2018年5月上海房地产市场月报.pdf

上海 房地产市场月报 2018 年 5 月 0 5 月商品房量 价 齐 涨 供应环比下跌 26% 上海 房地产市场月报 2018 年 5 月 上海 房地产市场月报 2018 年 5 月 1 一、 市场要闻 1 政策法规 1.1 住建部 :房地产调控目标不动摇 上海推供地主体多元化 据 了解， 针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头等情况，住建部近日印发通知，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。 一是加快制定实施住房发展规划。一线、二线城市要在年底前编制完成 2018 年至 2022年住房发展规划，并报住建部备案后向社会公布实施。 二是抓紧调整住房和用地供应结构。北京、上海、广州、深圳等 16 个城市要探索推动供地主体多元化， 6 月底前提出并上报具体实施方案。 三是切实加强资金管控。各地要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。 四是大力整顿规范市场秩序。要严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等房地产企业和中介机构的违法违规行为。 五是加强舆论引导和预期管理。 六是进一步落实地方调控主体责任。 通知强调，毫不动摇地坚持 “ 房子是用来住的、不是用来炒的 ” 定位，坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性 居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。 上海 房地产市场月报 2018 年 5 月 2 1.2 嘉兴又与上海签 2 份合作协议 近日，嘉兴党政代表团开启了为期两天的上海学习考察之旅，还一下子签了两份战略合作框架协议 上海市青浦区和浙江省嘉兴市区域联动发展全面战略合作框架协议和浙江省嘉兴市人民政府 和 上海虹桥商务区管委会战略合作框架协议。 合作发展内容包括： 1、共同推动长三角区域国际贸易展示全方位发展； 2、共同打造长三角会商旅文体示范区联动平台； 3、提供招商引资平台和重点项目对接服务； 4、共同推进国际商务人才服务中心建设； 5、共同推动长三角商品品牌创业创新基地建设； 6、加快建立商务区与嘉兴市城市区域间联动模式。 在新一轮深化改革开放中，虹桥商务区与嘉兴市要发挥各自优势，建立并不断深化战略合作，促进联动互赢、一体化发展 。 上海 房地产市场月报 2018 年 5 月 3 2 企业动态 2.1 恒大拟发行 100 亿元住房租赁债券 ,现有业务未涉及长租公寓 5 月 2 日，恒大集团发布首单住房租赁 ABS 产品 “ 中联前海开源 -恒大住房租赁一号第 N 期资产支持专项计划 ” ，规模高达 100 亿元，目前正由上海证券交易所受理。 目前，在 2017 年销售额前 5 名的开发商中，仅有中国恒大（ 03333.HK）的业务中并未涉及长租公寓。万科集团（ A 股代码： 000002.SZ;港股代码： 02202.HK）是较早涉足该领域的开发商。万科集团 2017 年的年报中提到，在租赁住宅方面，万科集中式长租公寓品牌 “ 泊寓 ” ，累计获取房间数超 10 万间，开业超 3 万间。 恒大地产集团 2017 年公司债券年度报告数据显示，恒大目前发行了 7 笔公司债券，截至 2017 年末，银行类金融机构对恒大合并口径授信总额为 4150 亿元，其中尚未使用的授信额度约 2270 亿元。中国恒大披露 前 4 个月的合约销售金额显示，公司 4 月份的合约销售金额为 503.9 亿元，前 4 个月累计销售额突破 2000 亿元，达 2122.6 亿元，累计合约销售面积 2046.5 万平方米。截至 4 日收盘，中国恒大报 25.1 港元 /股，跌幅 0.99%。 目前，行业排名前十的地产公司已有超过一半把长租公寓作为重点发展业务。 2.2 上海农商银行首单租赁住房项目贷款落地 近日，上海农商银行首单租赁 住房项目贷款在金山支行落地，由该行向上海敷荣投资管理有限公司提供了 5000 万元租赁住房综合服务项目融资，并顺利实现放款。该租赁住房位于金山区枫泾镇工业园区，项目建成后将为落户企业的员工带来住房租住便利，同时也为当地政府招商引资以及人才引进等营商环境建设提供强有力支撑。 2017 年底，该行作为联席主承销商成功注册了全国首单租赁 住房定向工具，而后推出了住房租赁建设（改建）贷款和个人住房租赁贷款（易居贷）两款核心产品。其中，住房租赁建设（改建）贷款提供最长不超过 30 年，最高不超过项目投资总额 80%的贷款资金，用于在国有建设用地以及集体建设用地上建设长租公寓，也可用于改建商业、工业用房形成的长租公寓。个人住房租赁贷款可为承租个人提供金额最高 100 万元、期限最长 10 年的贷款服务，用于支付租赁住房租金需求，具有担保方式多样且还款方式灵活的特点。 在租赁住房核心产品的基础上，结合多年来积累的金融服务经验，上海农商银行又推出了覆盖全产业链 、全流程、全方位的一揽子综合金融服务 融智系列服务，包括为长租公寓开发商提供 “ 贷款 +咨询 ” 的 “ 融开发 ” 服务；为长租公寓平台运营商提供 “ 获房支持 +上海 房地产市场月报 2018 年 5 月 4 寻租拓户 +智能退出 ” 的 “ 智运营 ” 服务；为长租公寓承租人提供全方位满足零售客户金融需求的 “ 鑫管家 ” 服务。 据悉， “ 融开发 ” 为开发商提供住房租赁建设贷款，满足开发商资金需求的同时，依托该行丰富的客户资源，为其匹配心仪运营商，确保项目顺利开发，为客户在获取良好租金收益、获取未来潜在销售客户等方面提供全方位的支持。 “ 智运营 ” 为运营商寻找合适房源，免去其 “ 运营无房 ” 的烦恼 。 “ 鑫管家 ” 则针对运营商下游的承租客户，提供贴心的租房贷款、快捷的在线签约平台、量身定制的财富管理计划等一系列增值服务，使承租客户在相同居住成本的前提下，能租到性价比更高的房子，满足客户租好房、好租房两项基本需求。 2.3 95 亿 !孙宏斌再度出手 接盘万达近 4%股份 5 月 28 日晚，融创中国发布公告称，公司计划出资人民币 95 亿元或等值港币，购买万达商业约 3.91%股份的提案，获股东正式批准，全票通过 值得一提的是，这并不是融创中国第一次接手万达资产。去年 7 月，融创和 富力联手接盘万达 637.5 亿元资产，这笔巨额交易也着实震惊了地产圈。最后，融创以 438.44 亿元收购万达旗下 13 个文旅项目 91%权益，富力地产则以 199.06 亿元接手万达旗下 77 家酒店资产。万达通过这次转让大幅度减少了负债，收回了巨额现金。 业界有着 “ 并购狂人 ” 称号的孙宏斌，在 “ 买买买 ” 方面一向出手不凡。这条并购之路在一开始并不顺利， 2014 年，融创在对绿地和佳兆业的两笔收购案中相继铩羽而归。之后，融创及时调整了收购策略，由鲸吞式的整体并购转向灵活的单体项目收购，迎来了转机。 2015 年，融创完成了对佳兆业 、中渝、天朗、莱蒙等房地产企业位于上海、成都、南京、深圳等地项目的收购。 2016 年，融创完成了至少 13 笔并购，总计投入高达 444.86 亿元。 2017 年，据不完全统计，融创在并购金额已超过千亿。 孙宏斌曾表示， “ 土地越来越贵，融创不会再在公开土地市场上拿地了。 ” 并购或许成为了融创 “ 曲线拿地 ” 的办法。 上海 房地产市场月报 2018 年 5 月 5 3 市场动态 3.1 5 月 经营性用地 成交 情况 ， 成交地块皆无溢价率 。 本 月 共成交 1 块住宅用地 、 1 块租赁住宅用地及 2 块 商办用地，溢价率皆为 0。 上海 房地产市场月报 2018 年 5 月 6 3.2 开盘 及预证 情况 5 月 已 开盘 项目： 本月供应 锐减，郊区盘居多 ， 较 4 月相比市场热度下降 。 项目名称 区县 上市套数 (套 ) 均价 (元 / ) 开盘当天 去化率 禹洲雍贤府 奉贤 188 415 - 丝庐雅苑 南汇 4 23000 - 凯利海华府 浦东 538 79800 50% 同润金色橘苑 南汇 444 21000 - 嘉和美苑 南汇 150 28000 31% 日月光伯爵湾 嘉定 308 高层： 30300 叠加： 38000 68% 深城投十一街区飞荟都） 嘉定 149 41000 40% 紫竹半岛 闵行 256 47000 100% 招商海德名门 宝山 88 53000 27% 御品园林 青浦 75 60000 10% 艾森公馆（观泓雅苑） 南汇 111 29000 16% 高尔夫社区汤泉美地城 金山 456 19800 - 6 月即将开盘项目： 经过 5 月供应回落后 ，预计 6 月供应又将有所回暖 。 项目名称 区县 上市套数 (套 ) 均价 (元 / ) 中骏天珑 青浦 105 待定 复兴珑御 黄浦 158 125000 金地玺湾 松江 804 41000 美溪里 金山 159 17500 上海 房地产市场月报 2018 年 5 月 7 3.3 5 月 成交价格排名 TOP10 项目 本月荣登价格排行榜第一位的是 合生东郊华品园 ， 单价近 17 万 /，总金额 0.89 亿 元。 在价格排行榜内的项目 除 4 月开盘的翠湖天地外，其他 多为老盘项目， 网签数据显示除翠湖天地外，其他 单个项目成交套数不超过 5 套， 排名 项目名称 成交均价 (元 / ) 成交面积 ( ) 成交套数 (套 ) 成交 金额 （万元） 1 合生东郊华品园 166641 535 1 8916.79 2 大华锦绣华城 145603 1247 5 18149.37 3 翠湖天地 143854 7957 21 114462.4 4 中粮天悦壹号 134396 353 1 4743.51 5 绿城黄浦湾 133396 1154 3 15397.45 6 古北壹号 131242 1127 2 14790.62 7 陆家嘴壹号院 127199 171 1 2171.8 8 东郊花园 127168 626 1 7954.61 9 嘉天汇 126249 335 1 4225.05 10 淮海名邸 123487 344 2 4250.44 上海 房地产市场月报 2018 年 5 月 8 3.4 5 月 成交面积排名 TOP10 项目 5 月成交面积排名前十的楼盘共成交 1591 套， 总计 共成交 15.79 万，成交均价 41537元 /。 5 月上海成交面积排名前十的楼盘中无单价 100000 元 /以上的高端楼盘。 排名 项目名称 总金额 (万元 ) 成交面积 ( ) 成交套数 (套 ) 成交均价 (元 / ) 1 象屿虹桥悦府 108147.79 27969 293 38667 2 保利熙悦 89700.85 17715 174 50635 3 上海派二期 51635.75 17143 205 30121 4 阳光星期 8 59733.29 16222 169 36822 5 万科金域澜湾 45875.67 15667 178 29282 6 禹洲雍贤府 51021.52 13353 138 38210 7 万科中环国际城海上 传奇 88509.34 13213 126 66986 8 新里波洛克公馆 36336.19 12627 108 28777 9 仁恒西郊花园 71206.02 12458 71 57156 10 紫竹半岛（浦江森林 半岛） 53510.41 11488 129 46581 上海 房地产市场月报 2018 年 5 月 9 3.5 5 月 成交金额排名 TOP10 项目 5 月成交金额排名前十的楼盘共成交 94.54 亿元，共成交 12.93 万，成交均价 73102元 /。成交金额排名 TOP10 项目中 均价在 100000 元 /以上的高端楼盘 为翠湖天地和融创滨江壹号院 。 排名 项目名称 总金额 (万元 ) 成交面积 ( ) 成交套数 (套 ) 成交均价 (元 / ) 1 融创滨江壹号院 117297.81 10244 42 114503 2 翠湖天地 114462.4 7957 21 143854 3 象屿虹桥悦府 108147.79 27969 293 38667 4 大宁金茂府 107979.3 11470 69 94143 5 宝华城市之星 106048.8 11077 89 95734 6 保利熙悦 89700.85 17715 174 50635 7 万科中环国际城海上 传奇 88509.34 13213 126 66986 8 凯利海华府 75447.47 9543 65 79061 9 仁恒西郊花园 71206.02 12458 71 57156 10 中粮前滩海景壹号 66586.98 7678 79 86730