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六月成 交环比改善，新一轮博弈 窗 口渐近证券研究报告2024 年6 月27 日平安 证券 研究 所 地产 团 队请 务 必阅 读 正文 后 免责 条 款月酝知 风之地 产行业地产行 业月报行业评 级：地 产 强 于大市（维持）2 本月 观点：5 月多部委推出政策组合拳，核心城市密集跟进，叠 加房企冲刺年中业绩，6 月新房二手成交均环比改善。供 给端，5 月房企境内债融资规 模同 环比 双降，雅居 乐等 宣 布债 务违 约，尽 管房企 整体到期 债务压 力有所 缓解，但 行业 流 动性 问 题仍 有 待进 一步 解决；库存 去化 累积 上升，需进 一步 观察 收储 落地 效 果。展 望后续，楼市 走 向为 关 注核 心，若楼 市 持续 修 复，产业、人口 支撑 更 强的 核 心城 市有 望率 先 回暖，对 应区 域拿 地积极、土储 丰厚 房企 料率 先受 益，同 时由于二手房 持续分流新房需 求，利好经纪 行业；若楼市修 复不及预期，叠加7 月重要 会议召开，6 月末7 月初或 迎来 新的 博弈 窗口 期。我们 仍建 议保 持仓 位、持续 跟踪重点 城市及 房企销 售，个股 建议 拥 抱财 务 安全 性 高、经营 稳健性 强、土储 布局优越、积极优化 发展模式 房企，如越 秀 地产、滨 江集 团、招商 蛇口、中 国海外 发展、保利发展 等，同 时建 议 关注 经 纪（贝壳）代建（绿城管 理控股）、物管（保 利物业、中海 物业、招商 积 余）等 细分领 域龙头。政策：多部委推出政策组合 拳，一线城市密集跟进“517”新政。2024 年5 月涉房类政策（含中 央及地方）30 项，全部 为偏 松类 政策。央 行与 国家 金融监督管理总局联合发 文，一是将首套 和二套房商贷 最低首付比例下 调 5pct 至15%、20%，二是 取消 首套 及二 套商 贷利 率 下 限，首付 比例 创历 史新低。一 线城市 密集跟 进“517”新政，多数 二 线全 域 取消 限 购，多 套政 策 组合 拳 共同 发 力。资金：二套房贷利率回落至4%以下，雅居乐等宣布债务违约。据贝壳数据，2024 年5 月百城 二套主 流房贷 利率平 均3.9%，近年 二套 房贷 利率 首 次回落至4%以内。5 月房企境内债融 资规模同环比 双降，雅居乐 等宣布债务违 约，尽管5 月房企整体 到期债务压力 有所缓解，但 行业 流动 性问 题仍 有待进一步 解决。楼市：政策 利 好下6 月成交环比回升，二 手表 现好 于新 房。政策利好下，6 月（截至25 日）50 个重点城市 新房日均 成交3069 套，环比升5.9%，同比下滑29.9%，同 比降幅 较上月 收窄0.6pct；重点20 城二 手房日 均成交2924 套，同比 升23%，环比 升8%，表 现好 于 新房。地 市：供应 成交 环比 回升，上 海土 拍取 消限 价。5 月百城土地供应建面环比升5.2%；百城成交建面环比升29.4%。上海最新土地出让公告取消限价，重回“价 高者 得”，6 月南 京 出让3 幅低层 住宅用 地，平均 溢价 率15.84%。当前 市场 改善 型需 求 更具 韧 性，取 消限 价有 助于 优 质地 块加 快出 让，开发商 通过 自主 调 整销 售 价格 可 获取 盈 利空 间，但同 时投资 更为精 细谨慎，更为 倚重 市 场需 求。房 企：百强 销售 延续 弱复 苏态 势，房企 投资 愈发 收紧 和聚 焦。克而瑞百强房企1-5 月累计销售金额、销售面积同比下滑46%、46.2%，累计降幅分别较上月收窄2.5pct、2.4pct；5 月单月销售金额、销售面积同比 下滑35.4%、35.7%，降幅分别较上月收窄11.6pct、6.5pct。前5 月拿地房企主要 集 中销 售30 强央 国企，2023 年前5 月已有11 家房企累 计拿地 金额超 百亿，2024 年前5 月仅7 家突 破百亿，部分 央国企 整体投 资亦有 放缓现 象。板块表现：5 月申 万地 产 板块 涨6.14%，跑赢沪深300（-0.68%）；截至2024 年6 月25 日地产 板块PE（TTM）16.63 倍，估 值处 于 近 五年97.1%分位。风险提示：1）若后续货 量供应由 于新增土 储不足而 遭受冲击，将对 行 业销 售、开工、投 资等产生 负面影响；2）若楼市 去化 压力超出预 期，销售持续 以价 换量，将带 来 部分 前 期高 价 地减 值 风险；3）政策 呵 护力 度 有限，行业 调 整幅 度、时间 超出预 期，将 对行业 发展产 生 负面影响。XVDWwPtOmPmNqOmPsPoRrQaQbP6MsQpPpNsOkPoOrPjMoMsN7NnNyQNZmRmMxNoNmN 3报告 主要 观点：供求关系发生重大 变化，去 库 存刻 不 容 缓。从供 给端 来 看，2024 年4 月全 国 商品 房 待售 面积7.45亿平，超过2016 年 高点；已开工未售 商 品 房面 积 去 化周 期44.4个月，创 历史 新 高，超63 个城 市 住宅 去 化 周期 超 过18个月。从 需 求端 来 看，短期房 价 和 收 入预 期 制约 政 策 效果，中长 期 城镇 化 放 缓、出 生人 口 下 降带 来 潜在 需 求下 降，同时 二 手房 挂 牌 量快 速 上 升，分 流新 房 需求 同 时加 剧 市场 供 需压 力。短期销售有望提振，中 期 效 果仍 待 观 察。受房 价下 行 及利 率 下降 影 响，根 据我 们 测算 首付 由20%降至15%、房价 降 低10%、利率由 3.75%降至3.55%，月供 反 而 下降6.7%，居 民月 供/可 支付 收 入 压力 反 而 下滑。考 虑此 前 二 套房 利 率下 限（4.15%）较高，潜 在利 率 下 降 空 间 更大，有望 加 快二 套 房 需求 入 市。中 期 来看，当前 市 场观 望 情 绪依 旧 浓厚，同 时历 史 来 看，居 民 更 倾 向于 顺 周期 加 杠杆，政 策效 果 持续 性 仍 待观 察。值 得 注 意的 是，当 前 重点 城 市 一二 手 总成 交 已 逐步 企 稳，随着 下半 年 基数 回 落，销 售降幅 有望大 幅收窄。测 算 收 储 可 消 化库 存 数 千 万平，定 价 为 落地 关 键。测算 按前4 月 均价 收购，预计 可 消化 库 存0.52 亿平，为 全国 商 品 房待售 面 积的7%，占2023 年全 国商 品房 销售 的4.7%。若收 储全 部年 内落 地，有望 带动5-12 月 销售 面积 同比 转正，测 算现 房/已 经 开 工 未售 商 品房 去 化周 期 回 归十 年 均值，或 需万 亿 级资 金 体 量。考 虑收 储 房屋 主 要 用于 保 障房，基 于保 本 或 者覆盖 融 资 成 本考 虑 均需 要 折价 收 购，但现房 库 存 去 化难 度 低于 期 房，开 发 商对 于 折价 收 购 接受 度 有待 观 察；同 时 高 库存城 市主 要 为三 四 线，而 保障房 需求主 要聚焦 一二线，供 需错 配可能 影响政 策落地 规模。供 地 限制 有 一定 效果，但核 心仍 在 需求 端。不完 全统 计20 个城 市 住宅 去化 周期 超 过36 个月，其中18 个 城市2023 年 住宅出让建面占各 城市 可 售 库 存27.5%，占2023 年全 国 商 品 住宅 成 交 的3.6%。由 于 城 市土 地 吸 引力 下 降，2022-2023年土地出让 同 比 已 分别 下 降43.5%、12.5%，但库 存 仍 处于 高 位，意 味 着需 求 端 恢复 或 才是 去 库 存重 点。从市 场 供应结 构 来 看，2023 年以 来 大 户型 投 资额 明 显 好于 小 户型，叠加“14 号文”以来，全 国加 大 保 障房 建 设和 供 应，未 来 市场 满 足 多 样化改 善需 求，二手 房承接 大量刚 性需求，政府 保障房 提供基 本 住房 需 求的 供 应体 系 逐步 确 立。政策端仍存空间，行 业 流 动 性压 力 犹 存。尽管 政策 持 续呵 护，但 百强 房 企4 月 销 售额 同 比仍 下 降47%，前4 月到 位 资 金仍下降24.9%而“白名单”等 融 资 政策 更 多 聚焦 项 目 层面“保交 楼”，根据Wind 统计，下 半 年及2025 年 境 内地 产 债 到 期与提 前 兑付 规模 仍有1111亿和2486 亿，行 业流 动性 压力 仍存。从 政策 空间 来看，未 来一 线限 购限 贷政 策优 化、财 税方 面支持、保障 房再 贷 款额 度 提升 等 存在 进 一步 支 持可 能。更 多报 告内 容参 见：地 产杂 谈系 列之 五十 五：新一 轮去 库存 背景、效 果及 展望 2024 4报 告 主 要 观点：困 局：楼市 下行 与信 用危 机延 续，预期 偏弱 与库 存高 企为 主因。2021Q4 以 来政 策 松绑 不 断加 码，但 未 改楼 市下 行趋 势，2023 年投 资、销 售、新 开工回 落至2017 年、2012年、2007 年水 平，较 高 点分 别 跌25%、38%、58%，70 城 二手房房 价环同比 降幅有 所扩大；信用 风险继 续蔓延，部分 混合所 有制企 业亦出 现流动 性压力。我们 认为预 期偏弱 与库存 高企 为政策 未见 成效主 因，需 求端受 房价及 收入预 期影响，居民 加杠杆 意愿不 强；供 给端现 房库存、开工 未售去 化周期 创新 高。此 外二 手房挂 牌持续 攀升增 加市场 房屋供 应同时，“以 价换量”分流 新房需 求。转 机：政策 组合 拳对 症下 药，预期 修复 为企 稳关 键。“4.3 0”政治 局会 议 及“5.1 7”政 策包 对 症下 药，降 首付、取 消房 贷利 率 下限 切 实降 低 居民 置 业成 本，政 府 收储 带 来增 量 需求；高库 存 城市 减 少供 地、政 府 收地 等 举措 从 源头 降低 供 应。尽 管本轮 收储与 上轮三 四线棚 改去库 存在资 金体量、行业 环境、居民加 杠杆空 间等存 在诸多 不同，但我们 认为 一二线 城市 或是本 轮收储 主战场，若仅 考虑收 购35 城90 平以 下现房，5000 亿收储 资金或 相对充 足。同 时从政 策出台 前后 地产股 债表 现来看，市场 信心仍 显不足，后续 各方主 体预期 修复为 楼市企 稳关键。展 望：行业 规模 触底 与供 给出 清，房企 收缩 休整 稳健 经营。本轮楼市 成交降 幅已接 近海外 历轮危 机，亦 跌破中 长期中 枢，我 们预计 进一步 下调空 间有限，但在“先量 后价”下房价 或尚未 见底。往后看，二手 房复苏 或领先 于新房，土 地出让 下滑 叠加政 府收储，存量 增量双 重优化 下，深 度回调 高能级 城市有 望率先 企稳。预计房 企短期 延续业 绩阵痛，仍 将以稳 健经 营和收 缩休整 为主。政策支 持及基 数回落 下，预 计下半 年销售、投资 降幅收 窄，中 性判断 下全年 销售面 积同 比降12.7%、投资 同比降9%。投 资建 议：上半 年 地产 板 块表 现 整体 承 压，但 仍存 在 阶段 性 政策 博 弈行 情。展 望 下半 年，楼 市 走向 为 关注 核心，若 楼 市持 续修复，产业、人口 支撑更 强的核 心城市 有望率 先回暖，对应 区域拿 地积极、土储 丰厚房 企料率 先受益，同 时由于 二手 房持续 分流新 房需求，利好 经纪行 业；若 楼市修 复不及 预期，重回政 策博弈 逻辑，政策仍 具释放 空间，板块 低涨幅、低 估值、低持仓，机会 仍存。更 多报 告内 容参 见：2024 年中 期策 略报 告：困局 与转 机 DzCfbXNItFtIsykb7UysvpDzSda0ryHb0G1WUCrSdD4xUeqTx7wjIFSmxEmK9KDa 5资料来源：各政府网站，平安证券研究所 据 不 完 全 统 计，2024 年5 月涉房 类政策（含中 央及地 方）30 项，全部为 偏松类 政策。首 付 比 例 创历 史新 低，设立3000 亿 保 障 房再 贷款。央行 与国 家 金融 监 督管 理 总局 联 合发 文，一 是 将首 套 和二 套 房商 贷最 低 首 付 比 例下 调 5pct 至 15%、20%，二 是 取消 首套及 二套商 贷利率 下限，三是下 调公积 金贷款 利率 25BP；此前二套 房 贷 利 率 下限 为 5 年期 LPR+20bp，下调空间更大，有 望带 动 改善 需 求释 放。此 外 央行 设 立 3000 亿 保 障 性 住 房再贷款，支 持 地 方国 有 企业 以 合理 价 格收 购 已建 成 未出 售 商品 房 用作 保 障房，预计 带 动银 行 贷款 5000 亿 元，有 助于 加快 去库 存、提 高保 障 房供 应、改 善 房企 资 金，但 考虑 现 房无 交 付担 忧，开 发 商亦 可 自行 销 售，收 购价 格 为政 策 效果 关键 之一。中央 层面 主要 政 策、会 议时间 文件/会议/出台 部门名称 主 要内容5 月17 日关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限5 月17 日关于下调个人住房公积金贷款利率的通知自2024 年5 月18 日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5 年）和5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。5 月17 日关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。5 月17 日国新办举行国务院政策例行吹风会 介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况设立3000 亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000 亿元。妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活6 月21 日住建部收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作涉房类政 策以偏 松政策 为主0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0925395629 292119141927300102030405060706 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 2023 20246资料来源：各政府网站，平安证券研究所近期地方 楼市调 控政策 汇总 517 近 期 一 线 城 市频频 跟进“5 1 7”新 政，与 此前 放 松认 房 不认 贷 等“渐 进式 政 策不 同，此 次 为多 套 政策 组 合拳 共 同发 力，力度 更强更 大、涉 及范围 更广，通过降 房贷首 付成本、降购 房门槛、释放 改善性 需求等 多种方 式，维 稳市场，增 强信心。时间 城市 主要内容5 月6 日 深圳非本市户 籍居民 家庭及 成年单 身人士（含离 异）限 购1 套住 房。在 盐 田区、宝安 区（不 含 新安 街 道、西 乡街 道）、龙 岗区、龙华 区、坪 山区、光明 区、大 鹏 新区 范 围内 购 买住 房，仅 需1 年 个税/社保；有两 个及以 上未成 年子女 的深圳 本市户籍 居民 家庭，在执 行 现有 住 房限 购 政策 的 基础 上，可 在 以上 区 域再 购 买1 套住房5 月9 日 杭州全域 取消 限购。在所 购 住房 城 区范 围 内仅 有 一套 住 房且 正 在挂 牌 出售 的，可 按 首套 住 房认 定 按揭5 月9 日 西安全面 取消 我市 住 房限 购 措施，居民 家 庭在 全 市范 围 内购 买 新建 商 品住 房、二 手 住房 不 再审 核 购房 资 格。5 月22-24 日重庆、河北、甘肃、福建等首套、二 套住 房 商业 性 个人 住 房贷 款 最低 首 付款 比 例为 不 低于15%、25%；取 消 房贷 款 利率 下 限5 月28 日 上海非沪 籍居 民购 房 缴纳 社 保/个税年 限5 年调整 为3 年；取 消离异 购房合 并计算 住房套 数规定，对夫 妻离异 后购房 的，不 再按离 异前 家庭 计 算拥 有 住房 套 数。调 整住 房 赠与 规 定，已 赠与 住 房不 再 计入 赠 与人 拥 有住 房 套数；对企 业 购买 小 户型二手 住房（系 指2000 年前 竣工、建 筑 面积 在70 平方 米及 以 下的 二 手住 房）用 于 职工 租 住的，不再 限 定购 买 住房 套 数；多子 女家 庭（包 括本 市 户籍/非本 市）可 多购 买1 套 住房，优化多 子女家 庭首套 住房认 定标准；是首 套住房 商业性 个人住房 贷款 利率 下 限调 整 为不 低 于相 应 期限 贷 款市 场 报价 利 率（LPR）减45 个基 点（调整 后，5 年期 以 上房 贷 利率 下 限目前为3.5%），最 低首付 款比例 调整为 不低于20%5 月28 日 深圳首套 住房 个人 住 房贷 款 最低 首 付款 比 例由 原 来的30%调整为20%，二 套由 原来 的40%调整为30%。首 套 住房 商 业性 个 人住房贷 款利 率下 限 由原 来 的LPR-10BP 调整为LPR-45BP，二 套 由原 来 的LPR+30BP 调整为LPR-5BP5 月28 日 广州对于贷款 购买首 套商品 住房的 居民家 庭，商 业性个 人住房 贷款最 低首付 款比例 调整为 不低于15%，取 消 利率 下 限。对 于贷款购买 第二套 商品住 房的居 民家庭，商业 性个人 住房贷 款最低 首付款 比例调 整为不 低于25%，取消利 率下限；广州主要银行5 月28 日就 房贷利 率达成 共识，广州首 套房利 率3.4%（LPR-55bp），二套 房利率3.8%（LPR-15bp）7资料来源：Wind，平安证券研究所M2 同比增 速1 年期、5 年期LPR 报价社融 存量 同比 增 速 5 月M2 同比 增 长7%，增速环 比回落0.2pct；社融 存量同 比增长8.4%，增速 环 比回 升0.1pct。6 月20 日1 年期LPR、5 年 期及 以 上LPR 最新 报价3.45%、3.95%，较上月 持平。根据平 安宏观 组观点，居民 消费贷款 表现颓 势，与 按揭贷 款相关 的中长 期消费 贷增速 约1.3%，而 短 期消 费 贷款 增 速为-0.6%，较上 月回落0.9 个百分 点，是2021年 以来的 最低值；融360 监 测数 据 显示，2024 年5 月，全国 性银行 线上消 费贷平 均最低 可执行 利率为3.15%，同比 下降46BP。居 民消费 贷款利 率较快 回落，但短期 消费贷 规模不 增反降，体现 出居民 加杠杆 消费的 意愿不 足。8%9%10%11%12%13%14%2002503003504004502021/01 2021/08 2022/03 2022/10 2023/05 2023/12 678910111213142021/05 2021/11 2022/05 2022/11 2023/05 2023/11 2024/05%M2:M2:3.45 3.45 3.45 3.45 3.45 3.45 3.45 3.45 4.20 4.20 4.20 3.95 3.95 3.95 3.95 3.95 3.03.23.43.63.84.04.24.42023/11 2024/01 2024/03 2024/05%(LPR):1(LPR):5 4%8资料来源：Wind，用益信托网，贝壳研究院，平安证券研究所 5 月单 月境内 债、境 外债平 均发行 利率分 别为2.53%、4.68%，环比分 别降0.29pct、升0.43pct,年初 以来 房 企 信 用债 发行 成本较 上年末 明显降 低。据 贝 壳 研 究 院监测 显示，2024 年5 月百 城首 套 主流 房 贷利 率 平均 为3.45%，二套主 流房贷 利率平 均为3.9%，近 年二套房 贷 利 率 首 次回落 至4%以内。房企境内 债、境 外债与 信托发 行成本重点城市 首套房 贷利率、二套 房贷利 率（贝 壳研究 院）3.45%3.90%3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%2022/01 2022/05 2022/09 2023/01 2023/05 2023/09 2024/01 2024/05 6.66.87.07.27.47.67.88.08.28.42468101214162021/01 2021/06 2021/11 2022/04 2022/09 2023/02 2023/07 2023/12 2024/05%5 9资料来源：Wind，用益信托网，住建部官网，平安证券研究所 5 月房 企境内 债融资 规模同 环比双 降，房 企境内 债融资 规模117 亿 元，环 比降71.4%，同比 降50%。5 月雅 居乐宣 布公司 尚未在 宽限期 内支付2020 票 据有 关 利息，并预 期 将无 能 力履 行 其境 外 债务 项 下的 所 有付 款义 务；迪马 股份公 告未能 按期足 额偿付“21 迪马 0 1”债券 本 息，并 于5 月28 日 公告 称 拟向 法 院申 请 重整，两家 房 企首 次曝 出债 务违约事件。5 月 房 企整 体到期 债务压 力有所 缓解，但行业 流动性 问题仍 有待进 一步解 决。房地产债 券及信 托发行 规模走 势（月）房企 信用 债到 期 规模0501001502002503003504004502024/12024/22024/32024/42024/52024/62024/72024/82024/92024/102024/112024/12+-5005010015020002004006008001000120014002020/01 2020/06 2020/11 2021/04 2021/09 2022/02 2022/07 2022/12 2023/05 2023/10 2024/03 6 10资料来源：各地房管局，国家统计局，平安证券研究所；图表2024年6月数据为截至6月25 日成交数据 政 策利好 下，6 月（截至25 日）50 个重 点 城市 新 房日 均 成交3069 套，环比升5.9%，同比 下 滑29.9%，同比 降 幅较 上月 收窄0.6pct；重点20 城二 手房日 均成交2924 套，同 比 升23%，环 比升8%，表现 好于新 房。50 城商品 房月日 均成交 套数同 比20 城二 手 房月 日 均成 交 套数 同 比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0500100015002000250030003500400045002023/03 2023/05 2023/07 2023/09 2023/11 2024/01 2024/03 2024/05-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2023.6 2023.8 2023.10 2023.12 2024.2 2024.4 2024.6 6 11资料来源：中指院，平安证券研究所 注：35城中 一线城市4 个、二线10个、三四线21个；商品房 销供比=当月商品房备案面积/当月批准预售面积 5 月35 城 商 品 房平 均 批准 上 市面 积35.7 万 平米，环比 降3.3%，同比 下 滑8.8%，6 月房企 冲刺年 中业绩 叠加政 策利 好频出，房 企 推 盘 力 度预计 环比回 升；销 供比105.7%，环比 升10.8pct。5 月35 城 商 品 房平 均 出清 周 期43.7 个月，环比 升1.3 个 月，其 中一 线 城市34.1 个月，低于二 线城市（36.7 个月）、三线 城市（48.9 个 月），行 业库 存 去化 压 力仍 大，若 居 民购 房 低于 预 期，政 府收 储 或为 去 库存 唯 一出 路，我 们 认为 一 二线 为收储 主 战 场，若仅考 虑小户 型现房，5000 亿 或相对 充足，若考虑 地方政 府自有 出资，实际金 额或大 于5000 亿；考 虑 贷款 可展期，5000 亿 银行 收 储贷 款，按3%贷款 利率 估 算年 利 息150 亿，短 期还款 压力不 大，需 进一步 观察收 储落地 进度。35 城商 品 房平 均 批准 上 市面 积 35 城商品 房平均 销供比 35 城商 品 房平 均 出清 周 期0501001502002502021/01 2021/08 2022/03 2022/10 2023/05 2023/12 35 101520253035404550 40%60%80%100%120%140%160%180%200%220%2022/05 2022/10 2023/03 2023/08 2024/01 35 9 12资料来源：Wind，平安证券研究所 5 月 百 城 住 宅平 均价格16396 元/平 米，环 比升0.25%，连续9 个月环 比企稳 回升，主要受 部分城 市优质 改善项 目入市带动；其 中 环 比上涨 城市数 量共44 个。分 城 市 能 级 看，5 月一、二、三线城 市住宅 平均价 格，环 比分别 升0.75%、升0.35%、降2.94%。百城 住宅 平均 价 格走 势 百城 中一 二三 线 城市 住 宅价 格 环比 变 化百城 住宅 价格 上 涨、持 平与 下 跌城 市 数量-3.0%-2.5%-2.0%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%2023/06 2023/08 2023/10 2023/12 2024/02 2024/04 01020304050607080901002023/06 2024/01-0.1%0.0%0.1%0.2%0.3%16,05016,10016,15016,20016,25016,30016,35016,40016,4502023/05 2023/07 2023/09 2023/11 2024/01 2024/03 2024/05/13 资料来源：Wind，平安证券研究所百城 土地 供应 与 成交 情 况 百城土地 成交均 价走势 5 月 百 城 土 地供 应建面1.18 亿 平米，环比升5.2%；百城成 交建面0.94 亿平 米，环 比升29.4%。6 月7 日 上 海 发布 第三 批 次商 品 住房 用 地出 让 公告，共计4 幅地 块，取 消溢价 率10%的上 限 要求，重回“价高 者 得”，当 前 全 国 仅 余北 京、深 圳、宁 波 土拍 仍 执行 限 价政 策。6 月19 日南京 土地市 场成功 出让3 幅 低层 住 宅用 地，均 溢 价成交，平 均 溢 价率15.84%。当 前 市场 改 善型 需 求更 具 韧性，取消限 价有助 于优质 地块加 快出让，一方 面 开发 商通过 自主 调整销 售价格 可获取 盈利空 间，另 一方面 开发商 投资更 为精细 谨慎，更为倚 重市场 需求。百城土地 成交溢 价率0.00.51.01.52.02.53.03.54.005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0002023/05 2023/08 2023/11 2024/02 2024/05 02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0002023/05 2023/08 2023/11 2024/02 2024/05/01234567892023/05 2023/08 2023/11 2024/02 2024/05%14 6 克 而瑞百 强房企1-5 月累 计 销售 金 额同 比 下滑46%，销售面 积同比 下滑46.2%，累 计 降幅 分 别较 上 月收 窄2.5pct、2.4pct；5 月 单月销 售金额 同比下 滑35.4%，销售面 积同比 下滑35.7%，降 幅 分别 较 上月 收 窄11.6pct、6.5pct。核 心一二 线城市 纷纷下 调首付 及房贷 利率，叠加房 企年中 冲刺业 绩，营 销力度 预计有 所加强，预计6 月 成交 或将 稳中 有增。上 海、广 州、深 圳 等城 市 因新 政 利好 加 持，短 期成 交 有望 止 跌，核 心区 域 优质 项 目有 望 保持 高 去化 率，外 围区 域 多数 项目 及 弱二 线 和三 四 线城 市 仍有 待 核心 一 二线 城 市热 度 传导，成交 或 将低 位 波动。资料来源：克而瑞，平安证券研究所克而 瑞百 强房 企 单月 销 售增 速克而瑞百 强房企 累计销 售增速-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2024 1 2024 1-2 2024 1-3 2024 1-4 2024 1-5-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2024 1 2024 2 2024 3 2024 4 2024 5 15 5 资料来源：克而瑞，中指院，平安证券研究所；注：拿地数据来自中指院，销售数据来自克而瑞 5 月50 强房 企 整体 拿 地销 售 金额 比11%、拿地 销售面 积比12%，环比分 别降21.9pct、26.1pct。房 企投 资 愈发 收 紧和 聚 焦。根 据克 而 瑞统 计，前5 月仍 有近 七 成销 售 百强 房 企尚 未 拿地，拿地 房 企主 要 集中 销售30 强央国 企，2023 年前5 月 已有11 家房 企 累计 拿 地金 额 超百 亿，2024 年前5 月仅7 家 突破 百 亿；此 外2023 年1-5 月拿 地金 额TOP1 投资 额为500 亿，而2024 年1-5 月TOP1（中建壹 品）拿 地金额 仅239 亿元，部 分 央国 企 整体 投 资亦 有 放缓 现 象。50 强房 企 拿地 销 售比重点房企 拿地销 售金额 比、面 积比（5 月 单月）0%20%40%60%80%100%120%0%5%10%15%20%25%30%35%16 6.14%97.1%资料来源：Wind，平安证券研究所 5 月申 万地 产 板块 涨6.14%，跑 赢沪深300（-0.68%）；截至2024 年6 月25 日，当 前地产 板块PE（TTM）16.63 倍，高于沪深300 的11.75 倍，估 值处于 近五年97.1%分位。5 月上 市50 强 房企 涨 跌幅 排 名前 三 房企 分 别为 世 茂集 团、正 荣 地产、建业 地 产，排 名后 三 房企 为 路劲、ST 中南、中梁控 股。行业 涨跌 幅情 况 房地产PE（TTM）走势图 上市50 强涨跌幅 排名前 三及后 三房企6.14-0.68-8-6-4-202468 300%-40%-20%0%20%40%60%80%100%ST 579111315171921232019/6/18 2021/6/18 2023/6/18():PE(TTM)300:PE(TTM)17 股票名称 股票代码股票价格（元）EPS P/E评级2024-6-25 2023A 2024E 2025E 2026E 2023A 2024E 2025E 2026E保利发展 600048.SH 9.38 1.01 1.12 1.23 1.35 9.3 8.4 7.6 6.9 推荐招商蛇口 001979.SZ 9.16 0.70 0.81 0.88 0.97 13.1 11.3 10.4 9.4 推荐万科A 000002.SZ 7.11 1.02 1.06 0.98 1.01 7.0 6.7 7.3 7.0 推荐滨江集团 002244.SZ 7.75 0.81 0.91 1.02 1.10 9.6 8.5 7.6 7.0 推荐华发股份 600325.SH 6.76 0.67 0.70 0.75 0.79 10.1 9.7 9.0 8.6 推荐新城控股 601155.SH 9.21 0.33 0.33 0.34 0.35 27.9 27.9 27.1 26.3 推荐天健集团 000090.SZ 4.02 0.81 0.83 0.84 0.88 5.0 4.8 4.8 4.6 推荐中国海外发展 0688.HK 12.77 2.34 2.39 2.43 2.47 5.5 5.3 5.3 5.2 推荐越秀地产 0123.HK 4.99 0.79 0.79 0.82 0.86 6.3 6.3 6.1 5.8 推荐建发国际集团 1908.HK 13.39 2.66 2.70 2.73 2.75 5.0 5.0 4.9 4.9 推荐绿城中国 3900.HK 5.81 1.23 1.28 1.40 1.53 4.7 4.5 4.2 3.8 推荐保利物业 6049.HK 27.01 2.49 2.91 3.29 3.68 10.8 9.3 8.2 7.3 推荐中海物业 2669.HK 4.38 0.41 0.47 0.55 0.63 10.7 9.3 8.0 7.0 推荐招商积余 001914.SZ 10.22 0.69 0.79 0.89 1.00 14.8 12.9 11.5 10.2 推荐新城悦服务 1755.HK 2.84 0.51 0.53 0.55 0.57 5.6 5.4 5.2 5.0 推荐星盛商业 6668.HK 1.13 0.17 0.19 0.21 0.24 6.7 6.0 5.4 4.7 推荐绿城管理控股 9979.HK 5.12 0.48 0.62 0.78 0.97 10.7 8.3 6.6 5.3 推荐资料来源：Wind，平安证券研究所181）供 给 充 足 性 降 低风 险：若地 市持 续 遇冷，各房 企新 增 土储 规 模不 足，将 对后 续 货量 供应 产 生负 面 影响，进 而 影 响行业 销售、开工、投资、竣工等。2）房企 大规 模减 值风 险：若楼 市 去化 压 力超 出 预期，销售 大 幅以 价 换量，将带来 部分前 期高价 地减值 风险。3）政策 呵护 不及 预期 风险：若政策有效 性不足，楼市 调整 幅 度、时 间超出 预期，将对行 业发展 产生负 面影响。地产团队分析师 邮箱 资格类型 资格编号杨侃 YANGKAN034PINGAN.COM.CN 证券投资 咨询 S1060514080002郑茜文 ZHENGXIWEN239PINGAN.COM.CN 证券 投资 咨询 S1060520090003郑南宏 ZHENGNANHONG873PINGAN.COM.CN 证券投资 咨询 S1060521120001王懂扬 WANGDONGYANG339PINGAN.COM.CN 证券投资 咨询 S1060522070003平安证券综合研究所投资评级：股 票 投 资评 级:强烈推荐（预计6 个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6 个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6 个月内，股价表现相对市场表现在 10%之间）回避（预计6 个月内，股价表现弱于市场表现10%以上）行 业 投 资评 级:强于大市（预计6 个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6 个月内，行业指数表现相对市场表现在 5%之间）弱于大市（预计6 个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）公司声明及风险提示：负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与
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