深圳2018年8月房地产市场报告.pdf

市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 9 月 编 1 / 37 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 深圳 2018 年 8 月 房地产市场报告 目录 1 宏观经济与政策环境 . 4 1.1 宏观经济信息解读 . 4 1.2 全国政策最新动态 . 8 1.3 深圳时政最新动态 . 11 2 深圳土地市场解析 . 13 2.1 8 月土地供应与成交概述 . 13 2.2 8 月土地供应与成交 . 13 2 深圳一手商品住宅市场解析 . 15 2.1 住宅供求市场综述 . 15 3.2 新开盘 /加推住宅市场动态 . 15 3.3 住宅成交产品结构 . 16 3.4 各区域住宅市场特征 . 20 3.5 住宅市场成交排行榜 . 26 2.6 9 月预计入市项目盘点 . 28 4 深圳二手商品住宅市场解析 . 29 4.1 二手商品住宅市场综述 . 29 4.2 各区域二手商品住宅成交情况 . 31 2018 年 8 月编制 深圳 / 8月报告 市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 9 月 编 2 / 37 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 5 深圳写字楼市场解析 . 32 5.1 写字楼供求市场综述 . 32 5.2 各区域写字楼特征 . 32 5.3 写字楼市场排行榜 . 33 6 重点企业市场动态 . 34 市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 9 月 编 3 / 37 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 月 刊： 201808 报告出品： 世联行市场研究部 宏观经济总体保持 平稳 扩张 8 月深圳一手住宅量升价 降 本期要点 1) 8 月 份，制造业 PMI 为 51.3%， 环比上升 0.1 个百分点， 与年均值持平 ,制造业总体保持平稳扩张态势 。 2) 8 月份，非制造业商务活动指数为 54.2%， 比上月上升 0.2 个百分点，高于上年同期 0.8 个百分点，表明非制造业总体扩张步伐有所加快。 1) 土地： 8 月 ， 根据占地面积统计，全市招拍挂新增土地供应量 6.66 万 ，同比 上升 1048.28%，环比 上升 1858.82%；全市土地成交面积 0.34 万 ，同比 下降 63.44%， 环比 下降 95.66%。 2) 一手商品住宅： 8 月，深圳新增 2 个住宅项目，新增供应面积 14.09 万 ； 成交面积 35.39 万 ，环比 上升 3.42%，同比上升 75.98%；成交均价 54089 元 / ， 环比 下降 0.10%， 同比下降 0.54%。 3) 二手商品住宅： 8 月 ，深圳二手商品住宅市场共成交 7208 套，环比 上升 3.10%，同比上升25.75%。 成交面积 58.04 万 ，环比 上升 3.04%，同比 上升 17.11 %； 成交均价 54180 元 / ，环比下降 3.24%，同比下降 1.77%。 ； 4) 写字楼： 8 月， 全市写字楼无供应 ；成交面积 5.40 万 ， 环比下降 上涨 96.36， 同比上涨 45.95；成交均价 52696 元 / ，环比 下降 9.73， 同比 下降 6.43。 1） 绿地签约中科院和中国铁塔，涉足能源动力和楼宇信息化领域 2） 华润置地一周内在东莞连夺清溪，企石 2 个商住地块 3） 万科联合体豪砸 17.1 亿拿下凤岗商住地，自持年限不低于 5 年 1、宏观环境 2、 市场数据 3、 企业动态 市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 9 月 编 4 / 37 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 1 宏观经济与政策环境 1.1 宏观经济信息解读 1. 8 月 份， 中国制造业采购经理指数（ PMI）为 51.3%， 与年均值持平 8 月 份，中国制造业采购经理指数（ PMI）为 51.3%， 比上月 上升 0.1 个百分点 ， 与年均值持平 ， 制造业总体保持平稳扩张态势。 分企业规模看， 大型企业 PMI 为 52.1%，比上月回落 0.3 个百分点， 但仍高于制造业总体 0.8 个百分点 ， 依然是支撑制造业增长的主要动力； 中型企业 PMI 为 50.4%，比上月上升 0.5 个百分点；小型企业 PMI 为 50.0%，比上月上升 0.7 个百分点。 本月主要具有以下 运行特点： 生产继续扩张，市场需求总体稳定 生产指数为 53.3%，比上月上升 0.3 个百分点，高于年均值 0.2 个百分点；新订单指数为 52.2%，比上月微落 0.1 个百分点。在生产活动加快的拉动下，企业采购意愿增强，采购量指数为 51.8%，比上月上升 0.3 个百分点。 高技术制造业发展动能不断积蓄和发力 高技术制造业 PMI 为 54.3%，环比、同比分别上升 1.7 和 2.4 个百分点。其中，医药制造、专用设备制造、计算机通信电子设备制造等行业 PMI 明显高于制造业总体水平，且这些行业的生产指数和新订单指数均位于 55.0%以上的较高景气区间。 市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 9 月 编 5 / 37 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 价格指数升至近期高点 主要原材料购进价格指数和出厂价格指数分别比上月上升 4.4 和 3.8 个百分点，为58.7%和 54.3%。其中，黑色、化工、纺织、金属制品等行业主要原材料购进价格指数位于60.0%以上的高位运行区间。 中、小型企业景气水平提升 大型企业 PMI 为 52.1%，虽比上月回落 0.3 个百分点，但仍高于制造业总体 0.8 个百分点，依然是支撑制造业增长的主要动力。中、小型企业 PMI 为 50.4%和 50.0%，分别比上月上升 0.5 和 0.7 个百分点，均高于年均值。 进出口景气度有所回落 新出口订单指数和进口指数 为 49.4%和 49.1%，分别低于上 月 0.4 和 0.5 个百分点。但高技术制造业进出口继续保持扩张态势，新出口订单指数和进口指数分别 为 53.9%和 54.3%，环比上 升 0.9 和 3.3 个百分点，同比上 升 1.5 和 2.6 个百分点 。 【数据来源：国家统计局，世联行】 51.7 52.4 51.6 51.8 51.6 51.3 50.3 51.5 51.4 51.9 51.5 51.2 51.3 49.0 49.5 50.0 50.5 51.0 51.5 52.0 52.5 53.0 2017.8-2018.8中国制造业 PMI指数 （经季节调整） (%) 市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 9 月 编 6 / 37 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 中国制造业 PMI 及构成指数（经季节调整） 单位： % 时间 PMI 生产 新订单 原材料库存 从业人员 供应商配送时间 2017 年 8 月 51.7 54.1 53.1 48.3 49.1 49.3 2017 年 9 月 53.4 54.7 54.8 48.9 49.0 49.3 2017 年 10 月 51.6 53.4 53.9 48.6 49.0 48.7 2017 年 11 月 51.8 54.3 53.6 48.4 48.8 49.5 2017 年 12 月 51.6 54.0 53.4 48.0 48.5 49.3 2018 年 1 月 2018 年 2 月 51.3 50.3 53.5 50.7 53.6 51.0 48.8 49.3 48.3 48.1 49.3 48.4 2018 年 3 月 51.5 53.1 53.3 49.6 49.1 50.1 2018 年 4 月 2018 年 5 月 2018 年 6 月 51.4 51.9 51.5 53.1 54.1 53.6 52.9 53.8 53.2 49.5 49.6 48.8 49.0 49.1 49.0 50.2 50.1 50.2 2018 年 7 月 51.2 53.0 52.3 48.9 49.2 50.0 2018 年 8 月 51.3 53.3 52.2 48.7 49.4 49.6 【数据来源：国家统计局，世联行】 2. 8 月 份 非制造业商务活动指数为 54.2%， 非制造业总体扩张步伐有所加快。 8 月份，非制造业商务活动指数为 54.2%， 比上月上升 0.2 个百分点，高于上年同期 0.8 个百分点，表明非制造业总体扩张步伐有所加快。 中国非制造业商务活动指数本月主要运行特点： 服务业 保持平稳较快增长 服务业商务活动指数为 53.4%， 环比、同比分别上升 0.4 和 0.8 个百分点，服务业增速有所加快。 从行业看， 与其相关的零售、铁路运输、航空运输、电信、互联网软件、旅游等行业商务活动指数均位于 56.0%以上的较高景气区间，业务活动较为活跃。证券、保险、物流等行业商务活动指数位于临界点以下，业务总量有所回落。从市场需求和预期看，新订单市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 9 月 编 7 / 37 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 指数和业务活动预期指数为 50.7%和 60.6%，分别比上月上升 0.6 和 1.1 个百分点，均高于年均值 0.2 个百分点，服务业市场需求得到进一步释放，市场预期持续向好。 建筑业 景气度有所回落 建筑业继续保持较快增长，但扩张速度有所放缓。本月商务活动指数为 59.0%，比上月回落 0.5 个百分点，仍位于较高景气区间，从劳动力需求和市场预期看，建筑业从业人员指数和业务活动预期指数为 54.3%和 65.8%，分别比上月上升 0.8 和 1.7 个百分点，其中从业人员指数连续 3 个月上升，建筑业用工量持续增长，企业对未来市场信心继续增强。 【数据来源：国家统计局，世联行】 中国非制造业主要分类指数（经季节调整） 单位： % 时间 商务活动 新订单 投入品价格 销售价格 从业人员 业务活动预期 2017 年 8 月 53.4 50.9 54.4 51.5 49.5 61.0 2017 年 9 月 55.4 53.3 56.1 51.7 49.7 61.7 2017 年 10 月 54.3 51.1 54.3 51.6 49.4 60.6 2017 年 11 月 54.8 51.8 56.3 53.8 49.3 61.6 2017 年 12 月 55.0 53.0 54.8 53.6 49.3 60.9 2018 年 1 月 2018 年 2 月 55.3 54.4 51.9 50.5 53.9 53.3 53.6 49.9 49.4 49.6 61.7 61.3 53.4 55.4 54.3 54.8 55.0 55.3 54.4 54.6 54.8 54.9 55.0 54.0 54.2 52.0 52.5 53.0 53.5 54.0 54.5 55.0 55.5 56.0 (%) 2017.8-2018.8 中国 非制造业商务活动指数 （经季节调整） 市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 9 月 编 8 / 37 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 2018 年 3 月 54.6 50.1 49.9 49.3 49.2 61.1 2018 年 4 月 2018 年 5 月 2018 年 6 月 54.8 54.9 55.0 51.1 51.0 50.6 52.7 54.2 53.5 50.6 50.6 51.1 49.0 49.2 48.9 61.5 61.0 60.8 2018 年 7 月 54.0 51.0 53.9 52.0 50.2 60.2 2018 年 8 月 54.2 50.6 54.3 50.9 50.4 61.4 【数据来源：国家统计局，世联行】 1.2 全国政策最新动态 1 住建部 ： 建立房地产市场监测体系对楼市调控不力城市坚决问责 8 月 7 日，国家住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，对各城市未来房地产调控工作提出进一步要求。 此次座谈会主要集中在两个方面内容，分别是加快制定住房发展规划以及对楼市调控不力的城市坚决问责。在住房发展规划方面，住建部提出，各地要加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费。在楼市调控方面，住建部要求各地切实做好房地产市场调控工作，系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点，因地制宜，精准施策、综合 施策，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。 2国务院：港澳台居民符合相关规定的可申请领取居住证 8 月 19 日，国务院办公厅印发了港澳台居民居住证申领发放办法，对港澳台居民在内地申请领取居住证事项作出明确，办法自 2018 年 9 月 1 日起施行。 办法提到，为便利港澳台居民在内地（大陆）工作、学习、生活，港澳台居民前往内地（大陆）居住半年以上，符合有合法稳定就业、合法稳定住所、连续就读条件之一的，根据本人意愿，可以依照本办法的规定申请领取居住证。 市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 9 月 编 9 / 37 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 3北京：房企不得 限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款 据媒体 8 月 19 日报道，北京住房公积金管理中心联合多部门近日发布关于进一步维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知 。 通知要求提高贷款审批时效，对符合条件的要在 10 个工作日内完成审批；严格委贷业务管理，对于不能按有关政策规定办理业务的，扣减其贷款手续费，情节严重的，暂停或取消其业务办理资格。同时，通知在加强销售行为管理、加快办理抵押登记以及促进信息互联互通、加大联合严惩力度、畅通投诉举报渠道、开展集中专项整治等方面提出了要求。 4 吉林 ： 杜绝变相涨价 ,自 9 月 1 日起新建商品住宅须实行全装修 8 月 29 日消息，日前吉林省住房和城乡建设厅发布关于加快推进商品住宅全装修的通知，进一步推动商品住宅建设的绿色发展，加强全装修的监督管理工作。 通知重点提出，自 2018 年 9 月 1 日起，新取得出让土地的新建装配式住宅、设区市条件成熟区域的商品住宅工程须实行全装修，其他区域商品住宅鼓励采用全装修。 5 西安：住房租赁合同中不得涉及“租房贷”相关内容 8 月 28 日，西安市住房保障和房屋管理局发布关于进一步规范我市住房租赁市场的通知。 通知表示， 从事住房租赁业务的企业或个人必须严格遵守住房租赁相关法律法规。对涉嫌存在违法违规行为的企业或个人将予以曝光，违法违规行为一经查实，将严格依法处罚。 市场 月 报 深圳市场研究部 2018 年 9 月 编 10 / 37 深圳世联 行 地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2015WORLDUNION All Rights Reserved 6 三亚 ：商品房买卖合同实行限时网签 当月销售当月网签 8 月 24 日，三亚市住房和城乡建设局发布关于规范新建商品房商品房买卖合同网签备案管理的通知。 通知称，从 2018 年 9 月 1 日起开始实行限时网签，即当月销售当月网签。每月 1 日至25 日，开发商应向三亚市住房和城乡建设局房产信息中心提交当月销售房源网签备案资料，审核通过后，予以网签 （ 25 日至 31 日后销售的，可在下月申报），严禁滞后网签。如未能在限期内按要求提交，不再受理办理。 7郑州 ： 严查违法预售 开发商预售商品房必须遵守五项规定 8 月 24 日，郑州市政府服务网发布消息，向社会公布郑州市人民政府关于依法查处商品房违法预售行为的通告 政策主要包括两个部分：一、房地产开发企业预售商品房必须遵守的五项规定。主要规范的是开发企业未取得建筑工程施工许可证和商品房预售许可证前后在收取费用、销售场所建设、销售行为、公示行为等，明确相关要求和标准，确立规范 。 8东莞 ： 9 月 1 日起新房首付款存入监管账户 8 月 29 日， 东莞市住建局发布关于进一步加强我市商品房预售款收存管理的通知，要求自 2018 年 9 月 1 日起，新办理预售商品房项目的首期款须全部存入已入网银行开立的监管账户中。 通知提出，自 2018 年 9 月 1 日起，新办理商品房预售许可证的预售商品房项目，其对应开设的预售款监管账户至少应包括一个在已入网银行（指已具备条件将该银行在本市开立的商品房预售款监管账户的资金收存、拨付等明细信息实时发送至监管系统的监管银行）开设的监管账户。