长租公寓融资工具深度解析.pdf

请务必阅读最后特别声明与免责条款 lxsec 1 / 13 证券研究报告 | 宏观研究 联讯宏观专题研究 长租 公寓融资工具深度解析 2018 年 09 月 03 日 投资要点 分析师：李奇霖 执业编号： S0300517030002 电话： 010-66235770 邮箱： liqilinlxsec 相关研究 企业发行人融资攻略 2018-08-13 当城投刚兑被打破之后 2018-08-14 债市还有机会吗？ 2018-08-20 中小银行危机与转型 2018-08-22 周期强势到何时？ 2018-08-27 物业成本 集中式长租公寓是收下或者建起整栋房子，在整栋房子的基础上改建或者装修用作长租公寓，这种长租公寓方便集中式管理，很多都设置有公共空间和公用设施，方便年轻人休闲娱乐和交友，目前从事集中式长租公寓品牌包括自如寓、泊寓、冠寓和魔方公寓等，他们的经营方来源很广，包括国有背景的企业、开发商、房屋经纪机构、酒店企业和互联网平台型创业公司。 这种房子的获取成本还是要看房子的性质，目前市场上的集中式长租公寓大部分是商业、工业用地、自持性土地或者较偏地段的普通住宅用地。 这里面还有个区别，一个是拿现成的物业进行重新装修，这种长 租公寓的前期成本主要是装修建安费，拿到的物业多是商业、工业物业或者地段较偏但是有集中产业区的住宅物业，总体来看比自建成本低，互联网平台型创业公司多是采用这种做法，市场上的收益率可以达到 10%20%， 10 年以内回本。 另一种是从拿地开始自建，涉及这种的大部分是国有背景、开发商和酒店系的企业。 分散式长租公寓是通过租赁或受托的方式收集房子，将这些房子统一标准化管理、承租给租客的模式，这些房子是房东零散放出来的，所以一般分布零散。市面上零散放出的房子比整栋获取的更多，相对房源多、获取门槛比集中式也更低一些，目前从事分散式长租公寓的公司主要是一些房屋经纪机构。 融资成本 时间就是金钱，建一个 20 年才能回本的项目，收 20 年租等着回本不现实，因为地产公司一般是有不低的财务成本的，一般企业的融资方式有贷款，发债和 ABS。贷款方面，房地产行业作为“三高一剩”行业是银行贷款比较惜贷的行业。从发债来看，普通房地产 公司债会根据评级、期限等不同利率有所差别，但是基本上都在 5.5%以上。 风险提示： 监管 超预期 宏观研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 lxsec 2 / 13 目 录 一、长租公寓成本高企 . 3 （一）物业成本 . 3 1、集中式长租公寓 . 3 2、分散式长租公寓 . 5 （二）融资成本 . 5 1、租赁住房专项债 . 6 2、资产证券化 . 7 二、“地贵、钱贵、周转慢”何解？ . 10 （一）地贵 . 10 1、低价供地用税收取代卖地 . 10 2、使用商业用地或者集体土地建设租赁住房 . 10 （二）钱贵：提高 流动性、降低风险计提 .11 （三）周转慢 .11 图表目录 图表 1： 散租式长租公寓无隐性收费 . 3 图表 2： 集中式长租公寓的分布从内环到外环都有 . 4 图表 3： 涉足集中式长租公寓的企业包括国有、开发商、经纪、酒店和互联网 . 5 图表 4： 涉足分散式长租公寓的企业主要是房屋经纪和互联网平台 . 5 图表 5： 房企融资成本基本上都在 5.5%以上 . 6 图表 6： 租赁住房专项债的利率在 5%左右 . 6 图表 7： 某专项 债要实现 5 年还本付息要求平均租金 7000 以上 . 7 图表 8： 资产证券化是一种事后融资 . 7 图表 9： 资产证券化分为重资产和轻资产模式两种 . 8 图表 10： 某资产证券化覆盖财务成本要求月房租 5700 . 9 宏观研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 lxsec 3 / 13 从目前长租公寓市场来看，集中式长租公寓是普遍高于周边房子价格的，今年北京永丰附近的一个自持租赁项目“ xx翡翠书院”， 90 平月租 1.5 万， 10 年起租， 2020 年前付清。 然而相比集中式，分散式 长租公寓的价格 在市场上却 很 有竞争力， 如果考虑到 装修（一些地区出租房源卫生条件不太好），管理（家电、设施等正常维修快速上门、正常损坏不收费，定期保洁） 和 无隐性收费（ 无 网费） ，价格基本符合市场水平 。 图表 1： 散租式长租公寓无隐性收费 房源 普通散租 分散式长租公寓 房租 7000 7000 中介费 580 0 服务费 0 570（ 6830/12） 网费 100 0 家电家居维修费 100 0 总计 7780 7570 资料来源： 网络资料 ， 联讯证券 从经营者的言论来看，长租公寓想要实现盈利应该从几个方面来看：资金杠杆、运营杠杆、定价权和规模。拉高资金杠杆（融资包括 ABS）、运营杠杆（第三方与租客签订租金信贷后第三方将房租提前支付给运营方），扩大规模获取定价权，似乎才是长租市场能够盈利的关键， 具体需要怎么做 ？ 一、 长租公寓 成本高企 我们从物业成本和融资 成本 这 两 个问题来看。 （一）物业成本 从房源方面来看，长租公寓分为集中式和分散式两种。 1、集中式长租公寓 集中式长租公寓是收下或者建起整栋房子，在整栋房子的基础上改建或者装修用作长租公寓，这种长租公寓方便集中式管理，很多都设置有公共空间和公用设施，方便年轻人休闲娱乐和交友，目前从事集中式长租公寓品牌包括自如寓、泊寓、冠寓和魔方公寓等，他们的经营方来源很广，包括国有背景的企业、开发商、房屋经纪机构、酒店企业和互联网平台型创业公司。 这种房子的获取成本还是要看房子的性质，目前市场上的集中式长租公寓大部分是商业、工业用地、自持性土地或者普通住宅用地 ，如图表【 2】是几个主要品牌长租公寓在北京的分布图，可见，长租公寓的分 布从内环到外环都有， 外环的 主要分布在贯穿东南和西北的几条大地铁附近 。 宏观研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 lxsec 4 / 13 图表 2： 集中式长租公寓的分布从内环到外环都有 资料来源： 网络资料， 联讯证券 这里面还有个区别，一个是拿现成的物业进行重新装修，这种长租公寓的前期成本主要是装修建安费，拿到的物业多是商业、工业物业或者地段较偏但是有集中产业区的住宅物业，总体来看比自建成本低，互联网平台型创业公司多是采用这种做法，市场上的收益率可以达到 10%20%， 10 年以内回本。 另一种是从拿地开始自建，涉及这种的大部分是国有背景、开发商和酒店系的企业。 国有性质公司主要提供保障性或政策性租赁住房，房子主要提供给本区的引进人才、外来务工人员等，实行过程中多数会向高学历的引进人才倾斜，这也是各个地方政府吸引人才，政府提供这种地块不以卖地为目的，希望吸引更多高素质人才提供当地经济增加税收来获得收入，多数都是政府性的地方政府平台或者国资背景企业获得。 开发商方面，在 2015 年住建部出台的关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见中就提出推动房地产开发企业转型升级， 2016 年国务院 39 号文更明确提出鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，之后我国不断加大自持土地供给， 北京、上海、杭州、广州、南京等各地都相继试行，各地土地成交中也从价高者得，变成竞拍自持面积或者保障房面积的方式来提供租赁住宅用地，鼓励开发商建设长租公寓。 自持土地的几个关键点在于：一，自持年限，一般自持土地的价格比较低，开发商愿意拿主要是因为希望经营了一段时间以后，政策发生变动，这些房子可以再卖掉。二、自持比例，从竞拍地价转为竞拍自持面积或保障房面积会让开发商把自持或者保障房部分的成本压缩，提高可以销售部分的价格来盈利。 还是以上文中提到的“ xx 翡翠书院为例”，这是全国首个全自持用地建的集中式长租公寓，共 有两个地块组成，以 100%权益， 50 亿元竞得一块，计容积率建筑面积 13.9万平米，以 50%权益 29.5 亿竞得另一块，总计容积率建筑面积 16.3 万平米（该公司有50%权益就是 8.15 万平米），权益地价 79.5 亿，楼面地价 36054，建安成本以 4000 来算，大概每平米成本 40000， 90 平户型的成本是 360 万，租 20 年才能回本，先付 180万租金才是房源成本的一半，还不算豪华装修家电和运营成本等 。 宏观研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 lxsec 5 / 13 图表 3： 涉足集中式长租公寓的企业包括国有、开发商、经纪、酒店和互联网 品牌 公司性质 公司 土地性质 国有 首农集团、金隅集团、城建集团、建工集团 商业、工业用地 N+公寓 保利、葛洲坝、中冶 自持性土地 泊寓、冠寓 开发商 万科、金地、远洋、龙湖、旭辉、石榴、中骏置业、合景泰富、碧桂园、绿地、朗诗 住宅用地或自持性土地 自如寓 房屋经纪机构 链家 城家、窝趣、缤润雅朵、逗号公寓 酒店企业 华住、铂涛、亚朵、如家 商业用地 魔方公寓、寓见、新派公寓 、青客、水滴公寓 互联网平台创业型公司 商业供地、住宅用地 资料来源： 网络资料 ， 联讯证券 2、分散式长租公寓 分散式长租公寓是通过租赁或受托的方式收集房子，将这些房子统一标准化管理、承租给租客的模式，这些房子是房东零散放出来的，所以一般分布零散。市面上零散放出的房子比整栋获取的更多，相对房源多、获取门槛比集中式也更低一些，目前从事分散式长租公寓的公司主要是一些房屋经纪机构，他们借助在市场上掌握的房源渠道将这些房子收集起来，集中管理，主要包括链家的自如、我爱我家的相寓等。 以租赁方式来看，近年来不同品牌竞争房源炒高租金的情况下，大部分长租公寓为了扩张规模，跟散租房源竞争，租金还是在市场价附近的，从目前市场情况来看，这 种房子企业的利润率在 10%左右，具体与运营方是否囤积足够房源（早存下的房一般是以当时的价格签了 3 到 5 年的长约，租金便宜）以及运营能力都有关系。 图表 4： 涉足分散式长租公寓的企业主要是房屋经纪和互联网平台 品牌 公司性质 公司 土地性质 自如、红璞公寓、相寓 房屋经纪机构 链家、世联行、我爱我家 散租住宅 蛋壳公寓 互联网平台创业型公司 散租住宅 资料来源： 网络资料 ， 联讯证券 （二）融资成本 时间就是金钱，建一个 20 年才能回本的项目，收 20 年租等着回本不现实，因为地产公司一般是有不低的财务成本的，一般企业的融资方式有贷款，发债和 ABS。贷款方面，房地产行业作为“三高一剩”行业是银行贷款比较惜贷的行业。从发债来看，普通房地产公司债会根据评级、期限等不同利率有所差别，但是基本上都在 5.5%以上。 宏观研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 lxsec 6 / 13 图表 5： 房企融资成本基本上都在 5.5%以上 资料来源： wind， 联讯证券 但是作为政策提倡领域的长租公寓，还有另外两种债券融资工具，就是专项债和资产证券化。 1、租赁住房专项债 租赁住房专项公司债券是我国推行租赁住房过程中的一个重要的融资工具探索，跟资产证券化有很大的差别在于租赁住房专项债是事前融资工具，就是在项目建设之前就可以通过发债融资，融到钱以后拿来建房、装修、经营，相当于开发商可以“借鸡生蛋”。根据上交所披露数据目前三家公司涉猎租赁住房专项债：龙湖、葛洲坝和保利，截至 2018年 8 月已经成功发行三期。 图表 6： 租赁住房专项债的利率在 5%左右 债券 募集方式 规模（亿） 票面利率 期限 条件 龙湖公开发行 2018 年住房租赁专项公司债券（第一期） 公募 30 5.6% 5 附第 3 年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权 龙湖公开发行 2018 年住房租赁专项公司债券（第二期） 公募 20 4.98% 5 附第 3 年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权 保利置业非公开发行 2018 年住房租赁专项公司债券（第一期） 私募 7 5.28% 3 资料来源： 上海证券交易所 ， 联讯证券 我们用某项目中的一个计划用途数据来看，该专项债项目如果要让租金完全覆盖财务成本，收益率必须在 5.6%以上（债券票面利率），算下来是每间房每月财务成本平均1500，上海的两个项目都是 2000 以上，如果公司就收平均 1500 的租金，那意味着房地产公司是借债权人的钱用来做公益，这笔债务还会增加公司的杠杆率，恶化它的资产负债表。 6.85 6.59 5.87 5.44 7.00 3.003.504.004.505.005.506.006.507.007.50私募债 一般公司债 私募债 一般公司债 私募债 3 5 7宏观研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 lxsec 7 / 13 如果房地产公司要求覆盖财务成本的情况下收益率 10%、 20%、 30%，不考虑经营成本，每间房的成本是 4300、 7000、 9700，上海的大概是 6000、 10000、 14000，这笔债的期限是 5 年，要保证第 5 年的时候可以还本付息起码要保证 20%的收益率，一间房的平均租金是 7000，上海是 10000，还没有考虑运营成本和公司的合理利润，不过就算这样房地产公司也有动力做，因为如果它就 按照 7000 收租，收益率 20%全部用来还本付息，当前是不赚钱，但是在筚路蓝缕地为债权人打工 5 年以后赚下了一批长租公寓物业，后续经营下去就可以净赚租金收入并且获得这批物业的所有权，不过前提是能达到 20%的收益率。 图表 7： 某专项债要实现 5 年还本付息 要求 平均租金 7000以上 项目 住房租赁部分投资规模（万） 拟使用募集资金 租赁住房间数 租赁住房产权面积 每年财务成本 (万） 每间房每月财务成本（万） 收益率 10%的房租（万） 收益率 20%的房租（万） 收益率 30%的房租（万） 上海 A 项目 72533 60500 1243 50000 3388 0.23 0.63 1.04 1.44 上海 B 项目 58347 36200 800 30000 2027.2 0.21 0.59 0.97 1.34 南京 A 项目 26999 18700 716 17071 1047.2 0.12 0.34 0.56 0.77 武汉 某 项目 42501 37700 1710 37831 2111.2 0.10 0.29 0.47 0.65 成都 A 项目 24078 20900 601 20942 1170.4 0.16 0.45 0.74 1.03 成都 B 项目 22713 14800 369 14400 828.8 0.19 0.52 0.86 1.19 南京 B 项目 31611 21200 960 20400 1187.2 0.10 0.29 0.47 0.66 合计 278782 210000 6399 190644 11760 0.15 0.43 0.70 0.97 资料来源： 网络资料 ， 联讯证券 2、资产证券化 相比这种事前融资的专项债，作为事后融资工具的资产证券化开始时间更早，因为相比发债看重公司资质，资产证券化更重视底层资产的资质，所以一些涉足长租公寓较早的创业型公司早就在用资产证券化的方式来融资。 图表 8： 资产证券化是一种事后融资 租赁住房专项债 资产证券化 时间 项目建设前或者初期 项目建成产生稳定现金流以后 资质要求 公司资质 底层资产资质 发行企业类型 国有背景或者大型开发商 大型开发商或者互联网创业公司 资料来源： 网络资料， 联讯证券 资产证券化要求项目在“可以产生独立、可预测的现金流”的基础上发行，就是项目已经建成，并且能产生稳定的现金流，这种资金一般可以用来还债或者建下一个项目来扩张规模。而且资产证券化比发债还有个好处就是可以实现出表，降低企业杠杆率。 目前我国一共有 5 个长租公寓资产证券化项目：中信证券自如 1 号房租分期信托受益权资产支持专项计划、魔方公寓信托受益权资产支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划和招商创融 -招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划，包含重资产的 CMBS、类 REITs，和轻资产的租金收益权 ABS。 宏观研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 lxsec 8 / 13 图表 9： 资产证券化分为重资产和轻资产模式两种 重资产 轻资产 某 租赁住房第一期资产支持专项计划 某 权益型房托资产支持专项计划 某 信托受益权资产支持专项计划 某 房租分期信托受益权资产管理专项计划 规模（亿） 16.76 2.7（ 1.3+1.4） 3.5（ 3.15+0.35） 5（ 4.5+0.5） 优先级利率（ %） 5 4.8； 5.0； 5.4 5.39 基础资产 私募基金份额的所有权和其他附属权益及衍生权益 契约型私募基金项下的基金份额 信托受益权 信托受益权 底层资产 10个物业的产权和租金收益权 公寓 101 间公寓租金收益权 4014 间公寓租金收益权 房租分期消费贷款 底层资产价值（亿） 4.6（物业） +17.1（租金，不折现） 3.15（物业） +0.53（租金，不折现） 差额支付承诺人 物业运营方 （ SPV 可分配现金流补足） 原始权益人 原始权益人 优点 /特色 物业多且分散 ， 有效分散风险 ， 融资物业无折价 物业集中 ， 地段和增值潜力非常关键 ， 物业运营方做租金保证 每年800 万 租金形成的应收账款质押给信托计划 资产池动态 ， 将租金变成租金消费贷款 ， 增加了收益 资料来源： 网络资料 ， 联讯证券 这 5 个项目的基本结构都是双 SPV 结构，基本思路都是将未来的租金收益权转化成信托贷款 /委托贷款 /消费信贷的债权，然后通过双 SPV 结构进行资产剥离和风险隔离后发行 ABS，具体结构详见长租公寓 REITs 模式全解析。 其中某房租分期信托受益权资产管理专项计划将未来的租金收入转化为房租的消费信贷更为复杂，与其他几个项目的区别主要在于： 一是债务人下沉，经营方完全实现了风险转移。 另外几个项目的债务人是经营方的企业，这个项目是承租人的个人，其他项目未来租金的压力都在经营方上，比如如果未来的入住率不能达到预期，产生的租金不够用来付 5%的优先级利息，大部分要差额补足（增信方式），也就是原始权益人（也是运营方）要自己出钱来给优先级付息，但是将债权下沉到承租人那运营方是完全没有偿付压力的，因为它是将确定签约的房租（ 2 万多笔房租分子小额贷款）做资产证券化，这个项目本质上就是投资人投资了一些租金债权，和运营方几乎没有关系，把风险完全转移给了投资人和承租方，如果承租方违约，资产证券化的投资人承受损 失，运营方是没有责任补足差额的。 二是将融资从经营方剥离，经营方可以更快回笼资金。 其他几个项目的回笼资金方式是发行资产证券化，需要经过备案、审批等一整个证券化周期，但是某房租分期信托受益权资产管理专项计划的母公司为了避免这个周期成立了一个资管子公司，运营子公司与租客签署房屋租赁合同时，告知租客可以申请用于支付房租的小额贷款，租客签订贷款合约后，该资管子公司代替租客将全年的租金付给运营子公司，运营子公司马上就可以获得资金回流，资管子公司再专门负责将这些消费贷款做证券化。 这么做就帮助经营子公司快速回流资金 ，然后将这些资金用于抢占房源，快速扩张宏观研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 lxsec 9 / 13 规模，在规模代表定价权的市场中，这一点至关重要。 从上述几个项目来看，资产证券化的优先级的利率基本都在 5%以上，也就是说这些项目的租金收益率至少在 5%以上才能覆盖财务成本。以其中某项目来计算成本，该租赁住房第一期资产支持专项计划总发行规模 16.76 亿，优先级 15亿，利率 5%，共提供 1087套长租公寓，假如不计劣后级的利润，要让项目的收益率覆盖优先级的财务成本该项目每月每套房的租金至少是 5700，如果在覆盖财务成本的基础上收益率达到 10%、 20%和 30%的租金是 1.7 万， 2.9 万和 4 万。 图表 10： 某资产证券化覆盖财务成本要求月房租 5700 收益率 0.05 0.15 0.25 0.35 房租 5749.77 17249.31 28748.85 40248.39 资料来源： 网络资料 ， 联讯证券 然而资产证券化与专项债的不同之处在于资产证券化没有还本压力，资产证券化的过程是企业先筹集一笔钱建成长租公寓，产生了稳定的现金流，然后将物业和未来预期的租金打包发行 ABS，就可以回收资金，理论上只要租金收入能够覆盖优先级的财务成本（ 5%）就可以，在重资产项目中劣后级还能获得资产增值的收益，整个过程的周期可以和普通商品房类似，只要有初始资金，就可以实现“高周转”，而且每次项目建成发行资产证券化回收的资金可能比建设的成本还高，比如上面这个例子 10 个物业的市场价值是 4.6 亿，发行 ABS 筹集了 16.76 亿，我们举一个理想化的例子，假设某房地产公司有初始资金 5 亿建成一个项目，发行资产证券化将底层物业和未来预期的租金收入打包发行了 10 个亿，那公司就可以将这 10 个亿再做 2 个这种项目（每个成本 5 亿），然后每个项目又可以发行 10 个亿，如此以指数速度扩张，现 实当然不可能这么理想，企业还要用这些钱去运营项目、还债等。 跟前一部分专项债项目进行对比，专项债是在项目初期筹集一笔钱来拿地、建房，建成以后需要靠这些房子的租金来每年还利息，到了 5 年偿还期的时候还需要还本，每年不计财务成本的收益率至少要 20%（ 1/5=20%），加上 5%左右的财务成本是 25%，这在目前的市场行情下是压力比较大的。 造成专项债和资产证券化这种差异的原因是什么？本质上是专项债是债权性质，资产证券化是股权性质。 资产证券化无论是用委托贷款、信托贷款还是消费贷款的形式，虽然表面上是债权，但是其底层资产都是租金收益权（有的还有物业），更准确说是未来的租金，这就 是 说对资产证券化的投资者来说，他们看好 的是 这些物业未来获取租金的能力。对经营方来说它已经将这些物业 加上 它未来的租金都卖掉了，未来 只能 获得合理利润的经营收入，当然 当前 筹集到的钱 更 多。 而 专项 债的压力就是还本付息，虽然在偿还期内筚路蓝缕，但是只要保证能还本付息，未来物业的产权和租金收入都是自己的。 但是无论是专项债还是资产证券化虽然受到政策鼓励，但是对经营方来说这其中 仍有不少问题：一是能不能发出去，这除了要看公司资质、底层资产，还要看当时的资金环境。 二是公司最高能承受多少的杠杆率，就算能发出去，房地产公司愿意借着百亿的债务等着收租，发专项债会恶化公司的资产负债表，公司能承受的杠杆率有限，到了一定宏观研究 。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 lxsec 10 / 13 程度投资者会更加谨慎，负债会更困难。 二、“地贵、钱贵、周转慢”何解？ 综上来看，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，怎么解决这些问题呢？我们可以从现实中找到启示。 （一）地贵 1、 低价供地用税收取代卖地 土地为地方政府创造的收入主要是两个方面，一是“一锤子买卖”的卖地，就是传统的开发商拍卖地块，用来建商品房，然后卖掉。二是引入可以经营的产业收税。 建设长租公寓可以低价供地的逻辑在于政府可以通过长租公寓收税，主要在两个方面：一是长租公寓运营方收租的利润需要缴税，二是用低廉的房租引入人才促进产业建设，可以从产业中收税。 但是这其中有两个关键点是：一长租公寓的运营方是当地企业，否则地方政府低价给了地，建了长租公寓，收了租金，结果运营方将税交给其他地区的政府了，那当地政府就亏了，所以我们看到之前上海推出的几块租赁地 块以远低于市场价的价格给了当地政府背景的企业。二是人才在当地就业，如果当地政府提供了便宜、舒适的长租公寓结果成了其他地区的“睡城”，那当地政府也没有从这些引进人才创造的经济发展中获得税收。 2、使用商业用地或者集体土地建设租赁住房 上文我们分析的主要是自持性住宅用地，作为政策鼓励的租赁住房，未来会有更多类型的土地流入市场，比如集体土地和商业用地。 集体土地： 2017 年 8 月国土资源部住房城乡建设部引发利用集体建设用地建设租赁住房试点方案的通知，提出包括北京、上海、沈阳、南京等在内的 13 个省级行政单位开展集 体土地建设 租赁 住房的试点 。 根据我国的宪法和土地管理法可以用于租赁住宅建设的集体土地主要是计提建设用地中的集体经营性建设用地 。 并且集体经济组织和其他类型组织可以采用入股、联营的方式合作开发，比如 北京市大兴区瀛海镇租赁住房项目由北京汇瀛恒业有限公司（其股东为北京市大兴区瀛海镇的 27 个农村经济合作社）和北京万科天恒产城建设有限公司共同设立项目公司进行开发建设，北京汇瀛恒业有限公司以集体建设用地使用权作价 15.9 亿 入股，持股比例为 51%。 商业用地： 国务院办公厅印发关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意 见 中允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。 这样为商业用地 进入租赁市场提供了便利，以往不同地区在商住用地建设居住用途的房屋时都多有限制，不能落户、没有学区、首付比例高、转让契税高、水电费高等原因让这些住房在价格便宜的同时也有诸多不便，随着各地区试点 “租售同权”和允许商业用房改建租赁住房并且可以将用途改为居住用地，就为长租公寓使用便宜的商用地提