2018年6月济南房地产市场分析报告.pptx

六月 济 南房地 产 市 场 分析报告2018年 7月 12日123土地市 场 分析各物 业 市 场 分析政策分析目 录CONTENT土地市 场【 监测 范 围 】： 济 南市区和 长 清。【区域划分】：根据 济 南城市 规 划及 发 展特征，并 结 合 济 南房地 产 市 场 的 发 展，将 监测 范 围 划分 为 “东 、西、南、北、中 ”五大区域（ 详细 划分参 见 附 录 ）。【 样 本 选 取 标 准】： 济 南市国土 资 源局、国土 资 源局网上交易系 统 （工 业 用地除外，其他用地包括科教用地、 仓储 用地、机 场 用地、文体 娱乐 用地等）。住宅市 场【 监测 范 围 】：南北以 绕 城高速 为边 界； 东 部以 济 南市与章丘市行政划分 为边 界；西部以 济 南市区与 长 清区行政划分 为边 界。【区域划分】：除写字楼物 业 外，其余物 业 区域划分同土地市 场 。【 样 本 选 取 标 准】：建筑面 积 在 2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅 项 目；尚未开 盘项 目不在 监测 范 围 之内。 “普通住宅 ”区 别 于 别 墅，主要指 70年 产权的住宅 产 品。市 场 上也存在 产权 50年，但 规 划和 产 品完全按照居住功能 进 行 设计 、建造的 项 目，本文将 类 似 项 目 纳 入 “普通住宅 ”类别 。【指 标 解 释 】： 1.“ 供 应 量 ”指 对 市 场 形成 实际 供 应 的可售房源数量，未推出房源不在 统计 之列；2.“ 成交量 ”以 实际签订协议为 准；3.“ 成交均价 ”，指住宅市 场 的 实际 成交价格，其 计 算方式 为总 成交 额 除以 总 成交面 积 所得数 值 。【数据来源】：均来自我司研究人 员实 地采集的一手信息。写字楼市 场【区域划分】：写字楼物 业 按照其特有的板 块 特点 进 行区域划分（ 详细 划分参 见 附 录 ）。【 样 本 选 取 标 准】： 总 体量不小于 1.5万平米的写字楼 项 目。公寓市 场【区域划分】：除写字楼物 业 外，其余物 业 区域划分同土地市 场 。【 样 本 选 取 标 准】：建筑面 积 在 1万平米以上或者具有一定代表性的公寓 项 目，尚未开 盘项 目不在 监测 范 围 之内。从用地性 质 和土地使用年限看， “公寓 ”区 别 于住宅，主要是非居住用地、 40年和 50年 产权 ，一梯多 户 ，由一条走廊 贯 穿整个楼座的 产 品；从 产 品的功能定位与配套上看， “公寓 ”不同于写字楼，它是兼具 办公和居住功能，具有一定的居住和 办 公配套的 产 品。指 标说 明Part1 土地供 应Part2 土地成交土地市 场 分析19.57 , 52%17.59 , 47%土地供 应 2018年上半年，土地挂牌数量减少，但是土地面 积 有所增加，潘田、 CBD、 孙 村等地均有大量土地挂牌，且地 块 面 积较 大。新增面 积 79.86 0.00 0.00 15.36 108.45166.15 0.00 15.04 18.17 0.00 167.79181.49283.51 0.00 0.00 13.35 160.28 37.43新增宗数 33 0 0 3 19 38 0 9 9 0 33 33 37 0 0 1 24 9万平米300250200150100500宗4540353025201510502017年 1月 -2018年 6月 济 南居住和商服用地新增月度 变 化1701 1702 1703 1704 1705 1706 1707 1708 1709 1710 1711 1712 1801 1802 1803 1804 1805 18062018年 6月 济 南各 类 土地供 应 情况0.27, 1%居住用地 商服用地 其他6月份，土地市 场 挂牌 9宗，土地面 积 37.43万平米，同比减少 76.3%和 77.5%， 环 比减少 62.5%和 76.6%。其中居住用地挂牌 4宗、 19.57万平米；商 业 用地挂牌 4宗、17.59万平米；批 发 零售用地 1宗、 0.27万平米。上半年，土地市 场 累 计 挂牌 71宗、 494.58万平米，同比宗数减少 23.7%，面 积 增加33.7%；其中居住用地挂牌 37宗、 238.77万平米；商 业 用地挂牌 28宗、 158.07万平米；居住和商 业 混合用地 2宗、 10.53万平米；其他性 质 用地 4宗、 87.22万平米。20186年月供应土地分布图土地供 应 分布 6月挂牌土地分布 较为 分散，北园、雪山、 孙 村、郭店、机 场路均有土地供 应 。2018TDGP06C4001 （商 业 ）高官寨片区航天大道以北、机 场 北路以西地 块土地面 积 ： 20343 容 积 率： 1.4地上 2.02018TDGP12R0043 、 44（商 业 、居住）虞山北路以北，刘公河以 东 ，郭店街道李东 李西城中村改造 项 目土地面 积 ： 142891容 积 率： 1.5地上 2.0、 2.2地上 3.02018TDGP05C0041、 42（居住、商 业 ）北园大街以南，津浦 铁 路西 侧 ， 济 南大有恒纺织 市 场 地 块土地面 积 ： 20633容 积 率： 1.5地上 3.5、 1.5地上 2.72018TDGP12R0045 、 46（居住）飞跃 大道以北， 韩仓 河以 东 ， 韩仓 大道以南土地面 积 ： 105423容 积 率： 1.0地上 1.8、 1.0地上 1.5挂牌时间 编 号 土地位置 区域 用途土地面积 （ ）容 积 率 地上容 积 率建筑面积 （ ）保 证金出 让年限（年）起始价（万元）起拍楼面地价（元 / ）2018/6/112018TDGP05C0041北园大街以南，津浦 铁 路西侧北部 商服 7923 1.5地上 3.5地下 1.83.5 27730.51060040 10600 38232018/6/112018TDGP05R0042北园大街以南，津浦 铁 路西侧北部 居住 12710 1.5地上 2.7地下 1.42.7 34317 1400070 32600 95002018/6/112018TDGP12R0043虞山北路以北，刘公河以 东 东 部 居住 77582 1.5地上 2.0地下 1.02 155164 3468070 86700 55882018/6/112018TDGP12C0044虞山北路以北，刘公河以 东 东 部 商服 29037 2.2地上 3.0地下 1.03 87111 1160040 11600 13322018/6/112018TDGP12R0045飞跃 大道以北， 韩仓 河以东 ，韩仓 大道以南东 部 居住 80593 1.0地上 1.8地下 1.01.8 145067.45440070 136000 93752018/6/112018TDGP12R0046飞跃 大道以北， 韩仓 河以东 ，韩仓 大道以南东 部 居住 24830 1.0地上 1.5地下 1.01.5 37245 1500070 37200 99882018/6/112018TDGP12U0047历 城区世 纪 大道以南、 龙凤 山路以 东东 部 批 发 零售用地2707 地上 0.2 0.2 541.4 7308 40 7308 1349832018/6/222018TDGP06C2001高新区 孙 村片区 杨 家河以西、科航路以南、春意路以 东东 部其他商服用地118588 1.5地上 2.4地下 1.2 2.4 284611.2 15200 40 38000 13352018/6/222018TDGP06C4001航天大道以北、机 场 北路以西 东 部其他商服用地20343 1.4地上 2.0地下 0.9 2 40686 1320 40 3300 8112018年 6月供 应 土地明 细土地成交1701 1702 1703 1704 1705 1706 1707 1708 1709 1710 1711 1712 1801 1802 1803 1804 1805 1806成交面 积 4.63 0.00 79.86 0.00 15.36 108.45 0.00 164.32 15.04 18.17 0.00 190.38 51.47 163.14 0.00 0.00 13.35 158.20成交宗数 1 0 33 0 3 19 0 36 9 9 0 47 11 27 0 0 1 230454035302520151050.00180.00150.00120.0090.0060.0030.002018年 6月 济 南各 类 土地成交情况43.47, 28% 56.00 , 35%2.8, 2%居住用地55.92 , 35%商服用地 居住 +商 业宗50其它6月份，土地市 场 成交 23宗，土地面 积 158.20万平米，同比增 长 21.1%和 45.9%， 环 比增加22宗、 144.85万平米。其中居住用地成交 8宗、 56.0万平米，商 业 用地成交 12宗、 55.92万平米，居住和商 业 混合用地成交 1宗、 2.8万平米，另外成交 2宗 娱乐 康体用地，土地面 积43.47万平米。上半年，土地市 场 累 计 成交 62宗、 386.17万平米，同比增 长 10.7%和 85.4%。其中居住用地成交 34宗、 221.96万平米，商 业 用地成交 22宗、 105.50万平米；居住和商 业 混合用地 2宗、10.53万平米；其他性 质 用地 4宗、 48.18万平米。 上半年，土地成交量明 显 增 长 ， CBD、潘田、 孙 村、刘智 远 等区域均有大宗土地成交。从成交溢价来看，上半年成交的土地中 仅 18%的土地溢价成交，且普遍溢价率 较 低， 82%的土地底价成交， CBD、潘田、刘智 远 区域的土地均 设 置了限制条件。2017年 1月 -2018年 6月 济 南居住和商服用地成交月度 变 化万平米210.00上半年土地成交量有所增 长 ，溢价土地减少，大多 为 底价成交。20186土地成交分布 本月成交土地主要位于潘田和 CBD区域。年月成交土地分布图2018TDGP02C0008-14、2018TDGP02X0007、2018TDGP02R0026（商 业 、居住）中央商 务 区 绸带 公园两 侧土地面 积 ： 203221楼面地价： 4151-4153/9235/10501元 /平米竞 得 单 位： 济 南中央商 务 区投 资 建 设 有限公司2018TDGP12C0028-40（居住、商 业 ）经 十 东 路以南，旅游路以北， 莲 花山以 东 ，绕 城高速 绿 化 带 以西潘田片区土地面 积 ： 1309280楼面地价： 1381-2910/3304元 /平米竞 得 单 位： 济 南万达城建 设 有限公司编 号 土地位置 用途土地面 积（ ）容 积 率地上容 积率建筑面 积 （ ）保 证金出 让年限（年）起拍价（万元）成交价（万元）配建安置房面积 （ ）溢价率土地 单价（万元 /亩）楼面地价（元/ ）竞 得时间竞 得单 位2018TDGP02C0008中央商 务 区 绸带 公园两 侧商服 15081 1.5地上3.42地下 1.493.42 51577.02 21421.1440 21,421.1421,421.14 0.00%947 4153 2018/6/6 济 南中央商 务区投 资 建设 有限公司2018TDGP02C0009中央商 务 区 绸带 公园两 侧商服 11500 3.0地上5.65地下 2.265.65 64975 26979 40 2697926979 0.00%1564 4152 2018/6/62018TDGP02C0010中央商 务 区 绸带 公园两 侧商服 12900 1.5地上3.84地下 1.533.84 49536 20569.0540 20569.0520569.05 0.00%1063 4152 2018/6/62018TDGP02C0011中央商 务 区 绸带 公园两 侧商服 22305 3.0地上4.36地下 1.314.36 97249.8 40386.2240 40386.2240386.22 0.00%1207 4153 2018/6/62018TDGP02C0012中央商 务 区 绸带 公园两 侧商服 18370 3.0地上5.25地下 2.25.25 96442.5 40044.6840 40044.6840044.68 0.00%1453 4152 2018/6/62018TDGP02C0013中央商 务 区 绸带 公园两 侧商服 16157 3.0地上4.81地下 1.44.81 77715.17 32263.4440 32263.4432263.44 0.00%1331 4151 2018/6/62018TDGP02C0014中央商 务 区 绸带 公园两 侧商服 18555 3.0地上4.1地下 1.24.1 76075.5 31587.0540 31587.0531587.05 0.00%1135 4152 2018/6/62018TDGP02X0007中央商 务 区 绸带 公园两 侧商 业、居住280232.2地上2.61地下 1.2其中商 业 商 务0.26地上0.782.61 73140.03 35000居住70商 业4067542.2167542.21 0.00% 1607 9235 2018/6/62018TDGP02R0026盛福片区中林路以北，开源路两 侧居住 60330 1.0地上1.5地下 0.81.5 90495 50000 70 9502595025 0.00%1050 10501 2018/6/62018TDGP13R0027长 清区文昌街道办事 处 小柿子园村居住 69495 1.5地上2.6地下 1.42.6 180687 20000 70 62545.5103,000 64.68%988 5700 2018/6/6 山 东 雅 齐房地产 开 发 有限公司2018年 6月成交土地明 细