2018年第二季度资本市场快讯.pdf

戴德梁行研究部 资本市场快讯 2018 年第二季度 大中华区资本市场快讯戴德梁行研究部 CONTENTS 第一部分 第二部分 第三部分 简介 专家论市 市场概况 魏东 中美贸易战的影响 Gordon Marsden 中国基建项目带来的机遇 张大维 城市更新下的资产管理 张晟 紧缩市场中融资新方向 北京 上海 广州 深圳 香港 台湾 P2 P6 P12 目录资本市场快讯 2 中央政府在上半年立场强硬，要求进一步收紧金融 监管，并提出“大资管新规”来规范融资机构和资 产管理业务。” 欢迎阅读戴德梁行二季度大中华区资本市场快 讯。本期内容除了包含北京、上海、广州、深圳、 香港和台北六个一线城市的投资趋势分析外，还 收录了我司多个领域行业专家：魏东（Sabrina 中国房地产企业 负债率 01 资产负债率 数据来源： 万得（WIND） Wei）、 张 晟（Sean Zhang）、Gordon Marsden 和张大维（Allan Zhang）的市场洞察， 探讨以下市热门话题：中美贸易摩擦对中国商业 地产投资的影响、信贷紧缩对资产证券化的影响、 与国有机构合作的投资新机遇，以及如何通过有 效的资产管理从而获得资产价值的大幅提升。 今年 5 月，万得（WIND）数据指出在第一季度 里，开发商的负债等级达到了空前的高度，136 个上市房地产企业的平均债务比率达到令人不安 的 79.4 （见图 1） 。 对于这些开发商的高负债率， 林荣杰 董事总经理 大中华区研究部主管 james.shepherdcushwake 简介 第一部分戴德梁行研究部 3 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 人民币 十亿 房地产投资 占 GDP 比重 02 GDP 房地产投资额 房地产投资占当年 GDP 比重 数据来源： 国家统计局 中央政府在上半年立场强硬，要求进一步收紧金 融监管，并提出“大资管新规”来规范融资机构 和资产管理业务。另外，发改委称将考虑加强防 范中资企业发行美元债的风险。 据消息，多数国有银行在融资借贷上基本只看地 产 100 强企业或白名单客户。在这些风声影响之 下加上强力的执行和严格的信贷管制，资产流动 性因此短期内出现明显下降。但是另一方面，这 也大幅减少了中国 GDP 增长对房地产投资的依赖， 对保持经济稳定发展起到了积极的作用 （见图 2） 。 与此同时，中国或会进一步向国外投资敞开大门。 习近平主席在 4 月份的博鳌亚洲论坛上指出，中国 将放宽在国内设立外资金融机构的限制，并鼓励中 外资本加强合作。利好政策预计将持续发酵，同时 因借贷政策的进一步收紧，内资企业竞争力受到暂 时的削弱，我们预计外资投资商将加大在中国的投 资。除此之外，近期中国强劲的写字楼租户吸纳表 现也进一步加强了投资者信心（见图 3）。 大中华区 甲级写字楼供应 和需求 03 未来供应 净吸纳量 数据来源： 戴德梁行研究部 0 1 2 3 4 5 6 7 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018H1 百万 平方米 简介 第一部分资本市场快讯 4 房地产开发投资额， 按类别 05写字楼 写字楼年增长率 住宅 住宅年增长率 零售 零售年增长率 据观察，外资于中国内地最关注的市场，依次为： 上海、北京、广州和深圳的核心增值或可升级改 造或再开发类项目。据戴德梁行数据显示，国外 投资者的投资占比于本季度明显上升，占到总投 资额的 20%，明显高于上季度的 16% 以及去年 同期的 10%。（见图 4） 此外，借贷收紧将降低部分未来供应量较大的二 线城市的商业地产投资风险。在图 5 我们可以看 到，零售项目开发投资额于今年 5 月同比下跌 9.3%，写字楼开发投资额同比下滑 7.8%；而能 更快获得现金流回笼的散售型住宅项目投资额则 较去年同期增长 14.2%。 数据来源： 国家统计局 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 年 增长率 人民币 亿 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 年 增长率 人民币 亿 中国内地商业地产 投资金额， 按资金来源 04 内资 外资 未披露 数据来源： 戴德梁行研究部 亿 人民币 0 200 400 600 800 1000 2018Q2 2018Q1 2017Q4 2017Q3 2017Q2 简介 第一部分 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0戴德梁行研究部 戴德梁行研究部 5 信贷紧缩的大环境对于中国地产开发商而言有何 影响？毫无疑问，在现金为王的当下，开发商普 遍通过以下方式来支撑他们的财务表现： 利好政策预计将持续发酵，同时因借贷政策的进一步收紧，内 资企业竞争力受到暂时的削弱，我们预计外资投资商将加大在 中国的投资。除此之外，近期中国强劲的写字楼租户吸纳表现 也进一步加强了投资者信心。 现在正是中国房地产投资市场转型的 时刻。请继续阅读以了解中国各地的 最新热门话题、趋势和市场情报。 积极出售散售库存，这可能 导致中短期内物业报价降低 将原先用于商业开发项目的资金 转向能更快获得现金流回笼的散 售住宅项目（见图 5） 将资产证券化视为新的 融资渠道 寻找合资公司或出售部分项 目的股份以释放资金 简介 第一部分