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洪湖市新滩镇磁器湖休闲农业基地游园码头建设项目可行性研究报告 1 洪湖市新滩磁器湖休闲农业基地 游园码头建设项目 可 行 性 研 究 报 告 湖北宏大工程咨询有限公司 二 0 一三年六月 洪湖市新滩镇磁器湖休闲农业基地游园码头建设项目可行性研究报告 2 洪湖市新滩磁器湖休闲农业基地 游园码头建设项目 可 行 性 研 究 报 告 编制单位： 湖北宏大工程咨询有限公司 资格编号： 工咨乙 12120060065 单位负责人： 向 阳 编制负责人： 王 涛 编写人员： 向 阳 王 涛 陈 刚 胡荷花 审 核： 向 阳 洪湖市新滩镇磁器湖休闲农业基地游园码头建设项目可行性研究报告 3 目 录 第一章 总论 . 8 1.1 项目提要 . 8 1.1.1 项目名称 . 8 1.1.2 项目建设单位、法人代表、所有制形式 . 8 1.1.3 建设地点、建设规模、建设期限、建设内容 . 8 1.1.4 资金构成 . 9 1.2 可行性研究报告编制依据 . 10 1.3 主要技术经济指标 . 10 1.4 项目综合评价 . 11 第二章 项目背景 . 13 2.1 项目的由来 . 13 2.2 项目建设的重要性与必要性及其意义 . 15 2.2.1 项目建设的重要性与必要性 . 15 2.2.2 项目建设的意义 . 16 2.3 项目建设单位概况 . 17 2.4 项目建设区域及所在地概况 . 19 2.4.1 项目建设区域概况 . 19 2.4.2 项目建设所在地概况 . 25 第三章 市场分析 . 30 3.1 休闲农业基地概况 . 30 洪湖市新滩镇磁器湖休闲农业基地游园码头建设项目可行性研究报告 4 3.1.1 休闲农业观光的涵义 . 30 3.1.2 发展过程的阶段模式 . 31 3.1.3 分布上的地域模式 . 32 3.1.4 休闲农业基地的 目标 . 32 3.2 休闲农业基地旅游分析 . 33 第四章 项目总体方案设计 . 37 4.1 项目建设指导思想 . 37 4.2 项目规划 原则 . 38 第五章 项目建设条件与建设总体方案 . 42 5.1 工程建设条件 5.1.2，工程地质条件 . 42 5.1.3，工程地质条件评价 . 45 5.1.4，结论及建议 . 45 5.2，筑路材料及运输条件 . 46 5.2.1钢材、商品砼 . 46 土、石料 . 46 5.2.2，运输条件 第六章 投资估算 . 48 6.1 投资估算依据 . 48 6.2 项目建设投资估算 . 48 6.2.1 项目固定资产投资 . 48 6.3 资金筹措 . 49 洪湖市新滩镇磁器湖休闲农业基地游园码头建设项目可行性研究报告 5 6.4 资金使用和管理 . 49 第七章 财务评价 . 50 7.1 评价依据 . 50 7.2 基本数据 . 50 7.2.1 建设期的确定 . 50 7.2.2 营业收入、营业税金及附加估算 . 50 7.2.3 总成本费用估算 . 51 7.3 利润估算及分配 . 54 7.4 财务盈利能力分析 . 54 7.4.1 投资利润率、投资利税率 . 54 7.4.2 财务内部收益率（ FIRR） . 54 7.4.3 财务净现值（ FNPV） . 58 7.4.4 投资回收期（ Pt） . 58 7.5 敏感性分析 . 58 7.6 结论 . 59 第八章 环境保护分析 . 62 8.1 环境保护 . 62 8.1.1 周围环境现状 . 62 8.1.2 项目污染源及防治 . 62 8.2 节能 . 63 8.2.1 建筑 . 63 8.2.2 电气 . 64 洪湖市新滩镇磁器湖休闲农业基地游园码头建设项目可行性研究报告 6 8.3 安全 . 64 第九章 风险分析 . 66 9.1 农业发展新问题 . 66 9.2 现代农业发展面临的风险 . 66 9.2.1.资源风险 . 66 9.2.2 农业生态恶化 . 66 9.2.3 自然风险 . 67 9.2.4 市场风险 . 67 第 十 章 项目招投标及实施进度安排 . 68 第十一章 组织机构与人力资源配置 . 74 11.1 工程项目管理 . 74 11.1.1 实施投资项目法人制 . 74 11.2 组织机构 . 74 11.3 人力资源 . 74 11.4 员工培训 . 75 11.5 管理机构和设置 . 75 11.6 劳动定员 . 75 . 错误 !未定义书签。 第十二章 国民经济评价、社会评价 . 76 12.1“可持续发展”将成为主导各国农业经济发展的指导思想 76 12.2 休闲农业已成为当今世界旅游发展的潮流 . 76 12.3 休闲农业基地建设是促进农业和农村经济持续健康发展、农洪湖市新滩镇磁器湖休闲农业基地游园码头建设项目可行性研究报告 7 业资源高效利用、农民生活质量明显改善的必由之路 . 77 12.4 休闲农业基地可持续发展的方向 . 79 12.5 生态效益 . 80 12.6 社会效益 . 80 第十三章 研究结论与建议 . 81 13.1 方案总体描述 . 81 13.2 结论与建议 . 81 13.2.1 结论 . 81 13.2.2 建议 . 81 洪湖市新滩镇磁器湖休闲农业基地游园码头建设项目可行性研究报告 8 第一章 总论 1.1 项目提要 1.1.1 项目名称 项目名称： 洪湖市新滩瓷器湖休闲农业基地游园码头建设项目 1.1.2 项目建设单位、法人代表、所有制形式 项目建设单位：洪湖市晨光实业有限公司 法人代表：杨凌唐 注册资本： 4000 万元 企业类型：有限责任公司 注册地址：新堤办事处文泉大道经济开发区 1号 成立日期： 1994 年 4 月 26 日 1.1.3 建设地点、建设规模、建设期限、建设内容 一、建设地点： 洪湖市新滩镇磁器湖 洪湖市新滩镇磁器湖休闲农业基地游园码头建设项目可行性研究报告 9 二、建设规模： 新滩瓷器湖休闲农业基地 是一个以 农业 生态开发为宗旨 ，集科研、种植、养殖、旅游休闲为一体的绿色休闲农业基地 ，总面积约为 1050 亩。 三、建设期限： 建设期为 13个月，从 2013 年 6月到 2014 年 6 月 四、建设内容： 1，可供游客乘船游览的 10 处游园码头。 2，建设面积为 30750，长度为 10.5公里的观光道路。 3，建设面积为 1000 平方米的停车场。 4，道路绿化及配套工程建设。 1.1.4 资金构成 项目估算总投资 400 万元，其中：申请中央补助资金 50 万元，洪湖市新滩镇磁器湖休闲农业基地游园码头建设项目可行性研究报告 10 其余 350万元单位自筹。 1.2 可行性研究报告编制依据 国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法（ 财发字 19991号）； 国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法若干条文的解释（财发字 199957号）； 国家农业综合开发办公室关于印发国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲的通知（国农办字 2002175 号）； 国家农业综合开发项目建设试行标准【（ 94）国农综字第 28号】； 湖北省休闲农业示范点认定暂行办法 洪湖市国民经济和社会发展“十一 .五规划纲要”； 洪湖市城市总体规划； 相关土地勘察资料： 国家发展和改革局投资项目可行性研究指南 公司财务报表 和其它资料； 1.3 主要技术经济指标 洪湖市新滩镇磁器湖休闲农业基地游园码头建设项目可行性研究报告 11 主要技术经济指标汇总表 序号 指 标 名 称 单 位 数 值 1 年均收入 万元 400 1.1 游客人数 万 .人次 4 1.2 利润 .人次 元 100 2 项目总投资 万元 400 2.1 建设投资 万元 400 2.2 流动资金 3 年均销售收入 万元 400 4 年均税金及附加 万元 20.9 5 年均企业所得税 万元 49.53 6 年均毛利润 万元 198.6 7 年均利税 万元 70.43 8 年均净利润 万元 148.58 9 所得税后投资利润率 % 37% 10 投资利税率 % 18% 11 销售净利润率 % 37% 12 销售毛利润率 % 49.65% 13 内部收益率（全部投资，所得税后） % 56.8% 14 全部投资财务净现值（ IC 10%） 万元 256 15 动态投资回收期（含建设期 2年） 年 4.65 16 静态投资回收期（含建设期 2年） 年 3.74 17 盈亏平衡点（正常年份） 45.25% 1.4 项目综合评价 本项目总投资 400万元，其中建设投资 400 万元（ 土建工程投资 349 万元，工程建设其他费用 33 万元，预备费用 18 万元，本项目建设投资中自筹 350 万元，中央补助资金 50 万元，项目运营后，可实现年均销售收入 400 万元，实现年均利润 148.58 万元、项目投资利润率 37%、销售净利润率 37%，实现年均利税 70.43万元、项目投资利税率 18%，实现年均销售毛利 198.6 万元、销售毛利润率49.65%；所得税后财务内部收益率 56.8%，财务净现值（ Ic=10%时）256 万元，所得税后动态投资回收期（含建设期 2 年） 4.65 年、所得税后静态投资回收期（含建设期 2 年） 3.74 年。正常生产年份，洪湖市新滩镇磁器湖休闲农业基地游园码头建设项目可行性研究报告 12 企业盈亏平衡点为 45.25%，即只要高于生产能力的 45.25%企业就会有盈利，敏感性分析表明本项目具有较强的抗风险能力。 随着旅游业的深入发展，满足旅游者不同需求和偏好的旅游产品应运而生。“休闲农业”就是新生旅游产品中的一朵奇葩。“休闲农业”旅游是城市需求和农村特别是城郊农业综合资源相互适应、相互作用的结果，开辟了一条传统农业增加收入，调整结构的新路子同时也为广大农民改变精神面貌，加快文明进程提供了机遇。 2002 年国家旅游局在全国开展创建“全国工农业旅游示范点”工作对各地“休闲农业”起 到了极大的推动作用。“休闲农业”随旅游业兴起而出现，它适应现代人从物质到精神的日趋多样化的需求，让人流连山水、游赏名胜、寻访古迹、聆听传说、把玩民俗，从而得到身心的调适、知识的增长和精神境界的提升。“休闲农业”不是农业文明的简单堆砌，应考虑地域特色，在“今”与“特”上发展，更是农耕文明的优秀因素的展示，面向都市，而不是都市化。洪湖市素有“百湖之市”、“鱼米之乡”的美称，境内河渠纵横，湖泊纵多，池塘星罗棋布，尤其是 53 万亩大湖水生资源极为丰富，发展现代农业渔业具有得天独厚的优势。近几年来，随着市场需求我市现代 休闲农业发展迅速，洪湖市晨光实业有限公司利用自身资源优势，带动了周边 10 多个乡镇，宣起了现代休闲农业开发的新高潮。 洪湖市新滩镇磁器湖休闲农业基地游园码头建设项目可行性研究报告 13 第二章 项目背景 2.1 项目的由来 休闲农业 是一种以农业和农村为载体的新型 休闲农业 业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。 随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业 休闲农业 应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域 1。 现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松、休闲。于是，回归田野、自然的 休闲农业 就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美国等发达国家 20 世纪 70 年代就已形成产业规模，进入 90年代，随着我国人民生活水平的提高观光休闲农业也应运而生。 休闲农业 园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及 特色品种。种植项目应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。 在 休闲农业 园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的 5 至 10 倍。 休闲农业基地 不是人们通常所述的与 休闲农业 、旅游农业、高效农业等同意义上的 休闲农业 观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而洪湖市新滩镇磁器湖休闲农业基地游园码头建设项目可行性研究报告 14 提出的。 休闲农业基地 是以市场为导向，以区域优势为基础 ，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益于一体的现代农业新体系。 休闲农业基地 是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样，这是 休闲农业 发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为 休闲农业基地 的快速 发展提供了广阔的发展市场 5。 湖北省是我国的农业大省，在西部大开发总体规划湖北省外商投资优势产业目录中，“粮食、蔬菜、水果、禽畜产品、水产品的储藏、保鲜和加工”等若干与农业资源开发相关的产业列在了首要的位置。 湖北省也是旅游大省， 无论是从自然生态还是自然风光、历史文化，以及少数民族风情，都有独特的地方。有影响的主要是 黄鹤楼 、黄冈赤壁 、 武当山、神龙架等，随着旅游业的发展到 2011 年， 全省旅行社 1011家，其中出境旅游组团社 38 家。全省星级饭店 631 家，其中五星级饭店 17家，四星级 80家，三星级 254 家，二 星级 259 家，一星级 21 家，总客房 49721间，总床位 90351 张。长江星级游船 20条，其中五星级 9条、四星级 4 条、三星级 3条、其它 4 条。全省 A级景区 243 家，其中 5A 级 6 家、 4A 级 83 家、 3A 级 104 家、 2A 级47 家、 1A 级 3 家。工农业旅游示范点： 67 家，其中工业点 12 家，农业点 55 家；国家级 23 家。旅游强县： 14 个。旅游名镇： 11 个，旅游名村： 15 个。 4、 5 星级农家乐： 100 家，休闲农业示范点： 68家。全省取得导游资格证人员 20788人，上岗导游 12885 人。 洪湖市新滩镇磁器湖休闲农业基地游园码头建设项目可行性研究报告 15 2011 年主要旅游指标 指 标 2011 年 绝对数 增减 % 旅游收入 总收入（亿元） 1992.89 36.45 入境旅游（万美元） 94018.00 25.16 国内旅游（亿元） 1931.80 37.06 旅游人数 总人数（万人次） 27368.39 29.53 入境旅游（万人次） 213.52 17.49 国内旅游（万人次） 27154.87 29.64 出境旅游（万人次） 42.27 28.00 而洪湖市 丰富的 湖泊 和多样的农业资源 再加上优越的地理交通条件 ，为 休闲农业基地 的发展提供了广阔的发展空 间。 因此洪湖市晨光实业有限公司抓住机遇决定在洪湖市新滩镇磁器湖兴建 一个以生态开发为宗旨，集科研、 野鸭、桂花鱼的养殖与销售，莲藕的种植加工与销售，以及观光休闲集于一体 的绿色休闲农业基地 ，总面积约为1050亩。 2.2 项目建设的重要性与必要性及其意义 2.2.1 项目建设的重要性与必要性 休闲农业 与现代农业在概念和内涵上是相辅相成的。现代农业是农业发展的方向和新的历史阶段，在突出现代高新技术的先导性、农工科贸的一体性、产业开发的多元性和综合性的基础上，强化资源节约、环境零损害的绿色性。 休闲农业 实质上是生态化 的现代农业。休闲农业 的发展既符合农业生态可持续发展的方向，又符合农业和农洪湖市新滩镇磁器湖休闲农业基地游园码头建设项目可行性研究报告 16 村经济可持续发展的方向，也符合农村社会人文发展的方向。因此，休闲农业 是一种可操作、可实现的现代农业 ， 是未来中国农业发展的方向。 现代 休闲农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。人们对良好的乡村环境所形成的郊野露营、观光采摘、休闲垂钓等消遣休闲活动的渴望和追求，满足了自身回归自然的心理需求，缓解了繁忙的城市生活中所带来的紧张感和压迫感。人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自 己。于是，农业、农村与旅游业边缘交叉的新型产业 休闲农业应运而生。 可以肯定， 休闲农业 是非常具有前景的现代农业，但需要不懈的努力，才能实现预期目的。 2.2.2 项目建设的意义 （一） 休闲农业 旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的回归自然的旅游主题 今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：熙攘的城市，忙碌的身影，林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是 “ 生态热 ” 、 “ 休闲热 ” 成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与 花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。另外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去 “ 上山下乡 ” 的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式，于是旅行社的 “ 当一天农民 ” 、 “ 插队落户 ” 等项目一经推出，即产生了强烈反响。 （二）高效益的 休闲农业 ，为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径 农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策。 休闲农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人 -地 -人 和谐共存的更广阔的背景之洪湖市新滩镇磁器湖休闲农业基地游园码头建设项目可行性研究报告 17 中，这也正好契合了长期以来农民渴望脱贫致富的愿望。可以预见，基于 “ 天时、地利、人和 ” 的新型 休闲农业 ，将成为我国传统农业向高精尖、高附加值深度开发转移的农业现代化主流方向之一。 （三） 休闲农业 旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点 近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。而 休闲农业 旅游却因其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策的 倾斜优惠。城市周边农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者纷纷进入，可能成为下一轮房地产开发的热点地区。 2.3 项目建设单位概况 洪湖市晨光实业有限公司成立于 1997年，地处洪湖经济开发区，系一家集科、工、贸为一体的股份制民营企业，现有资产 13154万元，其中固定资产 5934 万元。公司现有员工 422 名，其中生产人员 252名，管理人员 50 名，业务人员 120 名，大专以上学历人员 100 名。从事以洪湖水生资源为原料的绿色食品生产加工。主要产品有洪湖藕粉、洪湖通心莲、皮咸蛋、腌制鱼、腌制肉、腌制鸭、玉 米羹、莲子羹、荷叶茶等九大系列共一百多个品种。 为确保产品的原料品质，公司在新滩磁器湖建有万亩现代农业基地和沙咀千亩种植基地，与华农、湖北省农科院等建立长期的校企科技合作关系，拥有荷叶茶饮料、藕粉、莲子、蛋品、鱼品等多条生产线，公司先后被中国质量认证中心评定为有机食品生产企业；中国农业发展银行湖北省分行评定为 AA+诚信企业、中国农业银行湖北省分行评定为 AA+诚信企业；湖北省农业产业化重点龙头企业、华中农业大学食品学院技术联营企业等荣誉或相关认证，“洪湖水乡”“洪莲”被评为湖北省著名商标、湖北省名牌产品， 2011 年“洪湖莲子”被授予国家地理标志保护产品。 公司在全国各大中型城市设有办事处，在全国 600 多家大中型超洪湖市新滩镇磁器湖休闲农业基地游园码头建设项目可行性研究报告 18