雄安新区：崛起之中的新城.pdf

2018 年 5 月 房地产 市场 洞察 雄安新区：崛起之中的新城 北京是中国的首都，还是中国 版“ 硅谷 ” 的所在地，中国的许多大型国有企业和私营企业及 众多外资企业都将总部均设在此 。同时，这也 为北京 带来了众多挑战， 其中 包括人口和交通拥挤以及生活成本的高涨。 北京正在试图转移部分功能至 “非核心 ”区域，来推动各个地区经济的均衡发展，同时缓解商业过于集中所带来的拥堵状况。一年前，为达此目标，雄安新区成立，来 承接北京的 “非首都功能 ”。 2015 年中央财经领导小组会议首次提及雄安新区这一概念。两年后，即 2017 年 4 月，雄安新区正式成立。其定位 之一 是承接北京非首都功能（包括国有企业、政府机构和研发机构）的城市。作为中国的首都，北京的功能将是中国的政治、文化、国际活动和科技创新中心。其目标是将北京这个面积达 1.6 万平方公里的超级大城市发展成为高度宜居的世界 级 城市。自成立以来，雄安 新区吸引了公众大量关注 。那么，在雄安新区宣布成立一周年后，雄安 发生了哪些新的变化呢？ 来源：仲量联行研究部 来源：仲量联行研究部 区位及经济发展 雄安新区隶属于华北平原京津冀地区，包括河北省的三个县：雄县、容城县、安新县及周边四个小乡镇。这三个县的总面积约 1,580 平方公里，相当于上海浦东新区的 1.3 倍，纽约市的 2 倍， 天津滨海新区的 0.7 倍。不过，与以上提及的区域 相比，雄安新区 当前的人口和经济发展水平明显存在差距。 雄安新区 现 开发阶段将主要集中在起步区，即容城和安新县 内 ，面积约 100 平方公里，中期和远期发展区面积分别为 200 平方公里和 2,000 平方公里。目前，容城县以 发展服装和纺织业 为主 ，而安新 县则是国内著名旅游景点白洋淀所在地，主要发展旅游和水产养殖业。雄 县以软包装生产和乳胶气球生产而闻名，被称为华北地区的皮革生产中心和电线电缆生产中心。考虑到新区的环境污染问题及其定位，许多依托于上述支柱产业的当地企业面临转型的挑战。 面积 （ 平方公里 ） 人口 （ 千人 ） 国内生产总值 （ 亿元人民币 ） 定位 雄安新区 雄县 524.0 394.0 101.1 北京的非首都功能，包括国有企业、政府机关和研发机构 容城县 314.0 260.0 59.4 安新县 738.6 393.1 40.0 合计 1,576.6 1,047.1 200.5 上海浦东新区 1,210.4 5,187.0 8,732.0 国际金融中心、国际航运中心 深圳经济特区 1,997.3 11,908.0 22,438.4 经济特区 天津滨海新区 2,270.0 2,970.0 7,000.0 现代制造、研发基地，北方国际航运中心、国际物流中心 纽约市 789.0 8,510.0 56,744.0 国际文化、金融和媒体中心；国际外交中心 来源： 国家统计局， 仲量联行研究部 ， 2017 年第四季度 基础设施建设 去年，雄安新区的多个基础设施项目开工，引发公众关注。 2018 年 2 月，京雄（北京 雄安新区）铁路开始施工。 总共五条铁路将经过雄安新区，其中京雄铁路和津雄（天津 雄安新区）将从雄安新区直达北京和天津 两地 。固保（固安 保定）城际铁路和京石（北京 -石家庄）铁路也将通过雄安新区。 2015 年 12 月开通的津保（天津 保定）铁路 ， 也是目前唯一正在运营的铁路线，将来自天津和河北的乘客（游客）运抵安新县白洋淀景点。除上述五条铁路线外，从北京南站到容城县白洋淀站的一条临时铁路线也在 2017 年 7 月开始投入运营，解决了北京和雄安新区 之间缺少铁路交通方式的问题。预计到 2020 年，雄安新区将有四座高铁站：白沟站、白洋淀站、雄安站和雄安东站，同时还将开通雄安通用机场。 线路 车站 备注 高铁 北京 雄安 包括北京大兴、北京大兴国际机场、霸州、 雄安站 2018 年 2 月 28 日开工建设，预计 2020 年前竣工 天津 雄安 包括 雄安东 、天津和于家堡站 拟建 固安 -保定 包括固安、高碑店、 白沟和保定站 拟建 北京 -石家庄 包括北京西、涞水、涿州、 雄安 、正定和石家庄站 拟建 天津 -保定 包括天津西、胜芳、 白沟、白洋淀 和保定站 2015 年 12 月开通 机场 雄安通用机场 拟建 来源：仲量联行研究部 新 项目建设 2017 年下半年， 位于 容城县 的 雄安市民服务中心动工建设，预计 2018 年年中竣工 。该项目总建筑面积约 10 万平方米，是雄安新区成立以来首个，也是唯一一个此类项目。该项目将承担多项功能，包括政府办公地、企业办公地和相关员工的住宿地 等。根据规划 ，首批入驻该项目办公空间的租户将包括来自北京的国有企业、金融机构和研究机构。迄今为止，已有 70 多家企业，包括国有企业和国内私营企业已在雄安新区注册了分公司，或者已开始办理设立新公司的注册登记手续。目前，这些公司绝大部分在在建雄安市民服务中心周边的陈旧小型私有楼宇中办公。其中部分企业是雄安新区的开发和建设服务提供商。目前我们仍不清楚哪些组织机构将成为这一地标建筑项目的首批租户。 雄安新区截至 2018 年第一季度的新建项目 项目名称 面积 （ 平方米 ） 地址 用途 开发商 竣工日期 雄安新区市民服务中心 100,000 容城县 综合性多用途项目，包括办公楼、零售和酒店 中 海地产 2018 年 5 月 来源：仲量联行研究部 来源：仲量联行研究部 按照北京城市总体规划和 “十三五规划 “中对于北京和雄安新区 的规定，鼓励国有企业为雄安新区的开发做出贡献， 我们预测 这些企业很可能扩大在雄安新区的业务。仲量联行北京研究部收集和跟踪的北京办公楼市场数据表明，国有企业占据了 550 万平方米可租赁甲级办公楼中的 1/6 以及550 万平方米优质自用办公楼中的 80%以上的办公空间。目前，北京办公楼市场的空置率低于 5%。随着国有企业纷纷拓展或迁至雄安新区，预计雄安新区的发展将使北京办公楼市 场供不应求的状况得以缓解。不过，因此 释放出来的办公空间可能不会像 我们预期的规模那样大，这是因为国有企业将选择 在雄安新区设立新的分公司，而不会将其在京的所有现有业务迁往雄安新区。此外，仲量联行北京研究部的同事估计，这一动迁过程可能要花 5-10 年。 总结 有关雄安新区发展的详细信息仍然有限， 该地区目前仍处于初期发展阶段。目前，政府已实施了多项政策，确保雄安新 区按照既定计划稳步发展，其中， 包括住宅市场的限购政策，全面叫停了一手房和二手房房产交易， 并 禁止转让。随着雄安新区 的进一步发展，一座在京津冀地区的一体化进程中担任重大角色的宜居城市将有望崛起。 赵玮 分析师 , 研究部 仲量联行 ，天津 +22 8319 2233 Vivian.zhaoap.jll 何迈可 董事总经理 仲量联行 ，天津 +22 8319 2233 Michael.hartap.jll joneslanglasalle 仲量联行 2018 年 版权所有 仲量联行享有本文的专有权利，未经仲量联行事先书面同意，不得以任何形式或者通过任何方式，进行全部或部分拷贝、复制或传播。本文中所载信息来源于 我们 认为可靠的渠道。但是，我们 不 对本文信息的准确性作出任何声明或保证。如有不准确之处，敬请告知我们，以便进行 修改 。仲量联行不承担因疏忽引起的责任，也不对任何一方因依赖于本文而遭受的损失或损害承担责任。