2018-2019北京城市副中心地产市场分析报告.pptx

,2018-2019北京城市副中心地产市场分析报告,2018年10月19日,物业市场 | 北京 | 2018年10月19日,价和租金。 同时对于开发商，我们也建议在资金允许的情况下尽可能自持项目，以保证在未来长久的经营中能够取得更好的业绩。,概览及建议凭借其良好的地理位置和优越的自然环境，根据2017年下半年颁布的北京城市总体规划（2016年-2035年），通州区这个曾经的“睡城”成为未来北京城市副中心的所在地。尽管当前通州区商业地产市场仍处于发展的早期阶段，但是随着大量新项目在未来五年逐渐进入市场，我们预计在不远的将来，通州有望成为新兴的甲级办公楼子市场，更多优质零售物业将聚集于此。 我们建议政府加快基础设施建设、尽快确定产业引进相关政策。 机构投资者和最终使用者应积极关注该区域的发展，尽早进入该市场，以享受区域早期较低的售,通州中心区域设置为北京城市副中心已经加速了通州区的发展。北京市政府搬迁至通州将引领产业和居民从城区搬迁至此，以达成疏解非首都核心功能的目标。我们预计未来通州将成为京津冀协同发展的示范区。随着先进的高标准城市规划的落实、基础设施建设的提升、配套商业零售设施的完善，我们预计通州将最终成为优质写字楼的新兴子市场，提供更多高品质零售商业项目，成为消费者又一,购物选择地。2,城市副中心通州中心区域155平方公里的区域成为北京城市副中心，其三个主要核心功能区包括：北京市政府所在的行政办公区、运河商务区和北京环球主题公园及度假区。200万平方米写字楼预计未来五年将有接近200万平方米（2,152万平方英尺）写字楼面积进入市场，其中约42万平方米（452万平方英尺）将可能由开发商自持对外出租。,160万人口根据通州区“十三五”规划，作为对接中心城区人口疏解的承接地之一，2020年通州区的常住人口规规模将控制在160万人以内，与2017年相比有6.1%的增长空间。60万平方米零售未来五年预计将有60万平方米（645万平方英尺）零售面积进入市场，我们预计这些项目将为本地居民提供更多购物的选择，同时提高通州零售市场整体水平。,3,定位的变化历程人口及宏观经济重点发展区域基础设施进展商业地产市场概览未来发展方向总结与建议,457891415,物业市场 | 北京 | 2018年10月19日目录页码,4,物业市场 | 北京 | 2018年10月19日,定位的变化历程通州区位于北京东部，其核心区域与北京最重要的商务区之一的CBD区域直线距离仅15公里（9.3英里），其定位经历过三个不同阶段：,高力国际认为通州区能够成为北京城市副中心主要基于以下,几方面原因：., 通州区有天然的地理优势。通州区是北京五个城市发展新区1中距离中心城区最近的行政区，距离CBD仅15公里。其位于东长安街延长线，现已建成两条地铁线路，是交通可达性最好的城市发展新区。 通州区全部为平原地区，适于进行大规模开发建设。 通州的核心区位于古代京杭大运河起点的五河交汇之处，为生活和工作提供了景色优美的自然条件。 通州区是北京市各行政区中唯一与天津市和河北省同时接壤的行政区，有利于在京津冀协同发展中起到领头的作用。,卫星城1993,重点新城2005,城市副中心2017,北京城市副中心与中心城区关系示意图,1,五个城市发展新区包括房山区、通州区、顺义区、昌平区和大兴区。,丰台,海淀,大兴,通州,顺义,石景山,中心城区,首都国际机场,朝阳,大兴新机场,北京城市副中心,物业市场 | 北京 | 2018年10月19日,通州区常住人口及增速 (万人),通州区地区生产总值及增速 (人民币亿元),人口及宏观经济,2017年通州区主要经济指标增速均高于全市平均水平，同时在北京整体控制人口发展的背景下，通州区未来人口仍有增长空间。,人口,截至2017年末，通州区拥有常住人口150.8万人，同比增加约5.6%，其常住人口占全市总人口比例约6.9%。常住人口密度为1,665人/平方公里，比上年增加89人/平方公里，其人口密度在五个城市发展新区中位列第二，仅次于大兴区。根据通州区十三五规划纲要，预计2020年通州区常住人口将达到160万人，比2017年末仍有6.1%的提升空间。,地区生产总值,2017年通州区地区生产总值为人民币758.1亿元（111亿美元），同比,增加8.1%。增速在全市位列第三，在五个城市发展新区中位列第二。三个产业中第二产业增长最为迅猛，2017年录得同比增长13.6%。第三产业同比增长3.8%，而第一产业同比下降2%。,因此，2017年第二产业占比由2016年的45%提高到47.7%，第三产业占,比由2016年的52.6%下降至2017年的50.2%。根据通州十三五规划，通州区政府计划在2020年将通州区第三产业比例提高到55%，我们预计这将有利于支持写字楼市场的需求。房地产投资,通州区房地产开发投资在2015年达到峰值，全年完成投资人民币603亿元（89亿美元），同比增加35%。受通州限购政策的影响，随后两年投,资额大幅减少。2017年全年完成房地产开发投资人民币296亿元（43.5亿美元），同比下降15.2%。5,3%2%1%0%,4%,6%5%,135130125120115,140,145,155150,2012,2013,2014,2015,2016,2017,常住人口 (左轴),增速 (右轴),0%,8%6%4%2%,12%10%,0,500400300200100,600,800700,2013,2014,2015,2016,2017,地区生产总值 (左轴),增速 (右轴),未来几年，通州区地区生产总值中服务业比例的提高将支持对写字楼市场的需求。,6,高力雷达,物业市场 | 北京 | 2018年10月19日,通州区房地产投资及增速 (人民币亿元),社会消费品零售总额,2017年通州区实现社会消费品零售总额人民币419亿元（61.6亿美元），同比增加8%，该增速远高于全市5.2%的平均增速，在北京市各行政区中名列首位，显示出通州区旺盛的消费增长潜力，有助于商业零售项目的发展。,人均可支配收入2017年通州区居民人均可支配收入达到人民币37,209元（5,817美元），比上年增长9.1%。其中，城镇居民人均可支配收入为人民币44,607元（6,974美元），同比增长9.2%。与全市平均值相比，尽管当前通州区居民人均可支配收入仍处于较低水平，但其增速高于全市平均增速。随,着未来几年北京市政府相关部门的迁入，以及高等院校、优质医院的入驻，都将对通州区居民收入的提升起到积极的作用。通州区社会消费品零售总额及增速 (人民币亿元),-50%,10%0%-10%-20%-30%-40%,50%40%30%20%,1500-150-300-450-600,750600450300,2012,2013,2014,2015,2016,2017,房地产投资 (左轴),增速 (右轴),12%10%8%6%4%2%0%,400350300250200150100500,450,2013,2014,2015,2016,2017,通州区社会消费品零售额,通州区增速,北京市增速14%,-750通州区人均可支配收入及增速 (人民币元),12%10%8%6%4%2%0%,14%,40,00030,00020,00010,0000,50,000,2013,2014,2015,2016,2017,城镇居民收入城镇居民收入增速,农村居民收入农村居民收入增速,预计社会消费品零售总额和人均可支配收入的快速增长将支持零售物业市场的发展。,物业市场 | 北京 | 2018年10月19日重点发展区域根据北京市城市总体规划，北京城市副中心规划为通州,中心区域约155平方公里的范围，其重点发展区域包括： 行政办公区：位于地铁6号线东部起始站潞城站周边区域，占地约6平方公里（2.3平方英里），主要承接迁入的北京市行政机关和事业单位等相关功能。 运河商务区：运河商务区位于通州通惠河、北运河、温榆河、小中河和运潮减河五河交汇处，占地约17.48平方公里（6.7平方英里），是承载中心城区商务功能疏解的重要载体，将建成以金融创新、互联网产业、高端服务为重点的综合功能片区，集中承载服务京津冀协同发展的金融功能。 北京环球主题公园及度假区：以北京环球主题公园及度假区为主，占地约12平方公里（4.6平方英里），重点发展文化创意、旅游服务、会展等产业。展望未来，通州区从现在开始到2020年要基本形成城市副中心主要基础设施框架，主要功能节点初具规模，形成与功能,定位相适应的城乡空间格局，生态环境显著改善，承接中心城区功能疏解取得明显成效，初步构建以行政办公、商务服务、文化旅游、科技创新为新增长点的“高精尖”产业体系。从2020年到2035年，基本建成基础设施发达、公共服务配套齐全、高精尖功能聚集、文化繁荣兴盛、生态环境优美、社会文明有序、职住平衡宜居宜业的国际一流和谐宜居现代化城区。7,运河商务区行政办公区北京城市副中心北京环球主题公园及度假区通州区,8,物业市场 | 北京 | 2018年10月19日,区以及与通州区周边区域的外部连通性。此外，七环路通州至大兴段已于2018年8月全面竣工通车。配套设施为满足通州区居民的需求，特别是从中心城区疏解至通州区的新居民的,基础设施进展基础设施工程进展地铁,交通可达性方面，通州区除了已通车的6号线和八通线两条地铁线，下面两条地铁线路在建： 7号线东延段：该线路全长16.6公里，全部为地下线路，共设9座车站，西起黄厂村站，连接现在的焦化厂站，东至环球主题公园站，已全部开工，预计将在2019年9月竣工。 八通线南延段：起于八通线土桥站，终点规划为环球主题公园站，全长4.45公里，预计2019年全线竣工。城际铁路,此外连接首都机场T3航站楼和未来的大兴新机场的城际铁路联络线S6,作为北京市2018年重点工程的广渠路东延工程于2018年5月初进入全面施工阶段。该工程西起怡乐西路，东至东六环路，全长7.6公里，将成为连接中心城区与城市副中心的快速通道和交通走廊。宋梁路北延也是2018年通州区发展的一项重要工程，该工程预计将于10月中旬竣工通车。这两条路建成后将极大地改善通州区与北京中心城,我们预计通州基础设施和配套设施的改善将创造一个更为宜居的环境。,7号线东延,八通线南延,预计2018年6月开工，2022年6月竣工。该线路途经顺义区、平谷区、通州区、河北省廊坊市和大兴区，在通州设置城市副中心和环球影城东等站，总长度112公里。S6公路,需求，包括安贞医院、北京学校、人民大学等超过五家新医院、五所中小学、两所大学（或其分校）以及七家幼儿园等计划未来几年在通州开业。基础设施地图宋梁路北延广渠路东延,图例,未来道路未来地铁或城际铁路,通州区,物业市场 | 北京 | 2018年10月19日,通州运河商务区商办用地成交,通州写字楼销售市场供给量及成交量 (2009 2018年上半年),商业地产市场概览,通州商业地产市场在2010年以后进入快速发展阶段，作为商务办公功能的主要承载区，运河商务区有大量商办用地于2010年至2015年期间出让，累计成交土地146公顷（56.4平方英里），释放建筑规模约411万平方米（4,423万平方英尺）。截至2015年末，运河商务区可出让土地已,基本完全出让。自2016年至今，运河商务区没有新出让土地。已出让土地中除2010年位于运河东岸的05-04-039地块为C2商业金融用地外，其他所有成交均为F3其他多功能用地。运河商务区成交土地的平,均楼面价为人民币10,756元（1,681美元）每平方米，考虑到用地类型，该成交价与同期成交的其他区域地块相比，价格较高。已成交地块的地上建筑类型规划为写字楼、商务公寓、零售商业和酒店等。,写字楼市场概览及展望当前通州区写字楼市场仍处于发展的早期阶段，主要项目以销售型写字,楼为主。市场供给量从2008年开始增多，但市场开始接受该类型产品，且有明显成交量是从2010年开始的。随着包括万达广场等项目以及运河商务区项目在2013年开始入市，成交量逐年增加。伴随着通州区定位逐渐明确，市场对通州写字楼的兴趣迅速提升，并在2016年成交量达到顶峰为45万平方米（484万平方英尺）。在2017年3月出台对“商住项目”2的限制性政策后，成交量呈现下降的趋势，但是2016年和2017年的成交量均超过供给量，平均供销比达到1:1.3，显示出需求仍十分旺盛。而过去五年（2013-2017年）市场累计成交写字楼面积约150万平方米（1,614万平方英尺），供销比仅为1:0.8。预计未来项目的开发商多考虑自持或整售，2018年上半年写字楼上市和成交面积均较少。,2,0000,8,0006,0004,000,14,00012,00010,000,50,0000,150,000100,000,300,000250,000200,000,2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018,占地面积(平方米),楼面价 (人民币元/平方米),35,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000-,6005004003002001000,2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018,成交量 (平方米),供给量 (平方米)成交均价 (人民币元/平方米),通州区写字楼市场仍处于早期发展阶段，主要项目以散,售为主，这成为写字楼项目长期维持高品质的障碍之一。,不过当地政府及开发商已经意识到该问题，并试图未来,持有更多项目或至少是对项目进行整售。,2,商住项目指建设在非住宅用地上的公寓项目。如果商住项目建设在办公用地上，通常政府,相关部门登记为办公类型。9,10,物业市场 | 北京 | 2018年10月19日,成交写字楼各面积段占比,需求方面，鉴于当前项目以销售型为主，中小型买家仍主导市场。2014年至2017年，成交面积段在500平方米（5,382平方英尺）以下的成交,所占比例约占累计总成交的30%。同时，成交面积介于1,000平方米至,5,000平方米的比例在2017年显著提升，占到当年总成交的62%。这表明越来越多的企业开始关注通州，并购置写字楼用于自用或投资。2018年因成交量有限需求趋势不明显。通州区现有高质量写字楼项目包括位于通州中心区的万达广场以及位于,运河商务区的绿地中央广场和保利大都汇的部分办公楼宇。截止到2018,年第二季度末，总存量约25万平方米（269万平方英尺）。上述项目均为散售型项目。因较多买家为投资者，较多写字楼面积可供租赁，平均报价介于人民币4.0元到6.0元（0.6-0.9美元）每平方米每天之间。,预计未来5年将有近200万平方米（2,152万平方英尺）写字楼面积进入市场，2019年供给量达到顶峰。超过16座地标集群汇聚通州运河商务,区，其中包括至少5座超过200米的超高层地标。十余家国内一线品牌开,发商进驻运河核心区，包括保利、远洋、光大、万科、复地、富华、绿地等。根据北京城市总体规划（2016-2035年），运河商务区是承载中心城区商务功能疏解的重要载体。我们预计下面产业将有望成为运河商务区写字楼需求的主要驱动者。 金融。考虑到数家银行已在运河商务区购置写字楼自用或投资，我们预计众多关联企业也将在通州设置分支机构。特别是通州作为京津冀协同发展的示范区，我们预计服务京津冀协同发展的金融功能也十分适合在通州发展。,0%,40%20%,100%80%60%,2014,2015,2016,2017,1H 2018,5000m2,通州运河商务区写字楼未来供给量 (平方米)600,000500,000400,000300,000200,000100,0000,2018,2019,2020,2021,2022,通州写字楼市场近,年来的快速发展吸引了更多企业的关注。我们预期金融、,高科技、专业服务业和智库型企业是,最受当地政府和开,发商欢迎的企业类型。,x 10000,11,物业市场 | 北京 | 2018年10月19日,通州现有购物中心项目业态配比（按品牌个数）, 专业服务业及智力经济相关行业。为对接政务服务需求，通州区定位于吸引国内外高端新型智库机构和专业机构，以加快打造政,府服务功能产业集群。因此，我们预计专业服务业和智库类企业以及相关企业将成为通州写字楼市场租户的重要组成部分。 总部型企业。短期内，我们预计部分市属国有企业有将其总部迁至通州的可能性。此外，通州对于专注于京津冀一体化相关业务,的企业将是选址的最佳选择。 科技行业。 通州区政府计划吸引包括人工智能、大数据和互联网安全等行业。零售物业市场概览及展望,项目开业，因其在满足购物需求的同时也为消费者提供诸如餐饮、娱乐、休闲等传统零售业难以提供的业态，并能够满足消费者对社交活动的需求，因此填补了市场空白，并成为通州区的时尚购物地标。两个项目总建筑面积约18.4万平方米（198万平方英尺）。近三年来，这两个项目均长期满租。这两个项目均定位于中端消费者，业态配比中时尚服饰和餐饮品牌租户占比约72%，此外还有较多儿童品牌及生活休闲类品牌。预计未来五个项目中将有大体量的商业部分，根据当前了解到的施工进程，我们预计这些项目将集中在2020年至2022年进入市场,且可能由开发商自持运营，其中包括富力广场项目、新光大中心项目、远洋新光项目、运河One项目和京杭广场项目，总体量约60万平方米（645万平方英尺），均位于运河商务区。这五个项目均定位中高端，服务于在运河,商务区工作、居住人群及通州区居民。这些新项目的入市将极大地丰富通州区居民的购物需求，同时提升通州区整体零售物业市场的档次。,时尚服饰46%,餐饮26%,儿童8%,休闲4%,配饰4%,其他12%,0,运河商务区未来优质零售物业供给 (万平方米)3530252015105,2018,2019,2020,2021,2022,60万平方米优质零售商业供给将丰富通州区居民的购物需求，同时提升通州区整体零售物业,市场的档次。过去通州区零售物业市场整体仍以百货、市场、大卖场等传统零售物业为主要类型。随着2014年通州万达广场和京通罗斯福广场两个购物中心,2016年以前通州区商业地产市场仍以散售为主，,买家多为个人投资者或小型企业。在土地交易市场，国内开发商占主导地位。京通罗斯福广场的开发商和2012年在运河商务区拿地的鹏瑞利（运河One项目开发商）是为数不多的进入通州区的外资开发商及投资机构。但是随着城市副中心定位以及北京市政府未来迁址的确定，通州区良好的发展前景吸引众多投资机构的关注。内资金融类企业，包括天安财险、华夏保险、北京银行和建设银行等，近年来在通州运河商务区整栋购买多个写字楼项目，以满足自身未来在城市副中心的业务发展需要，同时也可作为投资资产起到保值增值的作用。此外众多内资银行及保险公司等金融机构仍在同开发商和通州区政府洽谈写字楼购买相关事宜，预计未来将有更多成交出现。12,物业市场 | 北京 | 2018年10月19日投资市场概览通州区近年主要整售交易,交易项目名称复地金融中心A座复地中心B座,买方北京银行中国建设银行,成交金额 (人民币亿元)29.217.3,成交面积 (平方米)54,75534,543,世界侨商中心2号、3号楼通州富力中心,华夏保险天安财险,31.215.6,70,00034,400,写字楼是通州整售市场最具吸引力的物业类型；国内金,融企业在投资市场,居主导地位。,运河商务区楼宇沙盘,物业市场 | 北京 | 2018年10月19日运河商务区项目地图远洋新光联合体项目,世界侨商中心,保利大都汇京杭广场,绿地中央城复地广场,绿地中央广场新光大中心,富华水乡,长安源运河One,复地金融中心,复地中心合景中心成大广场通州富力中心13,通州三塔,14,而高标准的建设管理所带来的完善先进的基础设施和高品质的物业，也将进一步提升通州区物业投资价值。 成为优质写字楼新兴市场200万平方米（215万平方英尺）高品质写字楼项目有望在未来吸引众多企业入驻，同时可以使受累于核心区高租金的企业以合理的租金享受高品质物业。随着北京市政府开始将各机关迁往通州行政副中心，预计未来通州将吸引更多与政府事务相关的专业服务业机构入驻。同时随着通州运河商务区开发的不断进展，通州未来将成为承接首都功能疏解的重点区域，已经并将进一步吸引金融机构及企业总部入驻。,零售物业市场将得到整体提升，增加北京市非核心区高端购物中心的存量。包括远洋新光项目、运河One等在内的通州运河商务区项目凭借其知名的运营商和具有吸引力的设计，得到广泛的关注。考虑到环球影城将于2020年在通州竣工，通州区那些在设计上具有独特性的优质零售物业有望成为吸引全市消费者的新的购物目的地。,物业市场 | 北京 | 2018年10月19日未来发展方向,作为北京城市总体规划中最重要的区域之一，北京城市副中心的建设将对北京全市的发展带来深远的影响。 成为疏散非首都功能的带动区按照北京市总体规划和京津冀协同发展规划纲要的要求，城市副中心将起到对接中心城区功能和人口疏散，承接北京市政府迁址的功能。到2020年北京城市副中心常住人口规模调控目标为100万人左右；到2035年常住人口规模调控目标为130万人以内，就业人口规模调控目标为6080万人。通过有序推动市级党政机关和市属行政事业单位搬迁，带动中心城区其他相关功能和人口疏解，到2035年承接中心城区40,50万常住人口疏解。 提供更多高品质零售商业项目 成为京津冀协同发展的示范区未来，随着运河商务区约60万平方米高品质零售商业项目的完工，通州,作为北京市唯一同时毗连天津市和河北省的区域，通州在基础设施方面将成为拥有先进完善的市政设施的京津冀区域交通枢纽，智慧城市的代表。这些有望推动通州区成为京津冀协同发展的桥头堡。同时，在京津冀协同发展战略的背景下，通州区大力吸引与京津冀协同发展相关的新设大型国际国内企业总部落户通州。这将有利于吸引人口进入并支持商办市场的发展。 成为先进的高标准城市新中心因规划和建设较晚，城市副中心可以借鉴现有各区域的经验，因此其无论在规划、建设还是管理方面都有可能避免北京核心区域开发过程中所经历的弊病，打造成为密度适宜、住有所居、职住平衡、宜居宜业的城,区。,15,作为未来的城市副中心，与现有核心区成熟区域相比，通州仍有较大提升空间，主要表现在： 基础设施建设仍需加速 商务及商业氛围成熟仍有待时日基于上述因素，我们提出以下建议供市场各方参考：政府层面 改善基础设施建设，特别是运河商务区和行政办公区。道路和交通的连通性，以及用水电供给等是建筑运营最重要的前提条件。 加速产业引进力度。考虑到与中心城区相比，通州仍缺乏与其定位相称的商务氛围，因此优惠政策可能是吸引企业设立分支机构或迁, 公布或阐明产业促进政策可以加速企业的搬迁。考虑到未来不仅在通州有较多新增供给，中心城区也有大量新项目会进入市场，如果通州政府可以颁布有吸引力的优惠政策，我们预计可推动部分企业在通州设立办公场所的进程。开发商层面 在资金允许的情况下适当提高自持比例。基于我们的经验，相较于散售型项目，单一产权的项目更易于维持较高的项目品质。当然，如果开发商缺乏资金，我们建议尽可能整售其项目。,物业市场 | 北京 | 2018年10月19日对通州区的总结与建议 考虑到越来越多的企业关注其员工的健康，要求配备相关设备以保,持健康的室内空气质量水平。开发商应尽量建设拥有先进技术的高品质项目，特别是将部分与生态居住和健康相关的技术融入到项目中。 尽早与潜在租户或买家进行洽谈。考虑到通州的商务氛围仍有待提升，且不仅是通州区，北京中心城区也有大量未来新增供给进入市场，开发商有必要尽早对其项目进行营销推广。投资者层面 积极关注在建楼宇动态，尽早布局投资计划。因通州区较多项目已经售罄，通州区的可交易资产较以前也已较为稀少。尽早安排投资计划将给机构投资者带来更多机会。最终使用者层面,入的最重要的因素之一。 积极关注通州开发进程。如有大面积搬迁计划，提前与开发商接触，,更有可能获得定制建造等有利条件。同时，尽早与开发商沟通，更有可能获取较大议价空间。,谢谢观看,THANK YOU,