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证 券 研 究 报 告 2024 7 29 REITs REITs S0930516110003 S0930523100001 1 REITs 2024 7 26 REITs 1014 REITs 2024 REITs 1014 REITs REITs/REITs REITs 1014 AAAA REITs PPP PPP REITs PPP REITs 1014 IRR EBITDA EBITDA REITs/REITs REITs 0YBYwPtOmPnMrPnOqNsNmN7N9RaQoMrRnPmQlOnNwOjMnNpNaQoOuNxNmPnOwMtPuM公募REITs 进入常态化发行新阶 段，市场料将持续扩容 2024 年7 月26 日，国家发改委发布 关 于全 面 推 动基 础 设 施 领 域 不动 产 投 资信 托 基 金（REITs）项 目常 态 化 发 行 的 通知（以下 简 称“1014 号文”），在 关 于 进 一步 做 好基础设施领域不动产 投资信托 基金(REITs)试点工作的通知(发改投资（发改 投资 2021 958 号)）（以下简称“958号文”）及 关于 规范高效 做好 基础设施领 域不动产 投资 信托基金(REITs)项目申报推荐 工作的通知（发改投资 2023 236 号）（以下 简称“236 号文”）等文件的基础上，提 出全面推动基础设施REITs 常态化发行，改进了基础设施 领域不 动产 投资 信托 基金（REITs）项目 申报 要求。2020 年4 月，证监 会和 国家 发改 委联 合发 布 关于推 进基 础设 施领 域不 动产投 资信 托基 金（REITs）试 点相 关工 作的 通知，开启 公募REITs 试 点；2021 年6 月21 日，随着 首批9 只 公募REITs 的 上市，试点 正式 落地；2023 年4 月，证监 会发 布 关于 进 一步 推进 基础 设 施领 域不 动产 投资 信托 基 金（REITs）常态化发行相关工作的通知；“1014号文”标 志着在 试点落 地的第 四年，我国公 募REITs 正式迈 入常态 化发行 新阶段。截 至2024 年7 月26 日，我国 公 募REITs 共有40 只上市 产 品，市值 共1143.3 亿元，23 年由 于二 级 市场持 续 下行，全 年 发行 速度偏 缓，仅有5 只 产 品首 发上 市，4 只 产品 扩 募上 市，下半 年 申 报 有 所 提速，全 年共14 只项目获受理。进入2024 年，公募REITs 常 态 化 发 行 加 快推 进，项目申 报 审 批 提速 明 显，1-7月共有11 只 产 品首 发 上市，共12 只 产 品获 受 理（11 只首发，1 只扩募），共4 只产 品发布 扩募草 案。随着公募REITs 进入 常态化 发行新 阶段，预计市 场将持 续扩容。2 050100150200250300350400450500024681012142021年 2022年 2023年 2024年1-7 月 上市数量(只）（左轴）发行规模（亿元)（右 轴）图1：公募REITs 上市发行情况 图2：公募REITs2024 年1-7 月申报发行情况 资料来源：wind，REITs 公告，光大 证券研 究所 注：数据截至2024 年7 月26 日，2023年发行数量中有5 只首发，4 只扩募 资料来源：沪深交易所，REITs 公告，光大证 券研究 所 申 报 行 业 范 围拓至12大类，积极 服务于 国家重 大战略 实 施 申 报 行 业 范 围 拓 至12 大类，积 极 服 务 于 国 家 重 大 战 略实 施 及 推 动 经 济 社 会 高 质 量 发 展。“1014 号文”新增能 源 基 础 设 施 中 的 储 能 设 施、清 洁 低 碳、灵 活 高 效 的燃煤发电（含 热 电 联 产 煤 电）项目，纳 入 储 能 设 施 及具 备 调 峰 调 频 能 力 的 清 洁 火 电，助 力 新 型 电 力 系 统 的构 建 及 新 一 轮 电 力 市 场 改 革；新 增 纳 入 市 场 化 租 赁 住房，助 力 房 地 产 发 展 新 模 式 构 建；新 增 纳 入 养 老 地 产，支持完 善养老 服务 体系；将旅 游基础 设施拓 展 至AAAA级，消 费 基 础 设 施 明 确 专 业 市 场 项 目 可 纳 入，助力文旅及消费行业发展。同时，园 区 基 础 设 施、租赁住房、文 旅 及 消 费 基 础 设施中配套的酒店/底商/商业办公用房可纳入，园区基础设施、租 赁 住 房、文 旅 及 消 费 基 础 设 施 中 这 类 资 产面 积 占 比 有 所 约 束。一 定 程 度 上 解 决 了 实 操 中 综 合 性资 产 分 割 的 问 题，但 也 明 确 要 求 对 于 租 赁 住 房、消费基 础 设 施 及 养 老 设 施 等 类 型 项 目，发起人（原 始 权 益人）应 为 开 展 相 关 业 务 的 独 立 法 人 主 体，不 得 从 事 商品住宅开发业务。行 业 范 围 的 拓 展 将 进 一 步 丰 富REITs 行 业 业 态，提升项目多元性，也 提 供 更 多 可 选 的 储 备 资 产；同 时 对 于资 产 运 营 方 尤 其 是 新 纳 入 业 态 的 资 产 运 营 方 来 说，也有望带来资产重估机会。3 表1：公募REITs 申报行业范围扩展 资料来源：发改委官网，光大证 券研究 所 资 产 类型 958号文 1014 文 能 源 基础设 施 包括风电、光伏发电、水 力发电、天然气发电、生物质发电、核电等 清洁能源项目，特高压输电项 目，增 量配电网、微电网、充电基础 设施项 目，分布式冷热电项目 包括风电、太阳能发电、水力发 电、天 然气发 电、生 物质发 电、核 电等清 洁能源项目；储能设施项目；清洁 低碳、灵活高 效的燃 煤发电（含热 电联产 煤电）项目；特高压输电项 目，增 量配电 网、微 电网、充电基 础设施 项目。其中，燃煤发电项目应具备 以下一 项或多 项条件：纯凝 工况最 小发电 出力在30%额定负荷及以下；掺烧生物 质、氢、氨等 低碳燃 料，掺 烧热量 比例不 低于10%；配备大规模碳捕集利用 与封存（CCUS）设 备。园 区 基础设 施 位于自由贸易试验区、国 家级新 区、国家级与省级开发区、战 略性新 兴产业集群的研发平台、工业 厂房、创业孵化器、产业加速器、产 业发展 服务平台等园区基础设施。其 中，国 家级与省级开发区以 中国开 发区审 核公告目录（2018 年版）发布 名单为 准，战略性新兴产业集群以国 家发展 改革委公布名单为准。位于自由贸易试验区、国 家级新 区、国 家级与 省级开 发区、战略性 新兴产 业集群的研发平台、工业厂 房、创 业 孵 化器、产 业加速器、产业发 展服务平 台等园区 基础设施 项目。其中，国家级与省级开 发区以 中国开发 区审 核公告目录（2018年版）发布名 单为准，2018 年以后的开发区需取得 国务院 或省级人民 政府的批 复文件，战略 性新兴产 业集群以 国家发展 改革委公 布名单为 准。若纳 入项目底 层资产的 单体建 筑中 包含物理 上不可分 割、产权 上归属于 同一发起 人（原始 权益人）的酒店 和配套底商，且占同一单 体建筑面积 比例不超过30%的，可纳入 项目底 层资产。保 障 性租赁 住房 包括各直辖市及人口净流 入大城 市的保障性租赁住房项目。包括各直辖市及人口净流 入大城 市的保 障性租 赁住房 项目、公共租 赁住房 项目，由专业机构自持、不 分拆单 独出售 且长期 用于出 租的市 场化租 赁住房 项目，以及专门为园区入驻 企 业提 供配套 服务的 租赁住 房项目（园区 范围与“园区基础设施”的范围 要求一 致）。文 化 旅游基 础设施 自 然文化遗产、国家AAAAA 级旅 游景区等具有较好收益的旅游 基础设 施，其中自然 文化遗 产以 世界遗 产名 录为准。包括自然文化遗产、国家AAAAA 级和AAAA 级旅游 景区项 目。在 景区规 划范围内、产权上归属于同一 发起人（原始 权益人）的配 套旅游 酒店可 纳入项 目底层资产。养 老 设施-依法登记并在民政部门备 案的养 老项目。发行 人（原 始权益 人）为 开展相 关业务的独立法人主体，不 得从事 商品住 宅开发 业务 其他 酒店、商场、写字楼等商 业地产 项目不属于试点范围。项目土 地用途 原则上应为非商业、非住宅用 地，租 赁住房用地以及为保障项目正 常运转 而无法分割的办公用房、员工 宿舍等 少数配套设施用地除外。符合国家重大战略、发展 规划、产业政 策等要 求的其 他基础 设施项 目。资 产 类型 236号文 1014 文 消 费 基础设 施 研究支持增强消费能力、改善消 费条件、创新消费场景的消费 基础设 施发行基础设 施REITs。优 先支持 百货 商场、购物中心、农贸市场等城 乡商业 网点项目，保障基本民生的社 区商业 项目发行基础设施REITs。包括百货商场、购物中心、商业 街区、商业综 合体、农贸市 场等城 乡商业 网点项目，家居、建 材、纺 织等 各 类专 业 市场 项 目，以 及保 障 基本 民 生的 社 区商业项目。与消费基础设 施物理 上不可 分割、产权上 归属于 同一发 起人（原始权益人）的酒店和商业 办公用 房，可 纳入项 目底层 资产，其建筑 面积占 底层资产总建筑面积比例合 计原则 上不得 超过30%，特 殊情况 下最高 不得超 过50%。iFUGjd4y2E6zbun/d45JYvC4iNkD3XJlIbfvIKRvuXJF5gxQPnM84FsVRCIH01lA 放 松 对 未 来 项目收 益率的 限 制，约束EBITDA/经 营性净 现金流 增长率 放 松对未来 项目收 益率的限 制，从EBITDA 或经营性 净现金流 角度约 束未来三 年增长率 上限。收益约束方 面，由“236 号 文中”的“特许经 营权、经 营收益 权类项目，基金存 续期内部收益率（IRR）原则 上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3 年每年净现 金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于3.8%”改为“最近3 个会 计 年 度的 平 均EBITDA（或 经 营性 净 现 金 流）不 低 于未 来3 个 会 计 年 度平 均EBITDA（或 经 营 性净 现 金流）的70%”。要求 未 来EBITDA/经 营 性净 现 金 流与 预 测发生较大变化，无法满足要 求时需 主动披 露预测 情况并 解释变 化原因，发行 三年后 显著影 响项目 正常经 营的活 动，也 需充分 披露对 经营收 益的影 响并充 分披露。取消收 益 率绝 对 值要 求，推动公募REITs 市 场化/权益化发 展。相较 于可 供 分配 金 额 来说，EBITDA/经营 性 净 现金 流 的可 调 整性更 小 一 些，能 够更 加 真实的 反 映 出项 目 经营 业 绩；从3 年平均的角度进行约束，更加考虑项目经营的波动性影响；当前条件隐含未来三年增长上限约束，简单线性考虑，可认为项 目EBITDA/经营性净现 金流最近三年及未来三 年，共六年间的年均复合增长 率不得 超过4.5%，一 定程度 上约束 项目未 来三年 的估值 增速。但对未 来三年EBITDA/经营性 净现金 流的增 长性及 增长率 不做保 障。4 图3：公募REITs 收益要求变化 资料来源：发改委官网，光大证 券研究 所 放 松 可扩 募资产要求及回收用途资金约束 放 松 可 扩 募 资 产 的 要 求。综 合 行 业 特 性 及 发 行 规 模 等，“1014 号文”放 松 了 扩 募 规 模 要 求，提 出 对 于 因 行 业 共 性 原 因 导 致 确 实 缺 乏 其 他可 扩 募 资 产 的 项 目，以 及 首 次 发 行 规 模 超50 亿元的项目，可 适 当 放 宽 可 扩 募 资 产 规 模 要 求。延 续 首 发 评 估 净 值 不 低 于10 亿元的规定，但对于新增的租赁住房项目及养老设施项目，首发规模参照“236号文中”保租房要求，可不低于8 亿元。放 松 回 收 资 金 用 途 约 束。“1014 号文”也 进 一 步 放 开 了 回 收 资 金 的 用 途 约 束，一 方 面 提 高 补 流 比 例，将 补 流 比 例 由 不 超 过10%提至15%，同 时 虽 要 求 发 起 人（原 始 权 益 人）将 回 收 资 金 主 要 用 于 新 建 或 者 存 量 收 并 购，但 取 消 了 相 关 比 例 要 求。放 松 回 收 资 金 用 途 的 约 束，有望提 升 原 始 权 益 人 发 行REITs 的 积 极 性，同时，地 方 政 府 或 可 通 过 向 公 募REITs 让 渡 基 础 设 施 项 目 受 益 权，提 前 回 收 资 金 用 于 偿 债，进 而 缓解地方财政压力。5 图4：公募REITs 首发及可扩募资产要求变化 资料来源：发改委官网，光大证 券研究 所 图5：公募REITs 回收资金要求变化 专项规定PPP 项 目新旧 机制下 的要求，收缩 了PPP发行REITs的范 围 专 项 规定PPP 项 目 新旧机 制 下的 要 求，收 缩了PPP 项目发 行REITs 的范 围。针对23 年11 月出 台 的 关 于规 范 实施政 府 和社 会 资本 合 作新 机制的指导意见（以 下 简 称“PPP 新规”），对于拟发行REITs 的PPP 项 目 也 做 出 匹 配 的 规 定，不 同 时 期 实 时 的 项 目 需 满 足 对 应PPP 规定。明确PPP 项 目 来 源 以 使 用 者 付 费 项 目 为 主，含 补 贴 的 项 目 近 三 年 每 年 补 贴 比 例 不 超 过 全 年 收 入 的15%，根据“1014 号文”，“PPP 新规”前 采 用 政 府 付 费 的PPP 项 目 及 一 部 分 补 贴 比 例 较 高 的 可 行 性 缺 口 补 助PPP 项 目 将 无 法 发 行REITs，由于“PPP新规”强调PPP 项 目 应 聚 焦使 用 者 付 费 项 目，预计“PPP 新规”后 实 施 的 项 目 满 足REITs 发 行 条 件 的 可 能 性 更 高。同时，“1014 号文”也 对 集 体 土 地/外 部 租 赁 用 地使用的相关规定。6 图6：专项规定PPP 项目新旧机制下的要求 资料来源：发改委官网，光大证 券研究 所 简 化 程 序提高 申报效 率，发 改委不 再对企 业内部 决策做 出判断 简 化 程 序提高申报效率。“1014 号文”申报流程做了适当简化，取消前期辅导环节，明确申报流程及时限，进一步提高申报推荐效率。投 资 手 续 合 规 性 参 照 相 应 规 定，不 再 对 企 业 内 部 决 策 做 判 断。“1014 号文”提出“投 资 管 理 手 续 是 否 合 规，应 以 项 目 投 资 建 设 时 的 法 律法 规 和 国 家 政 策 作 为 主 要 判 定 依 据”。同 时 提 出“企 业 内 部 决 策、国 资 转 让、分 拆 上 市、融 资 限 制 条 件 等 事 项，由 发 起 人（原 始 权 益 人）按 照 法 规 制 度、监 管 要 求、公 司 章 程 等 自 行 办 理，发 展 改 革 部 门 不 予 判 断”。预 计 未 来 投 资 手 续 合 规 性 及 企 业 内 部 决 策 合 规 性 则 将 由 基金管理人、财务顾问及中介机构等参与主体进行把关。7 图7：公募REITs 申报流程图 资料来源：发改委官网，光大证 券研究 所 压 实 各 方责任，明确“退回”制度 压实各方责任，明确“退回”制度。“1014 号文”明确发起人（原始权益人）及基金管理人共同作为项目“第一责任人”，压实各方责任，并严格规定相关“退回”制度。将项目审核把关的 责任压实到各个参与主 体，通过设置严格的“退回”制度，敦 促 各 参 与 主 体 积 极 履 职，保障所申报的项目质量，实现高质量扩容。适 用规则新老划断，仍待配套制度出台。“1014 号文”自2024 年8 月1 日起实施。发改委已 正式受理以及已推荐至中国证监会的基础设施REITs 项目，继续按照原申报要 求执行，回 收 资 金 使 用 方 面 可 根 据 项 目 实 际 申 请 按 照 本 通 知 要 求 调 整 使 用 方 案。同 时，发 改 委 还 提 出 将 抓 紧出台基础设施REITs 申报格式文本、评估工作指引等配套制 度规范，进一步提高申 报推荐各环节工作的标 准化、规范化水平，不 断提高申报推荐工作质 量和效率。8 图8：压实各方责任 资料来源：发改委官网，光大证 券研究 所 参与主体 相关规定 同一发起人（原始权益人）、基金管 理人 若其申报的项目在连续 12 个月内被国家发展改革委按“退 回”处 理的次 数达到 3 次，国家发展改革委 6 个月内将不再受理其申报的项目；若故意隐瞒关键情况或编造虚 假材料，一经 发现，国家发 展改革 委 12 个月内 将不再受理其申报的项目，并 将有关 情况函 告中国证监会。中介机构（律师事务所、会计师事务 所、资产评估机构、税务咨询机构以及担任 财务顾问的证券公司等）若存在单独或协助发起人（原始权益 人）、基金管理人等隐瞒客观事实、提供虚 假材料 或误导 性陈述，以及 重 大遗漏等情况，一经发现，国家发展改革委 12 个月内将不再受理 其参与的项目，并将有关情况函告中 国证监 会及其 行业主 管部门。省级发改委 各省级发展改革委要切实负起责任，对项目 质量和 申报材 料严格 把关，坚决避 免将明 显不符 合申报 条件或 材料明 显短缺 的项目 报送至国家发 展改革 委。对 于项 目被退回 次数较 多的省 级发 展改革委，国家 发展改 革委 将根据具 体情形，分类 采取 约谈提醒、通报 批评、暂停受理其报送项目等惩戒措施。压实咨询评估机构责任 咨询评估机构应按照规定独立、客观、公正 开展评 估工作，严格 遵守廉 洁、回 避、保 密等工 作纪律，确保 评估质 量和评 估时效。若存在未及时发现问题导致受理明显不 符合申 报条件 或材料 严重短 缺的项 目、2 次提出问题清单后仍有关键问题遗漏导 致无法 得出评 估意见、委托评估用时严重超出规定时 限、评 估报告 质量低 劣导致 评估工 作延误 等情况，国家 发展改 革委将 按照规 定予以 严肃处 理，并纳入年度考核；情节严重的，取消 其相应 评估资 格。已上市的40 只公募REITs 概览 9 R E I Ts 代 码 R E I Ts 名 称 R E I Ts 资 产 类 型 上市日期发行价（元/份）基准日收盘价（元/份）市值（亿元）基准日涨跌幅 累计涨跌幅 2 0 2 4 年 以 来 涨 跌 幅可供分配收益率（以基准日市值为基数）可供分配收益率与 1 0 年 期 国 债 收益率价差IRR2 0 2 3 年 可 供 分 配金额达标率2 0 2 4 H 1 可 供 分 配金额达标率2 0 2 4 Q 2 收 入 同 比2 0 2 4 Q 2 可 供 分 配 收入同比508027.SH东吴苏园产业R E I T 2021-06-21 3.88 3.71 29.68 1.0%-4.4%10.8%5.0%2.8%6.0%-5.1%-2.1%180101.SZ博时蛇口产园R E I T 2021-06-21 2.31 2.12 27.46 1.5%-8.3%20.0%5.3%3.1%7.1%99.0%42.1%-508000.SH华安张江产业园R E I T 2021-06-21 2.99 2.66 23.42 0.1%-10.9%-3.5%5.0%2.8%6.2%104.1%49.1%-508099.SH建信中关村R E I T 2021-12-17 3.20 2.46 20.57 0.3%-23.2%9.9%3.5%1.4%5.3%-20.7%-36.3%180102.SZ华夏合肥高新R E I T 2022-10-10 2.19 2.06 13.29-0.2%-6.2%9.5%5.1%2.9%6.5%121.8%-1.4%0.4%508021.SH国泰君安临港创新产业园R E I T 2022-10-13 4.12 4.71 8.90 0.5%14.2%2.4%4.0%1.8%6.4%102.8%-0.2%-35.3%508088.SH国泰君安东久新经济R E I T 2022-10-14 3.04 3.39 15.89 0.0%11.7%1.2%4.6%2.4%7.1%107.4%-3.7%-8.7%180103.SZ华夏和达高科R E I T 2022-12-27 2.81 2.65 12.42 0.4%-5.7%16.1%4.4%2.2%6.0%101.8%-5.3%-8.4%508019.SH中金湖北科投光谷R E I T 2023-06-30 2.63 2.38 13.65 0.3%-9.3%10.1%4.9%2.7%6.3%104.4%51.7%-180301.SZ红土创新盐田港R E I T 2021-06-21 2.30 2.41 20.89 1.4%4.6%-4.8%4.3%2.1%6.2%106.0%52.1%-508056.SH中金普洛斯R E I T 2021-06-21 3.89 3.79 66.23 0.5%-2.6%1.8%4.9%2.7%6.4%113.3%50.3%-508098.SH嘉实京东仓储基础设施R E I T 2023-02-08 3.51 2.88 13.51 0.5%-18.2%-16.5%5.7%3.5%7.0%107.6%-1.1%12.5%180302.SZ华夏深国际R E I T 2024-07-09 2.49 2.34 14.02 2.5%-6.1%-6.1%5.0%2.8%4.6%-508058.SH中金厦门安居R E I T 2022-08-31 2.60 3.49 16.48 1.7%34.2%28.5%3.1%0.9%4.6%109.1%-2.4%-0.2%508068.SH华夏北京保障房R E I T 2022-08-31 2.51 3.34 15.83 1.4%32.9%27.1%3.1%0.9%4.2%111.0%-2.3%-3.0%180501.SZ红土创新深圳安居R E I T 2022-08-31 2.48 3.22 15.25 1.7%29.4%24.8%3.0%0.8%3.4%103.9%-508077.SH华夏基金华润有巢R E I T 2022-12-09 2.42 2.89 13.60 1.3%19.7%18.9%4.0%1.8%4.6%125.3%-1.2%-24.5%508031.SH国泰君安城投宽庭保租房R E I T 2024-01-12 3.05 3.44 34.39 1.3%12.8%12.8%3.4%1.2%5.2%-48.6%-508011.SH嘉实物美消费R E I T 2024-03-12 2.38 2.61 10.44 0.77%9.6%8.8%5.8%3.6%3.0%-51.2%-508017.SH华夏金茂商业R E I T 2024-03-12 2.67 2.69 10.67 0.4%0.7%0.15%4.4%2.2%4.3%-50.5%-180601.SZ华夏华润商业R E I T 2024-03-14 6.90 6.96 69.10 0.0%0.85%0.81%4.4%2.2%5.7%-51.3%-180602.SZ中金印力消费R E I T 2024-04-30 3.26 3.16 31.56 0.5%-3.19%-3.19%4.8%2.6%6.7%-51.9%0.0%0.0%508006.SH富国首创水务R E I T 2021-06-21 3.70 4.57 19.04 1.2%23.4%22.1%6.5%4.3%3.0%-1.1%-4.0%180801.SZ中航首钢绿能R E I T 2021-06-21 13.38 17.78 13.56 0.5%32.9%12.6%7.1%4.9%4.3%-7.3%91.2%180201.SZ平安广州广河R E I T 2021-06-21 13.02 11.73 67.20 0.4%-9.9%11.8%7.3%5.1%10.3%-10.2%-0.1%180202.SZ华夏越秀高速R E I T 2021-12-14 7.10 7.89 20.24 0.2%11.1%13.9%7.3%5.1%6.2%100.9%-2.6%-16.7%508001.SH浙商沪杭甬R E I T 2021-06-21 8.72 10.14 37.50 0.0%16.3%7.4%10.9%8.7%5.0%-0.4%-36.5%508018.SH华夏中国交建R E I T 2022-04-28 9.40 5.52 49.97-0.1%-41.2%-0.2%5.8%3.6%11.9%77.3%-10.8%-13.6%508008.SH国金中国铁建R E I T 2022-07-08 9.59 10.50 43.53 1.0%9.5%15.9%10.1%7.9%5.2%-5.0%-7.9%508066.SH华泰江苏交控R E I T 2022-11-15 7.64 7.06 25.24 0.3%-7.5%-0.1%8.1%5.9%9.8%101.2%-8.2%6.9%508009.SH中金安徽交控R E I T 2022-11-22 10.88 8.43 69.43 0.2%-22.5%0.2%10.1%7.9%11.1%87.8%-20.3%-6.8%508007.SH中金山东高速R E I T 2023-10-27 7.46 8.33 28.86-0.1%11.6%17.2%11.1%8.9%6.6%83.4%53.9%-508033.SH易方达深高速R E I T 2024-03-29 6.83 7.05 19.86 0.2%3.3%3.2%14.2%12.0%6.6%-28.1%-508086.SH工银河北高速R E I T 2024-06-28 5.70 5.70 56.97 0.00%-0.02%-0.1%8.5%6.3%7.2%-180401.SZ鹏华深圳能源R E I T 2022-07-26 5.90 8.14 39.58 2.0%38.0%10.7%9.6%7.4%3.8%133.0%-25.1%-40.9%508028.SH中信建投国家电投新能源R E I T 2023-03-29 9.80 11.38 81.69-0.2%16.2%11.1%9.4%7.2%4.0%92.5%13.5%-508096.SH中航京能光伏R E I T 2023-03-29 9.78 12.22 31.32 0.8%24.9%13.6%12.4%10.2%3.5%127.8%61.0%-508026.SH嘉实中国电建清洁能源R E I T 2024-03-28 2.68 3.44 13.76 0.3%28.6%28.6%5.3%3.1%4.0%-34.1%-508089.SH华夏特变电工新能源R E I T 2024-07-02 3.88 4.71 14.12 0.1%21.3%21.3%6.4%4.2%3.1%-508015.SH中信建投明阳智能新能源R E I T 2024-07-23 6.41 7.08 14.16-1.0%10.5%10.5%13.6%11.4%4.1%-消费基础设施仓储物流能源基础设施资料来源：w i n d，中债金融估值中心，各R E I T 公告，光大证券研究所注：1）基准日为2 0 2 4 年7 月2 6 日，假设实现的可供分配收益分红率为90%；可供分配收益率（以基准日市值为基数）=2 0 2 3 年各R E I T s 实现的可供分配收益*9 0%/基准日市值，2 0 2 4 年上市的R E I T s 无2 0 2 3 年可供分配收益金额，因此以其2 0 2 4 年预计可供分配金额*9 0%/基准日市值计算可供分配收益率；中金山东高速R E I T 上市时间较短且四季度末可供分配金额中含有较高期初留存，因此在计算可供分配达标率和股息率时均未进行年化，其余上市不足一年的R E I T s 均进行年化处理；对于已扩募的四只R E I T s，为匹配扩募后的市值基数，可供分配收益率（以基准日市值为基数）=扩募R E I T s 2 0 2 3 H 2 可供分配收益金额*2*9 0%/基准日市值；2）I R R 取自基准日中债流通公募R E I T s 份额估值收益率；收盘价为后复权价格；3）累计涨跌幅=基准日收盘价（后复权）/发行价-1；2 0 2 4 年以来的涨跌幅计算中不含上市首日涨跌幅，如为上市当日，则该涨跌幅为上市日涨跌幅；4）2 0 2 3 年可供分配金额达标率=2 0 2 3 年各R E I T s 四季度实现的可供分配金额之和/2 0 2 3 年预计可供分配金额；对于发布2 0 2 3 年年报的R E I T s，达标率以年报披露为准，对于已扩募的博时蛇口产园R E I T、华安张江产业园R E I T、红土创新盐田港R E I T 及中金普洛斯R E I T，由于扩募份额从Q 2 开始纳入，若未发布2 0 2 3 年年报或未在年报披露达标率的，2 0 2 3 年可供分配收益达标率=扩募R E I T s 2 0 2 3 H 2 实现的可供分配收益*2/2 0 2 3 年预计扩募后可供分配收益。由于东吴苏园产业R E I T、建信中关村R E I T、富国首创水务R E I T、中航首钢绿能R E I T、浙商沪杭甬R E I T 及平安广州广河R E I T 未披露2 0 2 3 年预计可供分配金额，因此未予计算达标率。2 0 2 4 H 1 可供分配金额达标率=2 0 2 4 H 1 各R E I T s 上半年实现的可供分配金额/2 0 2 4 年预计可供分配金额，经营期不足半年的做半年化处理。5）如R E I T s 未披露2 3 年一季报，或扩募项目2 3 Q 1 及2 4 Q 1 的经营资产不完全一致，则2 4 Q 1 收入及可供分配收入从缺，对于2 3 年一季报报告期未从2 3 年1 月1 日开始的R E I T s，2 3 Q 1 收入及可供分配收入均进行了季度化处理。园区基础设施保障性租赁住房生态环保交通基础设施风险 提示 常态化发行不及预期。政策出台不及预期。10 项目经营不及预期。孙伟风 执业证书编号：S0930516110003 电话：021-52523822 邮件：首席分析师 建筑建 材及新兴产业 研 究团队 吴钰洁 执业证书编号：S0930523100001 电话：021-52523879 邮件：分析师 分 析 师 声明 本 报告署名分析师具有中 国证券 业协会 授予的 证券投 资咨询 执业资 格并注 册为证 券分析 师，以 勤勉的 职业态 度、专 业审慎 的研究 方法，使用合 法合规 的信息，独立、客观 地出具本报告，并对本报告的 内容和 观点负 责。负 责准备 以及撰 写本报 告的所 有研究 人员在 此保证，本研 究报告 中任何 关于发 行商或 证券所 发表的 观点均 如实反 映研究 人员的 个人观点。研究人员获取报酬 的评判 因素包 括研究 的质量 和准确 性、客 户反馈、竞争 性因素 以及光 大证券 股份有 限公司 的整体 收益。所有研 究人员 保证他 们报酬 的任何 一部分 不曾与，不与，也将不会与本 报告中 具体的 推荐意 见或观 点有直 接或间 接的联 系。行 业 及 公司评级体系 买入 未来6-12个月的投资收益率领 先市场 基准指 数15%以 上；增持 未来6-12个月的投资收益率领 先市场 基准指 数5%至15%；中性 未来6-12个月的投资收益率与 市场基 准指数 的变动 幅度相 差-5%至5%；减持 未来6-12个月的投资收益率落 后市场 基准指 数5%至15%；卖出 未来6-12个月的投资收益率落 后市场 基准指 数15%以 上；无评级 因无法获取必要的资 料，或 者公司 面临无 法预见 结果的 重大不 确定性 事件，或者其 他原因，致使 无法给 出明确 的投资 评级。基准指数说明：A 股市 场基准 为沪深300指数；香港市 场基准 为恒生 指数；美国市 场基准 为纳斯 达克综 合指数 或标普500指数。特别声明 光大证券股份有限公司（以下简 称“本 公司”）成立 于1996 年，是 中国证 监会批 准的首 批三家 创新试 点 证券 公司之 一，也 是世界500 强企业 中国光大集 团股份 公司的 核心金融服务平台之一。根据 中国证 监会核 发的经 营证券 期货业 务许可，本公 司的经 营范围 包括证 券投资 咨询业 务。本公司经营范围：证券经 纪；证 券投资 咨询；与证券 交易、证券投 资活动 有关的 财务顾 问；证 券承销 与保荐；证券 自营；为期货 公司提 供中间 介绍业 务；证 券投资 基金代 销；融资融券业务；中国证监 会批准 的其他 业务。此外，本公司 还通过 全资或 控股子 公司开 展资产 管理、直接投 资、期 货、基 金管理 以及香 港证券 业务。本报告由光大证券股份有 限公司 研究所（以下 简称“光大证 券研究 所”）编写，以合法 获得的 我们相 信为可 靠、准 确、完 整的信 息为基 础，但 不保证 我们所 获得的 原始信 息以及报告所载信息之准确性 和完整 性。光 大证券 研究所 可能将 不时补 充、修 订或更 新有关 信息，但不保 证及时 发布该 等更新。本报告中的资料、意见、预测均 反映报 告初次 发布时 光大证 券研究 所的判 断，可 能需随 时进行 调整且 不予通 知。在 任何情 况下，本报告 中的信 息或所 表述的 意见并 不构成 对任何人的投资建议。客户应 自主作 出投资 决策并 自行承 担投资 风险。本报告 中的信 息或所 表述的 意见并 未考虑 到个别 投资者 的具体 投资目 的、财 务状况 以及特 定需求。投资 者应当充分考虑自身特定状况，并完 整理解 和使用 本报告 内容，不应视 本报告 为做出 投资决 策的唯 一因素。对依 据或者 使用本 报告所 造成的 一切后 果，本 公司及 作者均 不承担 任何法律责任。不同时期，本公司可能会 撰写并 发布与 本报告 所载信 息、建 议及预 测不一 致的报 告。本 公司的 销售人 员、交 易人员 和其他 专业人 员可能 会向客 户提供 与本报 告中观 点不同 的口头或书面评论或交易策略。本公 司的资 产管理 子公司、自营 部门以 及其他 投资业 务板块 可能会 独立做 出与本 报告的 意见或 建议不 相一致 的投资 决策。本公司 提醒投 资者注 意并理解投资证券及投资产品 存在的 风险，在做出 投资决 策前，建议投 资者务 必向专 业人士 咨询并 谨慎抉 择。在法律允许的情况下，本 公司及 其附属 机构可 能持有 报告中 提及的 公司所 发行证 券的头 寸并进 行交易，也可 能为这 些公司 提供或 正在争 取提供 投资银 行、财 务顾问 或金融 产品等相关服务。投资者应当 充分考 虑本公 司及本 公司附 属机构 就报告 内容可 能存在 的利益 冲突，勿将本 报告作 为投资 决策的 唯一信 赖依据。本报告根据中华人民共和 国法律 在中华 人民共 和国境 内分发，仅向 特定客 户传送。本报 告的版 权仅归 本公司 所有，未经书 面许可，任何 机构和 个人不 得以任 何形式、任何 目的进行翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或 引用。如因侵 权行为 给本公 司造成 任何直 接或间 接的损 失，本 公司保 留
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