无居民海岛估价规程DB33／T 2203-2019.pdf

ICS 03.060 A 11 DB33 浙江省地方标准 DB33/T 2203 2019 无居民海 岛估价规 程 Regulations for valuation on uninhabited island 2019-05-14 发布 2019-06-14 实施 浙 江 省 市 场 监 督 管 理 局 发布 DB33/T 22032019 I 目 次 前言.II 1 范围.1 2 术 语和 定义.1 3 估 价原 则.2 3.1 生态 补偿 原则.2 3.2 收益 贡献 原则.2 3.3 市场 替代 原则.2 3.4 最低 价格 原则.3 4 估 价方 法.3 4.1 收益 还原 法.3 4.2 成本 逼近 法.4 4.3 假设 开发 法.5 4.4 市场 比较 法.5 4.5 邻地 比价 法.6 4.6 各类 用岛 估价 方法 选 择.7 4.7 用岛 设施.7 5 海 岛估 价.7 5.1 程序 与要 求.7 5.2 成果 整理.8 附录A（资 料性 附录）各类用 岛估 价方 法.9 附录B（资 料性 附录）无居民 海岛 估价 影响 因素 及指标.10 附录C（资 料性 附录）估价指 标释 义.11 附录D（资 料性 附录）估价报 告规 范格 式.14 DB33/T 2203 2019 II 前 言 本标准 按照GB/T 1.1-2009 规则起 草。本标准 由 浙 江省 自然 资源 厅 提出。本标准 由浙 江省 海洋 资源 环境标 准化 技术 委员 会归 口。本标 准 起草 单位：浙 江海 洋大学、浙 江省 自然 资源 厅。本标准 主要 起草 人：崔旺 来、王 晓慧、吴 祥明、阮 飙、彭 勃、钟海 玥、顾波 军、类 兴彪、周 青峰、应晓丽、俞 仙炯、刘 超、梅依然、陈 骏玲、奚 恒辉、张甜 甜。DB33/T 22032019 1 无 居民海 岛估价规 程 1 范围 本标准 规定 了无 居民 海岛 估价的 原则、方 法、程序 和成果 要求。本标准 适用 于无 居民 海岛 价格评 估。2 术语和 定义 下列术 语和 定义 适用 于本 文件。2.1 无居民 海岛 使用 权 单位或 个人 依法 对国 家所 有的无 居民 海岛 享有 的占 有、使 用、收益 及部 分处 分的权 利。2.2 无居民 海岛 价格 一定年 期无 居民 海岛 使用 权价格 及其 附属 设施 和岛 上构筑 物价 格的 总和。2.3 无居民 海岛 估价 专业人 员按 照一 定的 原则、方法 和程 序，对特 定无 居民海 岛的 价格 进行 评定 的活动。2.4 收益还 原法 将用岛 区块 未来 每年 预期 纯收益 和生 态价 值增 量，按 一定的 还原 率折 算成 估价 基准日 收益 总和 的一种估价 方法。2.5 成本逼 近法 以海岛 取得 费、开发 费和 生态环 境维 护费 等各 项费 用之和 为主 要依 据，再加 上一定 的利 息、利润、应缴纳 的税 金和 海岛 增值 收益来 确定 海岛 价格 的估 价方法。2.6 假设开 发法 DB33/T 2203 2019 2 在预计 开发 完成 后海 岛正 常交易 价格 基础 上，扣 除 预计的 正常 开发 成本 及有 关专业 费用、利息、利润和税 金等，以 价格 余额 来确定 海岛 价格 的估 价方 法。2.7 市场比 较法 以用岛 类型、方 式相 同，条 件类似 的海 岛买 卖实 例与 待估海 岛加 以对 照比 较来 确定海 岛价 格的 估价方法。2.8 邻地比 价法 以待估 海岛 相邻 乡镇 相同 用地类 型最 低级 别的 基准 地价为 参照 标准，建 立价 格 修正模 型来 确定 海岛价格的 估价 方法。2.9 用岛区 块 无居民 海岛 使用 范围 内按 不同用 岛类 型划 分的 若干 区域。2.10 用岛区 块面 积 用岛区 块的自 然表 面形态 面积。其中，DEM计 算的 用 岛范围 的自然 表面 形态面 积小于 用岛范 围水 平投影面 积的，用 岛区 块面 积按水 平投 影面 积计 算。2.11 海岛 生 态价 值 海岛生 态资 本的 存量 价值 及其产 生的 收 益 流价 值。2.12 海岛 生 态环 境 维 护费 使用者 使用 一定 规模 海岛 空间造 成生 态环 境受 损所 应支付 的费 用。3 估价原 则 3.1 生态补 偿原 则 以 使 用 者使 用 海岛 空 间造成 海 岛 生态 受 损所 应 支付的 费 用 为主 导，定 量 反映海 岛 生 态系 统 受损 程度。3.2 收益贡 献原 则 以待估 海岛 在正 常利 用条 件下未 来客 观有 效的 预期 收益和 对开 发利 用总 收益 的贡献 度为 依据。3.3 市场替 代原 则 DB33/T 22032019 3 以与待 估海 岛区 位、类型 相同或 相近 的交 易实 例市 场价格 为参 考，估价 结果 不应明 显偏 离同 等利 用程度海 岛的 客观 价格。3.4 最低价 格原 则 无居民 海岛 估价 结果 不得 低于 无 居民 海岛 使用 权出 让最低 标准。4 估价方 法 4.1 收 益还 原法 4.1.1 适用条 件 能够确 定用 岛区 块开 发经 营期限 和还 原利 率，并能 按 照贡献 原则 较准 确的 计算 未来每 年纯 收益 以及生态价 值增 量的 情形。4.1.2 基本公 式 若 海岛 纯收 益、海岛 生态 价值增 量每 年固 定不 变，则根据 经营 状况、经 营周 期、投 资周 期的 不同。收益还 原法 的计 算公 式如 下：111na EVVrr.（1）式中：V 海 岛价 格，单位 为 万元；a 海 岛未 来年 纯收 益 或租金 收益，每 年不 变，单位为 万元；EV 海 岛生 态价 值年 增量，单位 为万 元；r 还 原利 率（折现 率）；n 剩余 海 岛使 用年 期。若 海岛 纯收 益、海岛 生态 价值增 量各 年有 变化，则 根据经 营状 况、经营 周期、投资 周期 的不 同，收益还原 法的 计算 公式 如下：11111nt t t ntntV CI CO EV Prr.（2）式 中：V 海 岛价 格，单位 为万元；n 剩余 海 岛使 用年 期；tCI 第t 年海岛 年 总收 入，单 位为 万元；tCO 第t 年海岛 年 总费 用，单位 为万 元；tEV 第t年 海岛 生态 价值 增 量，单 位为 万元；r 还 原利 率（折现 率）；t 年 序号（t=1，2，3 n）；nP 海岛 期 末残 余价 值，单位 为万 元。4.1.3 程序与 要求 程序与 要求 如下：DB33/T 2203 2019 4 a)估算海 岛未 来年 纯收 益。直接生 产经 营用 岛根 据生 产经营 所得 年收 入减 去生 产成本、生 态环 境维护费、经 营成 本以 及税金 等费 用确 定；租赁 经营 用岛根 据年 租金 收入 及保 证金或 押 金 的利 息收入之 和减 去相 关成 本费 用确定。对总 收益 的收 益期 超过或 不足 一年，应统 一折 算为年 总 收 益。b)估算生 态价 值增 量。根据 海岛开 发利 用后 每年 年末 与年初 生态 价值 差额 确定。c)确定还 原利 率。宜 采用 投 资风险 与投 资收 益率 综合 排序插 入、安 全利 率加 风 险调整 值、租 价比较以及 历史 平均 值参 照等 方法确 定。d)确定海 岛价 格。在估 价实 务中应 根据 具体 情况 选择 适当的 计算 公式。4.2 成本逼 近法 4.2.1 适用条 件 新开发 且海 岛市 场欠 发育、交易 实例 少的 海岛。4.2.2 基本公 式 成本逼 近法 的基 本公 式如 下：1 2 3 a d mV E E E T R R R k.（3）式中：V 海岛 价格，单 位为 万 元；aE 海 岛取 得费，单 位为 万元；dE 海 岛开 发费，单 位为 万元；mE 生 态环 境 维 护费，单 位为万 元；T 税金，单 位为 万元；1R 利 息，单位 为万 元；2R 利 润，单位 为万 元；3R 海 岛增 值收 益，单位 为万元；k 使用 年期 修正 系数。4.2.3 程序与 要求 程序与 要求 如下：a)收集与 估价 有关 的成 本费 用、利 息、利润 及增 值收 益等资 料；b)确定海 岛取 得费：出让 时 为无居 民海 岛使 用权 出让 最低价、论 证、环评、评 估等费 用；转让 时为用岛 单位 和个 人取 得海 岛使用 权的 购买 价格；c)确定海 岛开 发费：按照 已 投入并 固化 在海 岛上 的各 项客观 费用 计算，包括 海 岛平整 费、岛 上 道路建设 费和 基础 设施 配套 费等费 用；d)生态环 境 维 护费：包括 海 岛生态 损害 及次 生污 染消 除费用、生态 环境 恢复 费 用、为确 定损 害程度而发 生的 调查、监 测、评估以 及其 他必 要的 合理 费用；e)税金：海岛 开发 利用 过程 中发生 的增 值税、环 保税、所得 税等 纳税 支出；f)利息：按 照海 岛正 常开 发 周期，各 项费 用的 投入 期 限和资 本年 利息 率，分 别 估计各 期投 入应 支付的利 息，海岛 开发 周期 超过一 年的，利 息应 按复 利计算；g)利润：以海 岛取 得费、开 发费、生态 环境 维护 费 和 税金等 费用 为基 础，结合 各地实 际情 况与 投资风险 确定 各项 投资 回报 率，估 计海 岛投 资应 取得 的投资 利润；h)海岛增 值收 益：根据 用岛 区块条 件的 完善 或者 用途 的改变 情况 结合 该区 域因 素综合 确定；DB33/T 22032019 5 i)使用年 期修 正系 数：当海 岛 增值是 以有 限年 期的 市场 价格与 成本 价格 的差 额确 定时,不修 正年期；当 海岛 增值 是以 无限 年期的 市场 价格 与成 本价 格的差 额确 定时，海 岛增 值收益 与成 本价 格均需进 行年 期修 正；当待 估海岛 为转让 时，应 进行 剩余使 用年 期修 正。无限 年期对 剩余 年 期 的修正公 式为：1=11+)nkr（.（4）式中：k 使 用年 期修 正系 数；r 还 原利 率（折现 率）；n 剩余 海岛 使 用年 期。j)确定用 岛区 块的 最终 价格。4.3 假设开 发法 4.3.1 适用条 件 具有投 资开 发或 再开 发潜 力，且 开发 后收 益水 平易 确定的 海岛 估价。4.3.2 基本公 式 假设开 发法 的基 本公 式如 下：V A B C.（5）式中：V 海 岛价 格，单位为 万 元；A 开 发价 值或 开发 完成 后的海 岛总 价格，单 位为 万元；B 整 个开 发项 目的 开发 成本，单位 为万 元；C 开 发者 合理 利润，单 位为万 元。4.3.3 程序与 要求 程序与 要求 如下：a)估计开 发建 设周 期和 投资 进度安 排；b)估算开 发完 成后 的海 岛总 价格，包括 生态 价格 和经 济 价格。生 态价 值根 据 各 类海岛 生态 资源 的现存量 价值 及其 组成 海岛 生态系 统整 体而 产生 的生 态系统 服务 价值 确定；经济 价值根 据待 估 海岛的最 有效 利用 方式 和当 地海岛 市场 现状 及未 来变 化趋势，采 用市 场比 较法 进行估 算；对开 发完成后 拟采 用出 租或 自营 方式的 海岛 价格 宜采 用收 益还原 法来 确定 其价 格；c)估算开 发成 本，根据 开发 建 设投资 成本、有 关专 业费 用、投资 利息 和税 金等 项目 确 定开发 成本；d)开发利 润，采用 同一 市场 上类似 海岛 开发 项目 的平 均利润 率确 定；e)确定待 估海 岛价 格。4.4 市场比 较法 4.4.1 适用条 件 海岛巿 场发 达、有充 足的 具有替 代性 的比 较实 例的 地区。4.4.2 基本公 式 DB33/T 2203 2019 6 市场比 较法 的基 本公 式如 下：1 2 3 4 5 6V VB K K K K K K k.（6）式中：V 海 岛价 格，单位 为万 元；VB 比 较实 例价 格，单位 为万元；1K 交 易情 况修 正系 数；2K 生 态环 境状 况修 正系 数；3K 自 然资 源条 件修 正系 数；4K 经 济社 会水 平修 正系 数；5K 用 岛方 式修 正系 数；6K 估价 基准 日修 正系 数；k 使 用年 期修 正系 数。4.4.3 程序与 要求 程序与 要求 如下：a)收集海 岛交 易实 例。首选 与估价 对象 处于 同一 地区 同一等 别、同一 用岛 类型、相同 用岛 方式、交易日 期与 估价 日期 接近（不超 过 3 年）、正常 交易 或调整 为正 常交 易的 三个 以上实 例，次 选处于近 邻地 区或 类似 地区 的 实例。b)确定比 较实 例。建立 价格 可比基 础，对比 较实 例成 交价格 的付 款方 式、面积 单位、币种 和货 币单位等 进行 换算 处理，统 一表达 方式 和海 岛价 格内 涵。c)进行交 易情 况修 正。排除 受利害 关系、急 买急 卖、特别动 机或 偏好、债 权债 务关系 等特 殊因 素影响所 造成 的比 较实 例的 价格偏 差。d)进行影 响因 素修 正。根据 待估海 岛与 比较 实例 之间 的价格 影响 因素 现实 条件，确定 修正 指数，计算修 正系 数。e)进行使 用年 期修 正。将各 比较实 例的 不同 使用 年期 修正到 估价 对象 的使 用年 期。f)进行估 价期 日修 正。将比 较实例 在其 成交 日期 的价 格调整 为估 价基 准日 的价 格。g)确定待 估海 岛价 格。4.5 邻地比 价法 4.5.1 适用条 件 与相邻 乡镇 用地 类型 性质 相同的 旅游 娱乐 用岛、交 通运输 用岛、工 业仓 储用 岛、可 再生 能源 用岛、城乡建 设用 岛的 海岛 估价。4.5.2 基本公 式 邻地比 价法 的基 本公 式如 下：111niiiV p b c Fw EV k H.（7）式中：V 海岛 价格，单 位为 万 元；1p 相 邻乡 镇相 同用 地类 型最低 级别 的基 准地 价，单位为 万元；b 相邻 土地 基础 设施 建 设成本，单 位为 万元；DB33/T 22032019 7 c 相邻 土地 基础 设施 建 设开发 合理 利润，单 位为 万元；iF 第i 项修 正因 素指 标分 值；iw 第i 项修 正因 素指 标权 重；n 修 正因 素指 标数 量；EV 生态 价值，单 位为 万元；k 使 用年 期修 正系 数；H 法 定使 用年 期差 异系 数。4.5.3 程序与 要求 程序与 要求 如下：a)确定待 估海 岛用 岛类 型。b)确定待 估海 岛相 邻乡 镇相 同用地 类型 最低 级别 的基 准地价。c)进行基 础设 施完 善度 修正。按照 达到 建制 镇（集 镇）基础 设施 配套 的“三 通 一平”标准（即通路、通 电、通上 水、平 整地 面）确 定待 估海 岛相 邻乡 镇 相同 类型 用地 基础 设施 的建设 成本 及 合理利润，相 邻乡 镇相 同类 型用地 的基 准地 价扣 除建 设成本 与合 理利 润折 算形 成可比 地价。d)确定待 估海 岛修 正因 素。根据待 估海 岛与 相邻 乡镇 相同类 型用 地之 间的 条件 差异，确定 海岛 价格修正 因素 体系。e)确定待 估海 岛修 正因 素指 标分值 与权 重。根据 待估 海 岛与相 邻乡 镇相 同类 型用 地的各 修正 因素状况建 立修 正因 素指 标条 件说明 表并 确定 指标 分值，依 据主 成分 分析法、层 次分析 法、灰 色关联度法、均 方差 法、熵 值法 和特尔 菲法 的适 用条 件并 结合待 估海 岛的 实际 情况 选择合 适的 方 法确定权 重值。f)确定生 态价 值。根据 各类 海 岛生态 资源 的现 存量 价值 及其组 成海 岛生 态系 统整 体而产 生的 生态系统服 务价 值求 和计 算。g)进行使 用年 期修 正。h)进行法 定使 用年 期差 异修 正。将 相邻 乡镇 相 同 类型 用 地的不 同使 用年 期修 正到 待估海 岛的 使用年期。年期 修正 系数 见公 式（4）。i)确定待 估海 岛价 格。4.6 各类用 岛估 价 方 法选 择 各类用 岛估 价 方 法选 择参 见附录A。4.7 用 岛设施 对于岛上 设 施及 构筑 物的 估价参 照国 家及 省市 规定 的地上 设施 及构 筑物 评估 相关条 例进 行。5 海岛估 价 5.1 程序与 要求 5.1.1 明确定 估价 基本 事项 主要确 定估 价类 型、估价 对象、估价 目的、估 价基 准日和 估价 日期 等。5.1.2 拟订估 价作 业计 划 需确定 估价 项 目、内 容、资料类 型及 来源、调 查方 法、人 员安 排、时间 与成 果组成 等。DB33/T 2203 2019 8 5.1.3 收集调 研及 实地 勘察 资料 5.1.3.1 收集待 估海 岛所 处地 区的 生态环 境因 素、自 然资 源 因素、经 济社 会因 素资 料，海 岛自 身条 件、权利状 况和 利用 状况 及与 待估海 岛相 关的 海岛 交易 实例资 料等。5.1.3.2 应收集 的图 件资 料包 括海 岛位置 图、分类 型界 址图、建筑 物和 设施 布置 图等。5.1.3.3 估价人 员应 当实 地踏 勘待 估海岛，了 解待 估海 岛区 位、形 状、开发 利用 状况、基础设 施条 件、道路交 通状 况以 及周 边海 域的生 态保 护状 况等。5.1.4 选择估 价方 法 应针对 估价 目的、海 岛等 别、用 岛类 型、用岛 方式 和市场 现状 等，根据 各估 价方法 的适 用条 件选 择适用的 估价 方法。估 价宜 选用两 种以 上方 法。5.1.5 确定估 价参 数和 修正 系数 针对选 择的 估价 方法，确 定必要 的估 价参 数和 修正 系数。无居 民海 岛估 价影 响因素 及指 标参 见附 录B，指 标释 义参 见附 录C。5.1.6 测算海 岛价 格 利用所 选估 价方 法的 计算 公式分 别测 算海 岛价 格。5.1.7 确定待 估海 岛最 终价 格 5.1.7.1 采用一 种方 法估 价的，测 算价格 为待 估海 岛最 终价 格。5.1.7.2 采用多 种方 法估 价的，宜 选用以 下方 法确 定待 估海 岛最终 价格：a)简单算 术平 均法；b)加权算 术平 均法；c)综合分 析法。5.1.7.3 估价人 员应 当在 估价 报告 中明确 说明 调整 试算 价格 的方法 及理 由，并确 信所 采用调 整方 法具有合理 性。5.1.7.4 待估海 岛出 让估 价的 最终 价格不 得低 于 按 照最 低出 让标准 核算 的 使 用权 出让 最低价。5.1.7.5 最终结 果以 人民 币注 明海 岛价格 和海 岛单 价，海岛 价格应 附大 写金 额。5.2 成果整 理 5.2.1 报告整 理 海岛估 价完 成后 要提 交估 价报告。估 价报 告包 括 无居民 海岛 估价 报告、无居 民海 岛估 价技 术报告。估 价报 告 格 式分 为文字 式和 表格 式，参见 附录D。5.2.2 资料归 档 将估价 过程 中所 收集 的相 关资料 编制 成工 作底 稿，分类整 理和 归档 保管，以 备查用。DB33/T 22032019 9 A A 附 录 A（资料 性附 录）各类用 岛估 价方 法 用岛类型 用岛方式 原生利用式 轻度利用式 中度利用式 重度利用式 极度利用式 填海连岛 或造成岛体消失用岛 旅游娱乐用岛 收益还原法、邻地比价法、成本 逼近法、市场比较法、假设开发法 收益还原法、邻地比价法、成 本逼近法、市场比较法、假设开发法 收益还原法、邻地比价法、成本逼近法 收益还原法、成本逼近法 收益还原法、成本逼近法 收益还原法、成本逼近法 交通运输用岛 邻地比价法、成本逼近法、市场 比较法、收益还原法 邻地比价法、成本逼近法、市 场比较法、收益还原法 邻地比价法、成本逼近法、收益还原法 成本逼近法、收益还原法 成本逼近法、收益还原法 成本逼近法、收益还原 法 工业仓储用岛 邻地比价法、收益还原法、成本 逼近法、市场比较法 邻地比价法、收益还原法、成 本逼近法、市场比较法 收益还原法、成本逼近法、市场比较法 收益还原法、成本逼近法 收益还原法、成本逼近法 收益还原法、成本逼近法 渔业用岛 成本逼近法、市场比较法、收益 还原法、假设开发法 成本逼近法、市场比较法、收 益还原法、假设开发法 成本逼近法、收益还原法 收益还原法、成本逼近法 收益还原法、成本逼近法 收益还原法、成本逼近法 农林牧业用岛 邻地比价法、收益还原法、成本 逼近法、假设开发法 邻地比价法、收益还原法、成 本逼近法 邻地比价法、收益还原法、成本逼近法 成本逼近法、收益还原法 成本逼近法、收益还原法 成本逼近法、收益还原法 可再生能源用岛 收益还原法、邻地比价法、成本 逼近法、假设开发法 收益还原法、邻地比价法、成 本逼近法 收益还原法、邻地比价法、成本逼近法 收益还原法、成本逼近法 收益还原法、成本逼近法 收益还原法、成本逼近法 城乡建设用岛 邻地比价法、成本逼近法、收益 还原法、假设开发法 邻地比价法、成本逼近法、收 益还原法、假设开发法 邻地比价法、成本逼近法、收益还原法 成本逼近法、收益还原法 成本逼近法、收益还原法 成本逼近法、收益还原法 DB33/T 2203 2019 10 B B 附 录 B（资料 性附 录）无居民 海岛 估价 影响 因素 及指标 影响因素 影响指标 适用范围 生态环境状况 植被覆盖率 各类用岛 珍稀濒危物种价值 各类用岛 潮间带生物多样性 渔业用岛 周边污染源数量 渔业用岛、旅游娱乐用岛、城乡建设用岛 土壤有机质含量 农林牧业用岛 港域年均含沙量变化率 交通运输用岛、工业仓储用岛 自然资源条件 离岸距离 各类用岛 淡水资源保有量 各类用岛 用岛面积 各类用岛 岸线水深 各类用岛 港湾避风条件 各类用岛 沙滩面积 各类用岛 自然岸线长度 各类用岛 海岛滩涂面积 各类用岛 海岛陆域坡度 城乡建设用岛、旅游娱乐用岛、工业仓储用岛 海拔高度 可再生能源用岛 表层土壤质地 农林牧业用岛 经济社会水平 所处乡镇的人均 GDP 各类用岛 毗邻村码头拥有量 各类用岛 DB33/T 22032019 11 C C 附 录 C（资料 性附 录）估价指 标释 义 C.1 生态环 境状 况 C.1.1 植被覆 盖率 反映海 岛绿 化程 度，用 针 叶林、草丛、农 作物 群落 为主体 的植 被面 积占 海岛 面积的 比例 计算，单 位为%。公式如 下：100%IVAVCIA.（C.1）式中：VC 植 被覆 盖率；IVA 海 岛植 被面 积；IA 海 岛面 积。C.1.2 珍稀濒 危物 种价 值 反映生 态资 源的 保有 量，以 各类 珍稀 濒危 物种 的价 值之和 来计 算，单位 为万 元。公式如 下：1mjjjRSV RSP RSN.（C.2）式中：RSV 珍 稀濒 危物 种价 值；m 珍 稀濒 危物 种 的 种类数；RSPj 第j类 珍稀 濒 危 物 种的 价 格；RSNj 第j类 珍稀 濒危 物 种的 数 量。C.1.3 潮间带 生物 多样 性 潮 间带 生物 多样 性是 指潮 间带生 物资 源的 富集 和丰 富程度，反 映潮 间带 生物 资 源资源 的开 发规 模和经济发 展方 向。公式如 下：21logcscciiiIB P P（C.3）式中：IB 潮 间带 生物 多样 性；cS 潮 间带 生物 种类 数；cip 第i种 潮间 带物 种数 与 总物种 比值。DB33/T 2203 2019 12 C.1.4 港域年 均含 沙量 变化 率 反映无 居民 海岛 港口 港域 的水深 流顺、岸滩 稳定 性、泥 沙回 淤量 等泊 稳条 件。港 域年 均含 沙量 指海岛港口 区域 每年 平均 单位 体积水 体中 所含 的沙 的质 量，港 域年 均含 沙量 变化 率 指港域 年均 含沙 量与 上年度相比 的变 化程 度，单位 为%。公式如 下：100%CSH LSHASCLSH.（C.4）式中：ASC 港 域年 均含 沙量 变化率；CSH 当 年港 域年 均含 沙量；LSH 上 年港 域年 均含 沙量。C.2 自然资 源条件 C.2.1 表层土 壤质 地 反映无 居民 海岛 作物 生长 的土壤 条件。表 层土 壤质 地用 表 层土 壤中 各种 土粒 的比例 来计 算，可按 黏土、沙 土、砾石 土、壤土 等类型 进行 评价 赋分，单 位为%。表 层土 壤质 地评 分 标准见 表C.1。表C.1 表层土 壤质 地评 分标 准 土壤类型 壤土 黏土 沙土 砾石土 级别 1 2 3 4 C.2.2 土壤有 机质 含量 反映无 居民 海岛 作物 生长 的土壤 肥沃 程度。土 壤有 机质含 量用 有机 质占 干土 的比例 来计 算，可按 土壤有机 质含 量等 级进 行评 价赋分，单 位为%。公式如 下：100%OQSOCDSQ.（C.5）式中：SOC 土 壤有 机质 含量；OQ 有 机质 质量；DSQ 干 土质 量。C.2.3 海岛陆 域坡 度 反映海 岛种 养殖 地表 单元 陡缓程 度。海岛 陆域 坡度 用 海岛地 表单 元坡 面距 离与 水平距 离所 形成 的夹角度数 来计 算，单位 为 度。公式如 下：-1tan()EDISHD.（C.6）DB33/T 22032019 13 式中：IS 海 岛陆 域坡 度；ED 高 程差；HD 水 平距 离。C.3 经济社 会水 平 C.3.1 所处乡 镇人 均GDP 用海岛 所在乡 镇地 区生产 总值与 户籍人 口数 量之比 来计算，单位 为万 元/人，反映乡 镇的经 济发展水平。公式如 下：GDPPGDPCRP.（C.7）式中：PGDP 所 属乡 镇人 均GDP；GDP 乡 镇地 区生 产总 值；CRP 户 籍人 口数 量。C.3.2 毗邻村 码头 拥有 量 用海岛 邻近 乡村 码头 数量 的总和 来计 算，单 位为 座，反 映船 舶停 靠、货物 装 卸和游 客上 下的 承载 能力。公式如 下：1mPRT PR.（C.8）式中：PRT 毗 邻村 码头 拥有 量；PR 第 村码 头数 量；m 邻近 乡村 数量。DB33/T 2203 2019 14 D D 附 录 D（资料 性附 录）估价报 告规 范格 式 D.1“无居 民海 岛估 价报 告（文字式）”内容 和格 式 一封面 封面内 容和 格式 如下：无居民 海岛 估价 报告 封面 标题 项目名 称:说明 估价 项目 的全称，内 容可 包括 估价 目的及 估价 对象 价格 类型（无居 民海 岛使 用权 或其它）等字 样 委托估 价单 位:说明 委托 估价的 单位 或个 人 受托估 价单 位:说明 进行 该项估 价的 机构 名称，可 同时列 出合 作估 价机 构 无居民 海岛 估价 报告 编号:说明 估价 机构 对该 项目 的 编号，含有“（地名）估 价机构 简称（年 度）（估）字第xx号”等 字样，其中 年度 为提 交无 居民 海岛估 价报 告日 期所 在年 度 提交估 价报 告日 期:说明 无居民 海岛 估价 报告 提交 的具体 日期 DB33/T 22032019 15 二正文 正文内 容和 格式 如下：第一部 分 摘要 一、估 价项目 名称 说明估 价项目 的全称，内 容可包 括估价 目的及 估价 对象价 格类型（无居 民海 岛使用权 或其 它）等字 样 二、估 价目 的 说 明该 项估 价是为 了满 足委 托方 的何 种需要 及其 估价 依据、估 价结果 的应 用方 向等，对估价 依据 则应 注明 文号、批准 单位 及批 准日 期等 三、估 价基 准日说 明估 价 结果对 应的 具体 日期，样 式为xxxx 年xx月xx日 四、估 价日 期 说明 该项 估 价工作 的起 止日 期，样式 为xxxx 年xx 月xx 日至xxxx 年xx月xx日 五、价 格定义无居 民海岛 价格定 义应注 明海 岛估价 的内涵 是指在 估价 基准日、现状 利用或 规划 利用条件 下、设 定的 用岛 类 型与用 岛方 式、法 定最 高 年限内 一定 年期 的无 居民 海岛使 用权（或包 括其 它 内容）价 格 六、估 价结果说明 本次估 价最终 确定的 海岛 总价格、单位 价格，须 以 人民币 表示，海岛总 价格 附大写金 额，并 附无 居民海 岛估价 结果一 览表（见表D.1）。如需用 外币 表示的，应标 明估价 基准 日外币与人民 币的 比价 七、估 价人 员签 字 由参 加 估价的 机构 中至 少两 名无 居民海 岛估 价人 员签 字 八、估 价机 构 由签 字海 岛 估价人 员所 在的 估价 机构 法人代 表签 字，并加 盖公 章 估价机 构负 责人 签字：（机构 公章）xxxx年xx月xx日DB33/T 2203 2019 16 表D.1 无居民 海岛 估价 结果 一览 表 估价机构：估价报告编号：估价基准日：估价基 准日的无居民海岛使用权性质：估价机 构：（加 盖公 章）xxxx 年xx 月xx 日 估 价 基 准 日 的 无 居民 海 岛 使 用 者 海岛编号 海岛名称 海岛使用证编号 海岛位置 海岛等别 估 价 基 准 日 的 用 岛 类 型 估 价 基 准 日 的 用 岛 方 式 海 岛 使 用 权 年 限(年)面积(公顷)单 位 面 积 价 格(万元/公顷)海岛总价(万元)备注 实际 设定 实际 设定 合 计 一、上 述无 居民 海岛 估价 结果的 限定 条件 1无 居民 海岛 权利 限制：说明 有否 影响 无居 民海 岛 价格的 海岛 权利 限制 及具 体内容 2规 划限 制条 件：说明 有否影 响无 居民 海岛 价格 及海岛 利用 的规 划限 制条 件以及 具体 内容 3影 响无 居民 海岛 价格 的 其他限 定条 件：说 明有 否 影响无 居民 海岛 价格 的其 它限定 条件 及具 体内 容 二、其 他需 要说 明的 事项 参照估 价报 告中“其 它需 要特殊 说明 的事 项”DB33/T 22032019 17 第二部 分 估价 对象 界定 一、委 托估价 方说 明该项 估价的 委托单 位及 其隶属 关系、委托单 位与 估价对 象海岛 使用者 之间 的关系、主营 业务 范围 等以 及单位 地址、法 人代 表、联系人 等，或委 托的 个人、联系 地址、联 系人 等 二、估 价对象说明 估价对 象的具 体范围，指 出估价 对象仅 为无居 民海 岛还是 包括其 它内容，并 具体说明 估价 对象 的面 积、无居民 海岛 使用 者、海岛 等别、用岛 类型、用 岛方 式 等 三、估 价对 象概 况 1 无 居民 海岛 登记 状况 说明估 价对 象的 来源 及历 史沿革，无居 民海 岛使 用 权人、无 居民 海岛 地理位置、四至、海岛 等别、用岛类 型、用岛 方式、用 岛面积、海 岛权 属性 质及 权属变 更、无居 民海 岛使 用权证书 编号、无 居民 海岛 使用金 缴纳 情况、海 籍图 号、海 岛 编 号等 2 无 居民 海岛 权利 状况 说明估 价对 象海 岛使 用权 取得时 间、批 准使 用年 限 和剩余 使用 年限、无居民海岛 设立 抵押 权、租赁 权、权 利纠 纷等 情况 3 无 居民 海岛 利用 状况 说明估 价对 象开 发利 用现 状、沿 革及 岛上 构筑 物建 设、植被 覆 盖情 况。无居民海 岛利 用变 迁包 括估 价对象 的不 同利 用历 史、规划利 用、最 佳利 用等 情 况，对以 规划 条件 进行 估 价的，应 说明 规划 条件 的批 准机关 及批 准日 期、具体 规划条 件等 四、影 响无 居民 海岛 价格 的因素 说明 1 生 态环 境状 况指 反映 海岛地 区自 然环 境条 件、自然环 境影 响、环境 污染 状况、生态 系统 影响 等因素 2自 然资 源条 件指 反映 海岛区 域内 的空 间资 源、生态资 源、淡水 资源 等因 素 3 经 济社 会水 平 指反 映 海岛地 区经 济社 会发 展水 平的交 通条 件、区 域发 展 水平、用 岛规 划限 制等因素 DB33/T 2203 2019 18 第三部 分 无居 民海 岛估 价结果 及其 使用 一、估价 依据 说明 该项 估 价所依 据的 国家 有关 法律、法 规、行政 规章 以及 浙 江省的 有关 法律 规定，采用的 技术 规程，委托 方 提供的 有关 资料，受托 估 价方掌 握的 有关 资料 和估 价人员 实地 勘察、调查 所 获取的资 料等。估 价依 据披 露应当 准确、清 晰 上述估 价依 据应与 估价过 程相一 致，对 估价 过程中 方法选 择、有 关参 数确定 所依据 的主要 文件 应列出 二、无 居民 海岛 估价 1估 价原 则简 要说 明该 项估价 所遵 循的 主要 原则。各项 原则 的具 体内 容 见“3 估 价原 则”上述 估价 原则 可根 据估 价 对象特 点与 估价 目的 有所 选择 2 估 价方 法 简 要说 明估 价中采 用的 主要 方法（收 益还原 法、成本 逼近 法、假设开 发法、市 场比 较法、邻 地比 价法）、方法 选择的 依据。估 价方 法应 根据估 价目 的、用岛 类型 和用岛 方式 等选 定，并与 估价原则 和估 价依 据衔 接一 致 要 求所 选估 价方 法不 少于两 种 3 估 价结 果 说明 每种 估 价方法 的估 价结 果、最 终 估价结 果的 确定 方法 及依 据，以人 民币 表示 的海岛总价 格和 单位 价格 三、估 价结 果和 估价 报告 的使用 1 估 价的 前提条 件和 假设 条件 说明 进行 本次 估价 及 估价报 告与 估价 结果 成立 的前提 条件（如 估价依据的 可靠 性、市场 的客 观性、无居 民海 岛价 格内 涵、无 居民 海岛 的持 续利 用等）、假设 条件（如用岛类型 设 定、方式 设定、年 期设定、估 价基 准日 设定 等）2估 价结 果和 估价 报告 的 使用 包括 以下 内容：（1）估 价报 告和估 价结果 发生效 力的法 律依 据。说 明进行 本次估 价所 依据的 主要法 律、法 规，注明估价 报告 和估 价结 果的 作用依 照法 律、法规 的有 关规定 发生 法律 效力；（2）本报 告和估 价结 果使 用的方 向与 限制 条件。说 明估价 报告 和估 价结 果在 一定估 价目 的下 使用，注明海 岛估 价报 告仅 供委 托方和 送交 海洋 行政 主管 部门审 查用，海 岛估 价技 术报告 不提 供给 委托 方；（3）海岛 估价 报告 的有 效 期。估 价报 告的 有效 期自 估价基 准日 起不 超过1年；（4）申明 估价 报告 和估 价 结果的 使用 权归 委托 方所 有，估 价机 构对 估价 结果 有解释 权；（5）违 规使 用海岛 估价报 告和估 价结果 的法 律责任。提请 报告使 用者 应根据 国家法 律法规 的有 关规定，正确 理解 并合 理使 用估价 报告，否 则估 价机 构和估 价人员 不 承担 相应 的法律 责任。3需 要特 殊说 明的 事项 说明：（1）产权 瑕疵；（2）或有 事项（包 括未 决 事项、法律 纠纷 等）；（3）引用 专业 报告（或 专 业意见）、利用 专家 协助 工作；（4）估价 假设 以及 估价 依 据资料 的真 实性、完 整性 和合法 性对 估价 结论 影响；（5）尽职 调查 过程 中，有 关资料 来源 及未 经实 地确 认或无 法实 地确 认的 资料 和估价 事项；（6）对 估价 结果和 估价工 作可能 产生影 响的 变化事 项（如 用岛类 型、用岛方 式 等）以及采 取的 相应措施；（7）估价 对象 的特 殊性、估价中 未考 虑的 因素 及采 取的特 殊处 理，必要 时说 明原因 或依 据；（8）委托 方要 求执 行的、超出估 价规 范要 求和 估价 人员 专 业范 畴的