房地产行业：重点城市成交增幅扩大，流动性环境边际改善.pdf

识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 33 投资策略 |房地产 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 重点城市成交增幅扩大 ，流动性环境边际改善 Table_Summary 核心观点 ： 政策环境综述 ：流动性环境边际改善 住建部在沈阳召开工作座谈会，一方面强调支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，另一方面强调对楼市调控不力的城市坚决问责。值得注意的是，近期中央层面强调稳健的货币政保持中性、松紧适度，保持流动性合理充裕，基本明确下半年流动性环境将有所改善，有助于行业信贷成本压力的缓解。 成交市场综述： 供给改善叠加低基数效应，重点城市成交增幅扩大 根据房管局数据， 7 月 39 个重点城市成交面积在基数压力缓解的背景下，同比上涨 16.4%。分城市看， 4 个一线、 12 个二线及 23 个三线城市同比分别上涨 18.4%、 6.9%和 31.6%。而推盘方面，重点城市价格调控压力将有所缓解，重点城市预售证发放顺畅度大幅提升， 26 城市商品房推盘同比上涨 17.4%， 而 批售比数值则继续低于 1。 土地市场综述： 供需比有所抬升，降温迹象初显 300 城市住宅用地推出规划 9979 万平米（环比 -6%，同比 +36%），成交规划建面 8067 万平米（环比 +8%，同比 +26%），成交土地出让金 3207亿元（环比 +4%，同比 +8%），楼面均价 3975 元 /平米，平均溢价率 15.8%地位继续下行。分线来看，一线宅地供需在 17 年高基数背景下，而二线城市在成交量带动下出让金小幅上涨 4%，三四线城市宅地表现突出，在 17年同样高基数影响下，供需同比单月增速均超过 40%。 值得一提的是， 18年 7 月土地供需比（供给 /成交，移动平均 6 个月）抬升 显著 ，土地市场降温迹象初步显现。 资金环境综述：按揭贷利率增速显著放缓，继续推荐一二线龙头 按揭贷方面，融 360 数据显示， 2018 年 7 月首套、二套房贷利率分别为 5.67%、 6.03%，增速显著放缓。总体来看， 35 个重点城市首套房按揭贷利率已底部回升了 123bp，与此同时，高信用评级的房企融资成本也开始边际下移，结合 7 月 23 日国常会提出“积极的财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度”，预示了流动性环境改善的预期，预计往后地产行业利率成本改善将更加明确。流通性改善对板块估值修复有边际支撑，叠加集中度提升带来的业绩弹性，龙头公司具备投资价值。我们继续推荐低估值的一二线龙头房企。 风险提示 资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大；行业库存抬升快于预期；政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行。 Table_Grade 行业 评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2018-08-20 Tabl e_Chart 相对市场 表现 Table_Aut hor 分析师： 乐加栋 S0260513090001 021-60750620 lejiadonggf 分析师： 郭 镇 S0260514080003 010-59136622 guozgf 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 gflifeigf Table_Report 相关研究： 房地产行业 :关注地产行业利率端的改善，继续推荐低估值的龙头房企 2018-08-13 房地产行业 :流动性改善方向确定，小周期底部信号增强 2018-08-06 房地产行业 :深圳出台历史违建处理办法，暂不涉及住宅违建 2018-08-04 Table_Contacter 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshengf -3 0 %-1 4 %2%18%2 0 1 7 -0 8 2 0 1 7 -1 2 2 0 1 8 -0 4 2 0 1 8 -0 8房地产 沪深300识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 33 投资策略 |房地产 目录索引 政策环境综述：流动性环境边际改善 . 5 成交市场综述：重点城市成交增速继续边际改 善 . 10 总体成交市场分述：基数压力缓解，成交同比较大幅增长 . 10 各线城市成交分述：热点三四线供给放量带动成交边际改善 . 14 土地市场综述：供需比有所抬升，降温迹象初 显 . 17 土地市场分述：土地供给维持高位，累计成交增速小幅回落 . 17 7 月宅地市场分述：一线高基数下供需下滑，三四线宅地成交表现突出 . 19 资金环境： 按揭贷利率增速显著放缓 . 24 附录： 2018 热点城市调控政策专题 . 29 图表索引 图 1： 2018 年以来住建部政策表态 . 5 图 2： 2018 年 7 月重要中央政策一览 . 8 图 3： 2018 年 7 月重要地方政策一览 . 9 图 4：全国重点 39 城市商品房成交面积指数 . 10 图 5：限购和非限购城市成交面积指数 . 10 图 6：重点 39 城市及限购、非限购城市成交面积同比增速 . 10 图 7：全国重点城市商品房与商品住宅推盘面积（万方） . 11 图 8：全国 26 城市商品房库存面积及去化周期 . 11 图 9：全国 29 城市住宅库存面积及去化周期 . 11 图 10：全国商品房销售批售比（销售面积 /批准上市面积） . 12 图 11：百城价格指数变化及环比 . 12 图 12： 14 个重点城市二手房销售面积及同比 . 14 图 13： 中原二手房指数 . 14 图 14： 20 个一二线城市商品住宅可售面积（万方） . 15 图 15： 9 个三四线城市商品住宅可售面积（万方） . 15 图 16： 29 城商品住宅历史同期可售面积（万方） . 15 图 17： 29 城市当前商品住宅库存 /15 年以来最低库存 . 15 图 18：广发各线城市成交面积指数 . 16 图 19：广发各线城市成交面积同比情况 . 16 图 20： 4 大一线住宅库存（万方）及去化周期 . 16 图 21： 16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 . 16 图 22： 9 个三四线住宅库存（万方）及去化周期 . 16 图 23：各线城市房价环比情况 . 16 图 24： 4 大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方） . 17 图 25：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方） . 17 图 26：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方） . 17 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 33 投资策略 |房地产 图 27： 300 城市土地整体供给情况 . 18 图 28：一线城市土地整体供给情况 . 18 图 29：二线城市土地整体供给情况 . 18 图 30：三四线城市土地整体供给情况 . 18 图 31： 300 城市土地整体成交情况 . 19 图 32：一线城市土地整体成交情况 . 19 图 33：二线城市土地整体成交情况 . 19 图 34：三四线城市土地整体成交情况 . 19 图 35： 300 城市住宅用地供给情况 . 20 图 36：一线城市住宅用地供给情况 . 20 图 37：二线城市住宅用地供给情况 . 20 图 38：三四线城市住宅用地供给情况 . 20 图 39： 300 城市住宅用地成交情况 . 20 图 40：一线城市住宅用地成交情况 . 20 图 41：二线城市住宅用地成交情况 . 21 图 42：三四线城市住宅用地成交情况 . 21 图 43： 300 城市 住地供需规划建面（万方） . 22 图 44： 300 城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 . 22 图 45： 300 城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比 . 22 图 46： 300 城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比 . 22 图 47： 300 城市及分线城市宅地季度流拍率 . 23 图 48： 35 重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣 . 25 图 49： 35 重点城市月度房贷利率上涨幅度 . 25 图 50： 533 家银行首套房利率分布 . 25 图 51： 533 家银行首套房利率变化情况 . 25 图 52： 6、 7 月一线城市首套房利率情况 . 26 图 53： 6、 7 月二线城市首套房利率情况 . 26 图 54：重点城市 7 月份首套房贷利率 . 26 图 55： 533 家银行首套房首付比例占比分布情况 . 27 图 56：全国 533 家银行停贷比例 . 27 图 57： 35 重点城市二套房贷款平均利率走势 . 28 图 58： 6 月 35 重点城市二套房贷利率分布 . 28 图 59： 2017 年以来各线城市限购限贷政策一览 . 29 图 60： 2017 年以来各线城市限购限贷政策一览（续表 1） . 30 图 61： 2017 年以来各线城市限购限贷政策一览（续表 2） . 31 图 62： 2017 年以来各线城市限购限贷政策一览（续表 3） . 32 表 1： 2018 年下半年以来货币政策表态 . 5 表 2： 近期地方四限政策一览 . 6 表 3：近期地方公积金放松 /收紧政策一览 . 7 表 4：近期地方人才政策一览 . 7 表 5：跟踪城市房地产成交面积信息表 . 12 表 6： 2018 年 7 月 300 城及各线城市住宅用地供需主要指标概览 . 22 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 / 33 投资策略 |房地产 表 7：全国土地出让金 TOP20（ 2018 年 7 月） . 23 表 8：一线和二线城市土地市场情况（ 2018 年 7 月） . 23 表 9： 7 月份全国十大首套房贷利率最低城市 . 26 表 10： 35 重点城市二套房主流首付比例一览 . 28 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 / 33 投资策略 |房地产 政策 环境 综述： 流动性环境边际改善 2018 年 8 月， 住建部在沈阳召开部分城市房地产工作座谈会 ，会议一方面强调 抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房 。而另一方面，会议强调对 楼市调控不力的城市坚决问责 ， 完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。 随后，沈阳出台文件，将限购区域扩大至全市（ 不含辽中区、新民市、法库县、康平县 ）， 进一步多渠道 加大住房用地供应量 。 从今年以来住建部表态来看， 政策的主基调是坚持调控不放松 。事实上，在18 年五一前后，住建部先后约谈西安、太原等十二座城市后，哈尔滨、贵阳、徐州出台了限售政策，太原、西安和成都等城市则完善了限购政策。与此同时， 6 月末住建部在 30 城开展的房地产整治行动也在同步进行。 图 1： 2018年以来住建部政策表态 数据来源：政府网站 ， 广发证券发展研究中心 值得注意的是，近期，国务院、中央政治局和央行连续表态，强调“ 稳健 的货币政策保持中性、松紧适度，保持流动性合理充裕”，基本明确了下半年流动性环境将有所改善 ， 我们认为流动性改善有助于行业信贷成本压力的缓解。 表 1： 2018年 下 半年以来货币政策表态 部门 时间 相关内容 国务院 2018/6/20 1.坚持 稳健中性的货币政策 ，保持 流动性合理充裕 和金融稳定运行； 2.增加支持小微企业再贷款、再贴现额度，运用定向降准等货币政策工具，增强小微信贷供给能力。 央行 2018/6/24 18 年 7 月 5 日起 将 国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行等银行人民币 存款准备金率 下调 0.5 个百分点 ； 央行 2018/6/28 稳健的货币政策保持中性 ，要松紧适度， 保持流动性合理充裕 ，管好货币供给总闸门，引导货币信贷及社会融资规模合理增长。 国务院 2018/7/23 支持扩大内需，要求 积极财政政策更加积极 ， 货币政策保持流动性充裕 。 中央政治局 2018/7/31 1.坚持实施 积极的财政政策和稳健的货币政策 ，财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用； 2.下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，坚决遏制房价上涨 ， 加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。 住建部约谈了西安、海口、三亚、长春、等 10 个城市负责人，强调楼市调控力度不放松4月调控不放松优先支持提取住房公积金支付房租，重点支持提取住房公积金购买首套普通住房和第二套改善型住房5月资金监管与调控18 年 7 月至 12 月在北京、上海等 30 城开展房地产治理行动，打击操纵房价、捂盘惜售、违法违规开发等行为6月整治房地产乱象住建部约谈成都、太原两城，提出坚持房地产调控目标不动摇，遏制投机炒作，支持刚性需求5月再次坚持调控不放松住建部重申坚持房地产调控目标不动摇，热点城市住房用地占不低于 25% ，租赁和共有产权房用地在新增住房用地中的比例达到 50% 以上5月重申调控不放松住建部在沈阳召开座谈会，对楼市调控不力的城市坚决问责，把地方政府稳房价、稳预期的主体责任落到实处8月问责机制识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 / 33 投资策略 |房地产 央行 2018/8/1 1.实施 稳健的货币政策 ， 把好货币供给总闸门，加强预调微调 ，保持 流动性合理充裕 ； 2.鼓励金融机构加大支持实体经济的力度，降低实体经济融资成本。 国务院金融委 2018/8/5 1.在流动性总量保持合理充裕的条件下， 更加重视打通货币政策传导机制 ； 2.增强金融机构服务实体经济特别是小微企业的内生动力； 3.发挥好财政政策的积极作用，用好国债、减税等政策工具以及担保机制等。 央行 2018/8/10 1.稳健的货币政策要保持中性、松紧适度，把好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕 ； 2.加快建立房地产调控长效机制，大力发展直接融资。 数据来源：政府官网，广发证券研究中心 而 在地方层面，在中央坚持调控不放松的基调下，各地因城施政， 7 月各地主要以政策的修补为主，短期出现行业调控系统性加码的可能性较低。从四限层面来看，北京共有产权房执行认房又认贷，明确无房无贷者购共有产权房首付不低于 30%，无房且有贷款记录（不适用首套政策）首付 60%。深圳市场调控升级，暂停企业等法人单位在本市购房，居民新购商品住房限售 3 年，个人、法人新购买的商务公寓限售 5 年。普洱出台限购及限售政策，中心城区内非本市户籍限购 1套住房，商品房限售 2 年。限价方面，厦门提出 18 年全市新建商品住房销售均价不上涨。 表 2： 近期地方四限政策一览 城市 时间 本地 非本地 限贷 限售 限价 本地限购 外地限购 纳税条件 沈阳 08/06 限 2 限 1 连续 6 月 不限贷 本地二套、非本地首套新房限售5 年；本地二套、非本地首套二手房限售 2 年（全市） 限价 深圳 07/31 限 2；单 1 限 1（新 +二） 连续 5 年 离婚 2 年内首付 70%；离婚前无房无贷首付 30%；离婚前仅 1 套住房首付 50% 居民限售 3 年；暂停法人购房 不限价 北京 07/31 限 2；单 1 限 1 连续 5 年 共有产权房首套无贷 30%，二套 60%，认房又认贷 法人限售 3 年 限价 普洱 07/19 不限购 限 1 连续 1 年 不限贷 限售 2 年 不限价 数据来源：政府官网，广发证券研究中心 而 公积金方面，地方政府 同样落实因城施政 。一方面是贷款额度的提高 和房租提取的支持，例如淮南提出 优先支持公积金支付房租， 常州、石家庄均提高了公积金支付房租额度，分别将额度由每年 9600元和 6000元上调至每年 10800元和 9600元。另一方面，公积金收紧主要着力于贷款额度的降低和暂停三套公积金房贷申请，例如普洱单人和双方公积金最高可贷额度分别由 50万元和 60万元降为 40万元和 50万元，宁夏 单方公积金贷款最高额度由 55万降为 50万元 ，同时，普洱、西宁均暂停了三套房贷申请。 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 / 33 投资策略 |房地产 表 3：近期地方公积金放松 /收紧政策一览 地 区 时间 具体内容 放松 常州 2018/07/09 公积金支付房租额度 由 9600 元 /年上调至 10800 元 /年 。 丽江 2018/07/10 公积金贷款单方和夫妻双方最高贷款额度分别 由 30 万和 60 万上调至 40 万和 80 万元 。 石家庄 2018/07/20 1.公积金支付房租额度 由 6000 元 /年上调为 9600 元 /年 ； 2.本人及配偶户籍地、配偶缴存地购房可申请公积金贷款。 荆州 2018/07/24 购买二房使用公积金贷款的，首付比例 由 60%降为 40%。 乌鲁木齐 2018/08/02 个人公积金最高贷款额度 由 50 万增至 70 万 。 铜仁 2018/08/02 个人公积金贷款最高额度 由 40 万增至 50 万 。 淮南 2018/08/06 优先支持公积金支付房租，重点支持公积金在缴存地、户籍地购买首套及二套改善型住房。 收紧 宁夏 2018/07/16 1.单方公积金贷款最高额度 由 55 万降为 50 万元 ； 2.申请公积金的条件由 连续缴存 3 个月提至 6 个月 ； 3.提取住房公积金的合同期限 由 10 年内调整至 3 年内 ，提取范围 不再包括夫妻双方父母、子女 。 普洱 2018/07/19 1.购买二套房，单方申请公积金额度 由 50 万元下调至 40 万元 ，夫妻双方申请公积金额度 由 60 万元下调至 50 万元 ； 2.调高首付比例，首套房最低首付款为 20%，二套房最低首付款为 30%， 暂不受理三套房贷申请 。 西宁 2018/07/29 暂不受理三套房贷申请 ，家庭有一笔未结清公积金贷款的，不得再次申请贷款。 马鞍山 2018/08/10 1.两年内购买同一套住房不得申请公积金； 2.有过 2 次公积金贷款记录的夫妻，离异未满 1 年不得申请公积金贷款。 数据来源：政府官网，广发证券研究中心 在人才政策方面，各地继续推出人才住房补贴政策。鞍山 对全职引进的国内外顶尖人才、国家级领军人才、地方级领军人才，分别给予 200万元、 100万元、 60万元购房补贴 ；合肥提出 高层次人才在开发区内工作且市内无房的，每月可获得最高2000元租房补助；在市内购买首房可获得购房款 20%的补助（最高 30万元） ；嘉定提出 符合条件的本地户籍无房人才可享受购房补贴，其中硕士购房首套、二套分别补贴 45万元、 55万元，博士购房首套、二套分别补贴 60万元、 70万元。 表 4：近期地方 人才 政策一览 地区 时间 政策概要 政策内容 阜新 2018/7/11 人才 购 房补贴 购买自住房的博士、硕士、本科毕业生，可申请不超过 10 万、 5 万、 3 万元的安家补助 。 九江 2018/07/11 人才落户 1.实行 人才落户“零门槛” ，全日制大中专及以上毕业生可落户； 2.新引进的高层次人才三年内免费入住人才公寓， “双一流”本科生三年内入住人才公寓租金减半 。 鞍山 2018/07/13 人才购房补贴 国内外顶尖人才、国家级领军人才、地方级领军人才， 分别给予 200 万、 100 万、 60 万元购房补贴 。 永州 2018/07/17 人才补贴 引进的国际、国家级、省级顶尖人才 分别给予 300 万元、 200 万元、 100 万元生活补助 。 湘西 2018/07/22 人才购房补贴 购房 的 硕士、博士补助 5 万、 10 万 ， 中青年专家、技术人员补贴 14 万 -56 万 ， 两院院士补贴 150 万 。 沈阳 2018/07/25 人才租房补贴 18 年以后落户沈阳的技能人才和本科及以上学历的人才，无房且未享受过公租房政策的，两年内可申请 500-1250 元 /月的租房补贴 。 合肥 2018/07/30 人才租房补贴 高层次人才在开发区内工作且市内无房的，每月可获得最高 2000 元租房补助 ；在市内购买首房可获得购房款 20%的补助（最高 30 万元） 。 嘉定 2018/08/09 人才购房补贴 注册在嘉定的企业中，符合条件的本地户籍无房人才可享受购房补贴，其中 硕士购房首套、二套分别补贴 45 万元、 55 万元 ， 博士购房首套、二套分别补贴 60 万元、 70 万元 。 数据来源：政府官网，广发证券研究中心 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 / 33 投资策略 |房地产 图 2： 2018年 7月重要中央政策一览 数据来源：政府官网， 广发证券发展研究中心 中央政策【 政策表态 】住建部 房地产工作座谈会1. 各地抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房； 2. 对楼市调控不力的城市坚决问责，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。2018.08.07【 棚改表态 】国开行相关负责人接受新华社采访1. 国开行贷款合同的审批及签订权限均在分行，目前没有任何变化，不存在总行上收棚改贷款合同审批权限的情况； 2. 将合同审查权限统一到总行主要是防范地方政府过度举债，避免各地政策把握不一致。2018.07.18【 政策表态 】国家统计局新闻发言人就 2018 年上半年国民经济运行情况答记者问1. 房价总体平稳，但 18 年以来三四线房价涨幅较高，在一些边远地区、人口外流压力比较大的地区还有一些库存； 2. 中央一方面完善宏观调控，同时从供给侧进一步发力，包括加快推进房地产税相关政策举措。2018.07.16【 棚改表态 】住建部吹风会 因地制宜推进棚改货币化1. 棚改货币化不搞一刀切，库存不足房价上涨压力较大的地方应更多采取实物安置，库存量较大的地方可以继续推进棚改货币化安置；2. 今年上半年全国棚改已开工 363 万套，占年度目标任务的 6 2 . 5 % .2018.07.122018.07.23【 货币政策表态 】国务院常务会议支持扩大内需，积极财政政策更加积极，货币政策保持流动性充裕。【 货币政策表态 】中共中央政治局会议1. 坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策； 2. 坚定做好去杠杆工作； 3. 坚持因城施策，促进供求平衡，坚决遏制房价上涨； 4. 加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。2018.07.31【 货币政策表态 】央行 2018 年下半年工作电视会议1. 实施稳健的货币政策，把好货币供给总闸门，加强预调微调，保持流动性合理充裕； 2. 鼓励金融机构加大支持实体经济的力度，降低实体经济融资成本。2018.08.01识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 / 33 投资策略 |房地产 图 3： 2018年 7月重要地方政策一览 数据来源：政府官网，广发证券发展研究中心 地方政策【 土地管理 】黑龙江 黑龙江省人民政府关于加强节约集约用地工作的意见 1. 一年以上未开工的，按照出让价款或划拨价款的 20 征缴土地闲置费，未动工开发满两年的应当收回土地使用权； 2. 一年以上未开工的总建面超过近五年年均供地量的市县暂停供应建设用地。2018.07.26【 城镇化计划 】山东全省新型城镇化现场推进会1. 全面取消城镇落户限制，年内实现进城落户 100 万人以上； 2. 实现居住证制度覆盖城镇全部未落户常住人口，建立以居住证为主要依据的随迁子女入学办法。2018.08.05【 城镇化建设