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房地产 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 1/31 房地产 2024 年 05 月 29 日 投 资评 级：看好（维持）行 业走 势图 数据 来源：聚源 上 海 多 层 次 优 化 购 房 条 件，后 续 宽松政策可期 行 业 点 评 报 告-2024.5.27 住 建 部 要 求 各 城 限 贷 放 松，新 房 销售降幅整体收窄 行 业 周 报-2024.5.26 住 房 贷 款 新 政 频 出，保 障 房 贷 款 加快 去 库 存 节 奏 行 业 点 评 报 告-2024.5.21 地 产 利 好 政 策 频出，供 需 两 端 发力 推 动 去 库 存 行 业深度报告 齐东（分析师）郝英（联系人）证书编 号：S0790522010002 证书编 号：S0790123060017“以旧换新”政策密 集出 台，有望提升改善型 住房 需求 据我们 不完 全统 计，截至 2024 年 5 月 28 日，已 有 14 个省 份（含深 圳、上海、广州），超 40 城推出 商品 房“以旧换新”政策，其 中江苏、山东、浙江实施城市最多，城市 能级 方面，一线城 市深 圳、上 海、广 州 相继 实施“以旧 换新”政策，三线城 市实 施较 多。“以旧 换新”实施 方式 大致 可以 分为三 类：业主 交易，业 主、开发商、中 介签 订三 方协 议，政 府、开 发商 直接 收 购。该 政策 因多 项利 好条 件叠加，多地 短期 购房 表现 确 有提升。但由 于活 动仍 存 诸多限 制，或 难以 大范 围 实施。限制高去化周期城市 供地，地产进入“去库存”时 代 2024 年 4 月 30 日，自然 资源部 发文 明确 指出，去 化周期 在 18 个月 以 上的 城 市要控制、36 个 月以 上的 城 市要停 止供 地。销 售方 面，我 们对 国内 42 个重 点城 市的商品 住宅 库存 去化 情况 进行数 据监 测，2024 年 3 月份重 点城 市平 均销 售面 积37.3 万 平方 米，环 比+104.6%，同比-46.4%，商 品住 宅 整体成 交规 模 处 2018 年来同期低 位。库 存方 面，截 至 3 月 底，重 点城 市平 均 库存规 模 858.8 万方，同 比小幅下 降 0.8%。重点 城市 去 化周期 为 24.58 月，环 比增 长 4.8%，创 2018 年 以来 新高。其 中一 线、二线、三 四线城 市去 化周 期分 别 为 18.21、19.48、34.11 个月。融资协调机制“应建 尽建”，因城施策精准支持 融资 需求 自 2024 年 1 月 5 日 协调 机 制通知 发布 以来，各 地加 快推动 城市 房地 产融 资协 调机制落 地 见 效。截至 3 月 末，商 业银 行对 协调 机制 推送的 全部 第一 批“白名 单”项目完 成审 查，其中 审批 同意项 目数 量 超 2100 个，总金额 超 5200 亿元 人民 币。且根据我们不 完全统计，截至 5 月下 旬，国内 多省 市已申报“白 名单”项 目 超4800 个，融资 需求 超 7800 亿元，授信 额度 超 2200 亿元。银 行审 批方 面，光 大、华夏、中 信 等 19 家银 行先 后对接 项目 数量 接 近 2 万 个，已披 露批 复项 目书 超 600个，总 授信 额度 超 2000 亿 元，项 目申 报方 面 以 民企 为主。投资建议 2024 年以 来楼市仍处 调整 阶段，商品住 宅销售规模 同比持续下滑。需求端，各地楼市 宽松 政策 密集 出台。随着 杭州、西安 限购 措 施 的解除，全国 仅余 北京、上海、广 州、深圳 四个 一线 城市，以及 天津 部分 区域、海南 省保 留限 购政 策。同时多城出 台“以旧 换新”措 施，刺激 改 善型 住房 需求 入市。供应 端，4 月政 治局 会议定调“化风 险+去库 存”，之后 自 然资 源部 发 文 再次 强调限 制高 去化 周期 城市 供地，根 据我 们统 计，超半 数重点 城市 去化 周期 仍高 于 18 个月 警戒 线，库存 压 力尚存。此外，为解 决地 产商 融资困 难问 题，各地 加快 推动融 资协 调机 制建 立，“白名单”融资 初见 成效。但 银行已 放款 资金 体量 相比 融资需 求有 一定 落差，后 续融资进展 仍值 得关 注。在房 地产发 展 新 模式 下，我们 持续看 好投 资强 度高、布 局区域优、机制 市场 化的 强信 用房企。推荐 标 的：保利 发展、招商 蛇口、中 国海 外发展、建 发股 份、越秀 地产、万科 A、绿 城中 国、新 城控股 等优 质企 业。风险提示：房 地产 政策 调 控效果 不及 预期，销 售回 暖不及 预期。-36%-24%-12%0%12%24%2023-05 2023-09 2024-01房地产 沪深300相 关研 究报告 开源证券 证券研究报告 行业深度报告 行业研究 行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 2/31 目 录 1、地产 销售持 续下滑，多城 限购政 策陆续 放松.4 2、“以旧 换新”政 策密集 出台，有望 提升改 善型住 房需求.6 2.1、实施方 式呈现 多样性，深圳为 首推“以 旧换新”一线 城市.6 2.2、多项利 好措施 叠加，刺 激换房 需求入 市.10 2.3、活动仍 存诸多 限制，或 难以大 范围实 施.13 2.4、新增保 障性住 房贷款，国企收 储未售 新房.16 3、限制 高去化 周期城 市供地，地产 进入“去 库存”时代.17 3.1、宅地供 应调控 已久，重 在盘活 存量库 存.17 3.2、新房市 场延续 调整态势，重点 城市整 体表现 供小于 求.19 3.3、库存规 模整体 下行，超 半数重 点城市 去化周 期高于 18 月.20 4、融资 协调机 制“应建 尽建”，因城 施策精 准支持 融资 需求.23 4.1、各地加 快推动 机制建立，“白名 单”融资 初见成 效.23 4.2、银行机 构高效 审批，“白 名单”放 款提速.26 4.3、项目申 报以民 企为主，有利于“保 交楼”政策稳 步推 进.28 5、投资 建议.29 6、风险 提示.29 图 表目 录 图 1：2024 年一季 度统计局 商品房 销售面 积和金 额分别 同比下 降 19.4%和 27.6%.6 图 2：深 圳通过 中介帮 助购房 居民“以 旧换新”.8 图 3：江苏、山东、浙 江省实 施“以旧 换新”城 市最多.9 图 4：三 线城市 实施“以 旧换 新”城市 最多.9 图 5：“以 旧换新”大致可 以分 为业主 交易、签订三 方协议、政企 直接收 购三种 方式.10 图 6：“以 旧换新”多采用 签订 三方协 议方式.10 图 7：郑 州目前 参与“以 旧换 新”楼盘 数 63 个.12 图 8：南京“以旧 换新”提 供的 2000 套换 购住房 分布在 14 个楼 盘.13 图 9：上 海截至 5 月 28 日 13 个楼盘 支持以 旧换新.14 图 10：截至 2024 年 3 月末，租赁住 房贷款 支持计 划贷款 余额为 20 亿元.17 图 11：3 月 份重点 城市平均 销售面 积同比 下降 46.4%.19 图 12：各线 城市平 均销售面 积同比 均下降.19 图 13：2024 年 3 月 100 大中 城市宅 地供应 建面同 比下降 32.3%.19 图 14：市场 在供应 端总体趋 紧的情 况下呈 现出供 小于求 的特点.20 图 15：3 月 底重点 城市平均 库存规 模同比 微降 0.8%.20 图 16：3 月 底一线 城市平均 库存同 比增长，二、三线城 市平均 库存同 比下降.21 图 17：3 月 份重点 城市去化 周期 24.58 月.21 图 18：各线 城市去 化周期均 高于 18 个月.21 表 1：2024 年以来 重点城市 陆续松 绑限购 政策.4 表 2：截至 5 月 28 日全国仅 余北京、上海、广州、深圳、天津 部分区 域、海 南省保 留限购 政策.5 表 3：深 圳商品 房“以旧 换新”活动参 与新房 项目 13 个.7 表 4：深 圳商品 房“以旧 换新”活动参 与中介 机构 21 家.7 表 5：“以 旧换新”活动提 出了 多项利 好购房 者的优 惠措施.11 YWEVvMtOpMpOsMoNrMtMrQ6M9R9PsQoOsQnRjMqQqNeRsRnN7NrRuMxNsPoOxNqRsM行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 3/31 表 6：当前“以旧 换新”模 式存 在诸多 限制.14 表 7：郑州、济南、苏州、重 庆等城 市均有“国 企收 储未 售新房”（改作 租赁住 房）的相关 实践.16 表 8：2016 年以来 部分省份 和国家 部委实 施商品 住宅供 地限制 政策.18 表 9：2024 年 3 月 重点城市 商品住 宅销供 比、库 存及去 化周期（单位：万平 方米，月）.22 表 10：自 2024 年 1 月 5 日协 调机制 通知发 布以来，各地 加快推 动城市 房地产 融资协 调机制 落地见 效.23 表 11：多省市 融资协 调机制 进展顺 利.24 表 12：银行 机构高 效审批，“白 名单”放款提 速.27 表 13：“白名 单”项目 申报以 民企为 主.28 表 14：我们 持续看 好投资强 度高、布局区 域优、机制市 场化的 强信用 房企.29 行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 4/31 1、地产销 售持续下滑，多城 限购政策陆续放松 5 月 9 日杭 州市 住房 保障 和房产 管理 局发 布关 于优 化调整 房地 产市 场调 控政 策的 通知，全面 取消住 房限购。此外，本 次新政 还从控 制供地、宽 松首套 认定、购房可 落户等 多维 度优化 了楼市 政策；西安 全面取 消住房 限购措 施，公积金 贷款方 面，首次购 房者 的首 付比 例不 得低 于 20%，若 已结 清首 次公积 金贷 款，再次 购房 的首付比例不 得低 于 25%。全面 放开限 购，对于 推动 相关 城市新 房去 库存、激 发住 房置换需求有 着积 极作 用。2024 年以 来，陆续 有 重点 城市松 绑或 者全 面取 消限 购 政策。其 中，北 京、上海、广 州、深 圳、天津、海口“小步快 跑”式松绑 限购；杭州、成都、长沙、苏州、西安、珠 海 则 全面 取消 了限 购。表1：2024 年以来 重点城市陆续 松绑限购 政策 日期 城市 放 松限购内 容 2024/1/27 广州 在限购区域范围内，购买建筑面积 120 平方米以上（不含 120 平方米）住房，不纳入限购范围。2024/1/30 上海 根据上海市住房城乡建设管理委和市房屋管理局联合发布的 关于优化本市住房限购政策的通知，自 1月 31 日起，非本市户籍居民如在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满 5 年及以上，将有权在外环以外区域（崇明区除外）限购 1 套住房。2024/1/30 苏州 1 月 30 日综合市场消息，即日起苏州六大区全面放开一手房、二手房限售限购政策，即购 房人不论户籍地、无需社保、不限套数及面积，皆可进行购买。调整后，苏州限购条件全面放开。2024/2/6 北京 即日起，在京具备购房资格的四类家庭，可以在通州区购买一套商品住房。新政策变化最大的就是在通州区落户和就业的家庭，只要是符合北京整体限购政策即可，取消了落户、社保或纳税需满 3 年的要求 2024/2/7 深圳 2024 年 2 月 7 日，深圳市住房和建设局发布关于优化住房限购政策的通知，一、本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购 2 套住房，本市 户籍成年单身人士（含离异）限购 1 套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。二、非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）能提供购房之日前 3 年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购 1 套住房。2024/3/14 杭州 3 月 14 日，杭州市明确优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为 2 年。2024/3/27 北京 3 月 27 日，北京市住建委宣布废止两年前发布的一则文件。该文件发布于 2021 年 8 月，文中称“夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起 3 年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。”2024/4/18 长沙 4 月 18 日，长沙市住房和城乡建设局发布关于支持居民购买改善住房的通知，不再审查购房者资格条件。2024/4/23 海口 4 月 23 日，海口市住建局发布办事指南，明确符合条件的个体工商户在海口购买商品住宅时，可享受与当地居民同等待遇。2024/4/28 成都 4 月 28 日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布 关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知，从 4 月 29 日起，全市范围内住房交易不再审核购房资格。2024/4/30 北京 4 月 30 日，北京市住房和城乡建设委员会发布关于优化调整本市住房限购政策的通知。自本通知印发次日起，在执行现有住房限购政策的基础上，允许以下居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）或成年单身人士，在五环外新购买 1 套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）：1、本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效 北京市工作居住证 的家庭），已在京拥有 2 套住房的；2、本市户籍成年单身人士，已在京拥有 1 套住房的；3.连续 5 年（含）以上在本市缴纳社会 保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有 1 套住房的。2024/4/30 天津 4 月 30 日，天津市住房城乡建设委等三部门印发 关于进一步优化房地产调控政策的通知。通知 明确，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在天津购买住房的，享受天津市户籍居民购BJfFSdLTqers/w4ktPRlCpKvZxvDHl7CnYBIQwX/6MOmkXyYGcpmGP1ABoC9xbrN 行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 5/31 日期 城市 放 松限购内 容 房政策。对于天津市户籍居民在市内六区购买单套 120 平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。2024/5/6 深圳 5 月 6 日，深圳市住房和建设局发布 关于进一步优化房地产政策的通知，通知提到，有两个及以上未成年子女的深圳本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买 1 套住房。2024/5/9 西安 5 月 9 日，西安市住房和城乡建设局等部门发布通知，全面取消全住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。2024/5/9 杭州 5 月 9 日，杭州市住保房管局发布了关于优化调整房地产市场调控政策的通知，通知 提 及在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。2024/5/24 珠海 5 月 24 日，珠海市住房和城乡建设局等多单位联合发布 关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施（简称措施），取消商品住房的购买限制。2024/5/27 上海 5 月 27 日，一是将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限调整为“连续缴纳满 3 年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房调整为“连续缴纳满 2 年及以上”。二是将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。三是对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。四是对企业购买小户型二手住房（系指 2000 年前竣工、建筑面积在 70 平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。五是多孩家庭可再购买 1 套住房。六是优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准。2024/5/28 广州 5 月 28 日，一、在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前 6 个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。二、居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。资料来源：央广网、光明日报、中国日报网等、开源证券研究所 随 着杭 州、西 安、珠海 限购 措施 的解除，全 国仅 余北 京、上海、广州、深 圳 四个 一线 城 市，以及天 津部分 区域、海南 省保留 限购政 策。但 这几 个城市 及地区 也都对限购 政策 进行 了放 松调 整，如 广州、天 津对 于 120 平米 以上 户型 不限 购，北京外环可多 购 买 1 套、上 海 多 孩家庭 可再 新 购 1 套 住房 等。表2：截至 5 月 28 日全国仅余北 京、上海、广州、深 圳、天津部分区域、海南 省保 留限购政策 城市 限 购区域 本 地户籍限购 套数 非 本地户籍限 购套数 非 本地户籍 购房要求（社保/个 税，年）其 他要点 北京 全域限购 2 1 5、允许在京拥有 2 套住房的京籍居民家庭、在京拥有1 套住房的京籍单身人士、在京拥有 1 套住房且连续 5年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭和单身人士，在五环外新购买 1 套住房。、取消通州购房时落户、社保或纳税需满 3 年的要求。上海 全域限购 2（多孩+1套）1（多孩+1 套）3 1、外环外区域购房身份由“家庭”放松至“单身”。2、单身外环内限购 1 套二手房，外环外限购 1 套新房或二手房。新城以及南北转型等重点区域满 2 年限购 1套。临港满 1 年限购 1 套。广州 除增城、从化、黄 2 1 0.5 120 平米以上不限购 行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 6/31 城市 限 购区域 本 地户籍限购 套数 非 本地户籍限 购套数 非 本地户籍 购房要求（社保/个 税，年）其 他要点 埔、番禺、白云四镇、花都外，全部限购 深圳 全域限购 2 1 3 1、有两个及以上未成年子女的深圳本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买 1 套住房。2、非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购 1 套住房。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由 3 年调整为 1 年 天津 市内六区 2 1 0.5 120 平米以上不限购 海南省 全域限购 2 1 最高 5 年 1、多孩家庭（未成年子女两个及以上）海口、澄迈、万宁、临高、陵水、儋州、乐东、白沙）可购套。2、落户即可买房，享受本地居民同等待遇；家庭为单位可购买 2 套，多孩家庭+1 套 数据来源：央视新闻、贝壳、建设银行深圳市分行、天津本地宝公众号等、开源证券研究所 统计局 数据 显示，2024 年 一季度 全国 商品 房销 售面 积 2.27 亿 平，同比 下 降 19.4%（1-2 月-20.5%），实现 从 2022 年 2 月 份以 来连 续 24 个月累 计数 据同 比下 滑；1-3 月商品房 销售 额 2.14 万亿 元，同比 下 降 27.6%（1-2 月-29.3%），实 现从 2023 年 7 月份以来连 续 8 个月 累计 数据 同比下 滑。进入 2024 年，楼市 仍 低位 徘徊，为 适应 新的供求关系，政 策端 我们 认为 仍 保留限 购措 施的 城市 和地 区，进 一步 放松 限购 值得 期 待。图1：2024 年一季度统计局商品 房销售面积和金额分 别同 比下降 19.4%和 27.6%数据 来源：Wind、开源证券研究所 2、“以旧 换新”政策密集出 台，有望提升改善 型住房需 求 2.1、实 施方 式 呈现 多样 性，深 圳为 首推“以旧 换新”一线 城市-50%0%50%100%150%2020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-122024-02商品房销售面积累计同比 商品房销售金额累计同比行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 7/31 需 求端 除将重 点城 市限 购政 策逐 步放开 外，为了 推动 城市 新房去 库存、激 发 住房置换 需求，各地 纷纷 实 行“以旧 换新”政 策。2024 年 4 月 23 日，深 圳市 房 地产业协 会与房 地产 中介协 会联合 发布 开展 我市商 品住房“换馨 家”活动 的通知，鼓励商品 住房“以 旧换 新”，该活动 于 5 月 1 日 开启，为期一 年，参与 的新 房项 目 13个，中 介公 司 21 家。至 此深圳 成为 首个 批量 推出 商品房“以 旧换 新”的一 线城市。之后上 海、广州 紧跟 其后，5 月 3 日，上 海市 房地 产 行业协 会与 上海 市房 地产 经纪行业协会 共同 启动 了商 品住 房“以 旧换 新”活动。5 月 22 日，广州 市房 地产 行业 协会、广 州市房 地产 中介协 会正式 推出全 市住 房“以 旧换新”活动 倡议 书，首 批共发 动全市 122 个房 地产 项目 和 12 家房地 产中 介机 构参 与。5 月 27 日，广州 市房地 产行 业协会、广州 市房 地产中 介协会 发布第 二批 参与全 市住房“以旧 换新”活动 项目名 单，共 70 个项 目、30 余 中介 机 构名列 其中。广 州全 市两 批“以 旧换 新”项目 数量 累计近200 个，合 作中 介机 构 44 个，成 为规 模最 大、配置 最优的 住房“以 旧换 新”活动。表3：深圳商品房“以旧换 新”活动参与新房项目 13 个 序号 新 房项目名 称 区域 所 属集团/股东 参 考均价（万元/平米）总 价（万元/套）1 安联尚璟府 光明 安徽交通集团 5 460-555 2 鹏华世家华府 龙岗 巫江钦、陈文庆 3.7 364-505 3 书香雅苑 深汕 深汕城投 1.2 105-171 4 天泽玉河府 光明 吕灵、天泽置业等 价格待定 价格待定 5 云海湾花园 南山 南方地产、盐田人才安居 价格待定 价格待定 6 金众云山海公馆 南山 金众地产 7.5 750-781 7 前海宸湾 南山 兴荣控股 9.5 954-1380 8 鹏瑞半山云璟府 盐田 鹏瑞发展 4.5 369-506 9 绿景白石洲璟庭 南山 绿景集团 10 895-1100 10 天祺苑 龙岗 远洋控股 3.3 250-328 11 壹湾府 龙华 深圳壹湾时代 6.6 525-766 12 金地峰境誉府 光明 金地集团 5.1 427-699 13 恒壹四季华府 龙华 深圳全一投资 71 570-800 资料来源：每经房产公众号、开源证券研究所 表4：深圳商品房“以旧换 新”活动参与中介机构 21 家 序号 中 介机构名 称 1 深圳市乐有家房产交易有限公司 2 深圳链家房地产经纪有限公司 3 美联物业代理（深圳）有限公司 4 深圳市朴邻房地产经纪有限公司 5 深圳商办网科技有限公司 6 中原地产代理（深圳）有限公司 7 深圳市招商置业顾问有限公司 8 深圳市豪美佳科技有限公司 9 贝壳 10 德佑（贝壳）11 乐远（贝壳）行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 8/31 序号 中 介机构名 称 12 微地产（贝壳）13 富房（贝壳）14 住商（贝壳）15 房吉多（贝壳）16 脉房网（贝壳）17 成宏地产（贝壳）18 贤家地产（贝壳）19 看房网 20 安居客 N*深圳 21 辉达优选 资料来源：每经房产公众号、开源证券研究所 此 次深 圳推出“以 旧换 新”试水 的项目，是 通过 中介 合作 的模式，来 帮助 购 房居民“卖 旧买 新”。换房 客 户在项 目缴 纳订 金，可 锁 定意向 房 源 2 个 月，期 间 签约中介 机构聚 焦推 广旧房，尽快 售出旧 房，客户签 约新房，交易 成功。如果 两个月 内购房者的 旧房 源没 有卖 出去，开发 商将 退还 购房 者锁 定房源 的订 金，换 房人 无 需承担任 何违约责 任。优 惠 方 面，（1）房 地产开 发企业 和中介 机构按约 定在购 房价款、佣金等方 面向 换房 人提 供优 惠方案。比 如参 与其 中的 一家中 介机 构平 均佣 金 1.2%，通过“以 旧换 新”的业 主可 享受 30%甚 至更 高折 扣；（2）提供 租房 佣金优 惠服 务。在新房交 付前，中 介机 构为 换房人 提供 租房 佣金 优惠 服务，确保 换房 期间 居住 无忧。图2：深圳通过中介帮助购 房居 民“以旧换新”资料来源：安居客深圳公众号 行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 9/31 除 一线 城市 深圳、上 海、广州外，2023 年 以来 全国 已有多 地陆 续实 施“以旧 换新”政策。除 深圳外，全国 已有多 地陆 续实施“以旧 换新”政策。据我 们不完 全统计，截 至 2024 年 5 月 28 日，已 有 14 个 省份（含 深 圳、上 海、广州），超 40 城推出商品房“以 旧换 新”政策，其中 江苏 省、山东 省、浙江省 实施 城市 最多，分 别为 9、7、5 个城 市，分别 占已 统 计数量 的 21%、17%、12%。城 市能 级方 面，一线 城市深圳、上 海、广州 相继 实施“以旧 换新”政 策，二线 城市 19 个，三 线城 市 20 个。图3：江苏、山东、浙江省 实施“以旧换新”城市最 多 图4：三线城市实施“以旧 换新”城市最多 数据来源：各城住建局官网、党报头条、沈阳日报等，开源证券研究所 数据来源：各城住建局官网、党报头条、沈阳日报等，开源证券研究所 商 品房“以旧 换新”实施方 式众 多，大 致可 以分为三 类：（1）业 主交易，即政府通过 一定 优惠 补贴 方式，鼓励存 量房 业主 自主 进行 商品房 置换。如 江苏 省南 京 市，4 月 1 日至 12 月 31 日对 江宁区内“以旧 换新”的 购房人，除 享受 对应 补助 政策外，再给予 价 值 1 万 元的 餐饮 或文旅 消费 券；（2）业主、开发 商、中介 签订 三方 协议。如 深圳市，业 主与开 放商、中介签 订三 方协议 后，便 可锁定 相应 新房房 源。在“解约保护 期”（建 议不 少于 90 天）内，如旧 房未 售出，换房 人可 无条 件解 除协 议且无须 承担违 约责任，企业 将无 条件退 款；（3）政府、开 发商直 接收购。如河 南省 郑州市，拟 在 4 月 20 至 6 月 30 日 期间，在 金水 区、郑 东新区 等试点 区域 通 过“郑州城发安居 有限 公司”直 接收 购 500 套二 手房，刺 激改 善型住 房需 求。0%5%10%15%20%25%0246810江苏山东浙江安徽广东湖北辽宁河南广西湖南深圳上海广州福建数量（个）占比0510152025一线 二线 三线城市数量（个）行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 10/31 图5：“以旧换新”大致可以分 为业主交易、签订三方协 议、政企直接收购三种方 式 资料 来源：徐州楼市、每经房产、郑州市住建局官网，开源证券研究所 据 我们 统计，目前 多数 城市 会采 取业主、开 发商、中 介签 订三方 协议 的方 式，21 城/占比 50.0%，次之 为 采用市 场交 易方 式，13 城/占比 31.0%，政 企收 购城 市数量最少，合 计 8 城/占比 19.0%。图6：“以旧换新”多采用 签订 三方协议方式 数据 来源：各城住建局官网、党报头条、沈阳日报等，开源证券研究所 2.2、多 项利 好措施 叠加，刺激 换房 需求入 市 各 地政 府为了“以 旧换 新”活动 可以发 挥不 错效 果，按照 不同换 新方 式，纷 纷提 出了多 项利 好购房 者的优 惠措施，以 此降低 购房成 本，刺 激换 房需求 入市。奖励和优惠 政策 通常 包括：1、契税补贴：如 郑州 市鼓 励 在市场 化交 易中，达成 二手 住房交 易的 同时，换（购）房 群众同 步购买 新建商 品住 房，同 时依据 法律法 规办 理商品 住房 契税征免；盐 城市对出售 自有 住房 并购 买 120 平方 米及 以上 新建 商品 住房的 个人，在 享受 新房 契税补贴的基 础上，再 给予 所购 新房缴 纳 契税 30%的购 房 补贴。0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%0510152025业主+房企+中介 市场交易 政府收购 开发商收购城市数量（个）城市占比行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 11/31 2、购房优惠：大 致分 为两 种形式，第一 种是 直接补 贴，如沈 阳对 于购 房人直 接补贴 100 元/平米。第 二种 是根据 不同 购房 情况 设置 不同奖 励，如徐 州购 买 90 平米以下、90 平米 以上 分别 给与 合同 价 0.8%、1.2%补贴；日照购 买 100 万 以下、100 万以上商品 住房，分 别补 贴总 房款 2%、3%。3、期 限 免 责：即政府 提出购 房者在 一定期限 内旧房 若 售出可 按流程购 买新房，若旧房 未售 出则 退还 新房 认购金，且 购房 者无 需承 担责任。这 项政 策多 出现 在业主+开发商+政府 签署 三方 协议 的方式。如 阜阳、武 汉、宁波、深圳 等城 市都 已实 施，且免责期 多 为 90 天。4、其他补贴：除 贷 款优 惠、购 房送 消费 券外，还有部分城市采用保留学 区的 优惠 条 件来 吸 引购 房 者。如 南 京对购买 新建商品 住宅、竞配建住 宅但未落 户的购 房人子女，可按 新购 住房 所在 地办理 义务 教育 入学；苏 州太仓 提出 换 房 2 年 内，保留 置换成功 的居 民家 庭在 存量 商品房 施教 服务 区的 入学 资格。表5：“以旧换新”活动提 出了 多项利好购房者的优 惠措 施 优 惠类型 城市 政 策实施时 间 优 惠条件 契税补贴 郑州 2024 年 4 月 达成二手住房交易的同时，换（购）房群众同步购买新建商品住房，同时依据法律法规办理商品住房契税征免 扬州 2024 年 2 月 给予新购商品住宅契税补贴（补贴比例不超过 1.5%）盐城 2023 年 11 月 对出售自有住房并购买 120 平方米及以上新建商品住房的个人，在享受新房契税补贴的基础上，再给予所购新房缴纳契税 30%的购 房补贴。丽水 2023 年 11 月 市区参与“以旧换新”活动的企业或个人，给予“旧房”交易税费留存地方部分 100%补贴。绍兴越城 2023 年 11 月 对自 11 月 4 日起一年内购买意向居民存量房的房地产开发公司，留区部分契税予以一定补贴 购房补贴 徐州 2023 年 2 月 购买新建商品住房面积为 90 平方米及以下的，按合同价的 0.8%补贴；面积为 90 平方米以上按合同价的 1.2%补贴。沈阳 2024 年 2 月 出售自有住房并购买一套新建商品住房的购房人，由市财政给予购买新建商品住房 100 元/平方米补贴 济南 2023 年 8 月“换新购”客户购买市中万科城指定新房房源，可享受 1-2%购房补贴；绿地澜庭公馆项目置换最高补贴 50000 元 泰安 2024 年 4 月 已有住房再购买二手住房的，由二手住房所在区政府、功能区管委会给予购房款 1%的奖励 日照 2023 年 9 月 购买总房款 100 万以下商品住房的，“以旧换新补贴”为总房 款 2%；购买总 房款 100 万以上商品住房的，“以旧换新补贴”为总房款 3%中山 2024 年 4 月 购房款 5 的电子消费券补贴、给予每套 2000 元电子消费券补贴 惠州 2024 年 4 月 100 万元（不含）以下的，每套 5000 元电子消费券；100 万元（含）以上的，每套 10000 元电子消费券 龙岩 2024 年 5 月 60 平米以上新房购房人 100 元/平方米购房补贴，团购再给与 30 元/平方米专项补贴，旧房购房人 80 元/平方米购房补贴 期限免责 阜阳 2023 年 11 月 规定期限在 90 天的时间周期内，二手住房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购金，购房者无需承担违约责任。武汉 2023 年 12 月 规定期限在 90 天的时间周期内，若二手住房在约定时间内未售出，开发企业在 10 天内无条件全额退回房源意向金，购房者无需承担任何违约责任。宁波 2023 年 9 月 规定期限在 30-90 天的时间周期内，若二手住房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购金，购房者无需承担违约责任。杭州临平区 2024 年 3 月 规定期限在 30-90 天的时间周期内，若二手住房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购金，购房者无需承担违约责任。行业深度报告 请 务必参 阅正文 后面的 信息披 露和法 律声明 12/31 优 惠类型 城市 政 策实施时 间 优 惠条件 深圳 2024 年 4 月 设定一定期限的“解约保护期”（建议不少于 90 天），如旧房未售出的，换房人可无条件解除协议，无需承担违约责任。其他补贴 长沙 2024 年 4 月 可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠 南京 2024 年 4 月 给予价值 1 万元的餐饮消费抵用券或江宁文旅消费券。深圳 2024 年 4 月 房地产开发企业和中介机构按约定在佣金等方面向换房人提供优惠方案。中介机构按约定在新房交付前提供租房佣金优惠服务。苏州太仓 2024 年 1 月 2 年内，保留置换成功的居民家庭在存量商品房施教服务区的入学资格 南京 2024 年 4 月 可按新购住房所在地办理义务教育入学 资料来源：各城住建局官网、党报头条、沈阳日报等，开源证券研究所 从实际 效果 来看，“以旧 换 新”政 策的 确可 以吸 引大 量购房 者参 与，例如：（1）深 圳：绿景 白石 洲作 为深圳 首个“以 旧换 新”试点项 目，受到 市场 的高 度关注。4 月 20 日-21 日首 个 周末集 中推盘 后，绿景 白 石洲的 上客 量与 成交 转化 率双双提升。据乐 有家 方面 的数 据，周 末两 天上 客 288 批，“以旧 换新”类别 成 交 7 套，成交金额 破亿 元。试点 两周 项目以 旧换 新成 交 近 3 亿 元。（2）海安：江 苏海 安 2024 年年 初开 始实 施“以旧 换新”政策，全 年计 划实 施“以旧 换新”100 套，截 至 4 月 2 日报 名累 计超 过 400 组，其 中 15 套 已经 成 交，还有 23 套正 在进 行验 房、评 估。（3）郑州：截至 4 月 26 日，郑 州城 发安 居公 司共 接听群 众来 电 413 个，现
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