房地产行业专题研究：深圳出台历史违建处理办法，暂不涉及住宅违建.pdf

识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 8 专题研究 |房地产 2018 年 08 月 04 日 证券研究报告 本报告联系人：邢莘 021-60750620 xingshengf Tabl e_Title 房地产行业 深圳出台历史违建处理办法，暂不涉及住宅违建 Table_AuthorHorizont al 分析师： 乐加栋 S0260513090001 分析师： 郭 镇 S0260514080003 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 010-59136622 无 lejiadonggf guozgf gflifeigf Table_Summary 核心观点： 深圳清理产业、公配类违建，暂不涉及住宅违建 上周，深圳出台 关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法 （征求意见稿） ，主要处理产业类违建（厂房仓库、商业办公）、公配类违建（文教体卫、行政办公等）。其中产业类历史违建可直接申请为商品性质，公配类历史违建仅可确认为非商品性质。此次政策仅针对历史违建的产权合法化，并不涉及到土地性质的转换。 从违建结构来看，根据深圳规土委 2015 年数据，深圳历史违建存量共 4.26 亿平米，其中住宅类违建 1.76 亿平（占比 41%）、工商类违建 1.94 亿平（占比 46%）、公配类违建 0.07 亿平米（占比 2%）、其他类违建 0.49 亿平米（占比 11%）。截至目前，住宅类、产业类（生产经营和商业办公）可通过补缴地价转为商品房性质，其中住宅类仅有符合 “一户一栋 ”原则且在 480 平米以内的部分可转性。 住宅违建占比超 40%，深圳可流通住房存量紧缺 本次政策不产生新增供应，因此对住宅市场影响不大。从住宅市场来看，深圳住宅类违建仅有 小部分可取得红本流通，当前深圳住宅类小产权房约为 1.7 亿平米。 我们在 2018 年 2 月 13 日发布的深圳存量住房分析中曾对深圳存量房市场进行测算， 2016 年深圳存量房规模约为 4.57 亿平米，其中“小产权房”占比 39%、工业区宿舍占比 15%，这两部分以及保障房、单位自建房的部分住房均不可上市流通， 2016 年可上市流通住房存量约为 1.52 亿平米（占比 33%）。而扣除“小产权房”后住房存量为 2.79 亿平，对应非原住民常住人口的人均住房面积为 21.12 平米，户均 0.7 套，住房总量相对紧缺。 风险提示 违建住房调查数据存在偏差，住宅类违建政策 存在 不确定性。 Table_Report 相关研究： 房地产行业 :土地降温利好竞争格局改善，但加剧地方财政压力 2018-07-30 房地产行业 :流动性及信贷环境或双修复，板块下行压力减小 2018-07-24 房地产行业 :强势销售支撑供给端热度 2018-07-17 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 8 专题研究 |房地产 目录索引 深圳清理产业、公配类违建，暂不涉及住宅违 建 . 3 住宅违建占比超 40%，深圳可流通住房存量紧缺 . 6 图表索引 图 1： 2015 年深圳历史违建存量（亿平米） . 3 图 2： 2015 年深圳历史违建存量结构 . 3 图 3： 2009 年 6 月前后深圳历史违建存量 . 3 图 4：十三五期间消化违建存量占比 . 3 图 5：深圳关于处理历史违法建筑的重大事件 . 5 图 6：深圳市 2012 年、 2016 年住房及可流通住房结构 . 7 表 1：深圳历史违建概念及内涵的变化 . 4 表 2：深圳农村城市化历史遗留违法建筑处理办法（截至 2018 年 7 月） . 6 表 3：深圳住宅类违建存量调查指标 . 6 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 8 专题研究 |房地产 深圳清理产业、公配类违建，暂不涉及住宅违建 上周， 上周，深圳出台关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法 （征求意见稿） ，主要处理产业类违建（厂房仓库、商业办公）、公配类违建（文教体卫、行政办公等）。 其中产业类历史违建可直接申请为商品性质，公配类历史违建仅可确认为非商品性质 。而确认商品性质， 厂房仓库类历史违建需补缴 50%的市场评估地价，商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价 。 从性质来看，此次政策仅针对历史违建的产权合法化，并不涉及到土地性质的转换。 深圳经济特区建立 30多年来，在土地制度管理及房地产市场探索方面提供了大量经验。在制度逐步完善的进程中， 深圳原村民在不合法的情况下建设了 大量“无产权”的历史遗留违建 。 从结构上来看， 根据深圳规土委 2015年数据，深圳历史违建存量共 4.26亿平米，其中住宅类违建 1.76亿平（占比 41%）、工商类违建 1.94亿平（占比 46%）、公配类违建 0.07亿平米（占比 2%）、其他类违建 0.49亿平米（占比 11%）。从时间上来看，深圳 09年 6月之后的违建存量有 0.39亿平米（占比 9%），并未实现在 2009年普查后违建“ 0增长”。而从违建消化的进程来看， 2016年“深圳十大专项行动”提出十三五期间消化违建 2亿平米（约占 47%）。 图 1： 2015年 深圳 历史违建存量（亿平米） 图 2： 2015年深圳历史违建存量结构 数据来源： 深圳 国土规划委 ， 广发证券发展研究中心 数据来源： 第六次人口普查， 广发证券发展研究中心 图 3： 2009年 6月前后深圳历史违建存量 图 4： 十三五期间消化违建存量占比 数据来源： 深圳 国土规划委 ， 广发证券发展研究中心 数据来源： 第六次人口普查， 广发证券发展研究中心 1.76 1.94 0.07 0.490 00.511.522.5住宅类违建 工商类违建 公配类违建 其他类违建 2015年历史违建（亿平米） 41% 46% 2% 11% 住宅类违建 工商类违建 公配类违建 其他类违建 91% 9% 09年 6月前历史违建（亿方） 09年 6月后违建（亿方） 47% 53% 十三五期间消化违建存量（亿平米） 剩余存量（亿平米） 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 / 8 专题研究 |房地产 从定义来看， 1999年深圳 关于坚决查处违法建筑的决定 文件中对于违建的概念比较模糊， 2001年 深圳处理历史遗留违法私房若干规定 较为明确地给出了违建私房的概念，即原村民 及非原村民 非法建设的 私房，而到 2013年 深圳关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定 则进一步明确历史违建分为住宅类、生产经营类、商业办公类、公共配套类等。 表 1： 深圳 历史违建概念及内涵的变化 时间 概念 内涵 1999 未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物 （一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑； （二）不按批准的设计图纸施工的建筑； （三）擅自改建、加建的建筑； （四）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑； （五）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑； （六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑； （七）逾期未拆除的临时建筑； （八）违反法律、法规有关规定的其它建筑。 2001 历史遗留违法私房（以下简称违法私房），是指深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定公布实施以前，即1999 年 3 月 5 日以前违反法律、法规所建的下列私房 （一）原村民非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房； （二）原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房； （三）原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房； （四）原村民违反一户一栋原则所建的私房； （五）非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建的私房。 2009 农村城市化历史遗留违法建筑 （一）原村民非商品住宅超批准面积的违法建筑 （二） 1999 年 3 月 5 日之前所建的符合深圳处理历史遗留违法私房若干规定和深圳处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定（ “两规 ”）处理条件，尚未接受处理的违法建筑； （三） 1999 年 3 月 5 日之前所建不符合 “两规 ”处理条件的违法建筑； （四） 1999 年 3 月 5 日之后至 2004 年 10 月 28 日之前所建的各类违法建筑； （五） 2004 年 10 月 28 日之后至本决定实施之前所建的除经区政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。 2013 历史遗留违法建筑 （一）住宅类历史遗留违法建筑 （二）生产经营性历史遗留违法建筑，包括工业类、仓储类历史遗留违法建筑 （三）商业、办公类历史遗留违法建筑，是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务（含餐饮、娱乐）、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施 （四）公共配套类历史遗留违法建筑，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施 （五）具有多种用途的历史遗留违法建筑 （六）用于其他用途的历史遗留违法建筑 数据来源： 深圳市政府，深圳 国土规划委 ，广发证券研究中心 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 / 8 专题研究 |房地产 事实上， 深圳处理历史违建问题已有接近二十年，违建拆除及改造的进程并非顺利 ，大致可分为两个阶段。第一阶段， 从 1999年 3月开始，深圳人大常委会出台文件，要求坚决拆除违法建筑，并进行停水、停电、停气、停止发放营业执照、卫生许可证等，这一文件中 对于违法建筑的处理较为严格，但 并没有提及补偿措施且对于违建范畴定义不严谨。而 2001年的文件第一次明确了原住民的概念（ 1993年 1月 1日登记在册的农村集体经济组织成员）、明确了私房的概念以及处理私房的具体内容 。 2006年进一步明确了一户一栋的 内涵，即 原村民中年满 30周岁未婚的（特区内截止 1993年 1月 1日、特区外截止 2004年 3月 31日）可认定为一户 ， 这一阶段对于处理违法建筑进行了大量探索，但 在 缺乏 实际有效的 管理。 在第二阶段， 2009年 5月深圳出台文件，决定对违建进行普查，由于普查后将统一管理进行拆迁补偿，因此在此期间出现大量违法抢建事件， 2个月后深圳出台文件坚决制止这一行为，但事实上普查一定程度上导致了违法建筑规模又一次扩大。而进入 2013年， 人大常委会出台的文件则进一步确定了违建定义以及处罚和奖励办法，从内容上来看，非原住民违建的住宅、原住民三栋以上住宅不予确认（ 2001年文件允许），同时对于符合无超建行为的原村民给予优惠。 而 2018年 7月政策仅针对产业类、公配类违建确认产权，并不涉及住宅类违建。 图 5： 深圳关于处理历史违法建筑的重大事件 数据来源： 深圳 国土规划委 ， 广发证券发展研究中心 截至目前，深圳历史违建通过缴纳罚款或补缴地价均可转为非商品性质，而可转为商品性质的有住宅类、产业类（生产经营类和商业办公类）。根据 “ 深规土 1994576号 ” 文件，商品房发放红皮本房地产证，而通过协议方式协议价获得土地使用权的非市场商品房地产发放绿皮本房地产证。此次产业类转为商品性质需按市场评估价的 50%补交地价，而住宅类违建目前仅有符合“一户一栋”原则且在 480平米以内的部分，在补缴地价后方可登记商品房（红皮本），其余部分只可登记为非商品性质（绿皮本），不可流通。 深圳原村民非商品住宅建设暂行办法 明确一户一栋原则明确了原村民及私房概念，提出私房补缴地价确认产权的细则，并给予大量优惠 深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定 深圳政府关于坚决制止违法抢建的通知 坚决制止抢建违法建筑对违建进行普查，部分违建依法拆除 深圳人大常委会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定 非原村民住宅违建不予确认、三栋以上违建住宅不予确认产权（原均可确认） 深圳人大常委会关于历史遗留违法建筑的处理决定 深圳人大常委会关于坚决查处违法建筑的决定 坚决拆除违法建筑，停水停电停气，并未提及拆迁补偿1 9 9 9 / 3 / 5 2 0 0 1 / 1 2 / 1 9 2 0 0 6 / 7 / 1 0 2 0 0 9 / 5 / 2 7 2 0 0 9 / 7 / 7 2 0 1 3 / 1 2 / 3 0 2 0 1 8 / 7 / 2 7 深圳政府关于历史遗留产业类和公配类违法建筑处理办法 明确产业、公配类历史违建（非住宅）确认商品、非商品性质的办法识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 / 8 专题研究 |房地产 表 2： 深圳 农村城市化历史遗留违法建筑处理 办法（截至 2018年 7月） 历史违建类型 确认性质 具体处理办法 住宅类历史违建 非商品性质房地产 （一）原村民所建符合 “一户一栋 ”原则的违法建筑，免缴地价，总建筑面积未超过 480 平方米的部分免予处罚，总建筑面积在 480 平方米以上不足 600 平方米的部分按建筑面积每平方米处以 30 元罚款， 600 平方米以上不足800 平方米的部分按建筑面积每平方米处以 60 元罚款， 800 平方米以上的部分按建筑面积每平方米处以 100 元罚款； （二）原村民违反 “一户一栋 ”原则所建的多栋违法建筑，第一栋、第二栋按现行公告基准地价的 25%补缴地价，按建筑面积每平方米分别处以 100 元、 200 元罚款，第三栋及以上栋数部分不予处理确认； （三）原农村集体经济组织或者其继受单位为解决原村民居住问题统一建设的住宅类历史违建，未经规划国土部门批准或者超过批准建设的部分，由原农村集体经济组织继受单位作为历史违建当事人，按现行公告基准地价的25%补缴地价，按建筑面积每平方米处以 100 元罚款。 （四）原村民与非原村民共同建设、申报的住宅类历史违建，对非原村民所建部分不予处理确认。 商品性质房产 原村民符合 “一户一栋 ”原则的住宅类历史遗留违法建筑在 480 平方米以内的部分，按照申请转为商品性质时的公告基准地价的 10%补缴地价； 产业类历史违建 （生产经营类、商业办公类） 非商品性质房地产 （一）对原农村集体经济组织或者其继受单位按照建筑面积每平方米罚款 10 元，位于原农村非农建设用地红线内的免缴地价，位于原农村非农建设用地红线外的按照公告基准地价的 25%缴纳地价； （二）对原村民、其他企业单位或者非原村民按照建筑面积每平方米罚款 30 元，按照公告基准地价的 50%缴纳地价（商业、办公类为基准地价全价）。 商品性质房产 位于原农村非农建设用地红线内或者以非农建设用地、征地返还用地指标扣减处理的，按照申请办理为商品性质时市场评估地价的 50%补缴地价（商业、办公类为市场评估地价全价）。 公共配套类历史违建 非商品性质房地产 公配类历史违建处理确认至原农村集体经济组织或者其继受单位、市、区政府或者其指定机构的，不予罚款、免缴地价，确认为非商品性质房地产，不扣减非农建设用地指标。处理确认至其他主体的，按照商业、办公类历史违建缴纳罚款和地价后，确认为非商品性质房地产。 具有多种用途的历史违建 - 具有多种用途的历史违建，按照各单项功能的建筑面积依据本章规定分别计算罚款和地价。 数据来源： 深圳 国土规划委 ，广发证券研究中心 住宅违建占比超 40%，深圳可流通住房存量紧缺 本次政策针对产业、公配类且无转性条款，并不产生新增供应，因此 对住宅市场 影响不大 。 从住宅市场来看，深圳住宅类违建仅有小部分可取得红本流通，多数住宅类“小产权房”不可流通，但可以 确认 非商品性质 产权 后 进行出租。根据深圳规土委数据， 2005年“小产权房”约有 1.2亿平米存量，而 2009年增至 1.74亿平米，但 2013年数据增至 2.6亿平米，我们认为变动较大 可能 由于抢建导致的存量增加。而2014和 2015年的数据基本稳定在 1.7亿平米的规模，我们认为“小产权房”的规模仍有 约 1.7亿平米 的存量。 表 3： 深圳 住宅类违建存量调查指标 指标年度 来源 指标 存量（亿平米） 2005 深圳市国土资源和房产管理局住宅调查结果 35.8 万户籍原村民拥有 “城中村 ”农民房或其他私人自建房 1.2 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 / 8 专题研究 |房地产 2009 深圳市住房建设规划（ 2011-2015） 城中村村民自建房 1.74 2013 深圳市住房保障发展规划2016-2020 原村民集体经济组织自建、合建房 2.6006 2014 市规划国土委关于查违和历史遗留违建处理工作的汇报 住宅类违建 1.72 2015 市规划国土委主任王幼鹏采访 住宅类违建 1.76 数据来源： 深圳 国土规划委 ，广发证券研究中心 我们在 2018年 2月 13日发布的深圳存量住房分析中曾对深圳存量房市场进行测算， 2016年深圳存量房规模约为 4.57亿平米，其中 “小产权房” 占比 39%、工业区宿舍占比 15%，这 两部分以及保障房、单位自建房的部分住房均不可上市流通，2016年可上市流通住房存量约为 1.52亿平米（占比 33%）。 而扣除 “小产权房 ”后住房存量为 2.79亿平，对应非原住民常住人口的人均住房面积为 21.12平米，户均 0.7套，住房总量相对紧缺。 图 6： 深圳市 2012年、 2016年住房及可流通住房结构 数据来源： 深圳市 规土委 ， 广发证券发展研究中心 风险提示 违建住房 调查数据存在偏差，住宅类违建政策 存在 不确定性。 1 .2 9 0 .3 6 0 .4 7 1 .7 8 0 .6 7 商品住宅 保障房单位及个人自建住房 原村民集体经济自建房工业区宿舍1 .1 9 0 .2 8 0 .4 7 2 .6 0 0 .6 5 商品住宅 保障房单位及个人自建住房 原村民集体经济自建房工业区宿舍原村民集体自建房 445 万套- 3 0 0 0- 2 0 0 0- 1 0 0 001 0 0 02 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6商品住房竣工面积 保障房竣工面积工业区宿舍竣工面积 小产权房拆迁面积可 流通住房：1.4 2 亿平155 万套可 流通住房：1.5 2 亿 平167 万套5. 20 亿平1035 万套4. 57 亿平857 万套2012 年 2013 - 2016 年 2016 年商品住宅 128 万套0 2 0 0 4 0 0 6 0 0 8 0 0保障 房 34 万套单位及个人自建房 55 万套原村民集体自建房 650 万套工业区宿舍 168 万套拆拆 拆拆商品住宅 139 万套0 2 0 0 4 0 0 6 0 0保障 房 4 7 万套单位及个人自建房 55 万套工业区宿舍 172 万套识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 / 8 专题研究 |房地产 Table_Research 广发房地产行业研究小组 乐加栋： 首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验， 2013 年进入广发证券发展研究中心。 郭 镇： 联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验， 2013年进入广发证券发展研究中心。 李 飞： 资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士， 2015 年进入广发证券发展研究中心。 邢 莘： 助理分析师，上海财经大学应用统计硕士， 2018 年进入广发证券发展研究中心。 黄晓曦： 助理分析师，中山大学金融硕士， 2018 年进入广发证券发展研究中心。 Table_RatingIndustry 广发证券 行业 投资评级说明 买入： 预期未来 12 个月内，股价表现强于大盘 10%以上。 持有： 预期未来 12 个月内，股价相对大盘的变动幅度介于 -10% +10%。 卖出： 预期未来 12 个月内，股价表现弱于大盘 10%以上。 Table_RatingCompany 广发证券 公司投资评级说明 买入： 预期未来 12 个月内，股价表现强于大盘 15%以上。 谨慎增持： 预期未来 12 个月内，股价表现强于大盘 5%-15%。 持有： 预期未来 12 个月内，股价相对大盘的变动幅度介于 -5% +5%。 卖出： 预期未来 12 个月内，股价表现弱于大盘 5%以上。 Table_Address 联系我们 广州市 深圳市 北京市 上海市 地址 广州市天河区林和西路 9号耀中广场 A 座 1401 深圳福田区益田路 6001 号太平金融大厦 31 层 北京市西城区月坛北街 2 号月坛大厦 18 层 上海浦东新区世纪大道 8 号国金中心一期 16 层 邮政编码 510620 518000 100045 200120 客服邮箱 gfyfgf 服务热线 Table_Disclaimer 免责声明 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