房地产行业：土地市场降温，重点城成交热度下行.pdf

识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 33 投资策略 |房地产 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 土地市场降温，重点城成交热度下行 Table_Summary 核心观点 ： 政策环境综述 ： 以地方层面政策修补为主 18 年 9 月，“四限”以及人才调控的频率较上半年有所下降，政策面以地方层面的修补为主。从“四限”来看，出台的城市数量大幅减少， 根据各地政府官网文件， 赤峰住房限售五年，同时限制法人中心城区购房。而人才政策方面，厦门放宽岛外购房资格，杭州放宽市区落户资格。公积金方面，各地继续落实“因城施 政”，北京公积金提升首付比例，且二套房执行“认房又认贷” 。此外，针对房地产市场乱象整治行动 仍 持续深入。 成交市场综述： 重点城市推盘去化率 下降，成交热度下行 根据房管局数据， 9 月 39 个重点城市成交面积同比上涨 6.5%。分城市看， 4 大一线及 23 个三线城市同比分别上涨 37.4%、 16.0%，而 12 个二线城市同比下降 7.5%。推盘方面，从我们跟踪的 26 城市商品房推盘数据来看，一二三 线城市 9 月推盘同比分别上升 65.9%、 23.9%和 49.6%。批售比方面，重点城市批售比跌到枯荣线以下的位置（批售比 1）且继续下行，对于四季度房企补库存意愿可能造成一定影响。 土地市场综述： 土地降温迹象进一步凸显 300城市 9月住宅用地推出 建面 9879万平米（环比 -16%，同比 +31%），成交规划 建面 7841 万平米（环比 -5%，同比 +9%），成交土地出让金 2583亿元（环比 -19%，同比 -31%），楼面均价 3294 元 /平米，平均溢价率 7.8%继续回落。一线以及二线成交面积同比大幅下滑叠加楼面价回落，出让金同比分别下降 61%、 40%，宅地市场降温迹象进一步凸显 。 资金环境综述： 按揭贷利率环比仅上涨 0.01PCT 按揭贷方面，融 360 数据显示， 2018 年 9 月首套、二套房贷利率分别为 5.70%、 6.06%，较 8 月均上升 0.01pct，增速进一步放缓。总体来看，35 个重点城市首套房按揭贷利率已底部回升了 126bp，未来上升空间有限，与此同时，高信用评级的房企融资成本也开始边际下移，预计往后地产行业利率成本改善将更加明确。板块投资方面，我们认为，目前周期位置顶部回落基本确认，未来政策压力或有所缓解。对比历史几轮周期底部，目前主流地产股估值处于绝对底部区域。此外， alpha 层面上，与 14 年周期底部不同的是，本轮小周期下行过程中，龙头未来业绩增长具备支撑，考虑业绩增长后 19 年动态 PE 不到 6 倍，龙头公司具备投资价值。 风险提示 资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大；行业库存抬升快于预期；政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行。 Table_Grade 行业 评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2018-10-26 Tabl e_Chart 相对市场 表现 Table_Aut hor 分析师： 乐加栋 S0260513090001 021-60750620 lejiadonggf 分析师： 郭 镇 S0260514080003 010-59136622 guozgf 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 gflifeigf Table_Report 相关研究： 房地产行业 :销售下滑略超预期，周期景气度逐步下探 2018-10-21 房地产行业 :新增供给增速创新高，去化率环比企稳 2018-10-14 房地产行业 :龙头具备 alpha投资机会，继续推荐一二线龙头 2018-09-26 Table_Contacter 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshengf -4 0 %-2 2 %-4 %14%2 0 1 7 -1 0 2 0 1 8 -0 2 2 0 1 8 -0 6 2 0 1 8 -1 0房地产 沪深300识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 33 投资策略 |房地产 目录索引 政策环境综述：以地方层面政策修补为主 . 5 成交市场综述：重点城市推盘去化率继续下行 . 10 总体成交市场分述：供给放量创年内新高，而推盘去化率继续下行 . 10 各线城市成交分述：一线同比大幅上涨，样本二线同比下滑 7.5% . 14 土地市场综述：土地降温迹象进一步凸显 . 17 土地市场分述： 9 月供需同比增速大幅收窄，供需比持续上行 . 17 9 月宅地市场分述：一二线出让金同比大幅下滑，流拍率仍处于高位 . 19 资金环境： 按揭贷利率环比仅上涨 0.01PCT . 24 附录： 2018 热点城市调控政策专题 . 29 图表索引 图 1： “四限 ”调控及人才政策城市出台次数 . 5 图 2： “四限 ”调控政策城市出台次数 . 5 图 3：北京公积金政策调整情况一览 . 6 图 4： 2018 年 9 月重要中央政策一览 . 8 图 5： 2018 年 9 月重要地方政策一览 . 9 图 6：全国重点 39 城市商品房成交面积指数 . 10 图 7：限购和非限购城市成交面积指数 . 10 图 8：重点 39 城市及限购、非限购城市成交面积同比增速 . 10 图 9：全国重点城市商品房与商品住宅推盘面积（万方） . 11 图 10：全国 26 城市商品房库存面积及去化周期 . 11 图 11：全国 29 城市住宅库存面积及去化周期 . 11 图 12： 10 城商品房销售批售比（销售面积 /批准上市面积） . 12 图 13：百城价格指数变化及环比 . 12 图 14： 13 个重点城市二手房销售面积及同比 . 14 图 15： 中原二手房指数 . 14 图 16： 20 个一二线城市商品住宅可售面积（万方） . 15 图 17： 9 个三四线城市商品住宅可售面积（万方） . 15 图 18： 29 城商品住宅历史同期可售面积（万方） . 15 图 19： 29 城市当前商品住宅库存 /15 年以来最低库存 . 15 图 20：广发各线城市成交面积指数 . 16 图 21：广发各线城市成交面积同比情况 . 16 图 22： 4 大一线住宅库存（万方）及去化周期 . 16 图 23： 16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 . 16 图 24： 9 个三四线住宅库存（万方）及去化周期 . 16 图 25：各线城市房价环比情况 . 16 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 33 投资策略 |房地产 图 26： 4 大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方） . 17 图 27：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方） . 17 图 28：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方） . 17 图 29： 300 城市土地整体供给情况 . 18 图 30：一线城市土地整体供给情况 . 18 图 31：二线城市土地整体供给情况 . 18 图 32：三四线城市土地整体供给情况 . 18 图 33： 300 城市土地整体成交情况 . 19 图 34：一线城市土地整体成交情况 . 19 图 35：二线城市土地整体成交情况 . 19 图 36：三四线城市土地整体成交情况 . 19 图 37： 300 城市住宅用地供给情况 . 20 图 38：一线城市住宅用地供给情况 . 20 图 39：二线城市住宅用地供给情况 . 20 图 40：三四线城市住宅用地供给情况 . 20 图 41： 300 城市住宅用地成交情况 . 20 图 42：一线城市住宅用地成交情况 . 20 图 43：二线城市住宅用地成交情况 . 21 图 44：三四线城市住宅用地成交情况 . 21 图 45： 300 城市 宅地供需规划建面（万方） . 22 图 46： 300 城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 . 22 图 47： 300 城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比 . 22 图 48： 300 城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比 . 22 图 49： 300 城住宅用地流拍率 . 23 图 50： 35 重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣 . 25 图 51： 35 重点城市月度房贷利率上涨幅度 . 25 图 52： 533 家银行首套房利率分布 . 25 图 53： 533 家银行首套房利率变化情况 . 25 图 54： 8、 9 月一线城市首套房利率情况 . 26 图 55： 8、 9 月二线城市首套房利率情况 . 26 图 56：重点城市 8 月份首套房贷利率 . 26 图 57： 533 家银行首套房首付比例占比分布情况 . 27 图 58：全国 533 家银行停贷比例 . 27 图 59： 35 重点城市二套房贷款平均利率走势 . 28 图 60： 8 月 35 重点城市二套房贷利率分布 . 28 图 61： 2017 年以来各线城市限购限贷政策一览 . 29 图 62： 2017 年以来各线城市限购限贷政策一览（续表 1） . 30 图 63： 2017 年以来各线城市限购限贷政策一览（续表 2） . 31 图 64： 2017 年以来各线城市限购限贷政策一览（续表 3） . 32 表 1：近期地方租房补贴及落户政策一览 . 5 表 2： 9 月地方公积金政策一览 . 6 表 3： 9 月地方房地产市场主要监管政策 . 7 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 / 33 投资策略 |房地产 表 4：跟踪城市房地产成交面积信息表 . 12 表 5： 2018 年 8 月 300 城及各线城市住宅用地供需主要指标概览 . 21 表 6：全国土地出让金 TOP20（ 2018 年 9 月） . 23 表 7：一线和二线城市土地市场情况（ 2018 年 9 月） . 23 表 8： 8 月份全国十大首套房贷利率最低城市 . 26 表 9： 35 重点城市二套房主流首付比例一览 . 28 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 / 33 投资策略 |房地产 政策 环境 综述： 以地方层面 政策 修补为主 2018 年 9 月，中央层面 ， “ 国务院金稳会第三次会议 ”中提出要 积极贯彻执行稳健中性货币政策，适时适度预调微调，保持市场流动性合理充裕。 与此同时，李克强总理在 达沃斯论坛 表示， 积极的财政政策要更加积极，不仅要坚决落实已出台的减税降费措施，还要研究明显降低企业税费负担的政策。 而地方层面， 9 月“四限”以及人才调控的频率较上半年有所下降，政策面以地方层面的修补为主。从“四限”方面来看，出台的城市数量大幅减少， 根据各地政府网站文件， 赤峰限制 法人单位 在中心城区购买 住宅 ，公积金“认房又认贷”，首套房 首付 30%， 无房有贷款记录首付 40%，二套房无贷款记录及有贷款记录 首付比例 分别为 40%、 50%，同时 新建商品房个人限售五年 。而在限价方面，赤峰要求取得预售许可的 6 个月内不再进行价格调整备案 ，清远则 取消“允许备案价格适当上浮、备案后申请提高备案价格”的规定 。 图 1：“四限”调控及人才政策城市出台次数 图 2：“四限”调控政策城市出台次数 数据来源：政府官网， 广发证券发展研究中心 数据来源：政府官网， 广发证券发展研究中心 人才政策方面，地方依旧以人才补贴政策为主，比如厦门对未购房的人才给予 2 年每月 3000 元的租房补贴，金华对于 博士生、硕士生、“双一流”高校本科生 给予 3 年内每月 1500 元、 1000 元、 800 元 租房补贴，对 5 年内首次购房的给予 30 万、 15 万、 6 万 购房补贴等。而在落户方面，杭州放宽市区落户资格， 45岁以下技师 职业资格人员、 35 岁以下高级 职业资格人员， 在杭州市区同一 单位连续工作 3 年，可申请在杭州市区落户 。值得一提的是，厦门针对岛外居民放宽落户岛内资格，外来务工人员落户条件由持居住证 8 年降至 5 年，而岛外户口迁入岛内条件也从 8 年降至 5 年，同样是针对部分群体的落户宽松。 表 1：近期地方 租房补贴及落户 政策一览 城市 时间 政策方向 政策内容 厦门 9/14 租房补贴 2018 年 9 月起，未购房的 1.引进人才按实缴社保期给予 2 年内每月 3000 元 的住房租金补贴； 2.高层次 A、 B、C 类人才给予 3 年内每月 5000 元、 4000 元、 3000 元 临时租房补贴。 010203040506070“四限”政策 人才落户 人才购房补贴 010203040506070限购限贷重启 限购限贷升级 限售 限价 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 / 33 投资策略 |房地产 金华 9/24 购房 /租房补贴 1.对在金华企事业工作的 博士生、硕士生、 “双一流 ”高校本科生、其他高校本科生 分别给予最长 3 年每月 1500元、 1000 元、 800 元、 600 元 的租房补贴； 2.5 年内在金华首次购房的，分别给予不超过 30 万、 15 万、 6 万、4 万 的购房补贴。 厦门 9/30 落户宽松 10 月 1 日起， 1.父母投靠成年子女落户 取消 被投靠子女属独生子女的限制； 2.外来务工人员持居住证连续 满 5 年（岛外原为 8 年）、缴社保连续满 5 年可落户； 3.岛外户口 满 5 年 （原为岛外 8 年）的居民，缴社保连续满 5 年可将户口迁入岛内。 杭州 10/08 人才落户 10 月 17 日起， 45 周岁以下具有技师以上职业资格人员、 35 周岁以下具有高级工职业资格人员，在杭州市区同一用人单位连续工作 3 年，且在市区有合法固定住所，可申请在杭州市区落户。 东莞 10/10 租房补贴 就业人才可享受市属长租公寓 最长 3 年、每年 3000 元 的租金优惠；新入户人才可申请 6000 元 /年 的租房补贴。 数据来源：政府官网，广发证券研究中心 此外在公积金方面，地方层面继续“因城施政”。其中，北京公积金调控提高贷款门槛，对首套房而言， 经适房、共有产权房、普通、非普住房首付分别 由 20%提升至 20%、 30%、 35%、 40%，而公积金购二套房执行“认房又认贷”，且额度从 80万下调至 60万 ，首付比例从 30%提升至普通住房 60%、非普通住房 80%。此外，还有 等额本息月还款额不超月收入 60%以及 贷款年限从 70岁降至 65岁等调整措施。而在北京等城市提高贷款成本以及门槛的同时，韶关、嘉兴、成都等地公积金政策边际改善，主要为提取额度的上升以及贷款人群的拓宽。 图 3： 北京公积金政策调整情况一览 数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 表 2： 9月 地方 公积金 政策一览 政策方向 城市 时间 内容 放松 韶关 9/14 1.连续足额缴存公积金满 3 个月且无房者可提取公积金支付房租，每人每月提取上限 提至 400 元 （原为 300 元）；2.异地购房提取限本人及配偶，房屋所在地限本人及配偶户籍地或工作地。 嘉兴 9/26 租赁住房公积金提取限额 由 700 元 /月提高至 1000 元 /月 。 成都 9/30 公积金贷款对象 扩大至 本地及异地缴存的职工（ 含个体工商户、自由职业者 ）。 收紧 广州 9/11 1.缴存比例由单位或个人自行选择，不低于 5%，不高于 12%； 2.一年内两次变更婚姻关系或两次变更同一住房产权首付 20%公积金首套二 套首付 2 0 % 经济适用房首付 3 0 % 共有产权房首付 3 5 % 普通住房首付 4 0 % 非普通住房首付 30%首付 6 0 % 普通住房首付 8 0 % 非普通住房认房不认贷 认房 又 认贷等额本息月还款额不超月收入 6 0 % ，贷款年限从 70 岁降至 65 岁每缴 1 年可贷 10 万，最高 1 2 0 万，东西城户籍购城六区外住房可上浮 20 万识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 / 33 投资策略 |房地产 不得提取 ； 3.“假离婚 ”等违规提取 禁用 5 年 。 台州 9/24 1.公积金贷款首套房 最低首付 30%，最高贷款额度不超过房屋总价 70%； 2.二套房认房又认贷， 最低首付 40%，最高贷款额度不超过房屋总价 60%； 3.三套房停贷 。 济宁 9/27 执行二套房首付款比例 最低为 40%、贷款利率上浮 10%的贷款政策； 三套房停贷 数据来源：政府官网，广发证券研究中心 事实上， 9月地方“四限”调控、人才政策以及公积金出台的频率均较之前有所放缓，但与此同时，在中央层面政策没有转向的情况下，各地监管仍在持续深入，各地积极 开展 房地产市场乱象专项行动 。从具体城市来看， 9月北京、上海、天津、郑州、西宁打击“首付贷”、“首付分期”、操控房租等行为，而海南、南昌、湖南、西安、天津、淄博等地 重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介” 。 表 3： 9月地方房地产市场主要监管政策 主要监管内容 地区 强化市场监管、查处违规行为 青海、焦作、湛江、日照、湖州、南海区、海南、西宁、金华、保定、厦门、北京、上海、衢州、广州、 南昌、兰州、湖北 中介机构、互联网平台房源发布管理 北京、杭州、廊坊 失信名单监管 湖南、福建 租赁监管 武汉、上海、北京、南京 销售监管 廊坊、西安、惠州惠阳区 价格备案 广东清远 租金贷监管 湖北、上海 公积金拒贷 青岛 数据来源： 中指院， 政府官网，广发证券研究中心 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 / 33 投资策略 |房地产 图 4： 2018年 9月重要中央政策一览 数据来源：政府官网， 广发证券发展研究中心 中央政策【 政策表态 】国新办吹风会1. 督促各地确保按时完成 2018 年 580 万套棚改任务； 2. 因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。2 0 1 8 . 1 0 . 1 1【 政策表态 】国务院总理李克强积极的财政政策要更加积极，不仅要坚决落实已出台的减税降费措施，还要研究明显降低企业税费负担的政策。2 0 1 8 . 0 9 . 1 9【 棚改表态 】国务院常务会议1. 因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策； 2. 各地要严格评估财政承受能力，保持中央财政资金补助水平不降低，有序加大地方政府棚改专项债券发行力度。2 0 1 8 . 0 9 . 3 0【 社保改革 】国务院常务会议1. 目前全国养老金累计结余较多，无论如何不能增加企业负担，影响企业和市场预期； 2. 在社保征收机构改革到位前，各地一律保持现有社保政策不变。2 0 1 8 . 0 9 . 1 8【 房地产税 】十三届全国人大常委会立法规划十三届人大常委会立法规划公布，包括房地产税法在内的多个立法项目拟在本届人大常委会任期内提请审议，即五年内提请审议。2 0 1 8 . 0 9 . 0 8【 市场监管 】国家市场监管总局针对中秋、国庆租房售房旺季，严厉整治房租价格串通、囤积出租房源、哄抬房租、不明码标价等价格违法行为，对未按规定实行“一套一标”等行为予以查处。2 0 1 8 . 1 0 . 0 8【 政策表态 】关于督察 推动 1 亿非户籍人口在城市落户方案 落实情况的通知对国务院推动 1 亿非户籍人口在城市落户开展督查，包括：建立城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制、放开城市落户限制等方面。2 0 1 8 . 1 0 . 1 1识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 / 33 投资策略 |房地产 图 5： 2018年 9月重要地方政策一览 数据来源：政府官网，广发证券发展研究中心 地方政策【 共有产权房 】上海 关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见 1. 已婚无房且居住证积分达标的非本市户籍家庭在满足收入财产标准条件下，连续缴纳社保或个人所得税满 5 年可申请共有产权房； 2. 购房人产权份额不低于 50% ； 3. 限售 5 年， 5 年后可转让或购回剩下份额。2 0 1 8 . 0 9 . 2 7【 土地现售 】中山市国土资源局新推出 14 宗竞拍地块，出让后实行商品房现售。2 0 1 8 . 1 0 . 1 2【 租赁市场 】长沙 关于印发加快发展住房租赁市场工作实施方案的通知 1. 到 2022 年，通过政府统筹、企业建设、市场盘活等方式，新增各类租赁住房不少于 500 万平方米，每年建设不少于 50 万平、 1 万套租赁住房； 2. 个人出租住房减按 1 . 5 % 计算缴纳增值税、减按 4% 征收房产税，租房所得减按 10% 征收个税。2 0 1 8 . 0 9 . 0 82 0 1 8 . 0 9 . 1 2【 市场调控 】哈尔滨 关于稳定商品房价格的意见 1. 已批未售楼盘价格需经联席会议重新审核确定； 2. 三环内新建多层房屋暂停预售，实行现售； 3. 楼盘申报销售均价不高于同期、同地段、同质楼盘均价，已售楼盘的待售房价格不得高于已售房价格。【 市场调控 】呼和浩特 关于加强商品房价格备案工作的通知 对全市范围内所有预 ( 销 ) 售商品住房实行价格备案制度：已取得预售证的商品房项目企业务必于 10 月 20 日前办理价格备案，未备案房源不得销售；未取得预售证的商品房项目办理预售证时一并申请价格备案。2 0 1 8 . 0 9 . 3 0【 共有产权房 】广东 关于推进共有产权住房发展的指导意见（征求意见稿） 1. 承购人产权份额为实际出资占共有产权住房评估价格之比，原则上不低于 50% ； 2. 实行分散配建与集中建设相结合； 3. 限售 5 年， 10 年可一次性增购取得完全产权，性质转为商品住房。2 0 1 8 . 0 9 . 1 4【 保障房 】西安 西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案 1 . 2 0 1 8 - 2021 年期间，全市计划建设筹集公租房 20 万套、共有产权房15 万套，住房货币化补贴全覆盖； 2 . 1 8 年起全市 20% 的居住用地用于公租房建设， 20% 的居住用地用于限地价、限售价“双限房”建设； 3. 共有产权住房限售 5 年， “一房一价 ”，限价 5% 之内浮动。2 0 1 8 . 0 9 . 1 2识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 10 / 33 投资策略 |房地产 成交市场综述： 重点城市推盘去化率下降 总体成交市场分述：供给放量创年内新高，而推盘去化率继续下行 2018年 9月， 根据房管局数据， 全国 39城市商品房成交面积 2329万方（指数为402），环比上升 0.6%，同比上升 6.5%。累计来看， 1-9月同比下滑 4.3%，降幅较1-8月（ -5.5%）继续收窄 1.3个百分点。而从住宅成交来看， 33城市住宅成交面积 1378万方（指数为 351），环比继续下降 9.5%，同比下降 12.2%，累计来看，住宅 1-9月同比下降 3.7%，较 1-8月降幅（ -2.6%）扩大 1.1个