2018年4月上海房地产市场月报.pdf

上海 房地产市场月报 2018 年 4 月 0 4 月商品房量跌价涨 供应环比上涨 87% 上海 房地产市场月报 2018 年 4 月 上海 房地产市场月报 2018 年 4 月 1 一、 市场要闻 1 政策法规 1.1 沪实物配租廉租住房租金标准 5 月 1 日起施行 近日， 市发改委在官网公布上海市实物配租廉租住房租金标准管理试行办法，并将于 5 月 1 日起施行。内容包括：基准租金标准，按照略低于市场租金水平制订；单套租金标准，按照基准租金标准和上下浮动幅度确定，幅度不得超过 10% ；经过核准的基准租金标准方案，自核准之日起两年内有效。 本市廉租住房保障政策分为实物配租和租金配租两种。按照本市廉租住房管理 “ 市区联手、分级审核 ” 的分工原则，实物配租廉租住房租金标准实行市、区分级管理，市价格主管部门会同市住房保障行政管理部门主要负责市级 统筹实物配租廉租住房租金标准审核工作，以及全市廉租住房价格行为的监督管理工作。市、区住房保障机构负责拟订实物配租廉租住房基准租金标准方案。 实物配租廉租住房租金标准，实行政府指导价，包括基准租金标准、单套租金标准。廉租住房单套租金标准，按照基准租金标准和上下浮动幅度确定。单套房的上下浮动幅度，根据楼层、朝向、位置来确定。上下浮动幅度不得超过 10% 。经过核准的基准租金标准方案，自核准之日起两年内有效。期满后继续作为实物配租廉租住房供应的，需重新核准。 对同一项目中存在多个区统筹廉租住房房源等综合平衡 的问题，为保持同一地块租金标准基本衔接，区价格主管部门、区住房保障行政管理部门在制定租金标准的过程中，可以就租金标准方案征求项目所在地的区价格主管部门和住房保障行政管理部门意见。同时明确，市价格主管部门、市住房保障行政管理部门要加强对区价格管理的指导、服务和统筹协调。 实物配租家庭自付租金按照上海市人民政府关于调整和完善本市廉租住房政策标准的通知（沪府发 2014 52 号）规定执行。 根据上海市住房保障和房屋管理局关于印发上海市廉租住房实物配租实施细则（试行）的通知（沪房管规范保 2012 20 号）第十七条规定，廉租住房（含长期租赁等途径筹措的廉租住房）租金标准与申请户自付租金以外的差额部分，由区住房保障机构予以补贴。 上海 房地产市场月报 2018 年 4 月 2 1.2 住房租赁市场大政策 :REITs 试点 4 月 25 日，中国证监会、住建部联合发布关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知（下称通知），将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（ REITs）。这是国家提出加快发展住房租赁市场之后下发的第一个支持住房租赁资产证券化文件。 通知明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件，主要包括：物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。同时，政策明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。另外，政策鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产；支持住房租赁企 业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资；优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。通知还就完善住房租赁资产证券化的工作程序、加强住房租赁资产证券化的监督管理等方面提出了要求。 上海 房地产市场月报 2018 年 4 月 3 2 企业动态 2.1 阳光城获批首单 A 股民企储架式长租 REITs 规模不超 100 亿 近日，中信证券 阳光城长租公寓系列资产支持专项计划获深圳证券交易所评审通过，将于近期在深圳证券交易所挂牌转让。该计划采取储架分期 发行机制，产品规模不超过人民币 30 亿元，获准在 2 年内分期发行。 据了解，本次计划由中信证券股份有限公司担任计划管理人及销售机构，华泰证券股份有限公司担任联席销售机构，光控安石（北京）投资管理有限公司、中联前源不动产基金管理有限公司、中信银行上海分行西安分行担任财务顾问。 专项计划首期以位于上海碧云的公寓资产作为标的物业资产，预计发行规模 12.1 亿元，该计划将直接持有标的物业所在项目公司股权，为产品提供了较好的增信。中诚信证券评估有限公司给予优先 A 级资产支持证券 AAA 的信用评级，优先 B 级资产支持证券 AA+的 信用评级。 该计划由于采用储架模式，物业持有方可以在无异议函出具日后按照约定的标准筛选底层物业资产，自行选择合适的时点发行多期 REITs。 阳光城也表示，本次长租公寓专项计划储架额度的陆续发行，有助于公司进一步盘活存量资产，积极服务于购租并举的住房制度体系建设。 2.2 碧桂园百亿租赁住房 REITs 首期融资 17.17 亿元 2018 年 4 月 27 日， “中联前海开源 -碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划 “（下称 “碧桂园租赁住房 REITs“）首期成功发行。今年 2 月，该单产品获证监会放行，不但是国内首单达到百亿级储架规模的租赁 住房 REITs，也是租赁住房领域最大规模的证券化产品。 碧桂园租赁住房 REITs 由碧桂园地产集团有限公司联合中联基金共同实施，首期产品规模 17.17亿元，优先级规模 15.453亿元，以碧桂园持有租赁物业为底层资产，发行利率 5.75%。 作为 2017 年度合同销售额行业第一的龙头房企，碧桂园从 2017 年底开始积极推进长租业务，并在全球范围内首次提出 “长租城市 “概念。发布长租公寓品牌不到半年，碧桂园就已在上海、武汉、深圳、厦门、广州等一、二线城市落地 10 余家门店。 通过 REITs 工具的有效运用，碧桂园打通了租赁住 房投资模式闭环的最后一环。 从发行过程来看，本次产品受到了主流投资机构的广泛关注与青睐，国有银行、商业银行、城商行、券商等机构均表现出强烈的认购意愿。发行方表示，主流机构越来越认可有上海 房地产市场月报 2018 年 4 月 4 优质资产支撑的证券化产品，尤其是租赁住房概念的券种，部分机构更是针对 “储架 “额度进行了一次性审批。 在进行一期发行工作的同时，发行方已同步展开二期资产的梳理和整合，碧桂园集团及各区域公司租赁住房业务发展速度明显加快，助推碧桂园租赁住房业务的快速发展。 2.3 碧桂园与方糖小镇首个联合办公合作项目落地 4 月 24 日，碧桂园 与方糖小镇第一个联合办公项目正式开工，该项目也是碧桂园在联合办公领域的首个项目。 据了解，该项目建筑面积约 4600 平方米，占据鸿运大厦中的三层。鸿运大厦位于上海市普陀区，距离轨交 3、 4、 11 号线曹杨路站约 800 米，也是正在建设中的 14 号线中宁路站轨交上盖物业。地处 “ 真如城市副中心 ” 武宁路主干道发展轴的轴心位置，隶属于上海武宁科技园区内，是上海高科技企业孵化基地和科研机构与研发中心集聚地，周边具有一定的办公以及创业氛围。 该项目为碧桂园 与方糖小镇合作的第一个试点，合作形式由双方共同成立的合资公司进行整体运作。双方根据各自擅长领域进行了明确的分工，碧桂园负责采购、工程等，方糖小镇负责设计，销售，后期运营等。该项目成功运营之后，双方将以合资公司的形式运营更多的项目。 上海 房地产市场月报 2018 年 4 月 5 3 市场动态 3.1 4 月 经营性用地 成交 情况 ， 今年首块 销售型宅地面市。 4 月今年首块销售型宅地面市， 4 块 商办用地成交。 上海 房地产市场月报 2018 年 4 月 6 3.2 开盘 及预证 情况 4 月 已 开盘 项目： 本月供应井喷，市区高价盘较多， 市场热度回升迅速。 项目名称 区县 上市套数 (套 ) 均价 (元 / ) 开盘当天 去化率 新里波洛克公馆 青浦 1123 29000 79% 中国铁建香榭国际 奉贤 620 38000 70% 象屿虹桥悦府 松江 586 43730 100% 上海派二期 嘉定 497 31000 100% 宝华城市之星 普陀区 492 98000 61% 万科金域澜湾 南汇区 446 30000 100% 万科 海上传奇 浦东新区 444 68300 100% 中粮前滩海景壹号 浦东新区 437 85000 100% 禹洲雍贤府 奉贤 424 32000 阳光星期 8 奉贤 422 31000 起 86% 天和前滩时代 奉贤 416 31000 27% 大宁金茂府 闸北 382 93800 99% 信达泰禾上海院子 杨浦 376 95000 100% 新华御湖上园 金山 358 18200 44% 静安府 闸北 319 88000 90% 颐盛御中环 南汇区 315 61000 90% 张江三湘海尚 浦东新区 284 66800 新城西岸公园 南汇区 272 58000 信义嘉庭 嘉定 244 37100 融创滨江壹号院 卢湾 225 115000 100% 仁恒西郊花园 青浦 178 58400 佳兆业君汇上品 青浦 168 31000 79% 翡丽甲第 杨浦 130 93000 100% 翠湖天地 卢湾 118 160000 100% 融信铂爵 青浦 101 43000 91% 路劲上海派 嘉定 76 26000 100% 上海 房地产市场月报 2018 年 4 月 7 5 月即将开盘项目： 经过 4 月大量供应过后，预计 5 月供应将稍有回落 。 项目名称 区县 上市套数 (套 ) 均价 (元 / ) 开盘 、认筹 时间 禹洲雍贤府 奉贤 188 37073-45390 5.1 凯利海华府 浦东 538 79800 4.15 认筹 5.5 摇号 5.8 开盘 日月光伯爵湾 嘉定 308 高层： 30300 叠加： 38000 4.19 认筹 5.7 开盘 高尔夫社区汤泉美地城 金山 456 预计 5 月底 观泓雅苑（艾森公馆） 南汇 111 同润金色橘苑 南汇 444 21000 （深城投十一街区）鹏飞荟都 嘉定 149 39000-43000 4.18-4.24 认筹 5.5 开盘 上海 房地产市场月报 2018 年 4 月 8 3.3 4 月 成交价格排名 TOP10 项目 本月荣登价格排行榜第一位的是 翡翠别墅 ， 单价近 30 万 /，总金额高达 1.76 亿元。 在价格排行榜内的项目多为老盘项目， 网签数据显示 单个项目成交套数不超过 5 套，但本月开盘的翠湖天地实际开盘当天即售罄 。 排名 项目名称 成交均价 (元 / ) 成交面积 ( ) 成交套数 (套 ) 成交 金额 （万元） 1 东郊一号 (翡翠别墅 ) 299548 588 1 17599.94 2 华润外滩九里 179744 818 2 14706.83 3 华侨城苏河湾 173237 325 1 5633.15 4 金臣别墅 165598 740 1 12249.95 5 翠湖天地 151394 1340 3 20279.67 6 古北壹号 136880 2203 4 30149.28 7 中粮天悦壹号 125477 406 1 5099.64 8 大华锦绣华城 125182 939 4 11751.57 9 万科翡翠滨江 123961 447 2 5539.95 10 嘉御庭 123802 468 2 5789.09 上海 房地产市场月报 2018 年 4 月 9 3.4 4 月 成交面积排名 TOP10 项目 4 月成交面积排名前十的楼盘共成交 1848 套， 总计 共成交 18.13 万，成交均价 39120元 /。 4 月上海成交面积排名前十的楼盘中无单价 100000 元 /以上的高端楼盘。 排名 项目名称 总金额 (万元 ) 成交面积 ( ) 成交套数 (套 ) 成交均价 (元 / ) 1 新里波洛克公馆 239105.85 80548 838 29685 2 保利熙悦 113695.86 22466 220 50607 3 象屿虹桥悦府 57047.38 14038 147 40639 4 万科中环国际城海上 传奇 74022.73 11093 112 66730 5 禹洲雍贤府 34237.63 10037 115 34111 6 万科金域澜湾 40471.82 9425 89 42941 7 新城上坤樾山半岛 47044.69 9251 70 50853 8 浦发罗兰翡丽 51262.18 8762 88 58504 9 阳光星期 8 31002.71 8572 85 36169 10 上海派二期 21226.54 7075 84 30004