2022-2023优质物管公司案例研究报告.pdf

2022-2023优质物管公司案例研究报告目 录C O N T E N T S2万 物 云 业 务 概 览万 物 云 分 项 业 务 分 析万 物 云 财 务 分 析头 部 物 企 横 向 对 比0102030405万 物 云 投 资 亮 点 总 结3万 物 云 业 务 概览01014万 物 云 商 业 模 式：社 区+商 企+城 市 空 间 三 驾 马 车 协 同，科 技 赋 能 提 升 空 间 服 务 效 率 和 质 量万 物 云 主 营 业 务 分 为 三 大 板 块：1）社 区 空 间 居 住 消 费 服 务：通 过【万 科 物 业】品 牌 提 供 住 宅 物 业 服 务，通 过【朴 邻】、【万 物 为 家】品 牌 提 供 社 区 增 值 服 务，2021 年 公 司 住 宅 项 目 合 约 面 积8.78 亿 平，在 管 面 积6.60 亿 平。2）商 企 和 城 市 空 间 综 合 服 务：与 戴 德 梁 行 大 中 华 区 业 务 合 并 打 造【万 物 梁 行】品 牌，为 写 字 楼、商 业 综 合 体、产 业 园 和 公 建 设 施 提 供 物 业 及 设 施 管 理 服 务，2021 年 合 约 面 积 约1.36 亿 平，在 管 面 积1.25 亿 平*；此 外，万 物 云 还 为 房 企 提 供 开 发 商 增 值 服 务 以 帮 助 新 房 销 售，并 建 立【万 物 云 城】品 牌 切 入 城 市 服 务 赛 道，截 至2021 年 末 已 在 全 国22 个 城 市 拓 展47 个 项 目。3）AIoT 及BPaaS 解 决 方 案 服 务：通 过【万睿 科技】等品 牌 对外 输 出 空 间 科技 运 营 服 务，推 动 空间 服 务标 准 化、智 能化 和 数字 化，提 升 服务 的 能 力 和 效率。万 物 云 业 务 概 览1.1 万 物 云 主 营 业 务资 料 来 源：万 物 云 招 股 说 明 书，证 券 研 究 所；*注：不 包 括 部 分 不 按 照 建 筑 面 积 为 基 数 计 算 物 业 费 的 项 目 的 建 筑 面 积；AIoT 指 人 工 智 能 物 联 网，BPaaS 指 流 程 及 服 务社 区 空 间 居 住 消 费 服 务(在 管 面 积6.6 亿 平)居 住 相 关 资 产 服 务其 他 社 区 增 值 服 务业 务 板 块 服 务 内 容住 宅 物 业 服 务品 牌 矩 阵朴邻、万物为家万科物业商 企 和 城 市 空 间 综 合 服 务(在 管 面 积1.2 亿 平，仅 含 商 办 物 业)物 业 及 设 施 管 理开 发 商 增 值 服 务城 市 空 间 整 合 服 务房屋经纪及租赁管理 房屋装修及美居车位销售公区运营、机电设 备维护、社区餐饮案场服务交付前支持服务 楼宇修缮服务万物梁行AIoT 及BPaaS解 决 方 案 服 务AIoT 解 决 方 案BPaaS 解 决 方 案万物云城City Up万睿科技、第五空间、祥云企服63.4%58.5%55.5%30.8%35.8%36.7%5.8%5.7%7.8%0%20%40%60%80%100%2019 2020 2021AIoT 及BPaaS 解 决 方 案 服 务商 企 和 城 市 空 间 综 合 服 务社 区 空 间 居 住 消 费 服 务万 物 云 营 收 结 构 拆 分15.5%43.1%30.7%10.7%一 线 城 市 及 香 港二 线 城 市新 一 线 城 市其 他万 物 云 住 宅+商 写 在 管 面 积 分 布015万 物 云 业 务 概 览1.2 万 物 云 核 心 竞 争 优 势竞 争 优 势管 理 规 模 领 先，多 元 业 态 管 理资 料 来 源：万 物 云 招 股 说 明 书，证 券 研 究 所城 市 布 局：聚 焦 提 升 核 心 城 市核 心 地 区 的 浓 度母 公 司 协 同，实 现 双 向 赋 能空 间 科 技：对 内 赋 能+对 外 输 出人 才 管 理完 整 品 牌 集 群，提 升 服 务 品 质住 宅：合约/在管面积分别为8.8/6.6 亿平，合管比1.33商写：合 约/在 管 面 积 分 别 为1.4/1.2 亿 平，合 管 比1.09战 略 发 展 方 向 夯 实 品 牌，积 极 进 行 空 间 和 客 户 的 拓 展 充 实 品 牌 集 群：在万科物业、万物梁行两大核心品牌及现 有品牌集群基础上，持续孵化更多品牌；空 间 拓 展：聚焦提升核心城市核心区域的浓度战略，扩大 管理规模，丰富管理业态；客 户 拓 展：1）包括万科在内的优质开发商；2）企业大 客户；3）城市客户（地方政府）。以 客 户 为 中 心，扩 张 服 务 内 容 社 区 空 间：持续开展以资产服务为主的社区增值服务（促 进房产经纪和装修业务快速发展，有选择性探索公区和私 域服务）；商 企 空 间：除基础物管以外，通过总承包模式，一站式集 中解决商企空间各类非主营业务外包的管理需求；城 市 空 间：扎根核心城市，全国复制万物云街道模式，3-5 年内完成建设数百个街道的目标 持 续 进 行 科 技 投 入，保 持 空 间 科 技 领 先积极探索基于场景的科技能力，实现物业服务流程的AI 化，加大对外输出，形成成熟的商业模式母 公 司 销 售 规 模 领 先，稳 定 贡 献 在 管 面 积跟随母公司实现全国化布局万 科 物 业、朴 邻、万 物 梁 行、万 物 云 城、万 睿 科 技等 住 宅 项目留存率98.6%，平均物业费3.13 元/平/月商 写 项目留存率97.2%，平均物业费5.7 元/平/月住宅项目二 线 及 以 上 在管面积占比89%，商写项目90.8%；城市服务提出万物云街道战略，远程运营+混合服务对 内：1）优化业务流程，提升效率降低成本；2）扩 大管理边界，实现快速响应，提升服务品质和满意度。对 外：输出科技成果，2021 年营收18.5 亿元，毛利率 29.9%管 理 团 队 行业及管理经验丰富，具有战略远见 业 务 团 队 垂直管理，自驱力强长期、多元化的内 部 人 才 培 养 机 制，年轻员工不断开发 自身潜力与服务边界市 拓 及 收 并 购 经 验 丰 富第 三 方 在 管 面 积 占比：住宅50.5%，商写84.7%战略并购增加区域管理密度：收购伯 恩 物 业、阳 光 智 博012017 年：2 月：Radiant Sunbeam Limited 及 Dream Landing Holdings Limited 前 后 以15 亿 员 和3 亿 元 的 对 价 获 得 了 公 司25%和5%的 股 份。2018 年：1 月：万 科 企 业 将3%股 权 转 让 于 万 科 企 业 附 属 公 司。2021 年：9 月：通 过 换 股 收 购 阳 光 城 集 团 下 物 业 公 司 阳 光 智 博，向 阳 光 智 博 原 股 东 发 行 公 司4.80%股 权。10 月 海 南 慧 优 向 深 圳 誉 鹰 转 让3060.2 万 股 权，后12 月 深 圳 誉 鹰 又 将3060.2 万股 权 转 让 给 万斛 泉 源。11 月：Radiant Sunbeam Limited 转 让6.66%股 份 给 瑞 轩、睿 达 第 三 有 限 公 司（员 工 持 股 平 台）、珠 海 达 丰，对 价 为29.94、19.96、19.96 亿 元。12 月：Dream Landing Holdings Limited 和 海 南 慧 优 分别 向 海 南 云 胜 转 让1995.8 万 和115.5 万股 权。万 物 云 业 务 概 览1.3 万 物 云 股 权 架 构万 物 云 股 权 架 构（上 市 前）万 科 企 业万 科 企 业 附 属 公 司Radiant Sunbeam LimitedDream Landing Holdings Limited瑞 轩 珠 海 达 丰 海 南 云 胜本公司57.12%5.77%17.14%2.86%8.57%2.86%1.90%2.01%1.78%包 括 万 顷、万 斛、万 马 争 先、盈 达 投 资 基 金、万 殊 之 妙 和 万 斛 泉 源 控 制 实 体 为 博 裕 资 本 控 制 实 体 为58 同 城控 制 实 体 为 华 能 贵 诚 信 托控 制 实 体 为 北 海 航 锦 睿 盈 投 资 发 展 公 司阳 光 智 博 原 股 东包 括 海 南 慧 佳、海 南 智 博、海 南 慧 优、海 南 瑞 鸿员 工 持 股 平 台控 制 实 体 为 深 圳 誉 鹰资 料 来 源：万 物 云 招 股 说 明 书，证 券 研 究 所01资 料 来 源：万 物 云 招 股 说 明，证 券 研 究 所万 物 云 员 工 持 股 计 划 复 盘1）2015 年6 月，公 司 引 入 内 部 事 业 合 伙 人 机 制，以 吸 引 人 才，后 修 订 为 员 工 持 股 计 划。公 司 设 立 睿 达 第 一 有 限 公 司、睿 达 第 二 有 限 公 司、睿 达 第 三 有 限 公 司、睿 达 第 四 有 限 公 司 和 睿 达 第 五 有 限 公 司 作 为 境 外 员 工 持 股 平 台。2）2016 年1 月25 日，睿 达 第 一 有 限 公 司 以 注 资 方 式 完 成 认 购，对 价 约1.14 亿 元。2016 年3 月，睿 达 第 二 有 限 公 司、睿 达 第 三 有 限 公 司、睿 达 第 四 有限 公 司 和 睿 达 第 五 有 限 公 司 完 成 认 购，对 价 约1.37 亿 元。3）截 止 最 后 实 际 可 行 日 期，员 工 持 股 平 台 共 直 接 持 有7000 万 股，约 占 已 发 行 股 份 数 的6.66%，由 朱 保 全 在 内 的394 名 员 工 持 有。具 体 内 容背景2015 年6 月引入内部事业合伙人机制，后进一步修订事业合 伙人机制及员工持股计划。意 义 吸 引 和 留 住 人 才，增 强 公 司 竞 争 力，实 现 长 期 发 展。境外持股平台睿达第一有限公司、睿达第二有限公司、睿达第三有限公司、睿达第四有限公司和睿达第五有限公司持 股 情 况员工持股平台共持有7000 万股，约占已发行股份总数的6.66%，目前共授予397 名员工。参与者 本集团授予相关奖励的管理层成员和员工。奖励参与者授予奖励，可在员工激励平台认购若干有限合伙权益。奖励的售出由员工激励平台普通合伙人决定。出售转让要求参与者有权安排出售认购的激励权益。参与者不得将激励权益以任何方式转让、抵押、为他人提供 担保、质押或处置。万 物 云 业 务 概 览1.4 员 工 激 励参 与 者 公 司 职 务 奖 励 股 份 股 份 占 比朱保全 董事 20,000,000 1.90%何曙华 董事 1,068,294 0.10%向云 监事 667,459 0.06%吴剑侠 监事 578,014 0.05%邹明 副总经理 807,663 0.08%杨光辉 副总经理 934,776 0.09%李庆平 首席投资官 1,055,513 0.10%附属公司董事（21 名）8,603,563 0.82%附属公司监事（6 名）1,979,447 0.19%本公司其他员工（360 名）34,305,273 3.26%合 计70,000,002 6.66%018万 物 云 上 市 募 集 资 金 使 用 计 划除 了 保 障 日 常 运 营 以 外，公 司 此 次 上 市 募 集 资 金 主 要 将 用 于 项 目 扩 张、科 技 投 入、投 资 增 值 服 务 供 应 商、以 及 吸 引 和 培 养 人 才。万 物 云 业 务 概 览1.5 募 集 资 金 使 用 计 划资 料 来 源：万 物 云 招 股 说 明 书，证 券 研 究 所上 市 募 集 资 金 使 用 计 划1.用 于 为 在 选 定 街 道 打 造 高 浓 度 街 区 提 供 资 金、全 国 拓 展 万 物 云 街 道 模 式进 行 市 场 化 拓 展，主 要 用 于 支 付 智 能 软 硬 件 产 品 及 居 住 环 境 改 善 等 改 造 成 本建 立 新 的 附 属 公 司、或 对 新 的 合 联 营 公 司 进 行 股 权 投 资，以 扩 大 城 市 空 间 服 务 业 务2.用 于 投 入AIoT 及BPaaS 解 决 方 案 的 开 发，加 强 建 立 产 业 互 联 网 的 能力收 购、投 资 住 宅 或 商 业 物 业 公 司，需 满 足：1）在 二 线 及 以 上 城 市 中、万 物 云 选 定 的 街 道 内 已 具 备 一 定 浓 度；2）在 选 定 街 道 内 拥 有 与 万 物 云 互 补 的 业 务3.用 于 收 购 或 投 资 增 值服 务 提 供 商 和 上 下 游 供 应 链 上 的 服 务 商用 于 加 强 数 字 化 基 础 设 施，增 加 线 下 触 点，强 化 标 准 化 和 数 字 化 业 务 流 程投 资AIoT 基 础 设 施：1）开 发、升 级 系 统，增 强 集 成 能 力；2）优 化 算 法 以 适 用 更 复 杂 场 景为BPaaS 解 决 方 案 的 开 发 提 供 资 金，将 各 个 服 务 场 景 额 服 务 流 程 标 准 化、数 字 化4.用 于 吸 纳 及 培 养 人 才万 物 云 分项 业 务 分析02902社 区 空 间 居 住 消 费服 务 总 览：基 础 物 管 营 收 占 比 超8 成，社 区 增 值 服 务 待 挖 掘 空 间 较 大1 保 持 较 快 增 速，基 础 物 管 为 核 心 收 入 来 源：社 区 空 间 居 住 消 费 服 务 是 万 物 云 的 核 心 收 入，2021 年 实 现 营 收131.6 亿 元，同 比+23.9%，占 公 司 总 收 入 比 重 超5 成。其 中，提 供 基 础 物 管 服 务 的 住 宅 物 业 服 务2021 年 实 现 营 收113.6 亿 元，同 比+24.5%，收 入 占 比86.3%，提 升0.4 个 百 分 点。2 社 区 增 值 服 务 业 务 结 构 优 化，后 期 潜 力 较 大：万 物 云 主 要 提 供 两 大 类 社 区 增 值 服 务，2021 年 合 计 实 现 营 收17.98 亿 元，同 比+20.5%，收 入 占 比13.7%。房 屋 经 纪 和 装 修 业 务 为主 要 的 增 值 服 务，2021 年 营 收12.56 亿元，同 比+32.1%，保 持较 高 增速。周期 性 较 强 的 车位 销 售业 务 营收 占 比下 降0.8个 百 分 点，主 要 由 于 车 位 存 量 下 降 导 致。万 物 云 分 项 业 务 分 析2.1 社 区 空 间 居 住 消 费 服 务营 收 占 比（2020 年/2021 年）社 区 空 间 居 住 消 费 服 务住 宅 物 业 服 务（85.9%/86.3%）居 住 相 关 资 产 服 务（8.9%/9.5%）其 他 社 区 增 值 服 务（5.1%/4.1%）房 屋 经 纪 及 租 赁 管 理 服 务（6.0%/6.2%）房 屋 再 装 修 及 美 居（3.0%/3.3%）车 位 销 售 服 务（3.4%/2.6%）其 他（公 区 运 营、设 备 维 修、社 区 餐 饮）（1.7%/1.6%）88281316120.3%1062323.9%19%18%21%20%23%22%25%24%0500010000150002019 2020 2021社 区 空 间 居 住 消 费 服 务 营 收：百 万 元 同 比 增 速：%：右 轴社 区 空 间 居 住 消 费 服 务 收 费 模 式住 宅 物 业 服 务 包干制为主：2021 年包干制收入占比96.4%，按每月每平方米收取物 业管理费；少量酬金制：2021 年酬金制收入占比3.6%，抽物业服务费总额8-10%居 住 相 关 资 产 服 务 房屋销售及租赁：按照合同价值或月租金的商定百分比收取佣金 房屋再装修及美居：第三方供应商提供装修服务，按固定百分比从第 三方供应收取的佣金中抽取收入其 他 社 区 增 值 服 务 车位销售服务：与开发商约定的最低售价和向买家出售价格的差额社 区 空 间 居 住 消 费 服 务 收 入 及 增 速 社 区 空 间 居 住 消 费 服 务 分 项 收 入 及 增 速7251913011363890 687 950 543 125654324.5%25.9%6.8%32.1%-21.0%0.1%-50%0%050001000015000 50%2021 2019 2020住宅物业服务:百万元其他社区增值服务:百万元居住相关资产服务：yoy：右轴居住相关资产服务:百万元 住宅物业服务：yoy：右轴其他社区增值服务：yoy：右轴资 料 来 源：万 物 云 招 股 说 明 书，证 券 研 究 所02住 宅 物 业 管 理：量 价 齐 增，第 三 方 外 拓 成 为 规 模 拓 展 主 力1）在 管 面 积 稳 步 上 升，存 量 项 目 留 存 率 维 持 高 位：2021 年 万 物 云 住 宅 项 目 在 管 面 积6.6 亿 平，同 比+32.7%，合 约 面 积8.78 亿 平，同 比+35.8%，2018-2021 年CAGR 均 达24%。规 模 保 持 高 速 增 长 的 同 时，项 目 留 存 率 高 达98.6%，显 示 出 业 主 对 万 物 云 物 业 管 理 服 务 的 满 意 度 较 高。2021 年 合 约 在 管 比1.33，后 续 规 模 增 长 确 定 性 较 强。2 第 三 方 外 拓 经 验 丰 富，超 越 关 联 方 结 转 面 积 成 为 规 模 增 长 的 主 要 来 源：万 物 云拥 有 较强 的 市 场 化 拓展 基 因，最 早于1996 年就 通过 公 开招 标 中 标 深 圳 鹿 丹 村 小 区，是 较 早 开 启 市 拓 的 公 司 之 一。2021 年 公 司 在 管 面 积 中，来 自 第 三 方 的 占 比 约50.5%，首 次 超 过 关 联 方 贡 献 的 结 转 面 积。除 了 市 拓 以 外，公 司 还 通 过 收 并 购 拓 展 管 理 规 模，2021 年 先 后 收 购 伯 恩 物 业 和 阳 光 智 博，以 提 升 在 福 建 省 的 管 理 密 度。2021 年 新 增 的1.63 亿 在 管 面 积 中，关 联 方、第 三 方、外 拓 分 别 贡 献0.44、0.55 和0.72 万 平，分 别 占 比27%、34%和44%。3 品 牌 优 势 和 服 务 质 量 突 出+深 耕 高 能 级 城 市，物 业 费 实 现 稳 步 上 涨：2021 年 公 司 住 宅 项 目 平 均 物 业 费 单 价 达 到3.13 元/月/平，同 比+1.6%，其 中 第 三 方 项 目 平 均 物 管 费 平 均 物 业 费 约2.95 元/月/平。万 物 云 分 项 业 务 分 析2.1 社 区 空 间 居 住 消 费 服 务34897 43111 49752 660434560255744877751.311.291.30646561.330200004000060000800001000002018 2019在 管 建 筑 面 积：万 平2020 2021合 约 建 筑 面 积：万 平合 约 在 管 比：%：右 轴57.8%56.9%49.5%42.2%43.1%50.5%0%20%40%60%80%1.34 100%1.331.321.311.301.291.281.272019 2020万 科 集 团 及 其 合 联 营 公 司2021独 立 第 三 方住 宅 项 目 管 理 规 模 住 宅 项 目 在 管 面 积 来 源 构 成3.063.083.133.023.043.063.083.13.123.142019 2020 2021平 均 物 管 费：元/平/月资 料 来 源：万 物 云 招 股 说 明 书，证 券 研 究 所住 宅 项 目 平 均 物 业 费 单 价02万 物 云 分 项 业 务 分 析2.1 社 区 空 间 居 住 消 费 服 务图 例 分 类 城 市超200 个项目 上海、深圳、杭州151-200 个 项 目 北 京、广州、宁波、福州、东莞、沈 阳101-150 个 项 目 苏 州、成都、武汉、天津、温州、厦 门50-100 个 项 目 香 港、重 庆、南 京、青 岛、无 锡、苏 州 等15 个 城 市住 宅 物 业 管 理：聚 焦 高 能 级 核 心 城 市1 借 力 万 科 全 国 版 图 实 现 全 国 化 布 局，通 过 强 大 的 外 拓 实 力 实 现 区 域 深 耕：万 物 云 将 提 高 高 能 级 城 市 的 服 务 覆 盖 密 度 作 为 业 务 拓 展 的 重 心，通 过 提 升 在 重 要 战 略 城 市 的 业 务 规 模 和 品 牌 力，以 此 实 现 服 务 溢 价。截 至2021 年，公 司 在 上 海、深 圳、杭 州 拥 有 超200 个 服 务 项 目，在 北 京、广 州、宁 波 等 城 市 拥 有 超150 个 项 目。2 住 宅 项 目 聚 焦 二 线 及 以 上 城 市：截 至2021 年，万 物云 管 理的 住 宅 项 目 中，二 线及 以 上城 市 在管 面 积占 比 约89%，贡献 约93.1%的收 入（含 增值 服务）。华 东 和 华 南 是 公 司 主 力 深 耕 和 优 势 区 域，2021 年 住 宅 项 目 在 管 面 积 占 比 分 别 为34.5%和19.7%。2021 年 住 宅+商 写+城 服 所 有 项 目 分 布15.2%14.6%13.2%48.4%47.6%43.8%29.1%29.9%32.0%7.3%7.9%11.0%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2019一线城市及香港 二线城市2020 2021新一线城市 其他19.3%19.0%18.3%50.4%49.9%47.7%24.9%25.3%27.1%5.4%5.8%6.9%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2020 2021 2019一 线 城 市 及 香 港二线城市新 一 线 城 市其他资 料 来 源：万 物 云 招 股 说 明 书，证 券 研 究 所住 宅 项 目 分 线 城 市 在 管 面 积 构 成 社 区 空 间 居 住 消 费 服 务 分 线 城 市 收 入02商 企 和 城 市 空 间 综 合 服 务 总 览：物 业 及 设 施 管 理 营 收 占 比 超6 成，城 市 服 务 增 速 较 快1 打 破 传 统 服 务 边 界，商 企 和 城 服 等 非 住 宅 领 域 收 入 实 现 快 速 增 长：2021 年 商 企 和 城 市 空 间 综 合 服 务 实 现 营 收86.9 亿 元，同 比+34%，2019-2021 年CAGR 达42.3%，2021 年 营 收 占 比36.7%，较2019 年 提 升5.9 个 百 分 点，作 为 三 驾 马 车 战 略 的 重 要 组 成 部 分，商 企 和 城 市 空 间 综 合 服 务 逐 渐 成 为 万 物 云 收 入 的 重 要 来 源。2 营 收 结 构 有 所 优 化：物业 及 设施 管 理 服 务2021 年 实现 营 收52.88 亿 元，同 比+31.4%，营收占 比60.8%，是 公 司商 企 和城 服 板块 的 压 舱 石。城 市 服务快 速 上 量，2021 年 实 现 营 收3.4 亿 元，同 比+233%，随 着 公 司 万 物 云 街 道 模 式 的 推 进，城 市 服 务 有 望 持 续 增 长。开 发 商 增 值 服 务2021 年 营 收 占 比 下 降1个 百 分 点。营 收 占 比（2020 年/2021 年）商 企 和 城 市 空 间 综 合 服 务物 业 及 设 施 管 理（62.0%/60.8%）开 发 商 增 值 服 务（36.4%/35.3%）城 市 空 间 整 合 服 务（1.6%/3.9%）案 场 服 务（22.0%/20.8%）交 付 前 支 持 服 务（8.2%/7.9%）商 企 和 城 市 空 间 综 合 服 务 收 费 模 式物业及设施管理 包干制为主：2021 年 包 干 制 收 入 占 比97.3%，按 每 月 每 平 方 米 收 取 物 业 管 理 费；少 量 酬 金 制，2021 年 酬 金 制 收 入 占 比2.7%商业物业服务 收 费 按照 单 价 模 式：平 均 物业 费 乘以 管 理的 建 筑 面 积 综合设施管理服务 收 费 按 照 固 定 价 格 模 式开发商增值服务 案场服务和交付前支持 服 务：固 定 服 务 费 楼宇修缮服务：实 际 成 本*9%作 为 收 入城市空间整合服务 全委模式：通 过 招 投 标 获 取 项 目，按 月 收 取 服 务 费 合资模式：与 政 府 指 定 平 台 成 立 合 联 营 公 司，服 务 费 通 过 股 权 投 资 收 益 入 账商 企 和 城 市 空 间 综 合 服 务 收 入 及 增 速 商 企 和 城 市 空 间 综 合 服 务 分 项 收 入 及 增 速万 物 云 分 项 业 务 分 析2.2 商 企 和 城 市 空 间 综 合 服 务商 业 物 业 服 务（27.9%/28.3%）综 合 设 施 管 理 服 务（34.2%/32.5%）楼 宇 修 缮 服 务（6.2%/6.6%）4293 648951.2%34.0%86930%10%20%30%40%50%0200040006000800010000 60%2019 2020 2021商 企 和 城 市 空 间 综 合 服 务 营 收：百 万 元同 比 增 速：%：右 轴2569402352881693236330653110234056.6%31.4%39.6%29.7%233.7%233.0%-100%100%0500010000 300%2021 2019 2020物业及设施管理：百万元 城市空间整合服务：百万元开发商增值服务：yoy：右轴开发商增值服务：百万元物业及设施管理：yoy：右轴 城市空间整合服务：yoy：右轴资 料 来 源：万 物 云 招 股 说 明 书，证 券 研 究 所02物 业 及 设 施 管 理 服 务：打 造 专 业 品 牌，提 供 专 业 服 务，具 备 强 大 的 外 拓 实 力1 对 标 国 际 一 流 物 业 服 务 商，整 合 戴 德 梁 行 大 中 华 区 商 写 物 管 业 务，打 造 独 立 专 业 的 商 企 服 务 品 牌：2020 年 初 万 物 云 完 成 与 戴 德 梁 行 的 整 合，并 于2020 年7 月 推 出 专业 的 商企 空 间管 理 品 牌 万 物 梁 行。2021 年 公 司 商 写 项 目 合 约 面 积1.36 亿 平，在 管 面 积1.25 亿 平，在 管 面 积 中 来 自 独 立 第 三 方 的 项 目 占 比 约85%。品 牌 战 略 下 公 司 市 场 化 拓 展 能 力 不 断 加 强，截 至2021 年 末 公 司 已 与 超 过900 家 企 业 及 机 构 客 户 建 立 了 联 系，包 括 中 国 十 大 互 联 网 公 司 中 的8 家 以 及 十 大 金 融 服 务 公 司 中 的7 家，公 司2021 年 参 与 的 超200 米 超 高 层 项 目 的 招 投 标 过 程 中，中 标 率 达50%以 上。2 管 理 业 态 以 写 字 楼 为 主，不 断 延 展 服 务 内 容，挖 掘 高 附 加 值 增 值 服 务：2021 年 商 写 项 目 在 管 面 积 中，写 字 楼 业 态 占 比 约62%，以 商 业 综 合 体 和 公 建 业 态 为 主 的 其 他 业 态 占 比38%。万 物 云 延 续 从 住 宅 物 管 中 建 立 的 管 家 思 维，除 了 提 供 基 础 物 管 以 外，积 极 挖 掘 客 户 需 求，一 站 式 集 中 解 决 企 业 办 公 空 间 中 各 类 非 主 营 业 务 外 包 的 管 理 需 求，包 括 行 政 支 持、活 动 策 划、礼 宾 服 务 等 垂 直 专 业 业 务，增 加 收 入 的 同 时 提 升 客 户 的 满 意 度 和 粘 性。万 物 云 分 项 业 务 分 析2.2 商 企 和 城 市 空 间 综 合 服 务商 写 项 目 管 理 规 模,4 17 3 82 54 7934 124564,13656678739136121.211.171.101.091.001.051.101.151.200500010000150002020 2021合 约 建 筑 面 积：万 平2018 2019在 管 建 筑 面 积：万 平合 约 在 管 比：%：右 轴23.3%18.5%15.3%76.7%81.5%84.7%0%20%40%60%80%1.25 100%2019 2020万 科 集 团 及 其 合 联 营 公 司2021独 立 第 三 方商 写 项 目 在 管 面 积 来 源 构 成68.8%74.5%62.3%31.2%25.5%37.7%0%20%40%60%80%100%2019办 公2020 2021其 他（商 业 综 合 体 及 公 建）资 料 来 源：万 物 云 招 股 说 明 书，证 券 研 究 所商 写 项 目 各 业 态 在 管 面 积 占 比02物 业 及 设 施 管 理 服 务：贯 彻 高 能 级 城 市 浓 度 战 略，聚 焦 核 心 城 市1 二 线 及 以 上 城 市 在 管 面 积 占 比 超90%：公 司 商 写 项 目 在 管 面 积 中，二 线 及 以 上 城 市 占 比 始 终 维 持 在9 成 以 上，2021 年 约90.8%。华 东 和 华 南 区 域 是 公 司 的 深 耕 区 域，2021 年 在 管 面 积 占 比 分 别 为41.4%和26.1%。2 项 目 留 存 率 保 持 高 位，物 业 费 单 价 不 断 提 升：得 益 于 公 司 的 品 牌 和 高 能 级 城 市 深 耕 战 略，公 司 在 维 持 高 项 目 留 存 率 的 同 时，实 现 物 业 费 单 价 的 不 断提 升，近 三 年 公 司 存 量 项 目 留 存 率 均 维 持 在95%以 上，平 均 物 业 费 从2019 年 的4.89 元/平/月 上涨 至5.7 元/平/月。万 物 云 分 项 业 务 分 析2.2 商 企 和 城 市 空 间 综 合 服 务30.4%34.1%27.4%44.7%46.4%39.4%21.6%16.4%24.0%3.3%3.1%9.2%0%20%40%60%80%100%2019 2020 2021商 写项 目 分 线 城 市 在 管 面 积 构 成4.895.285.7 5.85.65.45.254.84.64.42019 2020 2021商 写 项 目 平 均 物 业 费 单 价97.9%96.6%97.2%96%96%97%97%98%98%2019 2020 2021商 写 项 目 留 存 率一线城市及香港 新一线城市 二线城市 其他 平 均 物 管 费：元/平/月 项 目 留 存 率：%资 料 来 源：万 物 云 招 股 说 明 书，证 券 研 究 所02城 市 空 间 综 合 服 务：全 域 智 能 运 营 模 式 初 见 成 效1 成 立 万 物 云 城 品 牌 专 攻 城 市 综 合 服 务 领 域，城 市 服 务 全 国 化 推 广 加 速：自2018 年 在 横 琴 粤 澳 深 度 合 作 区 落 地 首 个“物 业 城 市”服 务 项 目 以 来，截 至2021 年 末 公 司 已 落 地 包 括 雄 安 新 区、青 岛 动 车 小 镇，厦 门 鼓 浪 屿、深 圳福 田 区 等47 个 项 目，辐 射 全 国22 个 城 市。2021 年 城 市 服 务 实 现 营 收3.4 亿 元，同 比+233%。2 全 域 智 能 运 营 下 将 不 断 积 累 的 先 进 的 物 业 管 理 经 验 运 用 到 城 市 治 理 当 中，通 过 数 字 化 方 式 有 效 提 升 基 层 治 理 效 率，通 过 拆 解 重 组 政 府 不 同 职 能 部 门的 业 务 内 容，建 立 统 一 的 服 务 标 准，公 司 承 接 包 含 市 政 环 卫、绿 化 保 洁、道 桥 管 养、辅 助 巡 查、生 态 环 境 监 测 等73 个 业 务 类 型。万 物 云 分 项 业 务 分 析2.2 商 企 和 城 市 空 间 综 合 服 务资 料 来 源：万 物 云 招 股 说 明 书、克 尔 瑞 物 管，证 券 研 究 所全 域 智 能 运 营核 心 模 式整 合 智 能对 城 市 空 间 内 多 个 业 务 模 块进行解构和重组，建立 高效的流程和服务标准将 城 市 作 为 一 个 大 物 业，将 物 业 管 理 中 的系 统 性 思 维 和 精 细 化 流 程 管 理 融 入 城 市 治理用 数 字 化 方 式，将 城 市 服 务 中 的人、设备、调度系统连接成网络核 心 思 路方 式城市 项目 合作模式 核心服务内容 项目体量厦 门鼓 浪 屿 全 岛 整 合 运营服务成立合资企业公 有 房 产 运 营 管 理 及 历 史 建 筑 保 护、市政服务、园 林、市 容、环卫鼓 浪 屿 占 地1.91 平 方 公 里武 汉江 汉 区 物 业 城 市 服务成立合资企业老 旧 社 区 改 造、社 区 综 合 治 理，建 设 物业城市江 汉 区 占 地28.29 平 方 公 里深圳福田区福保街道 顾问服务根 据 现 状 制 定 优 化 方 案，指 导 运 营，并提供信息系 统 优化 服务石厦村264 栋楼福田区沙河街道 顾问服务以 职 业 经 理 人 团 队 加 入 白 石 洲 物 业 管理 公 司，提 升 物 管 水 平 和 城 中 村 治 理占 地13.78 万 平，房 屋608 栋，居住人口4 万 人福田区沙头街道 委托管理服务统 筹 管 理，以 街 道 市 容 巡 查、垃 圾 转 运站监管切入，探索 全域 治理13.59 平方公里，4000多栋楼坪山石井街道 委托管理服务全 域 推 进 城 市 空 间 管 理 服 务 改 革，包 含 绿 化、民 生 服 务 等18 个 基 础 项 目，停车管理、安 全 巡查 等16 个 增值 项 目36.52 平方公里，下 辖4个社区广 州 三元里街道 顾问服务市 容、环 卫 等 撰 写 服 务、公 共 设 施 管养 等13 个社区，常住 人 口10.3 万 人常州钟 楼 区 南 大 街 街 道、荷 花 池 街 道委 托 管 理 服 务环 卫 保 洁、绿 化 管 护、公 共 设 施 管 养 合到管理等两个街道行政 区 共8.76 平 方 公 里，约12.43 万 人提 升 基 层 治 理 效 率 提 供 优 质 生 活 服 务02万 物 云 街 道 模 式：提 升 管 理 密 度，打 造 规 模 效 应，目 标 在3-5 年 内 打 造 数 百 条 万 物 云 街 道1 万 物 云 街 道 以 远 程+混 合 为 核 心：万 物 云 创 新 性 提 出 万 物 云 街 道 概 念，以 街 道 为 单 位，按 在 管项 目 为 驻 点，以20-30 分 钟 可 达 为 半 径 构 建 新 的 服 务 圈，进 一 步 打 开 社 区、商 企、城 市 空 间 服 务的 传 统 边 界，通