得业务拓展能力较差。而大型物业公司通过标准化的管理、优质的服务质量和品牌效应，加快扩大业务规模，盈利能力稳中有升。加上近年来物业公司登陆资本市场，管理面积已经成为一项重要指标。在资本的推动下，大型物业公司纷纷加快对管理面积的拓展，收并购井喷，行业集中度不断上升，出现强者恒强，行业分化的趋势。 增值服务 是新的增长点。 目前，物业企业开展比较广泛的社区增值服务主要是社区 O2O。物业企业以自建的 APP 为载体，向社区居民提供生活服务类O2O，如家政、维修等。同时通过 APP 平台开展电商服务，销售商品。 我们认为目前社区增值业务并没有形成固定或已成熟的商业模式。面对互联网企业的竞争，物业企业开展社区 O2O 的优势可能并不明显，但这并不改变物业企业在社区经济领域的发展，掌握社区入口优势以及与住户的近距离是其他互联网公司难以匹配的。从目前的情况来看，物业企业参与 (1)社区教育及 (2)房屋经纪 市场 的空间非常广阔 。 我们 给予 中国物业行业 “优于大市 “ 的评级，并预期规模型企业 将继续保持 高速 增长 。同时 ， 我们也看到在市场避险情绪高涨状态下， 由于 物业 行业 的抗周期性以及基本面 的 持续向好， 物业板块 成为资金流入的标的。我们 认为目前上市的物业企业中，首选背靠大开发商的规模型物业企业。 估值水平持续提高，我们认为 目前股价已经反映了 市场对行业 高增长 的预期 ，目前主要的投资风险来自业绩的兑现，我们也看到上市物业企业纷纷加快收并购的步伐。我们继续看好增速高、估值相对较低、基数低空间大的公司 ，首选 雅生活 (3319 HK，买入 )。 公司研究 2018 年 7 月 26 日 敬请参阅尾页之 免责声明 2 1.1 行业综述 长久以来，物业管理行业作为服务行业，属于劳动密集型产业，集中度较低，盈利水平良莠不济。大部分规模型物业公司主要作为房地产母公司的附属公司或部门，为母公司楼盘提供后期物业服务，利润空间受到各方面限制。因此在很长一段时间里，物业行业受到的关注度并不高，与资本市场的关联也非常小。 近年来，随着国家新型城镇化规划 (20142020 年 )的推进以及中国房地产市场持续发展，市场逐步进入存量房时代，为物业行业提供了广阔的发展空间。 在现代服务业的引领下，物业行业逐步由劳工密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变；从单一物业服务向多元化业务发展。 2014 年 6 月彩生活 (1778 HK)在港上市，成为第一家上市物业管理公司，之后越来越多物业公司登陆资本市场。在资本力量的推动下， 行业整合速度加快， 集中度提升明显，行业进入跨越式发展阶段。 1.2 发展 历史 物业管理 最早 起源于 19 世纪 60 年代的英国。当时正值英国工业革命的大发展，大量农村人口涌进工业城市，引起了对城市房屋需求的增加，但对其缺乏管理导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。 英国人奥克维娅 希尔(Octavia Hill)在 1880 年至 1886 年间为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，并且 收到了良好效果，当地业主 开始 纷纷仿效。这种 “早期的物业管理活动 ”，改善了居住的条件，为业主和承租人双方带来了利益，在一定程度上解决了房屋的维护和居住的环境管理的种种问题。 1890 年，钢结构的建筑和电梯开始建造使用，美国等一些西方国家建筑材料和技术不断进步，出现了结构复杂，设施设备齐全的高层建筑，带来了运行 管理中的建筑维护，设备保养，业主服务等技术性和管理性很强的工作，现代意义上的物业管理也应运而生。 1908 年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治 A霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织 (CBMO Chicago Building Managers Organization)召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。 物业管理在我国首先发端于沿海发 达城市，逐步向内陆地区延伸。 20 世纪 80 年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理 首先 由香港引入深圳。 1981 年3 月 10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司 深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着中国现代物业管理行业的诞生。 我国物业管理行业的发展主要经历了 以下三个阶段： 起步阶段： 1981-2003 年 20 世纪 80 年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理作为市场经济的产物之一才由香港引入。深圳是我国物业管理的发源地， 1981 年3 月 10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司 深圳物业管理公司正式成立，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的正式诞生。此后，相关行业组织陆续成立，但由于缺乏统一的行业法规，物业管理公司的专业性仍然不高。 2018 年 7 月 26 日 敬请参阅尾页之 免责声明 3 规范化阶段： 2003-2014 年 2003 年 9 月 1 日，我国第一部物业管理条例正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。 2007 年 10 月 1 日物权法和修订后的物业管理条例同时颁布实施，这两部法律法规相辅相成，对物业行业很多方面都进行了规范，有效地弥补了旧物业管理条例的种种缺陷。物业管理行业开始走向规范化，专业化经营的道路。 市场化阶段： 2014 年至今 2014 年 12 月 17 日，国家发展改革委印发关于放开部分服务价格意见的通知，明确指导地方放开非保障性住房物业服务价格，鼓励 市场通过竞争提供质优价廉的多样化服务，为物业服务行业带来更大的发展空间，标志着物业管理行业开始进入市场化的阶段。 图 1：行业里程碑 年代 事件 起步阶段 1981 深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生 1991 第一个业主委员会组织成立 1993 第一家物业管理协会成立 1994 第一部全国性物业管理部门规章颁布 2000 中国物业管理协会成立 规范化阶段 2003 我国第 1 部物业管理条例正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据 2007 物权法和修订后的物业管理条例同时颁布实施 市场化阶段 2014 关于放开部分服务价格意见的通知，明确指导地方放开非保障性住房物业服务价格，鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样化 服 务 ， 为 物 业 服 务 行 业 带 来 更 大 的 发 展 空 间 彩生活 (1778 HK)在香港上市，成为第一个上市的物业管理公司 资料来源：招银国际 2018 年 7 月 26 日 敬请参阅尾页之 免责声明 4 1.3 商业模式 目前，物业行业的业务板块可以分为 (1)基础物业服务以及 (2)增值服务。其中增值服务板块可再细分为 (2.1)对业主增值服务以及 (2.2)对非业主增值服务。 图 2: 物业商业模式 资料来源： 招银国际 在管面积 在管面积是物业公司核心 生产要素 ，是 所有 业务开展的基础。在城镇化水平不断提高、居民收入及人均住房建筑面积快速增长的背景下，物业服务需求持续旺盛。根据中指院物业百强报告， 2017 年，百强企业管理面积均值达 0.32 亿平 ，同比增长 16.1%。其中规模型企业， TOP10 的企业管理面积均值达 2.16 亿 平，同比增长 14.6%。 图 3: 平均管理面积 资料来源： 物业百强报告 图 4: 2017 年各排名段管理面积均值 资料来源：物业百强报告 2018 年 7 月 26 日 敬请参阅尾页之 免责声明 5 收入及利润 2017 年，百强企业营业收入均值达 7.42 亿，同比增长 18.2%，净利润均值为0.57 亿 ，同比增长 25.2%， 净润率为 7.7%。 规模型企业 经营明显 优 于平均 ， TOP 10 的企业 收入均 值达 43.2 亿 ，同比增长 37.6%； 净利润均值为 3.75 亿 ，同比增长 40.7%，净润率为 8.7%。 图 5: 收入 均值 资料来源：物业百强报告 图 6: 利润 均值 资料来源：物业百强报告 收入及利润结构 从收入结构上看， 百强企业 基础物业服务收入均值占比为 81.80%，增值服务为18.2%。基础物业服务的净利润率为 5.5%，增值服务为 17.70%。因此 ， 基础物业服务净利润均值占比为 58.3%，增值服务为 41.7%。 图 7:百强 收入 均值构成 资料来源：物业百强报告 图 8: 百强 利润 均值构成 资料来源：物业百强报告 2018 年 7 月 26 日 敬请参阅尾页之 免责声明 6 图 9:百强平均 净利润率 资料来源：物业百强报告 1.3.1 基础物业服务 - 核心业务 自 2014 年 3 月国家新型城镇化规划 (20142020 年 )发布实施以来，我国城镇化发展得到扎实有序推进。根据 2010 年人口普查，当年存量房为 179 亿平。我们假设之后每年竣工面积中 20%来自原有存量房的改建，得到 2017 年底的存量房面积为 242 亿平。 2017 年，住宅占百强面积的 60%。随着城镇化进程持续推进，我们保守估计 2021 年存量房将达 281 亿平。若按照住宅占物业管理面积80%计算，其余物业类型的面积在 70 亿平。若按照住宅 2.0 /月 /平，其余物业4.3 元 /月 /平的标准估算 (2017 年百强：住宅 2.3 于 /月 /平 所有项目平均 4.36元 /月 /平 )， 2021 年，基础物业服务的市场将超过 1 万亿。 图 10: 全国房屋竣工面积 资料来源：中国国家统计局 图 11: 全国物业管理面积 资料来源 : 招银国际 2018 年 7 月 26 日 敬请参阅尾页之 免责声明 7 项目类型 基础物业服务的 主要 内容 包括 : 安保、清洁、绿化 、设备维修等。从管理项目的分类 来看，可以分为 住宅、商业、办公、公众、产业园区、学校、医院物业等。其中，住宅、在 2017 年占百强面积的 69.9%，占收入的 59.7%，比重最大，其次是商业和办公物业 。 图 12:2017 年 各项目占百强收入情况 资料来源：物业百强报告 图 13: 2017 年各项目占百强面积情况 资料来源：物业百强报告 2017 年，百强企业管理项目平均物业服务费为 4.26 元 /平 /月，略高于 2016 年的 4.25 元 /平 /月。分项目类型 来看，办公物业服务费最高，达 7.88 元 /平 /月，其次是商业物业服务费，为 7.02 元 /平 /月，住宅物业服务费最低，为 2.30 元 /平/月。 图 14:2017 年各项目平均服务费 资料来源：物业百强报告 2018 年 7 月 26 日 敬请参阅尾页之 免责声明 8 收费 模式 2003 年国家物业管理条例颁布实施，确定物业管理收费方式有包干制和酬金制两种收费方式。 图 15:包干制于酬金制对比 资料来源：招银国际 从上述比较可以看出，包干制简单易行，节省了业主的管理成本， 同时 激发 物业企业创新管理，发展增值业务。 但 由于企业自负盈亏，节省成本 以增加利润可能导致业主满意度降低等问题。相比包干制， 酬金制体现了市场经济的要求， 业主对物业的监管使得物业管理 更加透明 ，有利于 企业 专业化水平提高， 有效解决业主与物业企业之间沟通和不信任的问题， 但酬金制也 对业主 管理水平提出了较高要求。 物业管理的目的之一是提升物业价值。从两种收费特点来看，酬金制 是 物业收费的发展 方向 ，在成熟的国外市场，物业收费普遍采用酬金制。 目前， 我国大部分小区的物业收费采用包干制，主要 原因是 我国居民对物业消费承受能力不高 ，业主管理水平较低，而包干制省去了账目审计等 管理 工作。对于中低档物业而言，包干制收费相对较低，加上业主 主动 管理 意识和知识限制 ，因此 包干制 更加吸引。 营业 成本 构成 2017 年，百强企业经营成本构成来中，人员费用占比 55.8%、物业共用部分共用设施设备日常运行和维护费用、清洁卫生费、秩序维护费、办公费用占比分别为 10.0%、 8.1%、 4.9%。 基础业务外包是行业发展趋势，有利于专业 化 和精细化管理 ，百强企业外包占比持续提高。 2017年，百强企业外包项目中，清洁业务外包项目数量占总项目数量的 60.3%，绿化业务外包占比为 43.1%，设备维护养护和秩序维护业务外包占比分别为 36.8%和 24.7%。 从外包人员占比来看， 2017年，百强企业外包员工总数为 46.9万人，同比增长18.1%，外包员工占一线员工的 38.3%，其中，清洁业务外包人数占外包员工总数的 60.9%，秩序维护业务外包人数占比为 20.6%，绿化和设备维修养护业务外包人数占比分别为 12.2%和 6.3%。 包干制 酬金制定义业主向物业管理企业支付固定物业服务费用， 盈亏由物业企业承担物业公司在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出， 结余或者不足均由业主享有或者承担优点1 . 包干制执行简单、适合小型物业公司2 . 在业主委员会成员专业水平有限、精力有限的情况下，可以节省业主的管理成本3 . 由于包干制中节省成本可以提高物业公司利润，一定程度上刺激物业公司进行管理创新1 . 酬金制费用透明，对物业公司的费用支出可以监控，体现自主管理的理念，减少业主与物业公司的矛盾2 . 有利于提高物业公司专业性缺点1 . 降低成本可能是减低服务质量，使服务质量达不到约定标准，影响自身声誉。要想获得高的业主满意度，则会增加成本，减少企业利润1 . 对业主委员会的管理水平提出较高要求2 . 由于利益驱动，物业公司可能提高酬金基数，而业主处在信息劣势，只能被动增加管理费用2018 年 7 月 26 日 敬请参阅尾页之 免责声明 9 图 16:百强营业成本构成 资料来源：物业百强报告 图 17:百强各服务外包比例 资料来源：物业百强报告 1.3.2 增值服务 新的 增长 点 成熟的增值业务模式仍在探索，但未来值得期待 近年来，物业管理行业从单一的经营模式转向多元化经营。由于物业社区入口资源，能够精准把握社区增值服务需求， 物业公司逐渐 从基础物业服务提供者向社区生活服务提供者转型。除了基础物业服务，物业 企业 也 开始 为住户提供围绕社区生活的增值服务。 目前，物业企业开展比较广泛的社区增值服务主要是社区 O2O。物业企业以自建的 APP 为载体，向社区居民提供生活服务 类 O2O，如 家政、维修 等。 同时通过APP 平台开展电商服务，销售商品。 除对业主的增值服务外，规模型物业企业输出自身管理经验， 面向 开发商开展咨询类服务 包括新盘前期物业咨询、销售中心物业管理等 。 图 18:百强增值服务收入构成 资料来源：物业百强报告 我们认为目前社区增值业务并没有形成固定或已成熟的 商业 模式。 面对互联网企业的竞争，物业企业开展社区 O2O 的优势可能并不明显 ， 但这并不改变 物业企业在社区经济领域的发展，掌握社区入口优势以及与住户的近距离是其他互联网公司难以匹配的。 从目前的情况来看， 物业企业参与 (1)社区教育及 (2)房屋租赁市场 的空间非常广阔。 2018 年 7 月 26 日 敬请参阅尾页之 免责声明 10 社区教育的风口 目前，部分物业服务企业，已涉足社区教育领域。物业服务企业拥有场地及设施的主导权，通过长期服务业主取得的家庭信息及信任优势，通过自建团队 或与教育机构合作引入教学资源，在社区内开展教育服务，开启 “物业 +教育 ”的服务新模式。 图 19:社区教育模式 社区教育类型 内容 社区早幼教育 面向社区内学前儿童，提供 “家门口 ”的早教服务 社区学后托管 面向社区内 12 岁以下儿童，提供放学后的托管服务 社区 K-12 课外辅导 面向 K-12，将场所搬进社区，提供 “家门口 ”的课外辅导服务 资料来源： 招银国际 图 20:部分物业企业社区教育项目 公司 项目 类型 万科物业 四点半学堂 社区学后托管 绿城服务 奇妙园 社区学后托管 金地物业 童来童趣成长俱乐部 社区早幼教育、社区学后托管 资料来源： 招银国际 以绿城服务为例，截至 2017 年底， 公司 通过自营与合作的方式共投入建设 27家奇妙园及相关教育点。收费水平在 3,800-18,000 元 /月不等，主要以早教形式为主，适于 12-18 个月的儿童，之后会尝试错峰利用放学后时间，针对 6-12 周岁的儿童提供托管及相关服务。场地租金、园区装修，教具配备等费用都由绿城服务承担，公司预计新开门店通常需要 24 个月达到盈亏平衡， 2019 年有望开始贡献利润。公司预计总门店数量于 2018 年底达到 50 家，于 2019 年底达到 100家。 房屋经纪 市场 -近水楼台先得月 物业服务企业公司在房屋租赁市场迎来了政策利好。 2017 年 7 月 18 日，九部委出台关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 ，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房经纪 业务。 除政策利好外， 相比互联网和普通门店中介，物业企业作为小区房屋的管理者和业主的服务者，在承租期内仍然可以替业主对租户进行一定监督，保证了业主利益。同时，物业企业对小区和业主的近距离也是其重要优势。 目前 多家物业服务企业已开展社区租赁业务。主要模式包括充当 (1) 二手房中介 (负责收集与发布信息，安排看房、签约等 )及 (2) 充当二房东 (负责收取租金，维修、赔偿房屋内设施 )。 以万科物业为例， “朴邻 ”(前称 “万科租售中心 ”)成立于 2001 年，专职为万科各社区业主的提供房屋资产管理服务。业务包含房屋托管、一手房销售代理、二手房销售代理、权证交易服务等房屋资产服务。 从 2015 年开始，万科租售中心开启市场化运营之路。 2016 年，在上海成立首家朴邻房产 经纪有限公司的基础上，万科租售中心从经纪业务衍生出房屋二次装修业务。 2018 年 5 月 28 日，原万科租售中心正式更名为朴邻 万科物业二手房专营店，分布在全国的 355 家门店同