2018-2019年美国写字楼实际租金指数分析报告.pptx

,2018-2019年美国写字楼实际租金指数分析报告,ERI2018目 录,数据概述重要发现概述全国基准租户实际租金走势业主优惠价值走势业主实际租金走势总租金组成CBD市场租金走势郊区市场租金走势名词解释SERI 副页,1241113151925364041,ERI2018总租金,扣除建筑支出：运营支出房地产税租户电费净租金,扣除租赁优惠分摊价值租户实际租金（写字楼平均租用成本）,扣除运营支出，房地产税，租户电费，优惠分摊与佣金业主实际租金（租金余额）,所有数据均基于租户经协商与业主达成的甲级高端写字楼较大面积的长期租约。,数据概述,CBD市场亚特兰大,201637.84,201740.84,20168.05,20178.15,20164.20,20174.35,20161.50,20171.50,201624.09,201726.84,201682.88,201779.50,201624.40,201727.95,20167.93,201711.00,atl,$,奥斯汀,52.75,55.00,15.00,15.40,5.75,5.90,2.00,2.00,30.00,31.70,65.00,63.33,42.80,45.31,19.25,21.08,AUS,$,波士顿夏洛特,65.7533.70,68.9035.70,11.902.20,12.102.25,11.652.48,12.002.50,2.231.50,2.251.50,39.9727.52,42.5529.45,118.0080.50,121.3380.00,50.3423.25,53.0525.25,22.4214.87,24.5716.86,BOSCHA,芝加哥,50.35,50.49,8.92,9.00,8.75,8.90,1.50,1.50,31.18,31.09,121.04,129.00,34.54,33.64,13.81,12.68,chi,$,达拉斯,27.05,27.75,7.00,7.25,4.00,3.90,2.00,2.00,14.05,14.60,66.75,68.00,18.33,18.87,3.54,4.27,DFW,$,丹佛,40.53,41.98,7.00,7.10,7.75,8.00,1.90,1.90,23.88,24.98,90.00,105.00,27.28,26.52,9.57,8.46,den,$,休斯敦,43.68,45.15,8.80,8.85,7.05,7.12,2.30,2.33,25.53,26.85,89.00,108.00,32.06,31.04,12.02,10.79,hou,$,洛杉矶下城区,42.00,44.69,13.15,13.54,3.74,3.90,2.35,2.40,22.76,24.85,99.00,105.00,29.07,30.98,8.34,9.55,dtla,$,洛杉矶西区,59.22,62.88,10.05,10.29,4.50,4.77,2.85,2.92,41.82,44.90,85.00,94.25,50.72,53.46,31.21,33.23,wla,$,迈阿密,44.05,45.15,8.45,8.70,5.35,5.50,3.05,3.05,27.20,27.90,77.25,77.00,33.96,35.09,15.06,15.74,mia,$,曼哈顿下城区,56.37,58.46,12.05,12.15,10.24,10.45,2.55,2.60,31.53,33.26,104.00,129.00,42.79,39.47,15.93,12.17,dtny,$,曼哈顿中城区,103.32,96.09,14.50,14.75,16.75,16.90,3.25,3.30,68.82,61.14,167.41,181.69,81.45,72.36,43.20,33.93,mtny,$,新泽西,37.69,35.36,9.25,9.35,3.40,3.50,1.92,1.92,23.12,20.59,80.10,81.00,27.23,24.78,9.30,6.88,nnj,$,费城,33.75,32.94,9.00,9.10,2.55,2.63,1.95,1.95,20.25,19.26,81.00,76.85,23.17,22.90,8.08,7.67,phi,$,菲尼克斯,37.75,42.00,6.80,7.08,3.25,3.35,2.00,2.00,25.70,29.57,81.50,87.50,25.28,28.61,13.25,15.97,phx,$,圣地亚哥,32.87,34.11,7.44,7.70,4.80,4.94,3.05,3.05,17.58,18.42,58.00,60.00,23.92,24.86,7.72,8.22,sdo,$,圣何塞,46.80,48.50,11.25,11.50,4.25,4.33,3.10,3.10,28.20,29.57,54.00,53.25,38.85,40.66,19.73,21.20,sjo,旧金山,78.05,79.90,12.90,13.15,5.75,5.90,3.45,3.45,55.95,57.40,107.00,104.69,63.29,65.45,42.87,45.64,sfo,$,西雅图,44.00,47.00,10.25,10.51,3.88,4.00,2.00,2.00,27.87,30.49,65.00,63.00,34.05,37.36,17.60,20.37,sea,坦帕湾,30.50,33.00,5.98,6.05,3.10,3.10,2.50,2.50,18.92,21.35,44.19,43.87,24.73,27.27,10.81,13.08,tam,$,华盛顿特区,66.67,70.70,14.15,14.50,13.15,13.30,2.83,2.85,36.54,40.05,165.90,201.88,45.00,44.33,12.48,11.14,wdc,$,averages,CBD平均租金郊区市场周界中心（乔治亚州）库克县（伊利诺伊州）杜佩吉县（伊利诺伊州）费尔菲尔德县（康涅狄格州）劳德代尔堡（佛罗里达州）长岛（纽约州）梅因莱恩区/康舍霍肯（宾夕法尼亚州）普莱诺-弗里斯科（德克萨斯州）北弗吉尼亚奥兰治县（加利福利亚州）森尼韦尔/圣克拉拉（加利福利亚州）西南部（科罗拉多州）达拉斯上城/特尔图溪（德克萨斯州）沃莎姆（马萨诸塞州）西环商业街廊（德克萨斯州）西棕榈海滩（佛罗里达州）威彻斯特县（纽约州）郊区平均租金,48.51201629.9029.2526.7538.2541.1532.9535.7539.2042.9335.1663.0025.2551.0047.0036.4550.4836.1038.86,49.99201732.0829.6526.3636.9844.0033.0037.1641.2442.4538.0064.7525.2553.2047.5034.9351.2435.8639.63,9.7320166.228.057.3211.259.208.307.658.708.298.6011.604.059.758.007.1510.5810.008.51,9.9320176.258.107.3511.359.308.357.738.788.508.8811.804.1010.008.257.2010.6510.038.62,6.1020162.404.702.134.553.996.993.153.903.114.224.604.004.006.553.408.106.474.49,6.2220172.434.752.164.634.057.053.203.963.154.324.684.053.906.753.438.196.534.54,2.3420161.501.501.752.752.991.362.702.603.002.253.101.752.001.772.153.002.952.30,2.3520171.501.501.751.802.991.402.732.603.002.253.101.752.001.802.153.002.952.25,30.34201619.7815.0015.5519.7024.9716.3022.2524.0028.5320.0943.7015.4535.2530.6823.7528.8016.6823.56,31.48201721.9015.3015.1019.2027.6616.2023.5025.9027.8022.5545.1715.3537.3030.7022.1529.4016.3524.21,89.24201653.0070.0061.0055.5069.0042.5031.0044.00115.0068.0463.0058.0070.0062.7551.0061.0052.0060.40,94.83201753.0070.0062.0057.0067.0043.2530.5043.15115.5273.2361.0059.0068.0060.3551.7561.5052.7560.53,37.00201621.3120.1118.7830.7532.1427.0031.7033.4527.9126.1153.7217.6741.8638.8029.7941.6029.3130.71,37.53201723.3020.9018.5030.2535.2526.8032.1534.2527.3828.4455.7717.9044.3239.6229.2541.7529.0531.46,16.6220169.064.615.9013.1014.0510.0516.5518.2513.3210.3433.728.6723.3520.7717.0923.209.8915.42,16.9620179.654.955.8513.0016.869.8516.9018.9010.7611.6435.468.9025.5421.1116.9023.009.5016.00,总租金,优惠,建筑支出,租赁成本,租户实际租金,业主实际租金,净租金,运营支出,房地产税,租户电费,ERI2018,重要发现概述,租金上涨，但优惠力度继续加大美国主要中央商务区（CBD）的甲级写字楼租金已连续第七年上涨，几乎无一例外。大批写字楼项目得到大规模翻新升级业主引入更多共享设施，力图打造差异化竞争力，抑或为了缩小与周边高品质项目的差距。租金上涨意味着租户要承担更高的空间使用成本，但他们也获得了业主更大力度的优惠。2017年优惠分摊价值平均同比上涨8.3%。相应地，租户实际租金同期仅涨1.4%至37.53美元，业主实际租金涨2.0%至16.96美元。展望2018年，几无迹象表明行情会发生显著变化。*2017年数据，未加权平均的计算包括22个中央商务区，加权平均的计算包括17个中央商务区。,重要发现概述总租金$49.99 (+3.1%),扣除建筑支出 ($18.51)运营支出 $9.93 (+2.1%)房地产税 $6.22 (+2.0%)租户电费 $2.35 (+0.5%)净租金$31.48 (+3.8%),扣除运营支出、房地产税、优惠分摊以及佣金 ($33.03)业主实际租金$16.96 (+2.0%),扣除优惠价值分摊*$12.46 (+8.3%)租户实际租金$37.53 (+1.4%)*以市场平均租期为基础对优惠价值进行分摊。,ERI2018,经济韧性强于预期政治僵局难阻经济及就业的前进步伐：尽管美国国会与白宫政治分歧严重，但在2017年美国经济依然勉力前行。就业人口增长及商业投资是写字楼需求的核心驱动力，这两个指标表现积极。企业税改革以及更为宽松的调控环境为商业扩张及投资提供了有力助推。新写字楼开发呈增长之势，但就大多数市场而言，新增体量仍低于历史长期平均水平。由此推断，美国写字楼市场依然存在扩张空间。2017年下半年写字楼租赁升温：在大多数技术产业市场（奥斯汀、波士顿、西雅图和北加州）以及成本较低的阳光地带市场（亚特兰大、达拉斯/沃斯堡和坦帕湾），写字楼需求出现攀升。即便是上半年只有零星交易的曼哈顿中城区，也凭借优惠的租赁条款吸引了大量租户，下半年共计录得1,800万平方英尺的租赁成交。旧金山在2017年刷新大宗成交纪录，几乎所有在建新盘都被顶级企业全盘收下。这个市场曾在2016年呈现放缓迹象，如今看来只是中途小憩。需求偏好趋同：大型技术企业与跨国企业继续向新市场扩张，业务落地的同时其对办公空间的偏好也在当地扎根。在配套设施、共享空间、建筑基建等方面投入更多的业主，成功吸引着高端租户。企业愿意为配有共享设施、高新技术且空间利用率高的优质项目支付更高租金。地段依然是项目的终极“配置”，交通便利、适宜步行的活力街区深受租户追捧。此外，租户装修补贴增加，亦与企业改造设计布局、优化办公环境、提升工作效率的诉求不谋而合。市场差异延续：不同写字楼市场的租金及价位仍存在较大差异。市中心及一线市场的写字楼租金一般相当于郊区及二线市场的两倍。同理，租户的议价筹码也轻重有别。在纽约中城区、华盛顿特区等依赖传统租户、租金高企的市场，浮动优惠制度已被彻底抛弃。而在租金较低（约70-80美元）的市场，业主提供的装修补贴要远远高于以往周期，甚至超过100美元。以往出手阔绰的多为律师事务所和银行，如今“不差钱”的是技术企业。,全国基准,总租金组成 $16.79,净租金,运营支出,房地产税,电费,总租金继续推涨,总租金（首年租金）连续第七年上扬，从2016年的48.51美元涨至49.99美元，涨幅为3.1%。较上轮峰值即2007年水平高出13.1%。,总租金由四个部分组成：净租金（基础租金）、运营支出、房地产税与租户电费。除净租金外，其余三项均属于建筑支出。净租金同比上涨3.8%，从2016年的30.34美元涨至31.48美元，是总租金上涨的主要原因。运营支出与房地产税也同步上涨。其中，运营支出从9.73美元涨至9.93美元，涨幅为2.1%；房地产税从6.10美元涨至6.22美,元，涨幅为2.0%；电费同比微涨0.01美元（0.5%）至2.35美元。,2007$27.96$8.65$5.47$2.14$44.22,2008$26.79$8.90$5.64$2.24$43.57,2009$21.31$8.93$5.78$2.28$38.30,2010$20.69$9.03$5.63$2.25$37.60,2011$22.99$9.33$5.70$2.34$40.36,2012$23.41$9.49$5.73$2.31$40.94,2013$24.25$9.41$5.73$2.28$41.67,2014$27.10$9.59$5.84$2.33$44.85,2015$28.81$9.54$5.96$2.34$46.65,2016$30.34$9.73$6.10$2.34$48.51,2017$31.48$9.93$6.22$2.35$49.99,$0净租金营运支出房地产税电费总租金,$35$30$25$20$15$10$5,p3 - National Total Rent Components: 10 Year Trends$50$45$40,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,Tenant Effective Rent $35.76 $34.59Landlord Effective Rent $18.75,$28.97$10.39,$28.64 $30.26$10.24 $11.16,$30.80 $31.80$11.60 $12.23,$34.11 $35.87$14.09 $15.84,$37.00$16.62,$37.53$16.96,$0,$10$5,全国基准,ERI2018,优惠价值,2007$61.69,2008$68.51,2009$78.05,2010$74.87,2011$77.71,2012$77.60,2013$79.00,2014$79.40,2015$84.90,2016$89.24,2017$94.83,分摊优惠价值占比,19.1%,20.6%,24.4%,23.8%,25.0%,24.8%,23.7%,23.9%,23.1%,23.7%,24.9%,0.0%,25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%,30.0%,$0,$90$80$70$60$50$40$30$20$10,$100,业主优惠：2007-2017,优惠价值相对租金上涨从2017年整体租赁成交情况来看，业主在租约谈判中给出更多优惠。,租户优惠的平均价值达到94.83美元。按年分摊的优惠价值占总租金的比例上升至24.9%。一些市场的免租期有所延长，但优惠价值的增长动力主要来自业主承诺的装修补贴。曼哈顿中城区的写字楼可租存量达到近几年最高水平，三位数补贴已成为主流行情。租户装修补贴几乎全线报涨，但整体而言尚未赶上施工成本的上涨速度。,而业主之所以能够承担巨额施工成本，很大程度上要归功于低位利率。,全国基准支出占总租金的比例下滑总租金包含两大部分：净租金与建筑支出，其中建筑支出可细分为运营支出、房地产税与租户电费。净租金占总租金的比例从2016年的62.5%升至2017年的63.0%。相应地，建筑支出占总租金的比例从37.5%降至37.0%。,63.0%,19.9%,12.4%,4.7%,2017,建筑支出：37.0%,62.5%,20.1%,12.6%,4.8%,2016,建筑支出：37.5%,57.2%,23.2%,14.0%,5.6%,2012,建筑支出：42.8%,总租金组成,房地产税,电费,运营支出,净租金,200736.8%63.2%,200838.5%61.5%,200944.4%55.6%,201045.0%55.0%,201143.0%57.0%,201242.8%57.2%,201341.8%58.2%,201439.6%60.4%,201538.2%61.8%,201637.5%62.5%,201737.0%63.0%,0%建筑支出占比净租金占比,100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%,ERI2018运营利润微幅增加净租金/总租金比率：2007-2017净租金与总租金的比率反映的是净租金相对于建筑支出增减的程度。2017年净租金,占比达到63%，意味着总租金中有37%用于支付运营费用、房地产税以及电费。当前周期内，净租金占比几无可能达到上轮周期峰值，即2007年的63.2%。,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,租户实际租金 $35.76业主实际租金 $18.75,$34.59$16.79,$28.97$10.39,$28.64$10.24,$30.26$11.16,$30.80$11.60,$31.80$12.23,$34.11$14.09,$35.87$15.84,$37.00$16.62,$37.53$16.96,$0,$40$35$30$25$20$15$10$5,温吞，导致实际租金下调,2017年，几乎所有市场的总租金都出现上,调，仅三个市场报跌。然而在总租金上涨的市场，涨幅都非常有限。且由于业主加大优惠力度，租户实际租金仅录得本轮周期以来最小涨幅。2017年，净租金上涨3.8%，涨幅不及2016年的5.4%。与分摊价值8.3%的同比涨幅相比，差距愈发明显。因此，租户实际租金指数仅同比上涨1.4%至37.53美元。业主实际租金指数走势相仿，同比仅涨2.0%（0.34美元）至16.96美元。,全国基准业主加大优惠力度而总租金涨势,全国实际租金比较,业主实际租金,租户实际租金,租户实际租金比较,2017,2016,ERI2018高端价位市场的租金稳中有降,2017年，曼哈顿中城区的租户实际租金同比下跌11.2%，为所有市场最大跌幅，但租金指数（72.36美元）依然领先于其他市场。旧金山的租户实际租金同比上涨3.4%至65.45美元，位列第,二，且与曼哈顿中城区的差距进一步缩小。旧金山的技术企业租赁需求维持，而曼哈顿中城区行情疲软，可能会在2018年被旧金山赶超。洛杉矶西区与波士顿则在技术、创意产业强劲需求的支撑下，超越华盛顿特区，排名上升至第三、第四。,阳光地带有三个市场的租户实际租金录得两位数涨幅，依次为亚特兰大（+14.5%）、菲尼克斯（+13.2%）、,坦帕湾（+10.3%）。,纽约中城区$81.45,旧金山$63.29,洛杉矶西区$50.72,波士顿$50.34,奥斯汀$42.80,华盛顿特区$45.00,圣何塞$38.85,纽约下城区$42.79,西雅图$34.05,迈阿密$33.96,芝加哥$34.54,休斯敦$32.06,洛杉矶下城区$29.07,菲尼克斯$25.28,亚特兰大$24.40,坦帕湾$24.73,丹佛$27.28,夏洛特$23.25,圣地亚哥$23.92,新泽西$27.23,费城$23.17,达拉斯沃斯堡$18.33,2017 $72.36同比变化 -11.2%,$65.453.4%,$53.465.4%,$53.055.4%,$45.315.9%,$44.33-1.5%,$40.664.7%,$39.47-7.8%,$37.369.7%,$35.093.3%,$33.64-2.6%,$31.04-3.2%,$30.986.6%,$28.6113.2%,$27.9514.5%,$27.2710.3%,$26.52-2.8%,$25.258.6%,$24.863.9%,$24.78-9.0%,$22.90-1.2%,$18.872.9%,$10$5$02016,$65$60$55$50$45$40$35$30$25$20$15,$85$80$75$70,未加权平均：$37.53 (+1.4%),租户实际租金：各大市场同比变化,-7.8%-9.0%-11.2%-10% -5%,6.6%5.9%5.4%5.4%4.7%3.9%3.4%3.3%2.9%-1.2%-1.5%-2.6%-2.8%-3.2%0% 5%,14.5%13.2%10.3%9.7%8.6%10%,15%,亚特兰大菲尼克斯坦帕湾西雅图夏洛特洛杉矶下城区奥斯汀洛杉矶西区波士顿圣何塞圣地亚哥旧金山迈阿密达拉斯费城华盛顿特区芝加哥丹佛休斯敦纽约下城区新泽西纽约中城区-15%,涨阳光地带市场的租金表现尤为出色，主要,归功于需求的持续支撑以及新增供应的有序控制。租户实际租金同比增幅排名前三的亚特兰大、菲尼克斯、坦帕湾，均位于阳光地带。需要注意的是，三个市场的租金基数较小，均低于全国平均水平。几个以技术为主导产业的市场，如西雅图、奥斯汀、洛杉矶西区、波士顿、圣何塞和旧金山，租金增速亦高于全国平均水平。传统租户一般对成本较为敏感，而在依赖传统租户的市场如曼哈顿、华盛顿特区，租金出现明显下调。芝加哥、费城的租金同样处于下行通道；除传统租户的成本敏感性外，新建地标大楼的租赁成交减少也是原因之一。西雅图、波士顿的租户实际租金有望在2018年继续上涨。新泽西北部的租金或出现下调，而华盛顿特区则有可能反弹。,租户实际租金走势阳光地带及技术产业市场租金推,租户实际租金走势：高出/低于上轮峰值的比例,ERI2018半数市场的租户实际租金仍低,于上轮峰值2017年，有五个市场的租户实际租金比,上轮峰值高出至少20%。亚特兰大的写字楼租金刷新历史纪录。2017年租户实际租金达到27.95美元，比上轮峰值即2006年的22.05美元高出26.7%，涨幅超过旧金山；后者仅比上轮峰值即2007年的53.76美元高出21.7%。需要注意的是，旧金山的租金尚未达到2000年,70.12美元的最高纪录。洛杉矶西区与旧金山类似，技术/创意产业的需求飙升，将租金推升至创纪录水平。坦帕湾租金的上涨动力则主要来自专业/商务服务业及医疗保健业的稳定增长。能源产业已经企稳，但对休斯敦的影响尚未消除，租户实际租金比2008年水平低2.8%。租金相对上轮峰值缩水25%以上的市场有三个，分别为纽约中城区、,纽约下城区、圣地亚哥。这三个都是,CBD写字楼市场，以传统租户为主，缺,乏能够吸引租户的设施配套，因此上涨动力不足。,26.7%26.7%23.1%22.4%21.7%18.0%12.3%,7.4%6.7%5.7%,0.8%,-2.8%-10.9%-13.7%-17.8%,-25.0%-26.6%,-35.2%,-40%,-30%,-20%,-10%,0%,10%,20%,30%,亚特兰大（2006）坦帕湾洛杉矶西区（2008）奥斯汀旧金山丹佛洛杉矶下城区（2008）,波士顿（2008）芝加哥新泽西北部（2008）费城休斯敦（2008）迈阿密华盛顿特区达拉斯（2008）纽约中城区纽约下城区圣地亚哥,*若无另外说明，上轮峰值出现在2007年。,华盛顿特区,纽约中城区,芝加哥,纽约下城区,波士顿,休斯敦,洛杉矶下城区,丹佛,旧金山,洛杉矶西区,菲尼克斯 新泽西,夏洛特 亚特兰大 迈阿密,费城,达拉斯沃斯堡,奥斯汀,西雅图 圣地亚哥 圣何塞,坦帕湾,2016,$165.90 $167.41 $121.04 $104.00 $118.00,$89.00,$99.00,$90.00,$107.00,$85.00,$81.50,$80.10,$80.50,$82.88,$77.25,$81.00,$66.75,$65.00,$65.00,$58.00,$54.00,$44.19,2017,$201.88 $181.69 $129.00 $129.00 $121.33 $108.00 $105.00 $105.00 $104.69,$94.25,$87.50,$81.00,$80.00,$79.50,$77.00,$76.85,$68.00,$63.33,$63.00,$60.00,$53.25,$43.87,同比变化,21.7%,8.5%,6.6%,24.0%,2.8%,21.3%,6.1%,16.7%,-2.2%,10.9%,7.4%,1.1%,-0.6%,-4.1%,-0.3%,-5.1%,1.9%,-2.6%,-3.1%,3.4%,-1.4%,-0.7%,未加权平均：$94.83 (+6.3%),$0,$150$100$50,业主优惠价值走势多数市场业主优惠价值上涨,业主优惠价值增加的市场共有13个，减少的,市场有九个。全国平均优惠价值上涨6.3%至94.83美元，系有史以来同比最大增幅。$200各市场中，优惠价值增长最快的三个市场依次为纽约曼哈顿下城区（+24%）、华盛顿,特区（+21.7%）、休斯敦（+21.3%），另有六个市场的涨幅超过5%。费城的优惠价值同比减少5.1%，亚特兰大（-4.1%）、西雅图（-3.1%）、旧金山（-2.2%）亦有减少；坦帕湾（-0.7%）、圣何塞市区（-1.4%）、迈阿密（-0.3%）的变化相对细微。免租期缩短，是以上大部分市场优惠价值减少的原因。,业主优惠：市场横向比较,2016,2017,ERI2018优惠价值增速不及租金,优惠分摊价值与总租金的比率可用来横向比较不同市场的优惠幅度。该比率还可以衡量租赁成本若比率上涨，则说明业主为确保成功签约已做出更多让,步，市场形势对租户有利。在华盛顿特区、曼哈顿下城区，优惠价值与总租金的比率上涨最为显著。比率较低的城市多为大型技术城市，包括波,华盛顿特区,丹佛 芝加哥,纽约 达拉斯 亚特兰下城区 沃斯堡 大,休斯敦,洛杉矶下城区,费城 新泽西 夏洛特,圣地亚 纽约哥 中城区,波士顿 迈阿密 西雅图 坦帕湾 圣何塞 旧金山,2016 32.5% 32.7% 31.4% 24.1% 31.1% 35.5% 26.6% 30.8% 31.3% 27.8% 31.0% 27.2% 21.2% 23.4% 22.9% 22.6% 18.9% 17.0% 15.8%2017 37.3% 36.8% 33.4% 32.5% 32.0% 31.6% 31.2% 30.7% 30.5% 29.9% 29.3% 27.1% 24.7% 23.0% 22.3% 20.5% 17.4% 16.2% 15.3%,