2018-2019物业服务行业分析报告.pptx

2018-2019物业服务行业分析报告,2018 年 11 月 07 日,内容目录,1. 物业服务企业上市风潮起，行业营收超 6000 亿.41.1. 物业服务公司迎来上市潮，资本给予较高估值 .41.2. 行业营收超 6000 亿，行业集中度提升.52. 行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口.62.1. 房地产进入存量时代，物业管理重要性突显.62.2. 政策支持、观念转变，物业覆盖率、收缴率有望持续提升.72.3. 摆脱低级运营模式，发挥流量入口属性，物业行业想象空间巨大.93. 行业集中度提升逻辑：规模效应和品牌效应突显.103.1. 物业服务与房地产关系密切，房地产行业进入“强者恒强”时代.103.2. 物业服务存在规模效应，现金流增加+成本降低.113.2.1. 在管面积越多现金流越充足，越能扩大规模.113.2.2. 单个管理项目越大，单位成本越小.133.3. 头部企业品牌溢价效应发挥作用.144. 投资建议.144.1. 建议关注：碧桂园服务（6098.HK）：母公司房地产开发全国领先，储备物业面积充足.154.2. 建议关注：彩生活（1778.HK）：互联网社区平台搭建领先，物业模式创新者.174.3. 推荐标的：南都物业（603506.SH）：商业物业优势显著，长租公寓有望成新增长点.19,图表目录,图 1：物业管理公司市值（亿人民币）.4图 2：物业上市公司市盈率和 A 股、港股的比较.4图 3：全国物业管理行业总面积.5图 4：物业管理行业增速超第三产业.5图 5：2014-2017 年百强企业管理面积与数量均值.5图 6：2014-2017 年 TOP10 企业管理规模与市场份额情况.5图 7：国有建设土地出让面积（万公顷）.6图 8：房地产开发投资完成额绝对值上升，增速下降.6图 9：房地产行业毛利率、净利率水平均有所下降.6图 10：部分一线城市二手/一手交易比例（按套数）.6图 11：存量时代，部分房企开始涉足新业务.7图 12：2017 年物业业态面积占比情况 .8图 13：不同业务服务费情况（元/平方米/月）.8图 14：百强物业服务企业在管项目二手房售价、租金与周边均价比较（元） .8图 15：百强物业服务企业物业服务费收缴率均值.9图 16：百强物业企业不同城市级别平均物业服务费（元/月）.9图 17：百强物业服务企业增值服务收入占比提升.9,图 18：百强物业服务企业增值服务利润占比提升.9图 19：部分物业服务企业互联网 APP 总下载量（次）.10图 20：2017 年部分物业服务企业管理面积构成情况部分物业企业与地产开发公司关系密切.10图 21：我国房地产行业集中度持续提升 .11图 22：物业服务上市公司现金流和净利润比较（亿元）.12图 23：物业服务上市公司总资产周转率 .12图 24：部分物业上市公司在管面积和经营活动产生的现金流关系.12图 25：2017 年百强物业服务企业营业成本构成.13图 26：物业管理人力成本逐年上升 （元/年）.13图 27：百强物业大单体面积项目数量.13图 28：碧桂园物业管理费较低，但单位收费面积毛利润较高.13图 29：物业服务企业品牌价值（亿元） .14图 30：物业服务企业品牌首选率排名.14图 31：碧桂园服务管理面积地图.15图 32：碧桂园服务主要业务简介.15图 33：碧桂园服务 2018 年上半年营收构成-按业务.15图 34：碧桂园服务营业收入情况.16图 35：碧桂园服务利润情况.16图 36：碧桂园服务从碧桂园集团获得的收费管理面积.16图 37：碧桂园服务储备面积充足，未来放量潜力大.16图 38：彩生活管理、提供顾问、合作的住宅小区区域分布图.17图 39：彩生活 2018 年上半年营收构成-按业务.17图 40：彩生活营业收入情况.17图 41：彩生活利润情况.17图 42：彩生活社区服务平台功能简介.18图 43：彩生活“彩惠人生”模式创新社区增值业务.18图 44：彩生活在线平台用户量突破千万（万人）.19图 45：彩生活平台服务面积构成（百万平方米）.19图 46：南都物业业务已经成功拓展到十余个省市.19图 47：南都物业历年营收构成-按业务.19图 48：南都物业历年总收入情况及增速 .20图 49：南都物业历年净利润情况及增速 .20图 50：南都物业不同物业类型单价（元/平方米月）.21图 51：南都物业不同包干制物业类型项目毛利率（%）.21,表 1：房企分拆物业公司情况梳理.7表 2：部分地方政府出台有关物业覆盖规划文件 .7表 3：部分物业服务企业互联网社区平台情况梳理.10表 4：2017 年以来主要物业公司并购事件.12表 5：南都物业 2017 年上半年主要客户情况.20,物业服务行业现状：物业服务公司上市风潮起，行业增速迅猛近几年，原本作为房地产公司下属部分的物业服务公司纷纷独立上市。目前已有 8 家公司登陆香港主板，1 家公司在 A 股上市，其中绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务市值达百亿级别。2018 年全国物业管理行业发展报告显示全国物业管理行业营收达 6007 亿元，复合增长率达到 13.66%。本文旨在探索：物业服务行业的成长逻辑，即物业服务行业增长驱动力是什么？是否能保持持续增长？物业服务行业的集中度提升逻辑，即物业行业集中度提升是否必然？为什么要关注头部公司？在行业不断成长、集中度提升的趋势下，市场应该关注什么样的物业服务企业？1、物业服务行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口在房地产增量时代，物业服务更多地被看作房企内部成本，房企出于缩减成本的动力，提供的物业服务大多基础单一；目前房地产进入存量时代，资产运营成为重点，众多房地产公司更加注重物业服务的业务运营和模式创新。中期看，物业管理面积方面，目前物业覆盖率仅约 50%，政策驱动下，未来几年物业覆盖率有望显著提升；物业费收缴方面，百强物业服务企业的物业收缴率从 2014 年的 93.02%提升至 2017 年的 94.14%，随着业主对物业的重视程度提升，物业收缴率和费用都有望提升。长期看，物业服务有望摆脱传统的单一运营模式，真正发挥流量入口属性，叠加各类社区消费场景，完成运营模式的创新和转变。类型丰富的、盈利空间更巨大的增值服务有望成为物业服务企业的主要利润增长板块。2、物业服务行业集中度提升逻辑：规模效应和品牌效应突显物业服务行业集中度提升主要来自于：物业服务与房地产关系密切，物业百强企业中有房地产开发背景的企业占比达 73.5%，房地产行业进入“强者恒强”时代，背靠大地产商的物业服务企业有望获得更多的项目数量； 物业服务存在规模效应，在管面积越多，现金流越充足，越能扩大规模；单个管理项目越大，单位成本越小，利润空间越大。物业服务的头部企业获得品牌溢价的能力更强，品牌首选率更高。3、投资建议：我们推荐关注在管面积领先、储备面积和未来潜在面积充足和持续的公司以及物业模式创新领先、社区平台搭建完善、增值业务占比有望持续扩大的公司。建议关注：碧桂园服务 6098.HK（母公司房地产开发全国领先，储备物业面积充足）；彩生活 1778.HK（互联网社区平台搭建领先，物业模式创新者）；推荐标的：南都物业 603506.SH（商业物业优势显著，长租公寓有望成新增长点）。风险提示：房地产相关政策波动风险；物业新业务开展不及预期重点标的推荐,股票,股票,市值,收盘价,投资,EPS(元),P/E,代码603506.SH,名称南都物业,亿元22.34,2018-11-0622.55,评级买入,2017A1.26,2018E0.89,2019E1.10,2020E1.47,2017A17.18,2018E24.33,2019E19.68,2020E14.73,1. 物业服务企业上市风潮起，行业营收超 6000 亿1.1. 物业服务公司迎来上市潮，资本给予较高估值自 2014 年物业管理企业彩生活成为第一家在港股上市的公司，资本对物业行业的关注度不断提高。目前共 8 家企业（彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国、雅生活服务、碧桂园服务）登陆香港主板，1 家（南都物业）在 A 股上市。数家公司的上市证明了物业服务公司也能诞生巨头，绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务市值为百亿级别。图 1：物业管理公司市值（亿人民币）,350300250,彩生活绿城服务雅生活服务,中奥到家祈福生活服务碧桂园服务,中海物业浦江中国南都物业,200150100500从估值来看，资本市场给予物业公司较高的估值。对比 A 股和港股的平均市盈率，除了祈福生活和中奥到家估值偏低之外，其他物业公司均在 A 股和港股的平均市盈率水平以上，碧桂园服务的估值达到约 70 倍。较高的市盈率说明资本对物业上市公司的看好。图 2：物业上市公司市盈率和 A 股、港股的比较80706050403020100,1.2. 行业营收超 6000 亿，行业集中度提升根据中国物业管理协会2018 年全国物业管理行业发展报告，我国物业管理行业基本情况如下：,从管理面积来看，全国物业管理行业面积约为246.65亿平方米，复合增长率为12.01%，百强公司的管理面积占比达 32.08%。从营业收入来看，全国物业管理行业营收达6007.2亿元，占全国服务业增加值的1.4%。从企业数量来看，全国共有物业服务企业 11.8 万家，广东、江苏、山东等省的物业服务企业数量领先他省。从就业人员来看，2018 年物业管理行业人员达 904.7 万人，复合增长率为 8.9%。,第三产业服务业已经构成我国经济的重要组成部分， 2018 年上半年第三产业增加值占国内生产总值的 54.3%，同比增长 6.8%；作为服务业的一种，物业管理行业的增速达到了 13.66%，体现出行业的蓬勃发展之势。,图 3：全国物业管理行业总面积,物业管理行业集中度提升，TOP10 企业市场份额超 10%。物业管理行业的发展展现出“强者恒强”的趋势。 2014 年，百强企业管理面积的均值约为 1600 万平方米，市场份额为 19.5%，2017 年，百强企业管理面积的均值超 3000 万平方米，市场份额达到 32%以上。其中，以万科物业、绿城物业、碧桂园服务等为代表的头部公司增长尤其明显。2014 年 TOP10 企业市场份额仅为 4.37%，2017 年达到 11.06%。2017 年，TOP10 企业管理面积均值是百强企业均值的 6.82 倍，TOP11-30 企业管理面积达是百强企业均值的 1.57 倍，马太效应越来越明显。,6.80%,13.66%,14%12%10%8%6%4%2%0%,图 4：物业管理行业增速超第三产业16%,第三产业增加值增速,物业管理行业增速,200150100500,3,5003,0002,5002,0001,5001,0005000,2014,2015,2016,2017,图 5：2014-2017 年百强企业管理面积与数量均值管理面积均值（万平方米）,在管项目数量均值（个，右轴）,12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%,25,00020,00015,00010,0005,0000,2014,2015,2016,2017,图 6：2014-2017 年 TOP10 企业管理规模与市场份额情况TOP10企业管理面积均值（万平方米）,TOP10企业市场份额,2. 行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口2.1. 房地产进入存量时代，物业管理重要性突显过去 20-30 年，我国房地产主要依靠“增量”的路径取得了迅猛的发展。增量时代，房地产企业通过拿地、建造、出售的流程，获得房屋销售收入，实现土地的快速变现。过去，拿地能力强的房地产企业意味着能获得最多的增量，高周转、高杠杆、高毛利率的企业能够获得高 ROE。近年来土地供应放缓，全国国土规划纲要（20162030 年）提出“分类引导城镇化发展将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地”。国有建设用地出让面积自 2013 年达到高点之后持续回落，房地产开发投资完成额的增速大幅下跌，虽然有所恢复，但是依旧未达 10%。房地产盈利能力下降，行业毛利率由原先约 40%跌至不足 30%。部分一线城市二手房交易量已远超一手房交易量，存量时代来临。,图 7：国有建设土地出让面积（万公顷）,图 8：房地产开发投资完成额绝对值上升，增速下降,图 9：房地产行业毛利率、净利率水平均有所下降,图 10：部分一线城市二手/一手交易比例（按套数）,20.0010.000.00,80.0070.0060.0050.0040.0030.00,2011,2012,2013,2014,2015,2016,工矿仓储,商服,住宅,其他,10%0%,40,00020,0000,120,000100,00080,00060,000,房地产开发投资完成额（亿元）,YOY40%30%20%,35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%进入存量时代，地产发展模式发生改变，资产运营成为重点，出现房企巨头拆分物业上市潮。在增量时代，开发商的盈利模式简单粗放，赚的是房屋出售“一次性”的钱。但是在存量时代，新房增量有限，依靠卖房盈利的路径遇到瓶颈，运营好存量资产成为各大企业的共同方向。一些大型地产企业开始积极拓展其他业务，比如万科和碧桂园都涉足了家装、长租等领域，保利涉足社区超市、养老教育、二手房交易等领域。,45%40%,毛利率,净利率,图 11：存量时代，部分房企开始涉足新业务加强物业服务开发是房企面对存量时代做出的重要布局。原本物业服务作为房地产企业的“配饰”并未引起房企过度重视，物业服务更多地被看作房企内部成本，因此房地产企业出于缩减成本的动力，提供的物业服务大多基础和单一。但是在存量时代，物业服务重要性凸显，几家房地产企业巨头如绿城中国、碧桂园等纷纷通过分拆物业管理公司上市，部分物业管理公司市值甚至超过房地产企业母公司，由“配饰”变“主体”。表 1：房企分拆物业公司情况梳理,关联房地产企业花样年控股中国海外发展绿城中国雅居乐集团碧桂园佳兆业集团,物业管理公司彩生活中海物业绿城服务雅生活服务碧桂园服务佳兆业物业,上市时间2014.62015.102016.72018.22018.6待 IPO,2.2. 政策支持、观念转变，物业覆盖率、收缴率有望持续提升物业服务覆盖率提升有巨大空间。2017 年我国城镇物业管理覆盖率约为 50%，而提升物业服务覆盖率已得到众多政府政策的支持。国务院发布的服务业发展“十二五”规划提出“进一步明确物业管理行业的责任边界，健全符合行业特征和市场规律的价格机制，规范物业管理行业市场秩序。提高旧住宅区物业服务覆盖率，城镇新建居住物业全部实施市场化、专业化的物业管理模式”。从各地政府出台的规划来看，提高物业覆盖率甚至实现“全覆盖”是重要目标。表 2：部分地方政府出台有关物业覆盖规划文件,地区黑龙江南京成都,规划到 2020 年设区的城市住宅物业服务覆盖率达到 90%以上。到 2020 年实现住宅区物业管理全覆盖到 2022 年全市物业服务覆盖率达到 75%,文件黑龙江住建厅加强和规范全省物业管理工作指导意见南京市住房保障“十三五”规划成都市促进物业服务发展行动计划 ,青岛合肥,构建覆盖全市的物业服务信用信息系统 ；扩大老旧小区物业管理覆盖面实现无物管小区的全覆盖；将物业管理工作纳入目标考核,青岛市“十三五”房地产业发展规划 合肥市人民政府关于进一步加强物业管理工作的实施意见 ,资料来源：地方政府官网，天风证券研究所物业服务介入多种业态。根据物业百强报告，目前物业呈现出多业态均衡发展的趋势，住宅物业、商业物业、办公物业、公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业和其他类型物业百花齐放。分业态来看，办公物业服务费最高，达 7.88 元/月，其次是商业物业服务费，为 7.02 元/月，住宅物业服务费最低，为 2.30 元/月。2017 年，百强企业管理项目平均物业服务费为 4.26 元/月，略高于 2016 年，丰富的物业形态提升了物业公司的收入水平。,图 12：2017 年物业业态面积占比情况,图 13：不同业务服务费情况（元/平方米/月）,物业服务收缴率不断提升，且一线客户愿意支付的水平高于二三线城市。2014 年百强物业服务企业的物业收缴率为 93.02%，此后不断提升，2017 年提升至 94.14%，侧面反映出业主对缴纳物业服务费的意愿不断提升。从不同城市对比来看，百强企业在一线城市的平均物业费达 7.12 元/月，而二线和三四线分别为 3.67 和 3.58 元/月，可能原因是一线,1.65%4.12%1.76%9.12%8.65%,0.60%,4.25%69.85%,住宅物业商业物业办公物业公众物业产业园区物业学校物业,医院物业其他物业服务质量在影响购房者选择房产的因素中起到越来越重要的作用。物业客户特别是住宅用户逐渐意识到物业的重要性：促进财产保值增值。物业对于房屋的整修、维护起重要作用，完善的物业服务可以促进房屋保养，帮助业主财产保值增值。2017 年，百强物业服务企业在管的二手房平均价格高出周边二手房价格 9.06%，年套租金价格高于周边年套均租金价格 6.88%。营造良好的居住工作环境。物业掌管着业主长期居住或者工作的场所，涉及场所的治安问题、卫生问题、设施问题等。图 14：百强物业服务企业在管项目二手房售价、租金与周边均价比较（元）,2.3,7.02,7.88,3.78 3.64 3.41,6.88,5.98,9876543210,45,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,000,2012,2013,2014,2015,2016,2017,周边二手房价格,周边年套均租金价格,百强二手房价格,百强企业年套租金价格,住户支付能力更强、支付意愿更高。,图 15：百强物业服务企业物业服务费收缴率均值,图 16：百强物业企业不同城市级别平均物业服务费（元/月）,综上，业主对物业服务的重要性认识增强，优质的物业服务成为业主选择房产的重要条件；业主对物业服务的消费意愿提升，收缴率不断提高，物业费用有提升的空间，为行业继续成长奠定基础。2.3. 摆脱低级运营模式，发挥流量入口属性，物业行业想象空间巨大目前大多数物业公司的运营模式依旧较为传统，以“保洁保安绿化”为代表的基础物业业务为主，同时收取物业费，模式简单，利润空间较小。百强物业服务企业收入中基础物业服务占比超过 80%。物业服务对象大多是人口十分密集的社区（住宅、办公楼、商场、学校等），因此物业服务天然具有吸引流量的功能。虽然基础物业收入占比超八成，但是目前物业管理服务已经出现服务类型多元化和个性化、利润空间增厚的趋势。近年来，物业服务也拓展出多种增值服务，包括工程服务、房屋经纪、案场服务、空间运营、家政服务等服务，拓宽收入来源，提升利润水平。百强物业企业的增值服务占比不断提升，2015 年为 16.73%，2017 年增长到 18.2%。增值服务的利润空间也更大，2017 年百强企业增值服务以 18.20%的收入贡献了 41.68%的利润，成为企业盈利的重要增长力。,