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本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。1行业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 房地产 2018 年 08 月 31 日 一线 租赁 供给 端 是核心矛盾 、哪些城市房产税压力可能 转嫁？ 看好 以住宅结构为锚拆解房产税影响 相关研究 “开工投资增速上扬，流动性边际改善支撑行业 “ 稳 ” 势 -房地产行业 1-7月数据点评 “ 2018 年 8 月 14 日 “销售稳、开工强、购置升，行业韧性持续 -房地产行业 1-6 月数据点评 “ 2018年 7 月 17 日 证券分析师 王胜 A0230511060001 wangshengswsresearch 研究支持 曹一凡 A0230116090003 caoyfswsresearch 龚正欢 A0230117070004 gongzhswsresearch 彭子恒 A0230117060001 pengzhswsresearch 联系人 曹一凡 (8621)232978187222 caoyfswsresearch 本期投资提示： 市场上对于房产税推出的可能 及各项细节 影响争论不休。 我们 的想法很简单，房产税主要针对 的是二套房及以上（或者免税面积足够覆盖一套房），那么通过厘清一线 城 市的住房结构：自住、空置、租赁，就握住了测算未来房产税影响的钥匙 。无论未来房产税细节如何，我们都可以通过这三类住宅的数据量化未来政策的影响。 这次讨论的主要是未来可能会被纳入房产税征收范围的增量，对于一些实 际是居住用途的商业营业用房等，由于已经被纳入了现行的 房产税征收范围，因此我们没有考虑。 我们的测算思路如下： 首先算出 各个一线城市的住宅总存量，并通过宽带互联网家庭用户数区分出居住与空置房屋，再通过租赁数据 找出 自住与出租的房屋套数，从而勾勒出了城市整体的住宅结构。 在对房产税的税率、评估值等做出一定假设的情况下，测算出房产税缴纳税额，以及对城市的住宅结构影响。 北京 的空置率 略 高于上海广州 而租赁市场存在总量不足以及结构错配两大问题，因此一居室等小户型的供给方房产税转嫁能力最强。 北京的住宅存量 571 万套 ，通过家庭宽带 用户数算出的 空置房屋 72 万套 ，是北京新房二手房年均成交量的 2.1 倍 。 北京的公房与私房租赁总套数为 264 万套 ， 其中私房 153.1 万套 。因此居民手中的二套房总数为 224.7 万套 ，按照市价的 70%、 税率 0.6%计算，征收房产税 456.8 亿 ， 套均 21358 元 /年，是同类型房屋房租的 23%。 北京 2017 年的租赁人口 731 万， 按照一间房两人的标准 也就是说目前北京的租赁市场需要 366 万间房， 缺口 66 万间 。 上海 的空置率 低于 北京 、 租赁市场 与北京类似 ，因此 供给端 议价能力强 。 上海 的住宅存量820 万套 ， 空置房屋 100 万套 ，是上海新房二手房成交量的 2.1 倍 。 老公房 出租 套数 98万套 ，商品住宅 出租 65 万套 。 因此居民手中的二套房总数为 263.7 万套 ， 按照市价的 70%、税率 0.6%计算，征收房产税 390.4 亿 ， 套均 14472 元 /年，是同类型房屋房租的 14%。上海目前的租赁 缺口 按 2 人一间的标准，缺少 103 万间 。 广州 的空置率 最低、租赁市场关系健康 ， 租客有一定议价空间 。 广州 的住宅存量 399 万套 ，空置房屋 39 万套 ，是新房二手房成交量的 3 倍 。租赁套数 166 万套 ，居民手中的二套房总数为 263.7 万套 ， 按照市价的 70%、 税率 0.6%计算，征收房产税 91.9 亿 ， 套均 4744元 /年，是同类型房屋房租的 8.8%。 广州租赁人口 292 万人，套均居住 1.8 人 ，居住条件较为宽松 ，租客有一定议价能力 。 深圳 的 小产权房 空置率 高 、 商品住宅较低， 租赁市场 小产权 房市场 供大于求 ， 租客议价空间 强 。 深圳 的住宅存量 865 万套 ， 空置房屋 232 万套 ， 主要为小产权房，无法交易。 租赁套数 349 万套 ，居民手中的二套房总数为 409 万套 ， 其中约 398 万套为小产权房 ,11 万套为商品住宅及其他 。 按照市价的 70%、 税率 0.6%计算，征收 小产权房 房产税 100.3 亿 ，套均 2520 元 /年，是同类型房屋房租的 10.5%。 商品住宅房产税 24.2 亿 ，套均 21483 元/年， 是同类型房屋房租的 24.4%。 虽然深圳整体租赁市场供大于求，但是结构上小产权房为主的低价租赁市场供给溢出较为明显，而商品住宅的中高端租赁市场则较为紧缺。因此对房产税的转嫁能力上，无论是租赁还是交易市场供给方均具有较强能力。 请务必仔细阅读正文 之后的各项信息披露与声明 本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。2行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 31 页 简单金融 成就梦想 1.北京空置率 12.5%，房产税转嫁能力较强 . 5 1.1 北京住宅总量 571 万套，商品住宅占一半 . 5 2.1 租赁市场房产税转嫁能力较强 . 9 2.上海空置率 10%，租 赁市场供给端优势明显 . 12 2.1 上海存量住宅以商品住宅和老公房为主 . 12 2.2 上海存量套数 802 万套 . 15 2.3 上海租赁市场缺口较大，供给端房产税转嫁能力强 . 16 3 广州空置率较低，租赁市场供求平衡 . 19 3.1 广州存量套数 399 万套，商品住宅和小产权房为主 . 19 3.2 广州空置率一线最低，租赁市场供求平衡 . 20 4深圳以小产权房为主，供给端房产税转嫁能力弱 . 23 4.1 深圳住房资源紧张，以小产权房为主 . 23 4.2 深圳空置房 以小产权房为主，供给端议价能力弱 . 25 5一线城市对比：房产税出台利于调节供求结构 . 27 5附录 . 29 目录 本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。3行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 31 页 简单金融 成就梦想 图表目录 图 1： 98 房改之后北京商品住宅开始高速发展 . 5 图 2：北京住房分布 . 7 图 3： 2017 年北京房源以二居室为主 . 10 图 4：二居室单元房占 比最高 . 10 图 5：租房人群户型关注度一居室 60% . 10 图 6：价格区间 3000-5000 关注度最高 . 10 图 7： 2015 年以来即使租住人口有保持稳定，租金仍然处于上涨通道 . 11 图 8：北京二手房交易最高点为 2016 年的 27.4 万套 . 11 图 9：上海住宅以公寓为主 . 13 图 10： 2002 年以后上海住宅基本以商品房为主 . 13 图 11： 1950-1995 年建成的老公房数量 . 14 图 12：上海公寓类住房以商品住宅、公房等为主 . 14 图 13：上海 空置未挂牌出租套数较少 . 17 图 14： 2017H1 上海租房成交结构 . 17 图 15：上海近两年租金波动而总租住需求保持稳定 . 18 图 16：上海近两年租金波动而总租住需求保持稳定 . 18 图 17： 广州商品住宅逐步成为供应主体 . 19 图 18：广州租金涨幅较为平稳 . 22 图 19：广州租金涨幅较为平稳 . 22 图 20：深圳土地开发强度高、户籍人口比例低 . 23 图 21： 2013-16 深圳商品住宅竣工情况 . 23 图 22： 2013-16 深圳商品住宅销售情况 . 23 图 23：商品住宅累计销售面积与竣工面积剪刀差逐渐拉大 . 25 图 24：租金涨幅跟随房价涨幅 . 27 表 1：住宅面积测算方法对比 . 6 表 2：住宅套数测算方法对比 . 7 表 3：北京住房以商品住宅和公房为 主 . 7 本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。4行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 4 页 共 31 页 简单金融 成就梦想 表 4：商品住宅销售套数统计 . 8 表 5：二套房数量测算 . 9 表 6：上海市居住房屋类型指标解释 . 12 表 7：公寓类型住房套数拆分 . 15 表 8：上海住房套数约 758.6 万套 . 15 表 9：根据住房自有率和出租房套数推算上海存量住房总套数 . 15 表 10：商品住宅销售套数统计 . 16 表 11：上海二套房约 211 万套 . 16 表 12：老公房转嫁压力最小 . 17 表 13： 2010-2016 广州增加 46.8 万套住宅 . 20 表 14：广州历年商品住宅成交情况 . 20 表 15：广州空置率 7%，一线最低 . 21 表 16：广州 2017 年居民居住情况 1200 户抽样调查 . 21 表 17：深圳住宅存量情况 . 23 表 18：深圳住宅存量情况 . 24 表 19：深圳 2015-2016 拆迁情况 . 24 表 20：深圳空置二套房约占总量的 27% . 25 表 21：供需关系上看北京上海租赁市场房产税转嫁能力更强，广州深圳交易市场抛压 相对较小 . 28 附表 1：上海目前征收的二套住宅数量测算 . 29 本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。5行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 5 页 共 31 页 简单金融 成就梦想 1.北京空置率 12.5%， 房产税转嫁能力较强 在讨论怎么展开对租赁、居住、空置等类型的房屋测算之前，我们有几个核心假设： 1、宽带用户为实际居住用户，不存在一户多套宽带或空置房安装宽带情况。 2、 保障性住房（公租房、廉租房等）不存在空置情况 3、 租赁住房均为住宅，且为二套房及以上 4、 房产税计算按照上海现行的征收方式 ： 评估值为市价的 70%， 税率为 0.6% 1.1 北京住宅 总量 571 万套 ，商品住宅占一半 北京作为 中国的首都，也是 一个世界级都市， 面积广阔、人口众多，又是我国的 政治、文化、国际交往、科技创新 中心， 功能多样、历史悠久，也造成了北京的房地产市场发展变化较快，建筑属性复杂，包括建国的公房、 90 年代之后的商品房 、 2011 年以来的保障房以及长效机制下的共有产权房和租赁住房等 。 图 1： 98 房改之后北京商品住宅开始高速发展 单位 ： 万平 资料来源： Wind、 申万宏源研究 关于北京住宅存量 的测算 ，包括链家、北京统计局等各方机构都有过数据披露。 存量面积 我们采用以下 三 种方法测算 ： 1、 根据 2016 年 8 月 8 日北京市人大常委会 工作座谈会市住建委有关负责人 的说法，北京市 1990 年以前建成的住宅约 6950 万平方米、 128 万套； 1990 年以后建成的约 44300 万平方米、 436 万套。 假定这个数字是截至 2016 年 7 月的，我们加上 2016 年 7 月 -2018 年 6 月的住宅竣工面积 1534.9 万平 即可得出北京住宅存量总面积，约为 5.28 亿平 。 2、 根据 2008 年 市建委召开的建筑节能与建筑材料监管工作会议 ， 截止到 2007 年底，北京市累计建成 节能住宅 2.48 亿平方米，占全部住宅的 72%。 由此推算北京 200701 0 , 0 0 02 0 , 0 0 03 0 , 0 0 04 0 , 0 0 05 0 , 0 0 06 0 , 0 0 07 0 , 0 0 08 0 , 0 0 09 0 , 0 0 01 0 0 , 0 0 0非居住房屋竣工总面积 公房和自建房竣工总面积商品住宅竣工总面积 其余住宅竣工总面积1990 年开始北京商品住宅逐渐推出，直到 1998 年房改之后商品住宅才迎来高速发展期2010 年以来，包括保障房、自住型商品房等多种住宅形式开始在北京推出本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。6行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 6 页 共 31 页 简单金融 成就梦想 年底住宅总面积约为 3.44 亿 平米 ， 同样加上 2008-2018 年 6 月的住宅竣工面积，可以得出 目前北京住宅总面积为 5.42 亿平 。 考虑到 2008-2016 年间的城市更新面积 ， 我们认为这两个数据 基本一致 ， 可信度较高 。 3、 根据 北京统计年鉴的 人均住房建筑面积推算。 2016 年 北京全市常 住 城镇人口数量为 1879.6 万人， 城镇居民人均建筑面积为 32.38 平米 ， 由此算出 城镇住宅总建筑面积为 6.09 亿平 。 4、 根据北京市统计局数据 ， 1978-2016 期间北京住宅总竣工面积为 5.14 亿平 ， 1978年存量房面积约为 4158 万平 ， 由此得出 住宅存量总建面约为 5.6 亿平 。 （ 不考虑拆迁 、棚改等影响）。 与方法一中 5.28 亿平的差值 3200 万方 ，我们认为可以近似于城市的更新面积。 根据 北京统计局 、北京统计年鉴以及北京住建委等多方数据对比验证 ，我们认为住建委的数据可信度是相对较高的。 由于人均住房建筑面积是抽样调查数据，而对应乘数巨大，有存在较大偏差的可能。因此根据住建委 2016 年 8 月的最新说法，结合近两年北京城市更新速度加快的节奏，北京住宅存量面积 5.28 亿平我们 认为相对准确。 表 1： 住宅面积测算方法对比 方法 数据来源 存在问题 测算一 2016 年总建面 +2017 至今的竣工面积 2016 年 8 月住建委谈话 统计节点不清楚 测算二 2007 年底存量面积 +2008 年至今的住宅竣工面积 2008 年 3 月建委会议 时间节点过久，城市更新面积会造成影响 测算三 城镇人均住房建筑面积 *常住城镇人口 2017 年北京统计年鉴 抽样调查，误差可能较大 测算四 1978 年存量住宅面积 +1978 年至今住宅竣工总面积 2018 年北京统计局 时间节点过久，城市更新面积未考虑 资料来源： 北京青年报、北京日报、北京统计局、申万宏源研 究 关于套数的测算相对更困难 ，我们同样采用四 种方法。 1、 根据面积测算的方法一， 我们汇总 1990 年之前和之后的住宅套数，再加上 2016年 8 月 -12 月的竣工住宅套数（根据面积 /110 平套均计算，大约 6.9 万套）， 2016年北京的住宅总套数大约在 571 万套 。 2、 根据套均面积估算。北京的房地产市场分为两个阶段， 98 房改之前以单位分配住房即公房为主 ，农村集体及城乡私人建房为辅，农村自建房 1985-2004 竣工7641.2 万平 。房改之后， 公房基本不再有新增量， 2004 年之后农村自建房面积也不再 披露 。 假定公房套均面积为 54 平（根据 6950 万平方米、 128 万套 的数据估算）， 截至 1998 年为止的公房 竣工 面积 8585 万平， 按照套均 54 平计算 ， 一共159 万套 。 根据面积测算方法一和四之间的差值 3200 万平作为 拆迁 面积， 且以农村自建房为主 ， 1985 年以来扣除拆迁面积后 农村自建房竣工面 积为 4441.2 万平 ，同样按照 54 平计算 ， 折合套数 82 万套 。 1990 年以来 的商品住宅竣工面积为 3.4亿平，根据过去十年的商品住宅套均面积 110 平计算， 商品住宅总套数为 304.5万套 。 2004 年以来的 其余住宅竣工面积为保障房、 安置房 等， 约 6110.4 万平 ，本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。7行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 7 页 共 31 页 简单金融 成就梦想 按照 100 平计算 （ 2016 年保障房竣工 6.4 万套，面积为 663.9 万平） ， 大约为61.1 万套，总计 606.6 万套。 3、 根据 2017 年 10 月的北京国网采访，北京市内 居民智能电表的覆盖率已达 98.83%。剩余 5 万户卡表、 4 万户机械表，占比不足全部居民客户的 1.5%， 倒算出 北京市全部居民用户大约为 529 万户。 4、 北京 2016 年 统计年鉴， 固定互联网 宽带接入户数为 475.5 万户 。 这里并没有考虑 一户接多个宽带的情况以及家庭没有接入宽带的情况。 图 2： 北京住房分布 单位 ： 万平 资料来源： 北京统计局、 申万宏源研究 表 2： 住宅套数测算方法对比 方法 数据来源 存在问题 测算一 2016 年 7 月总套数 +2016 年 8 月至今竣工套数 2016 年 8 月住建委套数 统计节点不清晰 测算二 1998 年底的住宅竣工面积 /公房套均面积 +1990 年以来的商品住宅竣工面积 /套均面积 +其余住宅竣工面积 /保障房套均面积 北京统计年鉴 套均面积受年代影响较大 测算三 根据智能电表数及普及率推算 2017 年 10 月北京国网采访 披露的电表安装数据是大约数 测算四 宽带互联网接入数 为下限 北京统计公报 没有考虑二套及空置 资料来源： 首都之窗 、北京统计局、申万宏源研究 表 3： 北京住房以商品住宅和公房为主 建筑面积（万平） 套均建面（平米） 套数（万套） 公房 8585 54 159 自建房 4441.2 54 82 商品住宅 33533 110 305 其余（保障房、安置房等） 12194 100 122 资料来源： 北京 统计局、申万宏源研究 159823 0 4 . 56 1 . 1公房 自建房 商品住宅 其余住宅本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。8行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 8 页 共 31 页 简单金融 成就梦想 由于方法二没有考虑到任何拆迁或棚改的影响，因此得出的结果我们可以理解为是一个上限。 方法三、四均存在低估可能性 ， 即是下限。因此 我们继续采用住建委的说法， 北京 2016 年末的住宅存量总套数 571 万套 左右。 我们再通过商品房的销售情况来验证。 由于北京统计局没有披露具体的套数销售情况，我们同样采取套均面积估算的 方法， 商品房和商品住宅 1990 年以来的销售面积为 3.4 亿平和 2.8 亿平，对应套数分别为 331 和 251 万套 ，加上 公寓别墅 ，住房套数一共为 297 万套，再算上之前计算的其余住宅套数 61 万套 ， 农村自建房 82 万套 ， 一共 440 万套。考虑到商品预售制度带来的销售与竣工的 一定程度的不匹配，以及 2016 年末 845.8 万方的商品住宅待售面积 （约 7.7 套住宅 ） ，与住建委会议披露的 1990 年后建成的住宅 436 万套基本吻合。 表 4： 商品住宅销售套数统计 时间 商品房销售面积 套均 商品房销售套数 商品住宅销售面积 套均 商品住宅销售套数 经济适用房 套均 经济适用房套数 公寓别墅 套均 公寓别墅套数套数 万平米 平米 万套 万平米 平米 万套 万平米 平米 万套 万平米 平米 万套 1990-1998 1913.2 100 19.1 1632.8 110 14.8 135.1 94 1.4 1999 544 100 5.4 485 110 4.4 46 80 0.6 55 95 0.6 2000 957 100 9.6 898 110 8.2 167 80 2.1 108 95 1.1 2001 1205 100 12.1 1128 110 10.3 185 80 2.3 121 95 1.3 2002 1708 100 17.1 1604 110 14.6 221 80 2.8 154 95 1.6 2003 1896 100 19.0 1771 110 16.1 320 80 4.0 132 95 1.4 2004 2472 100 24.7 2286 110 20.8 306 80 3.8 173 95 1.8 2005 2803 100 28.0 2566 110 23.3 304 80 3.8 302 95 3.2 2006 2608 100 26.1 2205 110 20.0 176 80 2.2 277 95 2.9 2007 2177 128 17.0 1732 125 13.9 100 80 1.3 319 95 3.4 2008 1335 110 12.2 1031 104 10.0 108 80 1.4 165 250 0.7 2009 2362 109 21.7 1881 113 16.6 82 80 1.0 340 96 3.5 2010 1640 104 15.7 1201 111 10.8 50 80 0.6 176 66 2.7 2011 1440 97 14.9 1035 106 9.8 39 80 0.5 93 40 2.3 2012 1944 100 19.4 1483 109 13.6 86 80 1.1 117 35 3.3 2013 1903 99 19.3 1364 108 12.6 107 80 1.3 88 28 3.1 2014 1459 95 15.3 1141 99 11.6 56 80 0.7 48 32 1.5 2015 1555 95 16.3 1127 104 10.8 38 80 0.5 72 28 2.5 2016 1675 90 18.5 994 116 8.5 45 80 0.6 153 21 7.4 合计 33596 331 27565 251 2436 30 3027 46 资料来源： 统计局、 中指、云房网、 申万宏源研究 备注： 2008 年以来公寓别墅的成交套数由云房网提供， 2008 年之前的按 95 平统一计算。 2007 年以来的商品房和商品住宅套均面积根据中指数据院数据得出。 经济适用房面积北京市为 54-117 平米，主力为 80 平米，我们采用 80平米作为套均面积。 本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(resubssdic) 使用。9行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 9 页 共 31 页 简单金融 成就梦想 2.1 租赁市场房产税转嫁能力较强 厘清了北京 存量住宅总数之后，我们想要知道的是结构情况：自住、租赁、空置 。 我们通过宽带家庭用户数与租赁套数 分类。 表 5： 北京空置二套房占比 12.5% 单位 ： 万 套 、 万户 、 万平 序号 指标 数值 备注 A 住宅总套数 571.0 根据方法一测算 B 家庭宽带户数 499.4 北京 2016 统计公报 C 北京租赁人口数 731.0 链家数据 D 私房租赁套数 153.1 北京出租房 300 万间，套均 1.96 间 E 公房租赁套数 110.9 根据北京统计年鉴，公房租赁人数占比 7%，人均建筑面积 34 平，按套均 54 平计算 F 自住套数 235.4 F=B-D-E，家庭宽带户数 -租赁套数 G 空置二套房数量 71.6 G=A-D-F，总套数 -租赁套数 -自住套数 H 二套房数量 224.7 H=F+G,
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