成都办公楼市场Top50及灵活办公发展趋势.pdf

中国 | 2018年8月成都办公楼市场Top50及灵活办公发展趋势2 发现机遇 | 成都办公楼市场 Top50及灵活办公发展趋势 引言2017是成都办公楼市场的转折年，上半年实现空置率跌入30%，而租金水平更是在年底进入上升周期。整体市场的回暖， 除了市场新增供应放缓的缘故，办公租赁需求的攀升也是非常重要的原因。而分析其行业需求来源，高科技与专业服务中的灵活办公成为了最大的贡献者。这也在仲量联行2017年Top50租户统计结果中有所展现。2017年7月成都人才政策出炉，重点指向高科技产业。人才的聚集一方面刺激了本地相应产业的兴起，另一方面也吸引了全国乃至全球企业落户成都。在办公楼方面，高科技产业的发展和创业潮催生的中小型企业带来了更大的办公需求，灵活办公作为创新型企业的载体，成为未来办公新方向。另一方面，跟随全国的浪潮，灵活办公也在成都市场遍地开花。截至2018年上半年，灵活办公租赁优质办公楼总面积约18万平方米，占比1.9%。而这一比例在甲级办公楼中更高达到了约3.8%。这使我们不得不思考，首先，灵活办公是否满足租户需求。如果是，究竟是怎样的原因吸引成都的企业进入灵活办公空间。其次， 成都市场的灵活办公又有着怎样的特点。最后，当灵活办公的时代已经到来，市场中各主体应如何应对，或者更进一步说，将面临哪些挑战与机遇。以上内容我们会在文中详细探讨。213发现机遇 | 成都办公楼市场 Top50及灵活办公发展趋势 3主要定义： 灵活办公 本报告囊括了本地、区域各市场中规模最大和最为知名的联合办公和服务式办公运营商，但不包括政府孵化器和加速器空间，以及企业的内部联合办公空间。目录2017年成都租户Top50 成都2017年Top50报告灵活办公市场的崛起灵活办公的需求特点成都2018年灵活办公租户调查市场机遇这是仲量联行对甲级办公楼市场Top50租户研究的第三年，从租户角度出发，展现出成都2017年甲级办公楼市场的占有情况， 并解释数字变化背后的原因。2017年成都租户Top50成都Top50 租户定义 载体样本：根据仲量联行办公楼等级划分，综合品质达到甲级水平且已交付使用的办公楼项目都被纳入此次统计范围之内。 研究对象（Top50租户）：在符合以上标准的成都甲级办公楼项目中， 按租赁面积排序，最大的50个租户就是我们的研究对象。由于部分大型租户与所处项目的开发商存在从属关系或关系紧密，我们会依据具体情况判断是否纳入统计范围。 统计时间截点：当年年末数值，因此2017年Top50租户的信息为截至2017年末的统计数据。 数据采集方法：业主访谈，实地考察及仲量联行业务部门信息。 面积定义：本文租赁面积均指建筑面积。2017年 Top50租户数量统计 -按企业来源及行业4 发现机遇 | 成都办公楼市场 Top50及灵活办公发展趋势 2017年 Top50租户占用面积统计 -按企业来源及行业发现机遇 | 成都办公楼市场 Top50及灵活办公发展趋势 5趋势1-高科技产业的“虹吸效应”Top50租户排行榜中，目前高科技企业数量位居第一，与2016相比上涨了67%。在企业占用面积按行业划分的统计中，高科技企业的总租用面积达到69,343平方米，位列第二，较2016年增长35,043平方米。2017Top50榜单中出现多家新进入的高科技企业， 如北京大米未来科技有限公司选址银泰中心约2万平方米；华为选址仁恒置地约5,000平方米等。增长背后的原因主要是政策支持。2017年，成都对科技研发的投入持续增加，一方面，通过补贴等方式鼓励企业创新；而在另一方面，人才引进政策也为成都注入了新鲜血液，人才引进政策设置的学历限制也使就业更多向高科技产业等新兴产业倾斜。高科技产业的发展和创业潮催生的中小型企业带来了更大的办公需求，灵活办公作为创新型企业的载体，成为未来办公新方向。服务式办公/联合办公拥有快速拎包入驻、提供灵活工作时间和较低试错成本的优势，获得了创新型中小企业和高科技企业的 青睐。例如，今日头条、抖音所在的公司字节跳动便在2018上半年入驻梦想加。成都已经聚集了大量的优秀本土高科技企业和大型企业的西南总部，为灵活办公提供了广阔的市场。200220062007201120152016微软甲骨文腾讯、华为阿里巴巴、京东科大讯飞(2002-2016)(2017-2018上半年)20172018锤子科技、斐迅科技、美敦力上半年： 商汤科技、爱奇艺、哈罗单车、紫光国微、ARM、字节跳动亚马逊6 发现机遇 | 成都办公楼市场 Top50及灵活办公发展趋势 趋势2- 灵活办公市场“欣欣向荣”与2016年相比，2017年灵活办公行业的数量稳定维持在第四位的水平。但在行业占用面积划分统计中，灵活办公企业面积达到79,331平方米，位居第一。2017年甲级办公楼Top10租户榜单中，MFG因2017年新入驻成都天府广场商圈SAC（四川航空广场项目），成都市场租用总面积上升至第一位。截至目前，MFG在成都总租赁面积已升至66,000平方米。梦想加也在2017年8月进入成都，入驻国际金融中心、银泰中心，成为Top10榜单新进入者。通过2017年Top50租户排行榜，我们发现虽然灵活办公行业的数量与行业面积排名稳定，但与2016年相比，其面积同比增长幅度为77%，增长速度仅次于高科技行业。成都灵活办公市场增速如此之快， 令我们不得不思考：成都本土都有怎样的产品， 他们在哪里与全国相比，他们有着怎样的 特色如此快速的进入与扩张，他们是否迎合市场需求；如若不是，需要做出怎样的本地化调整面对这场全球的办公楼趋势，成都市场各主体将如何“迎风而上”报告接下来的内容将对以上问题 一一解答。2017年甲级办公楼 Top10租户榜单排名变化排名MFG 国际金融中心T3、四川航空大厦、西部国际金融中心中英人寿 恒大中心、国际金融中心T1、 国际金融中心T2、领地东塔咪咕音乐有限公司 中海国际中心建设银行 航天科技大厦四川发展 中海国际中心AB北京梦想加科技有限公司 国际金融中心、银泰中心T3平安保险 平安财富中心、平安金融中心、 泰丰国际广场百度 新希望大厦、上善国际斐讯 国际金融中心T1、银泰T2侠客岛 航天科技大厦发现机遇 | 成都办公楼市场 Top50及灵活办公发展趋势 7租户名称8 发现机遇 | 成都办公楼市场 Top50及灵活办公发展趋势 成都市场灵活办公的崛起灵活办公即对人群办公空间进行重新打造，并在后期投入专业管理、社区运营服务的新兴办公类型，使之在企业结构、办公租赁条款，或者办公环境上更符合当前企业的需求。从提供的产品的类型来分，通常可分为早期的服务式办公（商务中心， 如：雷格斯，Servcorp），以及最近的联合办公（如：梦想加，Wework）。但前者更注重商务配套服务，而后者则侧重于办公空间的分享以及社区体验，即可能有更多的公共空间。在当前联合办公发展迅猛的情况下，我们看见部分传统服务式办公品牌也在推出其联合办公产品，二者的区别也将越来越小。从市场供应者的角度来看，成都市场灵活办公现阶段供应主要来自第三方运营商，他们基本采用轻资产的模式，即从物业业主方租得商业空间（普遍租期较长），然后进行装修改造，输入高质量管理人员，从而成为高效运行且满足当前市场需求的办公空间。在成都市场，如早期的品牌：雷格斯、TEC，近几年的岛里、MFG、三文社区、梦想加、SOHO 3Q*以及 WeWork等。除此之外，部分物业业主方也在自营灵活办公品牌。如：中海地产的OfficeZip、东原地产的原空间。该类型产品的主要优势在于规避由第三方运营商带来的风险，更好的实现对办公企业质量的管理，从而保证物业品质。同时，通过提供多样化办公空间（核心/灵活模式）组合来保持甚至延长与租户的合约关系以满足其不断变化的空间需求。但无论是何种基因的市场产品，其品牌的树立、办公“生态圈”的打造，人性化社区的运营以及智能化系统的不断升级将成为其发展的最大挑战。*仅针对成都市场发现机遇 | 成都办公楼市场 Top50及灵活办公发展趋势 91. 优质办公楼成为主要选择灵活办公空间甲级办公楼渗透率 （百分比）灵活办公在选址时，首先考虑交通通达性，周边商务的成熟性，而这些因素天生便在优质办公楼物业上聚集。其次，灵活办公品牌，特别是第三方运营商在刚进入一个新市场时，所承载的办公楼的地标性更能帮助灵活办公在本地树立一定的品牌效应。因此，我们看到当前成都市场中的绝大部分选址都在办公楼。当然，当面临办公物业稀缺的状况时，零售、酒店、公寓等其他商业类型也会成为一种选择。注：一线城市包括北京、上海、广州以及深圳，2.9%为四个城市平均水平。五角场高航金桥洋泾浦东张江北蔡上海大场G4201G4201G4201G4201G4201G4201G108S6青羊区天府二街成华区成都二环路天府大道天府 一街大 石 西 路成龙甲级办公楼 30%乙级办公楼 21%零售 23%商业园 12%其他 14%甲级办公楼 49%零售 2%其他 20%成都灵活办公现阶段约78%的灵活办公选址优质办公楼，而上海的这一比例是51%。 在上海，约23%选址零售业态中，而在成都的话，现阶段仅SOHO 3Q选址了西部国际金融中心(WIFC)的零售业态中。上海灵活办公分业态 选址地图成都灵活办公分业态 选址地图乙级办公楼 29%10 发现机遇 | 成都办公楼市场 Top50及灵活办公发展趋势