平江新城江星路绿地等四个停车场可行性研究报告.doc

平江新城江星路绿地等四个停车场 建设项目 项 目 名 称：平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目 委 托 单 位：苏州市城北城市建设开发投资有限公司 申请报告编制单位：苏州市时代工程咨询设计管理有限公司 咨询资格证书等级：工咨甲级 咨询资格证书编号：工咨甲 11120070045 法 人 代 表： 唐苏滇 江苏省注册咨询专家 审 核： 刘 众 注册咨询工程师 (投资 ) 校 对： 杜光超 注册咨询工程师 (投资 ) 项 目 经 理 ： 沈 娟 注册咨询工程师 (投资 ) 编 制： 张盛楠 工程师 许冬梅 工程师 邹碧莹 工程师 咨询工程师签章 统 稿：张盛楠 日 期： 2012年 5月 I 目录 第一章 总论 . 1 第一节 概述 . 1 一、建设单位概况 . 1 二、项目建设背景 . 1 三、项目基本情况 . 2 第二节 可行性研究报告的编制依据与研究范围 . 3 一、编制依据 . 3 二、研究范围 . 4 第三节 研究结论与建议 . 5 一、研究结论 . 5 二、主要建议 . 6 第二章 项 目所在地概况、规划及建设条件 . 7 第一节 项目所在地概况 . 7 一、苏州概况 . 7 二、平江区概况 . 8 第二节 平江新城控制性详细规划 . 10 第三节 建设条件 . 11 一、地理位置 . 11 二、场址自然条件 . 11 三、其它配套条件 . 12 第三章 项目建设的必要性 . 13 一、项 目建设是平江新城发展的需要 . 13 二、项目建设是解决城市停车难问题的需要 . 13 三、项目建设是符合平江新城规划建设的需要 . 13 四、项 目建设是提高区域服务质量的需要 . 14 五、解决城市发展与土地紧缺矛盾的有效途径 . 14 第四章 项目需求分析与建设规模 . 16 II 第一节 项 目需求分析 . 16 一、项目区位 . 16 二、交通需求预测 . 16 第二节 项目建设规模 . 18 第五章 工程建设方案 . 21 第一节 停车场总体规划方案 . 21 一、江星路绿地及地下停车场 . 21 二、平门塘西绿地及地下停车场 . 21 三、斜河浜东绿地及地下停车场 . 22 四、平川路西停车场 . 23 第二节 建筑结构设计 . 23 一、设计依据 . 23 二、建筑结构设计 . 24 第三节 人防工程 . 25 一、设计依据 . 26 二、设计内容 . 26 第四节 电气工程 . 27 一、设计依据 . 27 二、设计范围 . 27 三、供配电系统 . 27 四、照明系统 . 28 五、防雷接地系统 . 28 六、弱电系统 . 29 第五节 给排水设计 . 29 一、设计依据 . 29 二、消防给水系统 . 30 三、排水系统 . 30 第六章 环境影响与劳动安全卫生 . 31 第一节 施工期与运营期污染源分析 . 31 III 一、项目施工期污染源分析 . 31 二、项目运营期污染源分析 . 31 第二节 环保措施 . 31 一、建筑本身采取的环境保护措施 . 31 二、施工期环境保护措施 . 32 三、运营期环境保护措施 . 33 第三节 环境影响分析结论与建议 . 33 第四节 劳动安全卫生 . 34 一、编制依据 . 34 二、主要危害因素分析 . 34 三、采取的安全措施 . 35 四、劳动卫生 . 36 第七章 节能分析 . 37 第一节 编制目的及依据 . 37 一、编制目的 . 37 二、编制依据 . 37 第二节 能耗分析 . 38 一、能源品种分析 . 38 二、项目能耗指标 . 38 三、项目所在地能源供应情况 . 42 第三节 节能措施 . 42 一、建筑节能措施 . 42 二、机电设备节能措施 . 42 三、照明系统节能措施 . 43 四、节水措施 . 43 五、管理措施 . 43 第八章 组织结构与项目管理 . 44 第一节 组织机构 . 44 一、企业组织机构 . 44 IV 二、项目管理组织 . 44 第二节 项目管理 . 45 一、施工招投标制度 . 45 二、工程建设监理制度 . 45 三、质量控制 . 46 四、进度控制 . 46 五、投资控制 . 46 六、安全控制 . 46 七、合同管理 . 47 八、协调 . 47 九、竣工验收 . 47 第九章 项目实施计划 . 48 第一节 项目实施进度 . 48 一 、项目实施进度安排原则 . 48 二、项目实施过程阶段划分 . 48 三、项目实施进度 . 49 第二节 工程招标 . 49 一、招标依据 . 49 二、招标工作原则 . 50 三、招标项目概况 . 50 四、招标基本情况 . 51 五、招标的组织工作 . 52 六、招标计划 . 52 第十章 投资估算和融资方案 . 53 第一节 投资估算 . 53 一、编制依据 . 53 二、工程费用估算范围和内容 . 53 三、工程建设其他费用估算说明 . 55 四、预备费用 . 56 V 五、建设期利息 . 56 六、总投资 . 56 第二节 融资方案 . 57 一、项目总投资 . 57 二、项目资本金 . 57 三、债务资金 . 57 第十一章 财务评价 . 58 第一节 财务基础数据 . 58 一、项目计算期 . 58 二、营业收入、税金及附加算 . 58 三、总成本费用 . 59 第二节 财务评价 . 60 一、盈利能力分析 . 60 二、清偿能力分析 . 61 三、敏感性分析 . 61 第十二章 社会评价和风险分析 . 63 第一节 社会评价 . 63 一、项目的社会效益和影响评价 . 63 二、项目与所在地互适性分析 . 64 三、社会评价结论 . 64 第二节 风险分析 . 65 一、风险因素 . 65 二、控制风险的对策 . 65 VI 附表 附表 1 建设投资估算表 (概算法 ) 附表 2 项目总投资使用计划与资金筹措表 附表 3 营业收入、营业税金及附加估算表 附表 4 总成本费用估算表 附表 5 项目投资现金流量表 附表 6 项目资本金现金流量表 附表 7 利润与利润分配表 附表 8 资产负债表 附表 9 财务计划现金流量表 附表 10 主要财务数据及评价指标表 附图 附图 1 平江新城控制性详细规划图 附件 附件 1 企业营业执照 附件 2 关于平江新城 江星路绿地等四个停车场 建设项目建议书的批复 平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目 1 第一章 总论 项目名称：平江新城 江星路绿地等四个停车场 建设项目 建设单位：苏州市城北城市建设开发投资有限公司 项目联系人：许 湘恒 联系地址：苏州市平江新城管委会 联系电话： 18963662026 邮编： 215031 第一节 概述 一、建设单位概况 本项目建设单位为苏州市城北城市建设开发投资有限公司，是经苏州市平江区政府研究决定成立的有限公司，是具有独立法人资格的资产、资本经营公司。公司直属于苏州市平江新城管委会，主要负责该项目建设及运营期间的所有事务。 苏州市城北城市建设开发投资有限公司，注册资本 10亿元，主要经营范围为城市建设项目投资，销售建筑材料、装潢材料等。苏州市城北城市建设开发投资有限公司的宗旨是贯彻苏州市委、市政府关于 加快城市化进程及深化投融资体制改革的精神，按照城市规划、市政府的可持续发展战略决策，负责重大城建基础设施项目建设，通过建立和完善苏州市建设投融资体制，更好地发挥政府在资本运作和资产经营活动中的导向和调控作用，促进资本、资产跨地区、跨行业、跨部门、跨所有制的流动，提升资本运作和资产经营的层次、能级和效益，促进城市建设资金的合理配置和滚动增值，为加快平江新城的城市化进程服务。 二、项目建设背景 自 2003年平江新城开发建设的全面启动以来，新城的各项事业呈现了蓬勃平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目 2 发展的势头，平江新城政府围绕建设现代化商务商贸区的 目标，按照先 “地下 ”后 “地上 ”、 “先规划 ”后 “开发 ”、先 “框架 ”后 “建筑 ”的建设原则，坚持 “高起点规划、高标准建设、高水平管理 ”的开发理念，加速推进各项基础、公建配套设施建设，致力于把平江新城打造为苏州最重要的交通枢纽中心和市域次级商务商贸中心。 随着 近年来苏州平江新城 经济 的快速增长，私家车数量的增多，城市停车设施建设滞后使停车供求矛盾日益尖锐，城市停车难的问题日益凸显。尤其在中心商务区，由于很多公共建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。停车难已经成为制约城市交通发展和汽车消费的重要瓶颈之一。 平江新城 政府 为了配合新城的发展规划以及满足人们驾车出行的需求， 杜绝停车难给城市发展带来的制约， 进一步完善平江新城的基础配套建设，实现平江新城的和谐发展 ， 使基础设施建设与城市发展同步而行、协调一致。 三、项目基本情况 (一 )项目建设地点 本项目包含四个地块的停车场建设工程。 1、 江星路绿地及地下停车场：位于平江新城江星路东、石曲街北。 2、 平门塘西绿地及地下停车场：位于平门塘与 312国道交叉处西北角。 3、 斜河浜东绿地及地下停车场：位于江乾路与 312国道交叉口西北角。 4、 平川路西停车场：位于平江新城平川路北、善根小 学西。 (二 )项目建设目标 本项目是为 配合平江新城的发展规划 ，完善平江新城的基础设施建设，杜绝停车难给城市发展带来的制约，保证平江新城持续健康的发展。 (三 )项目建设 内容与规模 本项目的建设内容包含 4个停车场工程的建设。 1、 江星路绿地及地下停车场：本项目占地面积 9524平方米，规划为居住区级绿地，拟以培植花坛、草坪和乔、灌木为主，并利用地下空间建设两层停车场及服务物管、配电间等配套设施，总建筑面积约 14000平方米。 2、 平门塘西绿地及地下停车场：本项目占地面积 10638平方米，规划为广场用地，拟在地面种 植生态绿化 ，并利用地下空间建设两层停车场及服务物管、平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目 3 配电间等服务设施，总建筑面积约 16000平方米。 3、 斜河浜东绿地及地下停车场： 本项目占地面积 10506平方米，规划为绿地公园，拟在地面建绿化公园、种