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证券研 究报 告：房地 产|行业周 报 2024 年6 月 18 日 市场有风险，投资需谨慎 请 务必阅读正文之后的免责条款部分 行业投资评级 强 于大 市|维持 行业基本情况 收盘点位 1918.54 52 周最高 2990.18 52 周最低 1746.84 行业相对指数表现 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:曾凡 喆 SAC 登记编号:S1340523100002 Email:研究助理:高 丁卉 SAC 登记编号:S1340124030005 Email:近期研究报告 市场热 度有所 回升 百强 销售环比 增长-2024.06.05 房地产 行业报告（2024.6.10-2024.6.16）央行召 开保障性住房再贷 款工作推进会 有利 去库存 投 资要 点 6 月 12 日 央行 召开 保障 性 住房再 贷款 工作 推进 会，提出 按 照“政府指导、市 场化 运作”的 思路，借鉴 前期 试点 经验，着力 推动 保障 性住房再 贷款 政策 落地 见效，加快 推动 存量 商品 房去 库存。在需 求端 常规政策 已基 本出 尽的 情况 下，去 库存 为目 前市 场供 需再平 衡的 关键，若后续 存量 房收 储进 展顺 利，则 长期 有利 于改 善供 需结构。行 业基 本面跟 踪（1）新 房成 交及 库存：上周 30 大中 城市 新房 成交 面 积为 177.04万方，本 年累 计新 房成 交 面积 为4423.28 万方，累 计同比-42.5%。30大 中 城市 近 四周 平 均成 交面 积 为 201.35 万 方，同比-33.6%，环比-3.8%。其 中一 线城 市近 四周 平均成 交面 积 为 64.47 万 方，同比-29.3%，环比-2.8%，二线 城市 近四 周平均 成交 面积 为 98.57 万方，同比-38%，环比-4.4%，三线 城市 近四 周平均 成交 面积 为38.31 万方，同比-27.7%，环比-3.9%。上周 重点10 城商品 住宅 可售 面积 为 7317.54 万方，同比+3.73%，环 比+0.32%，重 点 10 城 去化 周期 为 16.96 个月，其 中一 线城市去 化周 期 为 15.79 个月。（2）二手房成交及挂牌：上 周 重 点 10 城 二 手 房 成 交 面 积 为120.41 万 方，本年 累计 二 手房成 交面 积 为 3497.85 万方，累计 同比-12.5%。重 点10 城近 四周 平均成 交面 积 为 162.15 万 方，同 比-2.3%，环比-7.4%。截至 2024/6/9 全国城 市二 手房 出售 挂牌 量指数 为 45.27，环比+1.5%，挂 牌价 指数 为 166.94，环 比-0.64%。（3）土地 市场 成交：上周 100 大 中城 市新 增供 应 住宅类 土地 建面为 45.34 万方，成 交住 宅类土 地建 面为 110.41 万 方，新 增供 应商服类土 地建 面 为 75.28 万 方，成 交商 服类 土地 建面 为 61.16 万 方。近四周 100 大中 城市 平均 住 宅类土 地成 交建 面/供应 建 面为 1.69，平 均商服类 土地 成交 建面/供 应 建面 为1.86。上周 100 大 中城 市成 交住 宅类土 地楼 面均 价为 2402.78 元/平方米，溢 价 率 为 0.28%，环比-2.39pct，成 交 商 服 类 土 地 楼 面 均 价 为963.53 元/平方 米，溢价 率为 1.76%，环 比-0.76pct。行 情回 顾 上周 A 股申 万一 级房 地产 行业指 数下 跌 1.47%，沪深 300 指数 下跌 0.91%，房地 产指 数跑 输沪深 300 指数 0.56pct。上周 港股 恒生 物业服务 及管 理指 数下 跌 2.3%，恒 生综 合指 数下 跌 1.97%，物 业服 务及管理指 数跑 输恒 生综 合指 数 0.33pct。风 险提 示：政策不 及预 期，行业 销售 不及预 期，部分 地产 主体 的流动 性紧 张问题导 致信 用风 险蔓 延，市场情 绪极 端避 险。-33%-28%-23%-18%-13%-8%-3%2%7%12%2023-06 2023-08 2023-11 2024-01 2024-04 2024-06房地产 沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 目录 1 行 业 基本 面 跟踪.4 1.1 新 房 成交 及 库存.4 1.2 二 手 房成 交 及挂 牌.5 1.3 土 地 市场 成 交.6 2 行 情 回顾.7 3 风 险 提示.9 WUCXwPqNsRrQrPmPqNpQmN7NdN6MpNoOoMmQiNpPtNkPpNrQaQpPwPxNmQyRvPoMrM 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 图表目 录 图表1：30 大中城市新房 成交面积及同比.4 图表2：一线城市新房 成 交面积及同比.4 图表3：二线城市新房 成 交面积及同比.4 图表4：三线城市新房 成 交面积及同比.4 图表5：重点城市商品 住 宅可售面积及去化周 期.5 图表6：重点城市二手 房 成交面积及同比.5 图表7：全国及分线城 市 二手房出售挂牌量指 数.6 图表8：全国及分线城 市 二手房出售挂牌价指 数.6 图表9：全国城市分类 型 二手房出售挂牌量指 数.6 图表10：全国城市分类 型二手房出售挂牌价 指数.6 图表11：100 大中城市土 地供销比.7 图表12：100 大中城市成 交土地楼面均价及溢 价率.7 图表13：近一年A 股房 地产指数和沪深 300 走势.7 图表14：近一年恒生物 业服务及管理和恒生 综指 走势.7 图表15：上周A 股申万 一级行业涨跌幅情况.8 图表16：上周港股恒生 综合行业涨跌幅情况.8 图表17：上周A 股重点 房企涨跌幅前 5 位及后 5 位.8 图表18：上周港股重点 房企涨跌幅前 5 位及后 5 位.8 图表19：上周重点物企 涨跌幅前 5 位及后5 位.9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 1 行业基 本面跟踪 1.1 新 房成 交及库 存 上周 30 大 中城 市新 房成 交面积 为 177.04 万 方，本年累 计新 房成 交面 积 为4423.28 万方，累 计同 比-42.5%。30 大 中城 市近 四 周平均 成交 面积 为 201.35 万方，同比-33.6%，环比-3.8%。其 中一 线城 市近 四周 平 均成交 面积 为64.47 万方，同比-29.3%，环 比-2.8%，二 线城市 近四 周平 均成 交面 积为 98.57 万方，同 比-38%，环比-4.4%，三线 城市近四周平 均成交面积 为 38.31 万方，同比-27.7%，环比-3.9%。图表1：30 大中 城 市新 房 成交 面 积及 同 比 图表2：一 线 城 市新 房 成交 面 积及 同比 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4 为 4 周平均，同比 数据为 4 周平均 同比 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4 为 4 周平均，同比 数据为 4 周平均 同比。图表3：二 线 城 市新 房 成交 面 积及 同比 图表4：三 线 城 市新 房 成交 面 积及 同比 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4 为 4 周平均，同比 数据为 4 周平均 同比。资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4 为 4 周平均，同比 数据为 4 周平均 同比-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%0501001502002503003504004505002024/6/162024/6/22024/5/192024/5/52024/4/212024/4/72024/3/242024/3/102024/2/252024/2/112024/1/282024/1/142023/12/312023/12/172023/12/32023/11/192023/11/52023/10/222023/10/82023/9/242023/9/102023/8/272023/8/132023/7/302023/7/162023/7/230城成交 面积（万方）30城成交 面积MA4（万 方）同比去年（%）同比前年（%）同比19年（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%0204060801001201401602024/6/162024/6/22024/5/192024/5/52024/4/212024/4/72024/3/242024/3/102024/2/252024/2/112024/1/282024/1/142023/12/312023/12/172023/12/32023/11/192023/11/52023/10/222023/10/82023/9/242023/9/102023/8/272023/8/132023/7/302023/7/162023/7/22023/6/18一线城市 成交面 积（万 方）一线城市 成交面 积MA4（万方）同比去年（%）同比前年（%）同比19年（%）-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%0501001502002503002024/6/162024/6/22024/5/192024/5/52024/4/212024/4/72024/3/242024/3/102024/2/252024/2/112024/1/282024/1/142023/12/312023/12/172023/12/32023/11/192023/11/52023/10/222023/10/82023/9/242023/9/102023/8/272023/8/132023/7/302023/7/162023/7/22023/6/18二线城市 成交面 积（万 方）二线城市 成交面 积MA4（万方）同比去年（%）同比前年（%）同比19年（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%01020304050607080901002024/6/162024/6/22024/5/192024/5/52024/4/212024/4/72024/3/242024/3/102024/2/252024/2/112024/1/282024/1/142023/12/312023/12/172023/12/32023/11/192023/11/52023/10/222023/10/82023/9/242023/9/102023/8/272023/8/132023/7/302023/7/162023/7/22023/6/18三线城市 成交面 积（万 方）4 周平均三 线城市 成交面 积MA4（万方）同 比 去 年（%）同比前年（%）同比19年（%）HzIMHUmJlA4nm60 x0YdAs5DzSda0ryHb0G1WUCrSdD5LItGev9rbntwNI2JiZtGg 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 上周重 点10 城 商品 住宅 可 售面积 为7317.54 万 方，同 比+3.73%，环比+0.32%，重点 10 城 去化 周期 为16.96 个 月，其中 一线 城市 去 化周期 为 15.79 个月。图表5：重 点 城 市商 品 住宅 可 售面 积及 去 化 周期 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：重点 10 城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、福州、温州、韶关。计算方式说明：若本 周无更 新可 售面积数 据，则 以前一 周数 据为准。去化周 期=可售面 积/最近 12 个月月均成 交量。1.2 二 手房 成交及 挂牌 上周重 点10 城 二手 房成 交 面积 为 120.41 万方，本 年 累计二 手房 成交 面积 为3497.85 万 方，累 计同 比-12.5%。重点10 城 近四 周平 均成交 面积 为162.15 万方，同比-2.3%，环 比-7.4%。图表6：重 点 城 市二 手 房成 交 面积 及同 比 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4 为 4 周平均，同比 数据为 4 周平均 同比。重点 10 城包括：北京、深圳、杭 州、南京、成都、苏 州、厦 门、东 莞、青岛、南 宁。截至 2024/6/9 全国 城市 二 手房出 售挂 牌量 指数 为 45.27，环比+1.5%，挂 牌价指数 为166.94，环比-0.64%。1011121314151617186,6006,7006,8006,9007,0007,1007,2007,3007,4007,500重点城市 商品住 宅可售 面积（万方）重点城市 去化周 期（月）一线城市 去化周 期（月）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%050100150200250300重点城市 二手房 成交面 积（万 方）重点城市 二手房 成交面 积MA4（万方）同比去年（%）同比前年（%）同比19年（%）请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 图表7：全 国 及 分线 城 市二 手 房出 售挂 牌 量 指数 图表8：全 国 及 分线 城 市二 手 房出 售挂 牌 价 指数 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：2015 年 1 月为 100 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：2015 年 1 月为 100 图表9：全 国 城 市分 类 型二 手 房出 售挂 牌 量 指数 图表10：全 国 城 市分 类 型二 手 房出 售挂 牌 价 指数 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：2015 年 1 月为 100 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：2015 年 1 月为 100 1.3 土 地市 场成交 上周 100 大 中城 市新 增供 应住宅 类土 地建 面 为45.34 万方，成 交住 宅类 土地建面为 110.41 万方，新 增 供应商 服类 土地 建面 为 75.28 万方，成 交商 服类 土 地建面为 61.16 万 方。近四 周 100 大 中城市 平均 住宅 类土地 成交 建面/供 应建 面 为1.69，平均 商服 类土 地成 交建面/供 应建 面为1.86。上周 100 大中城 市成 交住 宅类土 地楼 面均 价为 2402.78 元/平方 米，溢价 率为0.28%，环比-2.39pct，成 交商 服类 土地 楼面 均 价为 963.53 元/平方 米，溢价率为 1.76%，环 比-0.76pct。0204060801001201401602022/6/192022/7/192022/8/192022/9/192022/10/192022/11/192022/12/192023/1/192023/2/192023/3/192023/4/192023/5/192023/6/192023/7/192023/8/192023/9/192023/10/192023/11/192023/12/192024/1/192024/2/192024/3/192024/4/192024/5/19全国城市 一线城市 二线城市三线城市 四线城市1101301501701902102302022/6/192022/7/192022/8/192022/9/192022/10/192022/11/192022/12/192023/1/192023/2/192023/3/192023/4/192023/5/192023/6/192023/7/192023/8/192023/9/192023/10/192023/11/192023/12/192024/1/192024/2/192024/3/192024/4/192024/5/19全国城市 一线城市 二线城市三线城市 四线城市01020304050607080902022/6/192022/7/192022/8/192022/9/192022/10/192022/11/192022/12/192023/1/192023/2/192023/3/192023/4/192023/5/192023/6/192023/7/192023/8/192023/9/192023/10/192023/11/192023/12/192024/1/192024/2/192024/3/192024/4/192024/5/1990 平米以 下 90-144平米 144平米以 上1401501601701801902002102022/6/192022/7/192022/8/192022/9/192022/10/192022/11/192022/12/192023/1/192023/2/192023/3/192023/4/192023/5/192023/6/192023/7/192023/8/192023/9/192023/10/192023/11/192023/12/192024/1/192024/2/192024/3/192024/4/192024/5/1990 平米以 下 90-144平米 144平 米 以 上 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 图表11：100 大中 城 市 土 地 供销 比 图表12：100 大中 城 市成 交 土地 楼 面均 价 及 溢价 率 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4 为 4 周平均，建面 为规划建 筑面积 资料来源：iFind，中邮证券研究所 2 行情回 顾 上周 A 股申 万一 级房 地产 行业指 数下 跌 1.47%，沪 深 300 指数 下 跌 0.91%，房地产 指数 跑输 沪 深300 指数0.56pct。上周 港股 恒生物 业服 务及 管理 指数 下 跌2.3%，恒生 综合 指数 下跌1.97%，物业 服务 及管 理指 数 跑输恒 生综 合指 数0.33pct。图表13：近一年A 股 房 地产 指 数和 沪深 300 走势 图表14：近 一 年 恒生 物 业服 务 及管 理和 恒 生 综指 走 势 资料来源：iFind，中邮证券研究所 资料来源：iFind，中邮证券研究所 从行业 排名 来看，上 周 A 股房地 产 在31 个申 万一 级 行业中 排名 第 22，港股地产分 类、物业 服务 及管 理在 14 个 恒生 综合 行业 中 分别排 名 第 13、第 6。05101520成交建面/供应建 面MA4-住宅类成交建面/供应建 面MA4-商服类0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%02,0004,0006,0008,00010,00012,0002024/6/162024/6/92024/6/22024/5/262024/5/192024/5/122024/5/52024/4/282024/4/212024/4/142024/4/72024/3/312024/3/242024/3/172024/3/102024/3/32024/2/252024/2/182024/2/112024/2/42024/1/282024/1/212024/1/142024/1/72023/12/312023/12/242023/12/172023/12/10成交土地 楼面均 价-住宅（元/）成交土地 楼面均 价-商服（元/）成交土地 溢价率-住宅（%）成交土地 溢价率-商服（%）-40%-30%-20%-10%0%10%20%房地产 沪深300-50%-40%-30%-20%-10%0%10%恒生物业 服务及 管理 恒生综合 指数 请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 图表15：上周A 股申 万 一级 行 业涨 跌幅 情 况 资料来源：iFind，中邮证券研究所 图表16：上 周 港 股恒 生 综合 行 业涨 跌幅 情 况 资料来源：iFind，中邮证券研究所 上周重 点 A 股 房地 产个 股 涨幅居 前的 分别 为：万 通 发展（+20%）、万业 企业（+3.88%）、*ST 金科（1.5%），重点 港股 房地 产个 股 涨幅居 前的 分别 为：建发 国际集团（+4.55%）、雅 居乐 集团（+1.79%）、绿景 中国 地产（+0%），重 点物 业服 务企业涨 幅居 前的 分别 为：新城悦 服务（+4.75%）、南 都物业（+2.95%）、中 海物 业（+2.48%）。图表17：上周A 股重 点 房企 涨 跌幅前 5 位 及后 5 位 图表18：上 周 港 股重 点 房企 涨 跌幅前 5 位 及后 5 位 资料来源：iFind，中邮证券研究所 资料来源：iFind，中邮证券研究所-6%-4%-2%0%2%4%6%8%通信电子计算机传媒汽车非银金融国防军工机械设备煤炭家用电器社会服务轻工制造环保电力设备医药生物石油石化基础化工公用事业综合建筑装饰纺织服饰房地产商贸零售钢铁美容护理建筑材料银行有色金属食品饮料农林牧渔交通运输-7%-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%请务必阅读正文之后的免责条款部分 9 图表19：上 周 重 点物 企 涨跌 幅 前 5 位及 后 5 位 资料来源：iFind，中邮证券研究所 3 风险提 示 政策不 及预 期，行业 销售 不及预 期，部分 地产 主体 的流动 性紧 张问 题导 致 信用风险 蔓延，市 场情 绪极 端避险。-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%请务必阅读正文之后的免责条款部分 10 中 邮证 券投资 评级 说明 投资评级 标准 类型 评级 说明 报告中投 资建议 的评级 标准：报告发布 日后的 6 个月 内的 相对市场表 现，即 报告发 布日 后的 6 个月内的公 司股价（或 行业指数、可转债 价格）的涨 跌幅相对同 期相关 证券市 场基 准指数的涨 跌幅。市场基准 指数的 选取：A 股市场以沪深 300 指数为基 准；新三板市场 以三板 成指为 基准；可转债市 场以中 信标普 可转 债指数为基 准；香 港市场 以恒 生指数为基 准；美 国市场 以标 普500 或纳斯达克综合 指数为 基准。股票评级 买入 预期个股 相对同 期基准 指数 涨幅在 20%以上 增持 预期个股 相对同 期基准 指数 涨幅在 10%与20%之间 中性 预期个股 相对同 期基准 指数 涨幅在-10%与 10%之间 回避 预期个股 相对同 期基准 指数 涨幅在-10%以下 行业评级 强于大市 预期行业 相对同 期基准 指数 涨幅在 10%以上 中性 预期行业 相对同 期基准 指数 涨幅在-10%与 10%之间 弱于大市 预期行业 相对同 期基准 指数 涨幅在-10%以下 可转债 评级 推荐 预期可转 债相对 同期基 准指 数涨幅在 10%以上 谨慎推荐 预期可转 债相对 同期基 准指 数涨幅在 5%与 10%之间 中性 预期可转 债相对 同期基 准指 数涨幅在-5%与 5%之间 回避 预期可转 债相对 同期基 准指 数涨幅在-5%以下 分 析师 声明 撰写此报 告的分 析师（一人 或多人）承诺本 机构、本人 以及财产 利害关 系人与 所评 价或推荐 的证券 无利害 关系。本报告所 采用的 数据均 来自 我们认为 可靠的 目前已 公开 的信息，并 通过独 立判断 并 得出结论，力求独 立、客观、公平，报 告结论 不受本 公司其 他部门和 人员以 及证券 发行 人、上 市公司、基金 公司、证券资产 管理公 司、特定客 户等利益相关 方的干 涉和影 响，特此声明。免 责声 明 中邮证券 有限责 任公司（以 下简称“中邮证 券”）具备 经中国证 监会批 准的开 展证 券投资咨 询业务 的资格。本报告信 息均来 源于公 开资 料或者我 们认为 可靠的 资料，我们 力求但 不保证 这些信 息的准确 性和完 整性。报告 内容仅供参考，报 告中的 信息或 所表达观 点不构 成所涉 证券 买卖的出 价或询 价，中邮证 券不对因 使用本 报告的 内容 而导致的损失 承担任 何责任。客 户不应以 本报告 取代其 独立 判断或仅 根据本 报告做 出决 策。中邮证券 可发出 其它与 本报 告所载信 息不一 致或有 不同 结论的报 告。报告所 载资料、意见 及推测 仅反映 研究人 员于发出本报 告当日 的判断，可 随时更改 且不予 通告。中邮证券 及其所 属关联 机构 可能会持 有报告 中提到 的公 司所发行 的证券 头寸并 进行 交易，也 可能为 这些公 司提 供或者计划提 供投资 银行、财务 顾问或者 其他金 融产品 等相 关服务。证券期 货投资 者适当 性管 理办法 于 2017 年 7 月 1 日起正式 实施，本报告 仅供 中邮证券 客户中 的专业 投资 者使用，若 您非中 邮证券 客户中 的专业投 资者，为控 制投资 风险，请取消 接收、订阅或 使用本报 告中的 任何信 息。本公司不会因 接收人 收到、阅读 或关注本 报告中 的内容 而视 其为专业 投资者。本报告版 权归中 邮证券 所有，未经书 面许可，任何机 构 或个人不 得存在 对本报 告以 任何形式 进行翻 版、修 改、节选、复制、发布，或对本 报告进 行改编、汇 编等侵 犯知识 产 权的行为，亦不得 存在其 他 有损中邮 证券商 业性权 益的 任何情形。如经 中邮证 券授权 后 引用发布，需注明 出处为 中 邮证券研 究所，且 不得对 本 报告进行 有悖原 意的引 用、删 节或修改。中邮证券 对于本 申明具 有最 终解释权。请务必阅读正文之后的免责条款部分 11 公 司简 介 中邮证券 有限责 任公司，2002 年 9 月经中国 证券监 督 管理委员 会批准 设立，注册 资本 50.6 亿元人民币。中 邮证券是中 国邮政 集团有 限公 司绝对控 股的证 券类金 融子 公司。公司经营 范围包 括：证券 经 纪；证券自 营；证券 投资咨 询；证券资 产管理；融资融 券；证券投 资基金 销售；证券承销与 保荐；代 理销售 金 融产品；与 证券交 易、证券 投资活动 有关的 财务顾 问。此外，公司 还具有：证 券经 纪 人业务资格；企业债 券主承 销 资格；沪港 通；深港通；利 率互换；投 资管理 人受托 管 理保险资 金；全国 银行间 同 业 拆借；作为 主办券 商在全 国中 小企业股 份转让 系统从 事经 纪、做市、推荐 业务资 格等 业务资格。公司目前 已经在 北京、陕西、深圳、山 东、江苏、四川、江西、湖 北、湖南、福建、辽宁、吉 林、黑龙江、广东、浙 江、贵州、新疆、河 南、山 西、上海、云南、内 蒙古、重庆、天津、河北 等 地设有分 支机构，全 国多家 分支机构正在 建设中。中邮证券 紧紧依 托中国 邮政 集团有限 公司雄 厚的实 力，坚持诚信 经营，践行普 惠服 务，为社 会大众 提供全 方位专业化的 证券投、融资服 务，帮助 客户 实现价 值增长，努力成为 客户认 同、社会 尊 重、股 东满 意、员工自 豪的 优 秀企业。中邮证券研究所 北京 邮箱：地址：北 京市东 城区前 门街 道珠市口 东大街 17 号 邮编：100050 上海 邮箱：地址：上 海市虹 口区东 大名 路 1080 号 邮储银 行大 厦 3楼 邮编：200000 深圳 邮箱：地址：深 圳市福 田区滨 河大 道 9023 号国通大厦 二楼 邮编：518048
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