2018年9月全国土地市场监测报告.pptx

2018年9月全国土地市场监测报告,2018年10月（三季度）,2,成交地块：指成交时间在当月的地块数据说明：本报告9月份数据，采用2018年10月11日系统更新数据（下同）。住宅：包含纯住宅及含有住宅的综合性用地；商业办公：包含商业、商服、旅游业、金融保险用地；工业：包含工业和仓储；公建及市政（本报告未提及）：包含文化、体育、娱乐、机关、科研、教育、医疗、设计用地、市政公用设施、绿化用地。,报告摘要(核心数据及观点)-季度2018年3季度全国总体土地成交量价平稳。住宅土地市场：一线城市成交规模周期性回暖；二线城市住宅土地量价小幅上涨；三四线城市三季度的成交量创今年新高。商办土地市场： 一线城市成交量跌价大涨；二线城市成交平稳；三四线城市楼板价自2017年三季度上涨以来，首次出现下跌2018年3季度各线城市数据总览,3,报告摘要(核心数据及观点)-月度2018年9全国总体土地成交面积持续下滑，房企拿地更趋于保守。住宅土地市场：一线城市土地市场渐趋冷清；二线城市住宅土地成交量稳价跌；三四线城市住宅土地成交量价齐跌。商办土地市场： 一线城市成交量价齐增；二线城市成交量稳价跌；三四线城市楼板价单月波动较大但整体较平稳2018年9月份各线城市数据总览,成交地块：指成交时间在当月的地块数据说明：本报告9月份数据，采用2018年10月11日系统更新数据（下同）。住宅：包含纯住宅及含有住宅的综合性用地；商业办公：包含商业、商服、旅游业、金融保险用地；工业：包含工业和仓储；公建及市政（本报告未提及）：包含文化、体育、娱乐、机关、科研、教育、医疗、设计用地、市政公用设施、绿化用地。,C,4,目录ONTENTS01 全国各类土地市场情况02 全国各类土地溢价率走势03 全国各类土地成交排行榜,全国土地市场情况,第一章,6,01 全国土地总体成交情况02 全国各线城市住宅土地成交情况,03,全国各线城市商办土地成交情况,7,858,960,904,1130,1343,1272,1430,1482,1522,1518,1436,1410,1454,2000,800,1000,1200,16001400,200000,60040000400,60000,80000,100000,120000,全国商办成交面积,全国工业成交面积,全国其他成交面积,全国土地成交楼面均价,万平米140000,元/平米1800,全国土地总体成交情况-季度数据2018年3季度全国土地成交面积超10亿平米，同比增长8%。近几年三季度成交量一般在 7 至 9亿平米之间，按照成交量逐渐上升的历史趋势预计后续成交量会逐渐放大。从成交价来看，成交均价 1454 元/平米，同比下降4个百分点。今年成交均价未超过1560元/平米，这基本验证 了之前国土部的发言， 2018 年土地供应将持续放量，土地价格也将进一步回归理性图：全国土地成交季度分类分布 （建筑面积）,全国住宅成交面积注：本文所有面积均为规划建筑面积,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,8,1511,1379,1283,1685,1544,1390,1686,1538,1874,1512,1501,1583,1278,1438,1379,1418,1532,1510,1306,10008006004002000,1200,180016001400,2000,3000020000100000,5000040000,60000,全国住宅成交面积,全国商办成交面积,全国工业成交面积,全国其他成交面积,全国土地成交楼面均价,万平米,元/平米,全国土地总体成交情况-月度数据数据显示，从7月开始全国土地成交建筑面积持续下滑，尤其是住宅成交面积下降明显。且本月土地成交楼板价同比大幅下滑14%，接近今年历史最低位。这主要归结于之前的七部委联手整治房地产乱象政策，掀起楼市整治风暴，大部分房企面临资金面紧张，资金难以高周转，拿地更趋于保守图：全国土地成交月度分类分布（建筑面积）,9,01 全国土地总体成交情况02 全国各线城市住宅土地成交情况,03,全国各线城市商办土地成交情况,10,10808,9179,11821,14350,9563,11647,10606,12998 12966,19785,27866,12311,14605,17823,15756,13979,12674 13232,15298,50000,1500010000,20000,3000025000,2000,800600400,1000,14001200,成交面积,成交楼面均价,万平米,元/平米,住宅用地成交情况-一线城市（季度数据）2018年3季度成交规模周期性回暖，共成交57幅地块，成交总量为532万平米，环比上升68%，成交均价同比上升7%，但是成交量同比2017年3季度，下降34个百分点图：一线城市住宅土地季度成交,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,11,住宅用地成交情况-一线城市（月度数据）一线城市土地市场渐趋冷清，截至9月底，今年一线城市土地流拍数量13宗，达到了近五年历史最高。继“黑三月”之后，9月成交均价达到今年最低。土地共成交19幅，其中上海就成交了12幅土地，面积达125 万平米，但其中8宗地都是动迁安置房用地，所以楼面价仅8727元/平米，稀释本月整体成交均价,16470,21102,16693,14242,13472,18925,16447,14545,16345,11299,14735 14301,3867,14208,12131,12690,16078,18422,10728,0,5000,10000,15000,20000,0,10050,200150,300250,350,400,成交面积,成交楼面均价,万平米500450,元/平米25000,图：一线城市住宅土地月度成交,12,住宅用地成交情况-二线城市（季度数据）2018年前三个季度的住宅土地市场价趋于平稳，成交规模在4000万平米小范围内波动，且成交均价稳定在4300元/平米左右，预计二线住宅土地市场未来仍将保持相对稳定的状态，进一步下行的空间不大,图：二线城市住宅土地季度成交,2684,2306,2849,4835,4738,4170,4242,4660,5576,4174,4465,4293,4375,200010000,3000,4000,5000,元/平米6000,6000400020000,8000,10000,1400012000,万平米16000,成交面积,成交楼面均价,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,13,住宅用地成交情况-二线城市（月度数据）二线城市成交量稳价跌。今年下半年以来二线城市成交规模一直在小范围内波动，但成交均价连续两个月下降至今年历史低位。也验证了房企在楼市调控政策下更理性化拿地的思路转变,4347,4962,4810,4485,5934,4576,6279,4839,4177,3878,4973,4593,3775,4192,4507,4220,4884,4262,3977,3000200010000,50004000,40003000200010000,700060005000,成交面积,成交楼面均价,万平米90008000,元/平米70006000,图：二线城市住宅土地月度成交,14,住宅用地成交情况-三四线城市（季度数据）整体来看，2018年三四线城市住宅土地交易依旧活跃，三季度的成交量创今年新高。李克强主持召开国务院常务会议中指出，今年1-9月全国棚改已开工534万套、占全年任务的92%以上，接下来将会确定新的三年棚改计划。但是随着货币化安置比例减少，三四线房价地价市场未来不会有太大的涨幅,794,853,857,836,1014,1121,1352,图：三线城市住宅土地季度成交1712,1541,1542,1541,1832,1570,8006004002000,1000,1200,1400,1600,元/平米20001800,20000150001000050000,25000,30000,35000,40000,万平米5000045000,成交面积,成交楼面均价,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,15,住宅用地成交情况-三四线城市（月度数据）9月，三四线城市住宅土地量价齐跌。随着全国范围内人口红利衰减、棚改红利逐渐减弱，三四线城市已经出现了较高的土地流拍率，截至截至到9月底，三四线城市共有713宗地流拍，其中流拍TOP4分别是遵义、阜阳、威海，驻马店，均流拍了约20幅土地,890,716,966,1072,811,788,899,1014,1042,1118,994,986,1009,884,6004002000,2500020000150001000050000,30000,成交面积,成交楼面均价,万平米50000450004000035000,元/平米12001000800,图：三线城市住宅土地月度成交11091020964897850,16,01 全国土地总体成交情况02 全国各线城市住宅土地成交情况,03,全国各线城市商办土地成交情况,17,商办用地成交情况-一线城市（季度数据）2018年三季度商办市场量跌价大涨。成交量大幅萎缩，环比下跌14%，同比更是下降57个百分点。由于7月上海商办土地市场的小阳春大大提升了整个一线城市在三季度的整体成交楼面价水平，环比上升141%，但其实商办市场并不如看上去的那么火热,图：一线城市商办土地季度成交,11059,12026,12703,11171,12233,16693,17305,16710,11468,16876,8957,11528,27828,1000050000,15000,20000,元/平米3000025000,2001000,300,400,万平米600500,成交面积,成交楼面均价,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18,17014,15697,13542,21171,11928 12530,10125,9574,18431,16954,10632,9299,7020,11507,6684,13229,11948,17287,0,5000,200001500010000,25000,0,10050,150,356273500020030000,成交面积,成交楼面均价,万平米250,元/平米40000,图：一线城市商办土地月度成交,商办用地成交情况-一线城市（月度数据）9月一线城市商办土地成交量价齐增 。一线城市仅上海、广州有商地成交，其中上海成交6幅，27.65万平米，广州成交1幅1.59万平米。,19,商办用地成交情况-二线城市（季度数据）二线城市商办土地市场成交平稳。在整体商办投资放缓的大背景下，2018年1-9月二线城市商办用地成交量依旧高于前几年同期水平，成交楼面均价单月波动较大但整体较平稳,图：二线城市商办土地季度成交,1373,1209,1498,1427,2017,1841,1973,1692,2500,2083,2261,2087,2029,0,1000,1500,25002000,元/平米3000,0,1000500500,1500,25002000,35003000,万平米45004000,成交面积,成交楼面均价,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,20,商办用地成交情况-二线城市（月度数据）9月二线城市商办土地成交量稳价跌，共成交804.51万平米，基本与8月持平，楼面均价为1460元/平米，环比下跌18%。商办用地成交面积排名TOP3分别是，西安市16幅150.47万平米，成都市15幅97.86平米，重庆市12幅96.02万平米,1971,1515,1859,1719,3881,1666,2456,1993,2338,2012,2538,2119,2094,1736,2423,2046,2162,2138,1760,10005000,1500,300025002000,5000,15001000,成交面积,成交楼面均价,万平米25002000,元/平米450040003500,图：二线城市商办土地月度成交,21,商办用地成交情况-三四线城市（季度数据）三四线城市3季度成交量9256万平米，同比下跌6%，楼板价自2017年三季度上涨以来，首次出现下跌，跌至938元/平米。分城市来看，3季度成交面积居前的有桂林市314万平米，潍坊市275万平米，遵义市258万平米。常州市、肇庆市、鄂州市成交楼面价超过4500元/平米,图：三线城市商办土地季度成交,625,686,687,720,728,823,759,823,780,919,999,1052,938,2000,800,1000,元/平米1200,50000,60010000400,15000,20000,万平米25000,成交面积,成交楼面均价,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,22,商办用地成交情况-三四线城市（月度数据）9月三线城市商办土地规划面积成交平稳，楼面均价单月波动较大但整体较平稳。本月共成交801宗地，3093万平米，楼面均价为906元/平米，环比下跌12%。商办用地成交面积排名TOP3分别是，潍坊市18幅272万平米，贵港市7幅137平米，荆州市12幅101万平米,773,611,737,1059,700,733,912,942,967,890,960,892,1121,1387,895,924,892,1024,906,6004002000,800,12001000,3000200010000,50004000,70006000,成交面积,成交楼面均价,万平米90008000,元/平米16001400,图：三线城市商办土地月度成交,全国各类土地溢价率走势,第二章,24,住宅用地溢价率-季度数据溢价得到有效控制， 一线、二线及三线城市同比均有超过60%的跌幅。一二线城市溢价率在2016年达到最高值之后呈现断崖式暴跌，通过强制配建自持住宅，竞自持率等手段溢价率得到有效控制 ；三四线城市在2017年去库存取得良好成效之后，市场逐步回归理性，溢价率呈下降趋势图：全国住宅土地成交区域季度平均溢价率(%)160140120100806040200,一线城市平均溢价率,二线城市平均溢价率,三四线城市平均溢价率,16-09,16-10,16-11,16-12,17-01,17-02,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,25,住宅用地溢价率-月度数据9月全国住宅用地溢价率趋同，均在8%左右。其中二线及三四线城市的溢价率创了近一年以来历史新低，分别为9%和8%，而一线城市溢价率为7%，环比有所上升，但依旧处于较低水平。整体来看，在土地配建复杂、房企资金压力的逐增的情况下，房企拿地的积极性降低了，土地流标的现象也越来越多图：全国住宅土地成交区域月度平均溢价率(%)120100806040200,一线城市平均溢价率,二线城市平均溢价率,三四线城市平均溢价率,26,商办用地溢价率-季度数据3季度一、 二、三四线城市溢价率环比均不同程度下跌，一线城市商办溢价率仅为1.56%，较上个季度下跌38个百分点，创历史新低。二线城市溢价率环比也大幅下滑60个百分点，同比下滑55%，目前溢价率仅7.5%。三四线城市溢价率10.22%，环比下滑12个百分点，同比则上升22个百分点图：全国商办土地成交区域季度平均溢价率(%)706050403020100,一线城市平均溢价率,二线城市平均溢价率,三四线城市平均溢价率,16-09,16-10,16-11,16-12,17-01,17-02,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,27,一线城市平均溢价率,二线城市平均溢价率,三四线城市平均溢价率,商办用地溢价率-月度数据9月一、 二、三四线城市溢价率环比均不同程度上扬。一线商办项目存量巨大， 新增商办项目多要求开发商自持物业，因此对资金要求较高；二线城市人口落地政策吸引了不少人才落户，人口流入促使了商办的需求增加；三四线城市商办用地成交溢价率居前城市有，赣州市594%，淮安市568%，雅安市140%等图：全国商办土地成交区域月度平均溢价率6050403020100,全国各类土地成交排行榜,第四章,全国各类用地成交总价排行榜,29,全国各类用地成交楼面地价排行榜,30,注：*剔除加油站、工业、仓储用地；剔除小面积（500平米由个人竞得的其他普通商品住房成交用地）,全国住宅用地溢价率排行榜,31,注：剔除小面积（500平米由个人竞得的其他普通商品住房成交用地）,全国商办用地成交总价排行榜,32,THANK YOU!,