2018年Q2中国物流市场报告.pdf

MARKETVIEW市场综述二季度主要城市高标仓库市场迎来新增供应的历史新低 ，十六个城市中仅南京 、 重庆和宁波录得共约 28万平方米新项目上市 。 由于多个城市空置率都已降至 10%以下 ， 加之新增供应走低 ， 本季市场吸纳降至约 72万平方米 ， 一线与二线城市整体空置率分别降至 5.5%与 11.1%。一线城市的外溢物流需求令都市圈内的二三线城市仓库空置率快速下降 。 北京周边的廊坊 、 天津基本满租；上海周边的昆山 、 太仓 、 吴江甚至无锡也已一库难求 ， 租户已经去到上海以南的嘉兴 、 湖州等地寻求可租面积；在大湾区 ， 随着东莞和惠州的可租面积持续减少 ， 深圳的外溢需求开始转向肇庆 、 江门和珠海等地 。经历年初的调价后 ， 本季大部分城市的仓库租金保持稳定 ， 全国平均租金环比上涨 0.8%。 受北京需求外溢的影响 ， 本季度天津武清 、 北辰等邻京区域的仓库租金大幅上涨 ， 带动天津平均租金攀升 7.2%。多地空置率迎新低，供不应求加剧中国物流市场报告二零一八年第二季度2018年第二季度 世邦魏理仕研究部 2018，世邦魏理仕 | 180100120140160Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2017Q1 2018(Q1 2009 = 100)全国 一线城市 二线城市数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度图表 1：物流仓储市场租金指数 图表 2：物流仓储市场供需电商和三方物流仍然是高标仓库市场最主力的需求 ， 但电商自建仓库交付使用导致的退租现象仍时有发生 ， 本季沈阳 、 成都和杭州都有电商从租用仓库退租搬迁至自有仓库的案例 。 另外一个值得关注的趋势是 ， 生鲜电商的蓬勃发展令租赁标准仓改造冷库的需求有所上升 。七月美国宣布对共计 340亿美元原产于 中国的进 口商品增加 关税 ， 中国政府也两次出台针对原产于美国的进口商品增加关税清单 ， 共计包括 787项进口商品 ， 涉及农产品 、汽车 、 水产品 、 化工品 、 医疗设备和能源产品 。 由于增税政策将在下半年开始逐步实施 ， 因此中美贸易战对当前物流市场的需求影响尚未体现 ， 但随着中美贸易战的升级 ， 其对物流市场未来的影响态势值得关注 。 另外 ，下半年主要城市新增供应预计将有大幅增长 ， 多地市场供应不足的局面将有所缓解 。*箭头代表同比增速变化0%10%20%30%0.01.02.03.04.05.02009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017H1 2018（百万平方米） 新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度6.7% 2018年二季度出口11.2%2018年 6月进口14.1%2018年 6月51.52018年 6月社零总额9.0%2018年二季度MARKETVIEW 市场表现2018年第二季度 世邦魏理仕研究部| 2018，世邦魏理仕2图表 5：进出口贸易图表 4：工业增加值图表 3：社会消费品零售总额图表 2：国内生产总值（ GDP）0%5%10%15%20%2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017H1 2018同比变化（右）数据来源：国家统计局， 2018年第二季度数据来源：国家统计局， 2018年第二季度数据来源：国家统计局， 2018年第二季度数据来源：国家统计局， 2018年第二季度0%4%8%12%16%0204060801002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017H1 2018（人民币万亿元） 国内生产总值（左）同比变化（右）0%5%10%15%20%25%30%35%40%05101520253035402003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017H1 2018（人民币万亿元） 社会消费品零售总额（左）同比变化（右）-20%-10%0%10%20%30%40%50%-2-10123452003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017H1 2018（美元万亿元） 进出口总额（左）出口额（左）进出口总额同比变化（右）出口额同比变化（右）宏观经济二季度中国经济增长动能依然稳健 ， 增长 ， 较一季度仅微幅回落 个百分点 。经济的新旧动能切换继续推进：高技术制造业和装备制造业投资增速显著领先于一般制造业 ， 而尽管社零总额增速下滑至 ， 但服务消费和限额以下零售企业的较快增长反映出国内消费市场在发展广度和深度上仍具巨大潜力 。 另外 ， 上半年全国实物商品网上零售额为 亿元 ， 增长 ， 占社会消费品零售总额比重为 ， 比 上年提高个百分点 。与此同时 ， 我们注意到 ， 持续去杠杆和中美贸易争端升级影响下 ， 经济的内外部不确定因素亦显露端倪 。 上半年出口增速下滑至， 贸易顺差较上年同期收窄 ， 月末外储规模较 年底下降 亿美元 ， 月人民币兑美元汇率下跌逾 。 月末国内增长降至 ， 流动性持续收缩的背景下今年上半年债券违约金额已超 年全年 。为应对这一系列内外部风险因素 ， 央行于 月今年第三次下调存款准备金率 ， 意期注入更多的流动性 。 可以预见 ， 随着下半年工作重心更多由去杠杆转入防风险 ， 存款专备金率仍有一到二次下调空间 。 同时财政方面也将有所举措 ， 月个税征收方案再次迎来改革 ，个税免征额拟提高至每月 元 ， 以进一步刺激消费增长 。产业方面政府也做出了进一步开放的举措 ，除四月央行宣布金融领域对外开放一系列措施外 ， 发改委于 月初宣布了新的外商投资负面清单 ， 以及自贸区的相应负面清单 ， 预计将带来以制造业为主的各类产业新的外资投资机遇 。MARKETVIEW 市场表现图表 7： 2018年第二季度 物流仓储市场概览城市 指标 环比变化 未来 6个月走势预测北京 租金 1.2% 1%3%空置率 0.0 百分点天津 租金 7.2% 1%3%空置率 0.6 百分点大连 租金 0.0% 0%1%空置率 0.8 百分点沈阳 租金 0.0% 0%1%空置率 7.7 百分点青岛 租金 0.1% -1% 0%空置率 0.1 百分点上海 租金 0.1% 0%1%空置率 0.5 百分点南京 租金 2.7% 1%3%空置率 3.3 百分点杭州 租金 0.0% 1%3% 空置率 19.8 百分点宁波 租金 0.0% 1%3% 空置率 1.5 百分点苏州 租金 0.0% 1%3%空置率 3.1 百分点无锡 租金 0.0% 1%3% 空置率 7.9 百分点广州 租金 0.6% 0%1%空置率 4.3 百分点深圳 租金 0.0% 2%3%空置率 0.0 百分点成都 租金 0.6% 1%3%空置率 0.9 百分点重庆 租金 0.0% 0%空置率 1.8 百分点武汉 租金 0.3% 0%1%空置率 1.5 百分点数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度2018年第二季度 世邦魏理仕研究部 2018，世邦魏理仕 | 3MARKETVIEW0%10%20%30%40%0204060802009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017H1 2018（万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左）空置率（右）图表 9：北京物流仓储市场供需市场表现：一线城市 北京、上海北京物流设施市场本季度北京工业用地市场录得两宗位于亦庄的土地成交，两宗交易均执行产业用地出让新规，土地使用年限缩短至 年。截至二季度，北京高标仓库市场经历了连续五个季度无新增供应且空置率处于 以下的供不应求局面，需求持续外溢至周边城市。高标仓库平均租金在经过两个季度的大幅上涨之后，二季度环比涨幅回落至 ，平均租金报 元每平方米每月，年上半年租金累计上涨 。 年下半年将有四个高标仓储项目交付使用，总建筑面积约 万平米。据了解，这些项目都处于已经完工或接近完工状态，且收到多家潜在租户大面积租赁意向，目前业主正与潜在租户共同争取获得政府的高精尖产业审批以顺利完成仓库的租用。若下半年新项目的租赁顺利完成，新增供应将被迅速消化，市场活跃度也将有所上升。但考虑到大型租户的议价能力和吸引力，下半年租金增幅将有所放缓。上海物流设施市场本季度上海高标仓库市场无新项目入市。第三方物流行业持续活跃，季内录得多笔超过 平方米租赁，主要位于奉贤、临港等区域内。受需求带动，高标仓空置率下降至 。除奉贤与外高桥有些许空置面积以外，其它主要物流园区均已经满租。季内全市平均租金环比微涨 至每月每平方米 元。同时，受仓库满租租金上调影响，租金敏感型租户选择搬迁至租金较低的区域或向周边城市外溢。未来六个月，预计将有超过 万平方米高标仓库入市，短期内空置率将有所上升。但在旺盛需求带动下，租赁交易将更为活跃。数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度图表 8：北京物流设施市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度图表 10：上海物流设施市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度图表 11：上海物流仓储市场供需数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度0%5%10%15%20%01020302009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017H1 2018（万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左）空置率（右）2018年第二季度 世邦魏理仕研究部| 2018，世邦魏理仕4050100150200Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18指数(Q12009= 100)租金指数050100150200Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18指数(Q12009= 100)租金指数MARKETVIEW050100150Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18指数(Q12009= 100)租金指数0%2%4%6%8%10%12%14%-5051015202530352009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017H1 2018（万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左）空置率（右）0%4%8%12%16%20%-10010203040502009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017H1 2018（万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左）空置率（右）市场表现：一线城市 广州、深圳广州物流设施市场第二季度共录得 万平方米的工业土地出让 ， 用地面积同比增加 ， 其中 ， 南沙 、 中新知识城 、 广州开发区 、增城开发区等区域分别引入了法拉第未来 、 宝能 、 广汽本田 （ 扩建 ） 等整车和日立汽车马达等汽车零部件企业 ， 相关的土地成交面积占全部成交面积的五成 。 全市一手工业地价环比上涨 至每平方米 元 。 高端物流仓储方面 ， 季内未录得新项目落成 。 在需求层面 ， 第三方物流表现依然强劲 ， 安能物流租用万纬从化物流园超过 万平方米 ， 在广州东部 ， 有租户退出的面积也迅速被第三方物流吸收 。 全市空置率环比下降 个百分点至 ， 继一季度的高位后再次回落到 以内 ， 但非核心区的去化仍然较慢 。 总体上看 ， 业主态度较为谨慎 ， 全市平均租金环比微涨 至每月每平方米 元 。 随着广州货运物流企业的向外迁移 ， 北边的从化区拥有新落成 、 可供多面装卸的物业 ， 将有机会承接这些搬迁的需求 ， 或进一步降低区域的空置率 。 未来半年 ， 广州北部 、 龙穴岛 、 从化和南沙出口加工区都将有仓储物业入市 ， 总量约 万平方米 。 租金表现继续分化 ， 广州东部价格坚挺 ， 而非核心区空置率若未能继续改善 ， 租金上涨空间将收窄 。深圳物流设施市场本季高标仓和楼仓均没有新增供应入市 ， 而部分位于核心区域的物流园计划调整用途为研发办公以提高租金收入 ，开始停止向新客户招租 。 二季度高标仓库市场整体空置率与上季持平 ， 仍为 ， 稳定的需求也使整体市场平均租金维持在每月每平方米 元 。 未来六个月 ， 高标仓方面依然无新增供应入市 ， 随着现有的高标仓未来的用途改造 ， 预计整体供应面将更加紧张 。 而深圳作为一个零售需求旺盛 、 互联网购物占比较高的城市 ， 以及拥有盐田港 、大铲湾港等大型港口 ， 来自电商 、 零售及进出口企业的仓储需求将稳步增长 ， 高标仓供不应求的状况依将持续 ， 空置率在此情况下将保持低位 。 而价格方面 ， 随着部分高标仓功能转化以及更多现有的物流经营者转向依托提供增值服务来增加收益 ， 预计市场租金将依然保持增长 ， 但不会出现大幅增长 。 同时随着高标仓有效供应的减少 ， 深圳的部分物流需求也将继续外溢至周边城市：东莞 、 惠州 ， 远期甚至将外溢至粤港澳大湾区其他城市 。图表 12：广州物流仓储市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度图表 14：深圳物流仓储市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度图表 13：广州物流仓储市场供需数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度图表 15：深圳物流仓储市场供需数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度2018年第二季度 世邦魏理仕研究部 2018，世邦魏理仕 | 504080120160Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18指数(Q12009= 100)租金指数MARKETVIEW0%10%20%30%40%50%010203040502013 2014 2015 2016 2017H1 2018（万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左）空置率（右）图表 17：成都物流仓储市场供需市场表现：二线城市 成都、武汉成都物流设施市场成都仓储物流市场本季度未录得新项目交付 。 市场逐渐步入调整阶段 ， 本季度净吸纳量近 年来首次录得负值 。 究其原因 ， 电商和为电商提供服务的第三方物流企业的租赁需求前期已积极释放 ， 而随着京东 、 菜鸟等电商自建库相继入市 ， 之前所释放的需求出现适度收缩 ， 导致本季度录得电商小幅退租 。 然而 ， 本季度新增需求出现可喜信号 ，录得数个新零售品牌以及某外卖平台等新一类互联网零售企业的租赁成交 ， 全市租户结构的丰富性和稳定性进一步提升 ， 继而为未来市场发展带来更多的可能 。 从统计数据层面看 ， 全市仓储物流市场空置率环比上升 个百分点 ，报 。 全市仓储物流市场平均租金环比上涨 ， 报元每月每平方米 。 年下半年将会有 万平方米的新增供应入市 。 随着仓储物流用地供应量逐步减少且出让年限缩短 ， 未来成都仓储物流市场的新增供应将会有所收缩 。武汉物流设施市场年第二季度 ， 武汉优质物流设施市场未录得新增供应 ， 市场需求方面 ， 以菜鸟与京东为代表的电商以及第三方物流仍为季内的主要需求来源 ， 全市单季吸纳量达到万平方米 ， 其中非核心市场租赁需求活跃 。 总体而言 ，由于季内无新增供应且需求活跃 ， 至季末 ， 全市空置率水平环比下降 个百分点 ， 报 。 租金方面 ， 受市场需求持续稳定 ， 全市高标库平均租金同样本环比上涨 个百分点 ， 录得每月每平方米 元 。 展望未来六个月 ， 世邦魏理仕预计 ， 全市优质物流设施市场新增供应将突破万平方米 。04080120160Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17Q1 18指数(Q12009 =100)租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度图表 16：成都物流仓储市场租金指数04080120Q3 13Q1 14Q3 14Q1 15Q3 15Q1 16Q3 16Q1 17Q3 17Q1 18指数(Q32013 = 100)租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度图表 18：武汉物流设施市场租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度图表 19：武汉物流仓储市场供需数据来源：世邦魏理仕研究部， 2018年第二季度0%20%40%60%0204060801001202009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017H1 2018（万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左）空置率（右）2018年第二季度 世邦魏理仕研究部| 2018，世邦魏理仕6MARKETVIEW 优质项目信息2018年第二季度 世邦魏理仕研究部 2018，世邦魏理仕 | 7成都天津上海大连优质厂房出售地址：天津经济技术开发区土地面积： 平方米建筑面积： 平方米项目特征：高度 米，重型机械加工厂房，可承重吨天车。位置优越，距离高速入口 公里。优质厂房项目出售地址：成都市高新区西部园区土地面积： 平方米建筑面积： 平方米项目特征：四层框架结构研发中心及双层框架结构厂房，适合多种类型企业。周边环境成熟，临近地铁线。联系人：左晶晶电话 ：武汉优质物流项目出售地址：武汉市新洲区阳逻经济技术开发区土地面积： 平方米建筑面积： 平方米项目特征： 亩仓储用地，靠近武汉市市区和阳逻长江内陆深水港，毗邻京东亚洲 号中心。联系人：周静电话 ：优质厂房出售地址：大连经济技术开发区土地面积： 平米建筑面积： 平米项目特征：位于大连经济开发区核心区， 公里内有高速入口、居住区、商业区、交通便利。优质厂房出售地址：上海市金山区亭林镇土地面积： 平方米建筑面积： 方米项目特征：稀缺双回路供电恒温单层厂房 仓库，距离高速公路入口 米。联系人：郑帅电话 ：优质厂房出售地址：天津宝坻土地面积： 平方米建筑面积： 平方米项目特征：地处城区，位置优越，交通便利。联系人：尹媛电话 ：优质厂房出售地址：广东省江门市开平月山工业园土地面积： 平方米建筑面积： 方米项目特征：稀缺单层厂房，适合五金、机械、电气、陶瓷、注塑、物流等行业。联系人：邓伟电话 ：江门MARKETVIEW免责声明：世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其准确性，但并未对此资料进行核实，亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下须独立对信息的准确性和完整性作出审查。 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