深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告.doc

深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 fangce 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 1 深圳市 地铁 有限公司 深圳 南山前海湾地铁上盖物业 项目 可行性研究报告 中国 深圳 2008 年 8 月 深圳中原物业 代理 有限公司 深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 fangce 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 2 第一部分 项目总论 一、 项目背景 1. 项目名称 深圳地铁前海湾车辆段上盖 项目 2. 委托方 甲 方（委托方）：深圳市 地铁 有限公司（以下简称甲方） 地 址：深圳市 福田区福中一路 1016 号 电 话：（ 0755） 23992600 传真：（ 0755） 23992555 3. 承担可行性研究工作的单位 乙 方（受托方）：中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称乙方） 地 址：深圳市福田区民田路新华保险大厦 3 楼 电 话：（ 0755） 82211880 传真：（ 0755） 33980901 4. 研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法 （建设部：建标 2000205 号） 建设项目经济评价方法与参数 （国家计委、建设部：计投资 1993530 号） 关于印发经济评估方法的通知及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经 199811 号） 开发公司提供的相关资料 深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 fangce 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 3 国家及 深圳 经济建设的方针、政策和城市规划 5. 项目建设规模和内容 根据开发公司提供的相关资料，以及我司根据市场 研究确定的容积率，项目的规划设计指标见下表。 序号 名称 数据 单位 1 总用地面积 489660.38 平方米 上盖物业用地面积 216301.8 平方米 物业部分用地面积 138592.94 平方米 上盖政策性住房用地面积 134765.64 平方米 2 总建筑面积 1410000 平方米 商品房用地建筑面积 807850 平方米 住宅 395130 平方米 商务公寓 48670 平方米 办公 224300 平方米 商业 81100 平方米 酒店 26250 平方 米 幼儿园等配套 32400 平方米 政策性住房用地建筑面积 602150 平方米 3 建筑覆盖率 不大于 40% 4 建筑间距 满足深标及消防规范要求 5 建筑高度或层数 120 米及 200 米 6 绿地率 30% 二、 可行性研究结论 1. 市场预测 前海片区是深圳未来重点发展的核心地区，属于深圳 5 大城市战略分区之一的西部滨区，定位为以商务服务功能为主的高端服务区，是深圳建设滨海城深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 fangce 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 4 区、构建中心服务体系的重要组成部分。与宝安中心区一起，未来将成为深圳高强度发展的 CBD。本项目正处于未来前海 湾 CBD 区东南角。 长远来看，该区域房地产市场具有广阔的发展空间，项目发展潜力巨大。 2. 项目建设进度 工程于 2008 年报批报建， 2009 年初开始动工，预计 2013 年 11 月底全部完成竣工验收，开发建设工期历时 6 年。各宗地建设进度如下： T201-073 宗地：包括 1、 2、 3、 11 四个地块，为政策保障性住房用地。该宗地于 2009 年初开工， 2011 年 12 月 31 日前完工，历时 3 年。 T201-072 宗地：包括 6、 8、 9、 10 四个地块，为地铁上盖商住用地。2009 年初开工， 2011 年 2 月完工，历时 3 年 T201-071 宗 地：包括 4、 5、 7 三个地块，为白地商住用地。 2011 年 8月开工， 2013 年 11 月工，历时 3 年。 各地块的物业类型开发秩序依次为商务公寓、住宅、商业、办公、酒店。 3. 投资估算和资金筹措 投资估算 本项目政策性用地与商住用地开发建设总投资额合计 为 1530956 万元，开发成本及费用分别为 1405153 万元、 125803 万元，各占开发建设总投资的91.78%和 8.22%。 政策性用地自 2009 年 开工， 至 2011 年底，历时 3 年，各年开发投资额分别为 139233 万元、 104425 万元、 104425 万元，共计 348083 万 元。 上盖物业商住用地自 2009 年开工，至 2013 年底竣工，历时 5 年，共投入深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 fangce 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 5 1182873 万元。 资金筹措 本项目 1/2/3/11 号地块 的资金来源 主要 有 两个渠道：自有资金、政府代建费，分别为 78597 万元、 269486 万。其中 78597 万元为该宗地的建设资金缺口，不能由地铁公司提供，这就要求地铁公司能找到资质较好的开发商或投资商来进行融资，必要时该宗地可与 410 号地块进行捆绑，由双方共同出资进行开发。 因此， 410 号地块的资金来源主要有四个渠道：自有资金、企业融资、银行贷款、销售 /经营收入再投入。该地块 采用莱坊公司建议的协议 /合同型合作开发模式，引进知名开发商，以提升项目的整体档次，使得项目价值最大化。就本地块而言，其资金筹措情况建议下： 筹措资金来源 筹措资金额 （万元） 比例 % 自有资金 444339 38% 融资金额 13330 1% 银行贷款 140658 12% 销售 /经营 收入再投入 584546 49% 总投资额 1182873 100% 备注 ： 1、表中融资金额为 410 号地块 2008 年建设资金缺口； 2、自有资金已超过银行贷款要求 35%水平的下限，可进行银行融资。 项目整体要求的融 资额分为两个部分：政策性用地的资金缺口 78597 万元、410 号地块 2008 年建设资金缺口 13330 万元，共计 91297 万元。协议 /合同型合作开发模式中，双方出资情况如下表： 出资额 出资比例 深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 fangce 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 6 地铁公司 444339 82.86% 投资方 91927 17.14% 合计 536266 100.00% 在这种合作模式中，地铁公司占 82.86%的股权，投资方占 17.14%的股权。 4. 项目综合评价结论 市场可行性研究结论 本项目开发建设有住宅、商务公寓、商业、酒店等中高档各功能物业， 选址适宜，定位准确，设 计合理， 售价适中，符合 未来前海片区的 市场主流需求。 经济可行性研究结论 政策性用地为政府代建工程，无利润。本项目利润全部来自于 410 号地块，在计算期内预计销售收入 1005442 万元，经营收入 13903338 万元，共计14908780 万元，可获利润 11083463 万元，扣除所得税后净利润为 8312597万元；缴纳所得税 2770866 万元，项目盈利能力较强。 经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、财务内部收益率等指标详见下表： 410 地块项目 利润估算表 序号 项 目 单位 指标 1 占地面积 M2 368431 2 总建筑面积 M2 807850 3 项目总投资 万元 1182873 4 项目销售收入 万元 1005442 5 项目经营收入 万元 13903338 6 利润总额 万元 11083463 7 税后利润 万元 8312597 8 财务净现值（ FNPV） 万元 286777 深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 fangce 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 7 9 财务内部收益率（ FIRR） % 11.2% 10 动态投资回收期 年 20.51 注： 1、上表为项目销售性物业全部实现 100%销售的经济效益指标； 2、按照国家相关规定，一般房地产开发项目（多 指商住项目）基准收益率取值 12%。考虑到本项目经营性物业所占比重较大，盈利能力低于行业平均水平 ，且结合目前房地产市场行情 。因此，本项目基准收益率取值 8%。 由以上经济效益指标可看出， 按协议 /合同型合作开发模式， 本项目赢利能力良好，具备可行性。 在利润分配方面，综合考虑 双方出资比例 、项目的稀缺性、开发模式的风险、投资方的开发资质和知名度、项目政策性用地的资金缺口等五大因素，建议分配比例如下表： 地铁公司 投资方 备 注 出资额（万元） 444339 91927 出资比例 82.86% 17.14 建议分配比例 1 75% 25% 知名品牌开发商，如：万科等 建议分配比例 2 85% 15% 一般品牌开发商，财政实力较强 建议分配比例 3 90% 10% 无品牌开发商，财政实力较强 项目风险及防范建议 项目风险 技术风险 地铁沿线物业的开发由于和地铁密切相关，特别是地铁上盖物业的开发，与地铁的关联度更加密切，因此，在规划方面与传统的房地产开发相比，将面对更多技术上的风险。 酒店等经营性物业的经营风险 酒店市场存在一定的竞争，未来项目酒店式公寓的经营可能存在一定的风深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 fangce 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 8 险；商业、办公楼的经营方面，同 样面临一定的经营风险。 项目整体的财务风险 本项目采用自有资金 、企业融资、银行借款 和销售回款 进行 开发，所面临的财务风险主要是资金供应链的问题。 风险防范建议 地铁上盖物业的开发不同于传统房地产开发项目，工程技术含量相对较高，可通过共享地铁公司的成熟工程经验，为本项目提供技术上的援助。 本项目各功能物业均面临一定的市场竞争，应尽早进行项目前期营销和推广工作，与未来的潜在客户联系。酒店经营方面，可与国际知名酒店管理公司合作，共享其成熟的酒店管理经验、客源，并获得技术服务支持。 项目资金供应随着开发进度的不断推进 而逐步投入，要保证各个开发期内的资金能持续到位，防止临时性的资金短缺而延长整个项目的开发周期。 本项目是深圳市地铁有限公司拟开发建设以居住为主并包含办公、商业、酒店等物业类型的大型综合项目， 项目建设规划手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。 综合评价结论： 本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益， 本项目可行。 深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 fangce 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 9 第二部分 项目投资背景研究 一、市场宏观背景 1. 全国投资环境 整体经济发展快速 2001 年 -2007 年国内生产总值与增长速度 0500001000001500002000002500003000002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008上0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %GDP 增幅 2008 年上半年国内生产总值同比增长 10.4 。 全国经济仍然保持稳步快速增长势头。 全社会固定资产投资 发展较快 深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 fangce 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 10 2008 上半年 全社会固定资产投资 68402 亿元，同比增长 26.3%。其中，城镇固定资产投资 58436 亿元，增长 26.8%；在城镇投资中，国有及国有控股投资 23554 亿元，同比增 长 19.3%；房地产开发完成投资 13196 亿元，增长 33.5%。 2. 深圳市总体城市发展和规划 2.1 深圳城市发展概览 深圳，是中国与世界交往的主要门户之一。同时拥有海陆空立体口岸。 17个口岸中，有中国最大的陆路客运口岸和货运口岸，加之毗邻香港的独特区位优势，不但外贸出口连续 15 年雄居全国第一，更是中西文化交流与交汇之重要基地。 2011 年，第 26 届世界大学生夏季运动会将在这里举行，年轻的深圳成为该体育盛会史上最年轻的举办城市。 在短短 28 年间，从一个不到 2 万人口的边陲小镇，崛起为一座经济繁荣、社会和谐、功 能完备、环境优美的现代大都市，人均 GDP 位居中国内地第一，创造了世界城市化、工业化和现代化的奇迹。是中国现代化建设的精彩缩影。从率先实行土地有偿使用、实行股份制改革，到率先实行人事制度改革、削减行政审批事项等， 28 年来，深圳创下了 200 多项全国第一。以高新技术产业、先进制造业为基础，以现代服务业为支撑的的新型产业体系已基本建成。同时，深圳还是世界第四大集装箱港口，中国第四大航空港和中国第四大旅游城市。 深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 fangce 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 11 以下是 2007 年深圳实现的各项主要经济指标： 实际国民生产总值 达到了 6765.41 亿人民币 ， 增长了 14.7%，； 社会消费品零售总额 1915.03 亿元，增长 14.6； 居民人均可支配收入 24870.21 元，增长 10.2； 外贸进出口总额 2875.33 亿美元，增长 21.1%。 2.1 深圳城市发展规划 深圳市在珠三角区域城市中的发展定位 按照国家中长期发展计划，到 2030 年，中国将成为世界最大的经济体之一。深圳 2030 的发展目标是“ 建设可持续发展的全球先锋城市 ”。 未来深圳城市发展的功能定位是 ： 国家级高新技术产业基地和自主创新的示范城市。 区域性物流中心城市。 与香港共同发展的国际都会。 深圳区域发展策 略：加强多层次区域合作 进行多层次区域合作以扩大城市对外的辐射力，促进共同发展是深圳未来应采取的选择。充分发挥深圳移民城市和移民文化的特点，构筑与内地最为广泛和深入的联系，进一步扩大城市发展的经济腹地，成为辐射内地经济的主要中心之一。 深圳的空间发展策略： 南北贯通 西联东拓 中心强化 两翼伸展 坚持以地区特色为基础，以可持续发展为核心，以人的需求为根本，创建 深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 fangce 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 12 “差异化”的城市空间，以满足城市多元化发展的需求。 3. 区域发展和前景预测 3.1 南山区是 深圳重要的西部滨海区 为了更好地发挥优势，突出各区在区位、资 源、产业、科技、人才和环境等方面的优势，深圳提出“差异化”的空间发展策略，即在十一个城市组团的基础上，通过组团的融合，逐渐演化为城市核心区、西部滨海区、中部地区、东部地区、东部滨海地区五个城市功能地区。 西部滨海区（即包括宝安滨海区和除华侨城以外的南山）结合港口、机场、高速公路、口岸等大型交通基础设施密集的优势，发展现代物流业。建设世界先进水平的高端制造业园区，发展信息产业与通讯产业等高端制造业。加强与香港的合作，发展现代服务业。与宝安中心区一起 成为深圳市高强度发展的 CBD 区，重点发展以甲级写字楼为主的高端 办公功能，以满足远期建设区域生产型服务中心的需要。 3.2 南山区 发展的定位 产业功能定位 ： 国家级高新技术产业基地，华南地区区域性物流中心之一 ,集装箱枢纽港 深圳港的重要组成部分，深圳市的科教中心和旅游度假基地。 空间发展定位 ： 深圳特区带形组团结构中重要的西部城市组团，深圳市二十一世纪的建设热点地区之一。 深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 fangce 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 13 景观形象定位 ： 融 “ 山海城 ” 为一体的现代化生态型海滨城区。 深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 fangce 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 14 4. 宏观环境与本项目发展的联系 4.1、深圳投资宏观背景 经济发展快速稳定增长，人民生活水平提高，对于住房需求更高。 第二、三次产业共同推动经 济增长，推动房地产投资。 高新技术产业、现代物流业作为深圳未来的支柱产业 ， 占第三产业增加值 更大，为西部物流发展以及项目建设创造条件。 4.2、区域发展前景 南山区 有强大的物流产业支撑，同时也是政府重点和加强开发的片区，未来片区是房地产开发的热点区域； 规划完善的交通体系和齐全的公共服务设施，将提升板块的综合服务功能，从而提升板块内房地产的价值； 片区经济的不断发展，人民生活水平和消费能力的不断提高，对片区的房地产发展起着很大的促进作用。 深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 fangce 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 15 二、房地产市场发展状况研究 2008 上半年批准预售面积同比增加 5.5%，推售面积则减少 10% 08 年上半年深圳市共有 257.5 万平方米的住宅取得预售许可证，同比增加5.5%。 05-07 年深圳商品住宅供应量不断减少， 除了开发用地减少的影响外，由于楼市火爆，开发商捂盘也是一个重要 原因。虽然 08 年上半年住宅预售量有所增加，但 量不大， 仍有一些项目因市场低迷而捂盘。 03-08 年上半年深圳市商品住宅批售面积 3 2 1 . 83 7 7 . 62 7 9 . 1 2812 4 4 . 1 2 5 7 . 501002003004000 3 年上半年 0 4 年上半年 0 5 年上半年 0 6 年上半年 0 7 年上半年 0 8 年上半年万平方米但 如果只记实际供应量，即推盘量，上半年全市新增住宅供应 263 万平方米，虽比预售面积多，但同比 07 年上半年的实际供应量， 则减少 10%。 05-08 年深圳市推售住宅面积 6 4 8 . 5 6 1 9 . 42447 4 0 . 8010020030040050060070080005年 06年 07年 0 8 年上半年万平方米深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 fangce 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 16 成交分析 供应然远大于求 08 年上半年全市成交住宅只有 154.3 万平方米，同比减少 54%。按目前的销售速度， 08 年全年的销售量将只有 96、 97 年的水平（ 96、 97 年深圳销售住宅面积分别为 343、 405 万平方米），足见低迷。 近年来深圳住宅市场火爆，供不应求，特别是在巅峰期 07 年上半年，住宅供求比只有 0.81： 1。之后受各种因素影响，下半年楼市转熊，楼盘成交普遍低迷，供需倒挂，加上 07 年 12 月供应量 达 125 万平方米，最终导致下半年供求比达 2.1： 1。 08 年上半年成交略有起色，但供应然远大于求。 03-08 年深圳市住宅供求关系图 0 . 0 01 0 0 . 0 02 0 0 . 0 03 0 0 . 0 04 0 0 . 0 05 0 0 . 0 06 0 0 . 0 07 0 0 . 0 08 0 0 . 0 09 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 003年 04年 05年 06年 07年 上半年 07年 下半年 08年 上半年万平方米00 . 511 . 522 . 5推售面积 销售面积 供求比注：供求比 =批准预售面积 /销售面积 价格分析 08 年上半年大幅回落 近年房价上涨，其中 05-07 年涨势飞快，同比涨幅分别达到 18%、 31%和 45%。08 年上半年房价回落，虽同比 07 年上半年仍上涨 4%，但是与 07 年下半年比，已下跌 18%。 深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 fangce 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 17 03-08 历年深圳房价走势 5680 5980704092301229315560127890500010000150002000003年 04年 05年 06年 0 7 年上半年 0 7 年下半年 0 8 年上半年元/ 平方米深圳房地产市场周期分析及其预判： 房产的价格会围绕房产的价值，以周期波动的形态运行，过份偏离会自我调整，周期价格的形态呈尖顶圆底。没有人能非常准确预测顶部及底部出现地时期，但是房地产市场发展也是有一定的规律可循的，中原认为房地产市场发展有复苏期、高涨期、危机期和萧条期四个周期，每个周期又有其表现特征。 价格价值P复苏期高涨期危机期萧条期价格价值复苏期高涨期危机期萧条期深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 fangce 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 18 房地产市场周期及其表现特征表 客户特征 价格特征 市场特征 复苏期 用家观望，投资者入市 楼价平稳上升，租金回报率上升；楼花价格比现楼高一些 楼价升到你不信 高涨期 用家入市，投资者入市 楼价急速 上升，楼花远比现楼贵 楼价升到你相信 危机期 投资者离场，市场上所有买家变成投机者 楼价升到脱离现实购买力，楼花价格缺乏上升动力，成交放缓，现楼价格逼近楼花价格 楼价升到你迷信 萧条期 买家亏损，负资产出现，市场上只剩有实力的用家及部分抄底的投资客 价格急速跳跃式下跌，市场出现有价无市，缺乏承接力，楼花价格甚至低于现楼价格 楼价跌到你没信心 香港几个房地产周期 表 年度 上升时间（年） 楼价最高升幅 调整时间 楼价最大跌幅 1967 - 1976 6 6（倍） 3（年） 35% 1976 - 1983 5.5 5（倍） 2.5（年） 40% 1984 - 2003 13 14（倍） 6（年） 65% 从表中可以看出，香港房地产市场的周期的规律是楼价上升越长楼价最高涨幅越高，其调整时间和楼价跌幅也最大，因此，房地产市场的上升时期与调整时期的时间是成正比的。 深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 fangce 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 19 1984 - 2003 年香港住宅价格指数0204060801001201401601801979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006年香港住宅价格指数1984-2003 年的香港房地产周期，基本上由 3 次升浪组成，第 1 次升浪是1985-1989，第二次是 1991-1994，第三次是 1995-1997，呈现一浪高于一浪的发展态势。大周期中蕴含着小周期 ,整个上升周期长达 13 年。 随后进入了市场的危机 期和萧条期，到 2003 年开始复苏期的发展阶段。 从深圳楼市目前的成交情况及入市客户表现来看，确实是处于周期中的萧条期。但从 2003 年 -2008 年深圳市价格走势图来看，房地产市场周期是2003 年启动上升，到 2008 年完成一个周期，即 5 年一个周期。因此我们认为深圳房地产的调整周期将在 5 年之内完成。 2003-2008 年深圳 房价走势图 5680 5980704092301229315560127890500010000150002000003年 04年 05年 06年 0 7 年上半年 0 7 年下半年 0 8 年上半年元/ 平方米深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 2009 年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 fangce 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 20 2007 年底以来，深圳市房地产市场出现的进行调整， 2008 年 因 四川地震、全球经济放缓和国内通货膨胀等因素，更增加了房地产后 市的很多不确定性因素；但应当看到目前房地产市场的低迷只是短期态势，影响深圳市房地产整体市场的基本因素如：经济持续发展、 城市 人口的快速增长等 房地产市场的决定性因素 并没有发生大的变化。 因此，预计房地产市场在 2008 年房地产市场将进入到 小周期的 萧条期探底阶段，这时候将出现供求失衡，价格下跌；而到了 2009 年，市场将进入复苏期的盘整阶段，进行调整，从 2010 年 开始将进入到复苏期的恢复阶段，这时候成交量和价格都开始逐步上升 深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 21 三、深圳房地产发展政策环境研究 1. 政策现状及趋势 2008 年上半年，国内国外宏观经济形势错综 复杂。国 际原油价格突破新高、美国次贷按危机蔓延、越南暴发金融危机。国内 物价指数高企、自然灾害不断、股市下跌一波比一波惨烈，外围和内部因素共同影响，使楼市处于一个非常恶劣的经济环境中。在这样一个不利的经济环境之下， 房地产 宏观政策 又进一步频出，深圳楼市呈现出极度低迷的状态，楼市在经过 4、 5 月份的短暂回暖后再次步入低迷状态，臵业者对未来经济前景表现出担忧，消费信心不足。 2008 年上半年宏观政策一览表 分类 政策名称 发布单位 政策核心内容 土地 国务院关于促进节约集约用地的通知 国务院办公厅 打击囤积土 地为核心，不仅加大囤积土地的成本，也加大了囤积土地的政策风险与资金风险 ；地价下降 住房规划 深圳市住房建设规划2008 年度实施计划 深圳市国土资源和房产管理局 重点明确廉租房、经适房、限价房和中低价位、中小套型普通商品房的结构比例、建设规模，并落实到具体地块、项目 深圳市住房建设规划2009 年度实施计划 深圳市国土资源和房产管理局 重点明确廉租房、经适房、限价房和中低价位、中小套型普通商品房的结构比例、建设规模，并落实到具体地块、项目 税收 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的 通知 财政部 、 国家税务总局 支持廉租住房、经济适用住房建设 、 支持住房租赁市场发展 土地增值税预征率提高 深圳市地税局 调整后普通标准住宅按销售收入预征，别墅类按销售收入预征，其他类型房产按预征。 经济类 6 次调整存款准备金率，从年初的 14.5%调整到目前的 17.5% 中国人民银行 落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长 深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 22 2. 政策对本项目的影响 2.1 住宅 供应结构 受 90/70 政策影响 本项目同样受 90/70 住房供应结构 政策的影响， T201-0071、 T201-0072 宗地内开发的商品住房项目， 套型建筑面积 90 以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到商品住房总建筑面积的 70%以上。 2.2 政策性公共租赁住房对项目开发是一把双刃剑，有利有弊。 T201-0073 宗地为政策性住房项目，开发量高达 60 多万平方米，且在 2011 年交付使用，其面向的是初级公务员，这与本项目商品住宅潜在客户不会重复，但由于预计政策性住房会有大量的出租行为， 这可能会降低本项目的投资客户对未来项目的预期值，因此可能大大降低本项目的投资客户比例，但与此同时 60 多万平方米的政策性住房为本项目 的商业运营提供了巨大的消费人群，是项目商业经营的利好。 深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 23 第三部分 地铁上盖物业研究 一、 项目 初步 发展方案 “地铁前海湾车辆段上盖物业项目” (以下简称“本项目” )处于未来前海湾CBD 区东南角，是深圳市地铁有限公司以下简称“地铁公司”） 建设中地铁 1 号线续建工程前海湾车辆段上盖物业， 拟开发建设以居住为主并包含办公、商业、酒店等大型综合项目。项目以实现建设国际化城市为目标，以促进经济、社会和环境和谐可持续发展为目的，是深圳市政府 2008 年解决交通问题的 集中体现。 项目总用地面积 约 为 50 万平方米 ，其中车辆段上 盖面积约 34 万平方米 。规划总建筑面积 约为 141 万平方米 (不计车辆段建筑面积 )，平均容积率 约 为2.8。 项目初步发展方案 宗地号 T201-0071 T201-0072 T201-0073 用地性质 白地商住用地 上盖商住用地 政策性住房用地 建筑面积 544800m2 263050m2 602150m2 物业类型 商业 /住宅 /办公 /酒店 /商务公寓 商业 /住宅 /办公 商业 /住宅 公共配套 学校 /幼儿园 /其他 幼儿园 /其他 学校 /幼儿园 /其他 深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 24 二 、地铁上盖物业 特殊性研究 1. 概念 地 铁上盖物业 把发 展地铁与发展房地产业紧密有机结合形成双赢乃至多赢，采用“地铁物业”的建设模式，以地铁为核心，在上盖空间进行地铁配套设施建设以及商住等 多种 物业和公益配套设施的多层开发。 地铁上盖物业 是地铁产业和房地产市场紧密协作的缩影。 特别是我国香港地区发展尤为成熟，香港 由于用地紧张， 其 各个地铁站都与周边的商业和居住区有紧密联系，还有很多居住区与地铁站紧密地结合在一起，成为一个综合建筑体 即 地铁上盖物业。 2. 特殊性 2.1 开发难度较一般物业大 地铁上盖物业的 底层是 一般是沿线地铁站，还有可能契合了 换乘公交车站 ，这些基础设 施如何与上盖物业（特别是地下车库）进行有机的融合， 这需要与地铁 设计、 建设 工程甚至公交车公司多方 沟通和配合，且在设计、施工、技术等多方面 不同于普通商业房地产开发，其专业程度和要求都很高 ，开发难度大 。 2.2 交通更为便捷 地铁上盖物业的最大优势就是 以地铁为核心， “ 地铁物业”的建设模式，地铁为上盖物业带来了地下 交通大动脉 ，出行更加便捷。 深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 25 2.3 人流量大带来商业机遇 2008“ 五一 ” 小长假深圳地铁 3 天 运送乘客约 100 万人次，其中 5 月 1 日运送乘客 50 万人次， 2 日 37.7 万人次 。有资料统计显示，若以每公里地铁线路日 均载客量计算，香港超过 5 万人次，东京是 3.7 万人次，汉城是 2.7万人次。这巨大的人流为地铁上盖物业带来巨大财富流，充满巨大的商业机遇。 一项统计数据 表 明，在国际城市规划中，地铁上盖物业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效物业形式。 据统计，纽约、伦敦、香港、东京和上海、广州、北京等城市成熟的地铁上盖物业价格平均高于同片区、同等素质物业 30%以上。上海、广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率为 100%。 2.4 物业升值空间更广 地铁的贯通，拉近了物业和周围核心区域的时间距离，大大提高了效率；并且带来了巨大的人流和财富流，这些利好的因素都为地铁上盖物业提供了更大 投资价值 和升值空间。例如北京 地铁 10 号线建成通车后，该 区域离CBD 商圈和燕莎商圈的时间距离将缩短至 15 分钟左右，因此其地段价值将进一步凸现。 而 南京目前只有一条地铁线，但可以看到一号线 所经过的站点，从每个地铁站内部的 商业，再到站点周边楼盘、商业全都 红红火火。 2.5 开发模式多样（内容详 见 下一小节“地铁上盖物业开发模式研究”） 深圳市南山前海湾地铁上盖物业 项目可行性研究报告 26 三 、地铁上盖物业 开发模式研究 地铁建设与土地综合开发相结合 ， 统一规划