海南军垦休闲农业观光园项目可行性研究报告.doc

天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 海南军垦休闲农业观光园项目可行性研究报告 目 录 第一章 海南军垦休闲农业观光园项目基本情况 . 3 一、项目名称 . 3 二、项目业主 . 3 三、投资数额 . 3 四、项目简介 . 3 第二章 总 论 . 4 一、本项目研究的方法 . 4 二、本项目可行性研究的依据 . 4 三、可行性研究结论 . 4 第三章 海南省及 *县的基本情况分析 . 6 一、海南省自然社会经济概况 . 6 二、 *县自然社会经济概况 . 7 第四章 海南休闲度假地产分析 . 13 一、海南休闲度假地产的背景分析 . 13 二、休闲度假地产的内涵分析 . 15 三、海南休 闲度假地产的类别 . 15 四、海南休闲度假地产发展的特征 . 16 五、海南休闲度假地产的开发模式 . 17 六、海南休闲度假地产的竞争态 势 . 19 七、海南休闲度假地产发展的机遇与挑战 . 20 八、海南度假型居住地产发展趋势 . 23 第五章 本项目区域休闲度假地产分析 . 26 一、 *县关于度假居住地产的发展思路 . 26 二、 *县度假居住地产的发展现状 . 27 三、 *度假居住地 产前景分析 . 31 四、国际旅游岛带给 *的关键机遇 . 36 第六章 海南军垦休闲农业观光园项目客户分析 . 37 一、休闲旅游 度假客户分析 . 38 二、海南军垦休闲农业观光园项目客户分析 . 43 第七章 海南军垦休闲农业观光园项目区域概况、开发原则和目标 . 45 一、海南军垦休闲农业观光园项目区域概况 . 46 二、项目区域发展休闲旅游度假居住的 SWOT 分析 . 47 三、海南军垦休闲农业观光园项目开发的原则 . 48 四、海南军垦休闲农业观光园开发指导思想 . 49 五、海南军垦休闲农业观光园项目开发目标 . 50 第八章 海南军垦休闲农业观光园项目规划方案 . 50 一、项目规划指导思想 . 51 二、项目规划依据 . 52 三、项目规划方案 . 53 第九章 海南军垦休闲农业观光园项目功能分区与重点项目建设 . 53 一、项目规划范围与空间布局 . 54 天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 二、项目总平面布置图 . 55 三、项目综 合用地指标 . 55 四、项目功能分区 . 56 1、休闲度假区 . 56 2、养生理疗区 . 58 3、农业观光区 . 58 4、山林活动区 . 60 第十章 海南军垦休闲农业观光园项目开发分期及各阶段目标 . 61 一、项目分期建设计划 . 61 二、项目第一阶段建设 . 62 三、项目第二阶段建设 . 62 四、项目第三阶段建设 . 63 五、项目第四阶段建设 . 63 第十一章 海南军垦休闲农业观光园项目组织管理、人力资源配置 . 64 一、项目管理体系 . 65 二、项目建设阶段划分管理 . 65 三、项目责任体系与流程 . 65 四、项目安全生产管理 . 66 五、人力资源配置 . 67 第十二章 海南军垦休闲农业观光园项目投资测算与财务评价 . 68 一、项目实施进度 . 68 二、项目土地利用规划 . 69 三、项目总投资估算分析 . 72 四、项目收益估算 . 79 五、项目损益分析 . 81 六、农场与投资方合作分成分析 . 83 七、项目风险分析 . 85 第十四章 海南军垦休闲农业观光园项目综合效益评价 . 86 一、项目生态效益分析 . 86 二、项目社会效益分析 . 86 三、项目经济效益分析 . 87 第十五章 海南军垦休闲农业观光园项目研究结论 . 89 一、从海南国际旅游岛建设发展趋势来看 . 89 二、从 *县旅游总体规划体系来看 . 89 三、从 *风景名胜区总体规划来看 . 89 四、从项目开发自身来看 . 89 五、研究结论 . 89 天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 海南军垦休闲农业观光园项目可行性研究报告正文 第一章 海南军垦休闲农业观光园 项目 基本情况 一、项目名称 海南军垦休闲农业观光园 项目 （以下简称“本项目”） 二、项目业主 1、企业名称： 海南 *旅游房产投资有限公司（以下简称投资方） 2、企业性质： 有限公司 3、 企业概况： 海南 *旅游房产投资有限公司 隶属于 海南 *国际集团控股有限公司。海南 *国际集团控股有限公司 由亚洲投资基金控股 ，全国 13家知名企业共同出资组成的大型企业集团 。 三、投资数额 本项目总投资 20.08 亿元。 四、项目简介 本项目位于 *县 *风景名胜区，规划用地 4040 亩，其中用于与农场进行分成合作开发的商业用地为 1475 亩，另外 2565 亩地向农场进行租赁开发。项目规划了休闲度假居住区、养生理疗区、农业观光区、山林活动区四块。坚持保护性开发和可持续开发的理念。项目具有较好的生态效益、财务效益和社会经济效益。 天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 第二章 总 论 一、本项目研究的方法 本项目研究的方法主要运用了经济、环境、人文等方面的 理论知识，结合项目所在地的现状，分析了海南军垦休闲农业观光园各方面的条件，得出是否具备开发的可行性结论。 二、本项目可行性研究的依据 1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划； 2、国家批准的旅游开发总体规划、详细规划等； 3、国务院国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见； 4、 *总体控制详细性规划； 5、海南国际旅游岛规划纲要； 6、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料； 7、国家所规定的经济参数和指标； 三、可行性研究结论 1、从海南经济发展趋势来看 海南军垦休闲农业 观光园项目的开发，顺应海南国际旅游岛建设的要求，而且对增强区域经济、促进 *新农村建设的旅游业发展、提高人民生活质量具有不可估量的作用。 2、从 *县旅游总体规划体系来看 海南军垦休闲农业观光园项目的开发，它的开发对 *县其它相关产业的发展都有着带动和示范宣传的作用，有利于各产业各区域的和协发展。 3、从 *风景名胜区自身条件来看 其自然风光、人文资源、乡土风情都具有一定的特色，享有一定的声天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 誉。这为本项目生态旅游的开发和各方面的开展奠定了深厚的基础。 4、从海南军垦休闲农业观光园项目 开发来看 本项目挖掘、反映了 *的休闲旅游特色，既符合国情、省情，又具有地方特色。同时，本项目坚持保护开发并举、保护优先的原则，从而达到经济效益、生态效益和社会效益的完美统一。 天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 第三章 海南省及 *县的基本情况分析 一、海南省自然社会经济概况 1、自然地理社会概况 海南省是我国唯一的热带省份和海洋大省，气候温和，四季常绿 ，阳光充足，空气清新，海水，温泉，良好的生态，古朴纯真的民风，自然条件十分优越。最高平均气温 28、最低平均气温 18.8，年平均气 温23.8。年平均日照时数 2225.2 小时，年降水 1691.7mm,5-10 月雨量为300.7mm,年平均相对湿度为 85%。常年主导风向为东北风，次为东南风。平均风速 3.23m/秒。陆地面积 3.54 万平方公里，人口约 800 万 ,其中非农业人口 202.31 万人，农业人口 567.19 万人。 从全国来看，北京是中国政治中心，上海是全国经济中心，而中国度假休闲中心非海南莫属。也正源于此，亚洲论坛会址永驻海南，世界小姐选举指定海南。其他国际性会议和大赛也纷纷光临海南。 2002 年省委省政府通过的海南省旅游发展总体规划 中确定，要将海南建成一流世界著名的国际性热带海岛度假胜地。省委 2005 年初提出了“要把海南建设成亚洲的重要旅游度假地和最适合的第二居住地”。海南必将成为中国乃至世界的国际化休闲、度假、居住、会展目的地。 2、经济情况 2009年，全省生产总值 1646.6亿元，比上年增长 11.7%。全社会固定资产投资 1002.5亿元，增长 41.4%;社会消费品零售总额 534.5亿元，增长 19.2%，投资、消费成为拉动经济增长的主要动力。 地方一般预算收入 178.2亿元，增长 23%，占生产总值比重由上年的 9.6%提高到 10.8%，税收占地方一般预算收入比重 84.9%、同比提高 1.7 个百分点。地方一般预算支出 484.5亿元，比上年增支 126.5 亿元，完成年度预算任务。金融天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 机构存、贷款分别增长 35%和 40.1%，银行业盈利 40.3 亿元、增长 1.1倍，不良贷款率下降 1.5 个百分点。 城镇居民人均可支配收入 13751 元，农村居民人均纯收入 4744元，实际分别增长 9.6%和 9.2%。城镇新增就业 9.1 万人，高校毕业生初次就业率 86%，中职毕业生初次就业率 95.3%，基本实现零就业家庭动态为零的目标，城镇登记失业率控制在 3.5%以内 。农村劳动力转移就业 8.9万人，农村贫困人口减少 4.5 万人。 3、国际旅游岛建设契机 2009 年 12 月 31 日， 国务院 关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见 （ 国发 2009 44号 ）批复，正式启动海南国际旅游岛的建设，充分发挥海南的区位和资源优势，建设海南国际旅游岛，打造有国际竞争力的旅游胜地，是海南加快发展现代服务业，实现经济社会又好又快发展的重大举措，对全国调整优化经济结构和转变发展方式具有重要示范作用。 海南的发展迎来了一个重大的机遇。 意见中对房地产行业的指导意见是： 地产业平稳健康发展。积极引导和 发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。加强保障性住房建设，逐步改善城乡居民的住房条件。条件成熟时，在海南开展房地产投资信托基金试点。 二、 *县自然社会经济概况 1、历史沿革 “ *” 的寓意是稳定、平安，稳妥发展。新编纂的 *县志天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 通过 沿革、地理等二十八编和大事记，以及附录的内容，翔实记述了 1840至 1996 年的史实。叙述在 *这片热土上，汉、黎、苗等各族人民休戚与共，辛勤耕耘，发展生产，洒下热血和汗水，培育出一朵朵芬芳、璀璨的文明之花的历程。从不同的角度告诉人们， *县的建置虽然较晚，其历史渊源却久远；这里没有海，大部分地区属于南渡江流域，土地肥沃，环境独具好处；这里的经济虽然发展缓慢，其人文却灿烂辉煌；这里居住着的几个民族，相处相当融洽，共同孕育出朴实、敦厚的民风；这里的经济基础虽然较差，全县人民却始终奋发图强，努力发展生 产，造福社会，为促进经济、文化等各项事业的发展做出了有口皆碑的贡献。 2、 *县地理情况 *县地势南高北低，属于丘陵半丘陵地带，土地肥沃，纬度较低；气候温和，年平均气温 24度；热量丰富，阳光充足，年平均日照时数 1880小时。水资源丰富，除了雨量充沛，年平均降水量 1953 毫米外，境内河流不少，流域面积在 100 平方公里以上的河流有 9 条，总流域面积达1293.2 平方公里，是 “ 三高一优 ” 农业开发的宝地。 3、 *县自然资源 *县辖有定城、雷鸣、龙门、龙湖、龙河、岭口、翰林、富文、新竹、黄 竹 10 个镇， 3 个国营农场。 辖区东西宽 45.5 公里，南北长 68公里，总面积 1189平方公里，总人口 32 万。 辖区内 资源蕴藏丰富 ： 【水资源】 水资源丰富，集雨面积 100平方公里以上的河流有 10 条，呈网状分布，各类水库 87宗，山塘 36宗，拥有琼北地区最大的人工湖 *。水蕴藏量大，适宜发展淡水养殖。 【矿产资源】 天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 境内矿产资源丰富，已探明的具有开采价值的主要矿产 10 多种：有金、银、铜、钴、铅、铝、铀、铁、石墨、石英石、高岭土等。 【植物资源】 粮食作物以水稻为主，其次是蕃薯、大豆（黑豆、黄豆、绿豆、红豆） 、粟、玉米等。油料作物以花生为主，次之芝麻。水果主要品种为荔枝、龙眼、香焦、菠萝、西瓜、菠萝蜜等，其次有芒果、橙、木瓜、油皮、山竹、石榴、杨桃等各类品种。热带经济作物有橡胶、槟榔、胡椒。糖料作物主要是糖蔗和果蔗。瓜菜种类繁多，有圣女果、青龙丝瓜、大丁苦瓜、南瓜、冬瓜、豆角、尖椒、园椒等，种植生产以较有规模化，已趋基地化。 【动物资源】 已知的野生动物主要有坡鹿、刺猬、果子狸、穿山甲、金钱龟、蟒蛇、鹧鸪等 40 多种，主要水生动物则拥有水獭、鳖、水龟等。经济养殖动物主要有肉牛、三元杂交肉猪、山羊、家免、肉鸡、 四季鹅、樱桃鸭等。淡水产养殖品种有四大家、罗非鱼、攀鲈、尖嘴鱼、角虾、对虾、淡水龙虾等。 【旅游资源】 主要旅游区和景点有： *风景名胜区、文笔峰道教文化旅游区、*古城、探花郎张岳崧故居、见龙塔、明代尚书王弘诲故居八角楼、母瑞山革命纪念园、。其中 *古城门、见龙塔、太史坊、八角殿、清潭亭是明清两代琼州建筑的杰作，对 *乃至明清历史的研究颇有价值，如今已分别被列入省、县级保护文物。 【作物资源】 *县素有“槟榔之乡”美称，全县现有槟榔 4.7 万亩，且还呈迅猛增长趋势。岭口镇、龙 门镇和龙塘镇等南部乡镇是海南省较大的槟榔初加工基地和干果集散地，年加工槟榔 10000吨，槟榔产业已逐渐发展成为 *县的支柱产业。其他经济作物植有橡胶 9.1 万亩，胡椒 1.6 万亩，荔枝天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 2.33万亩。冬季瓜菜 9.4 万亩。 4、社会经济情况 在海南国际旅游岛建设中， *发挥了中部城市的重要作用， 经济发展势头良好，产业结构进一步优化。 2009 年 全县生产总值完成 21.65亿元，比上年增长（下同） 14.2%。其中：第一产业完成 10.14 亿元，增长 9.7%；第二产业完成 3.33 亿元，增长 24.6%；第三产业完成 8.18 亿元，增长 15.7%。三次产业比重为 46.8： 15.4： 37.8。地方财政收入 1.042亿元，增长 46.1%，首次突破亿元大关。城镇居民人均可支配收入 8835元，增长 22.5%，比全省平均增速 17%高 5.5 个百分点。农民人均纯收入3336 元，增长 16.6%。社会消费品零售总额 6.15 亿元，增长 16.5%。农业产业结构调整力度不断加大，热带高效农业的质量和效益大幅提升，农产品 “ 两出两进 ” 取得可喜的成绩，全县瓜菜出岛 12.5 万吨，增长 6.4%，农民收入大幅度增长，农民人均纯收入比上年增加 474元。 塔岭 工业园区建设步伐明显加快，已入园区工业企业 48 家，其中已建成投产 27家，在建 14家，已批待建 7 家，塔岭工业园区已成为拉动工业经济增长的主要支撑。旅游经济健康发展，全县各景点接待旅游过夜人数 21.34万人次，比上年增长 15.4%；实现旅游收入 1.3亿元，增长 18%。 5、基础设施建设情况 基础设施建设力度加大，发展环境明显改善。 2009 年 全社会固定资产投资总额完成 6.68 亿元，增长 49.2%，其中，城镇固定资产投资总额5.3 亿元，增长 61.9%，比全省平均增速 18.9%高 43 个百分点。全县投资额在 500 万元 以上的项目有 31 个，比上年增加 16 个，其中投资 1000 万元以上的有 17 个。基本完成了塔岭新区行政大楼、宣传文化中心大楼、就业大厦、法院审判大楼、检察院办公大楼、人武部新办公区等大项目建设，启动了老城区 10 条道路改造、文体广场、文化公园项目及潭榄河休天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 闲带项目建设。积极培育 *房地产市场，引进房地产开发项目 14个。完成了岭口水尾洋等 3 个国家级土地整理项目、南扶水库除险加固工程项目等重点水利工程项目建设。基本完成总里程 74.4 公里的农村公路通畅工程项目建设，改造建设了新竹大桥、新竹更生桥和雷鸣担干桥。强化规划指导作用，完成了塔岭新区、老城区、潭榄河休闲带、仙沟片区控制性规划及翰林镇等 9个镇的总体规划。 6、 *县旅游发展定位 *县 围绕构建国际旅游岛，加快旅游业转型升级，提升现代服务业发展水平 ，努力 以打造琼北旅游强县为目标加快发展旅游业。 一是加大旅游业开放力度。高水平编制 *县旅游产业总体规划。以旅游开放新政策和北京举办 2008 年奥运会为契机，精心策划系列旅游促销活动，对吃、住、行、游、购、娱等旅游要素实施国际化改造，提升现有 *高尔夫球场规模档次，启动新的高尔夫球场和 1 2 家五星级 酒店、会所建设，开拓国际国内高端旅游市场，发展高尔夫休闲旅游经济。 二是加快精品旅游项目建设。启动 *风景名胜区基础设施建设和丁湖路改造，推动我县旅游基础设施上规模、上档次。制订督促机制，促使华田、昌炜、水木金华、中国基建集团等公司加快注资，将策划理念转变为实质开发，推动 *核心区和外围区协同发展。采取有效措施，提升文笔峰接待软硬环境，增加游客流量。全面启动仙沟康体休闲度假村项目动工建设，打造海口郊外第一旅游休闲胜地。加快创建 “ 百里百村 ” 乡村生态休闲游和 “ 母瑞山 ” 红色旅游项目，招商引资开发久温塘 冷泉，完善接待设施建设，争取将南部旅游列入我省特色旅游定点线路之一。 三是加强旅游市场规范管理。积极采取措施融入琼北湛江旅游经济圈，推进旅游市场全面开放。加强旅游市场监管，建立和完善旅游投诉及应急处理机制，实行旅游联合执法。 天天文档在线 doc365.taobao/ 官方网站 doc365 qq： 744421982 四是扶持发展现代服务业。重点围绕旅游业，科学规划、有序推进旅游房地产业健康发展。以仙沟休闲康体度假村、海南文化博览园、 *幸福城为载体，加快发展休闲、养生、运动产业，高标准建设适应中外游客需要的中医保健设施。以 *和文笔峰为主要平台，高水平策划、招揽和举办一批国际国内会议、 体育文化赛事活动和大型节庆活动，推动会议经济向专业化和品牌化方向发展。进一步推进餐饮、商贸、银行、保险、通信、运输、物流等服务业加快发展。 7、招商引资情况 2009年 共有意向到 *县投资项目 40个，已落户的项目 20 个，计划投资额 223 亿元。拟投资额在 10 亿元上的项目有 *幸福城项目拟投资 60亿元 、 丁湖路海南文化博览园项目拟投资 63亿元 、 北京天行九州集团南部百里百村、母瑞山红色