资源描述
1 30 大典型城市库存市场月报报告 2018 年 8月刊 2 Contents 目录 Contents 目录 . 2 一、报告摘要 (核心数据及观点 ) . 3 一、 全国库存总量 全国库存连续两个月上浮，一线城市增幅最明显 . 4 二、监测城市库存走势 . 6 （一） 7月监测城市库存明细 天津、青岛、长沙存量居前三位 . 6 （二）环比增长、下滑情况 10城环比上涨，莆田增幅最大为 35% . 7 （三）同比增长、下滑情况 14城同比上涨，常熟增幅高达 7成，最为剧烈 . 8 三、存销比走势 . 9 （一）全国监测城市存销比走势 30 大典型城市存销比为 6.72 个月，环比下滑 1% . 9 （二）一线监测城市存销比走势 存销比 10.41个月，北京居首 . 10 （三）二线监测城市存销比走势 存销比为 6.66个月，苏州增幅最明显 . 13 （四）三四线监测城市存销比走势 存销比 4.84个月，去库存周期收窄 . 14 3 一、 报告摘要 (核心数据及观点 ) 截止 2018 年 7 月底，监测的 30 大典型 城市， 商品住宅累计库存余量较上个月 上涨 077个百分点至 11500 万平米，同比下滑 2.63%。 4 个一线城市的 累计库存余量为 2245.41 万平米， 一线城市 库存量 继续 回升 ， 本月环比上涨 3.18%，同比 上涨 3.65%。 从监测的 13 个 二线城市库存量来看， 商品住宅累计库存余量为 7380 万平米，环比 小幅下滑 0.21%， 同比 下滑 3.63%。 从监测的 13 个三四线城市库存量来看， 7 月末存量为 1875 万平米，环比 上涨 1.85%，同比 下滑 5.63%。 7 月份， 30 大典型城市累计存销比为 6.72 个月，环比 下滑 1 个百分点，同比 上涨 4 个百分点 。一线城市存销比为 10.41 个月， 连续 3 个月在合理区间 ，环比 下滑 9.32%，同比上扬 092%；二线城市存销比为 6.66 个月，自 2016 年 4 月起，已连续 28 个月低于8 个月的水平，且连续 23 个月低于一线城市的存销比；三四线城市本月存销比 4.84 个月， 13 城中有 9 城环比 下滑 。 同策 研究院 总监张宏伟指出， 2018 年 上半年，中西部核心城市及周边楼市 “ 量价 齐升 ” ，呈现 全国楼市区域轮动特征，致使房地产市场进入两种失衡状态， 即 东部一线及强二线城市的 “ 供应型 失衡 ” 、 中西部核心城市的 “ 需求型 失衡 ” 。不同 类型城市楼市供需矛盾尚未得到根本性的解决， 近 60 个 城市户籍人才政策 集中出台 ， 全国 城市人口拉开结构性流动的序幕。 7 月 ， 随着销售增速放缓，一线城市楼市已经发生实质性的转变， 2018 年以来频频发量，但并没有扭转成交的颓势，半年度收官月一二三四线城市 库量 普涨，本月仅二线城市库存量小幅下滑，一线和三四线依然涨势一片。去年开始全国库存已经进 入良性周期，但随着库存不断积压和销售乏力，后期一线城市去库存压力就会显现。 4 一、 全国库存总量 全国 库存 连续两个月 上浮 ， 一线 城市 增幅最 明显 【数据】 同策研究院 数据显示 ， 截止 2018 年 7 月底， 监测的 30 大典型 城市， 商品住宅累计库存余量较上个月 上涨 077 个百分点至 11500 万平米，同比下滑 2.63%。 【解读】 笔者 指出 ， 随着 销售 增速 放缓， 一线 城市楼市已经发生实质性的转变， 2018 年以来频频 发量 ，但并没有扭转成交的 颓势 ， 半年度 收官月 一二三四 线 城市 普涨， 本月仅 二线城市 库存量 小幅 下滑 ， 一线 和三四线 依然 涨势一片 。去年开始全国 库存 已经进入 良性周期，但随着库存 不断积压 和销售乏力， 后期 一线城市去库存压力就会显现。 【数据】 就一线城市库存来看， 截止 2018 年 7 月 底 ， 4 个一线城市的累计库存余量为2245.41 万平米， 创 2018 年库存 新高，连续两个月大幅攀升 ，一线城市 库存量 高于 去年 12月 水平 ，环比 继续 上涨 3.18%，同比 则 上涨 3.65%。 从监测的 13 个二线城市库存量来看， 商品住宅累计库存余量为 7380 万平米，环比 小幅下滑 0.21%，同比 下滑 3.63%。 从监测的 13 个三四线城市库存量来看， 7 月末存量为 1875 万平米，环比 上涨 1.85%，同比 下滑 5.63%。 7 月 监测城市库存余量 TOP10 城市中， 天津 、 青岛 、 长沙 以 1194.15 万平米、 1055.37平米、 953.70 万平米的存量居监测城市的前三位。 从各城市存量较上个月的浮动情况来看， 30 大典型城市中， 有 10 城市环比 上涨 ，较上个月 减少 7 个 ， 莆田 上涨 幅度最大，为 35%。 四个 一线城市 库存 北京 、上海环比上升， 广州 、深圳环比下滑 ， 北上广深 存量 分别 为 658.89 万平米、 564.78 万平米 、 782.47 平米和239.27 万平米，其中 北京上涨 幅度最大，为 11.40%； 深圳下滑 幅度 最大，为 10.13%。 【解读】 笔者 指出 ， 从成交情况来看， 全国 30 城 增量成交面积 环比 六月 小幅下降 1 个百分点， 虽然 一线城市和三四线城市 库存 上涨， 但 从销售情况 来 看， 均创 2018 年 年内新高，5 可见是 因为持续的放量导致库存的进一步增加；而 二线城市除 了春节传统淡季， 销量 创新低，二线城市抢人 大战后， 相继 被住建部约谈， 销售 有所 下降 ； 三四线城市 这一轮行情 下 涨不动了，随着棚改 暂停 ， 笔者预计三四线城市会 进一步走低。 根据同策咨询研究部的研究，对于商品住宅市场，当存销比小于 8 个月时，房价存在上涨压力；当存销比 接近 8 个月时，房价有上涨倾向；当存销比在 8 - 15 个月时，房价处于合理区间；当存销比接近 15 个月时， 房价有下跌倾向；当存销比大于 15 个月时，房价面临下跌压力。 截止 2018 年 7 月底， 30 大典型城市累计存销比为 6.72 个月，环比下滑 1 个百分点，同比上涨 4 个百分点。一线城市存销比为 10.41 个月，连续 3 个月在合理区间，环比下滑 9.32%，同比上扬 092%；二线城市存销比为 6.66 个月，自 2016 年 4 月起，已连续 28个月低于 8 个月的水平，且连续 23 个月低于一线城市的存销比；三四线城市本月存销比4.84 个月， 13 城中有 9 城环比下滑。 图： 全国监测城市 累计库存走势 0.002000.004000.006000.008000.0010000.0012000.0014000.00一线 4城合计 二线 13城市合计 三四线 13城市合计 全国 30城市合计万平6 二、监测城市库存走势 （一） 7 月 监测城市库存 明细 天津、 青岛、长沙 存量居 前三位 【数据】 7 月监测城市库存余量 TOP10 城市中， 天津、青岛、长沙以 1194.15 万平米、1055.37 平米、 953.70 万平米的存量居监测城市的前三位。 从各城市存量较上个月的浮动情况来看， 30 大典型城市中，有 10 城市环 比上涨，较上个月减少 7 个，莆田上涨幅度最大，为 35%。四个一线城市库存北京、上海环比上升，广州、深圳环比下滑，北上广深存量分别为 658.89 万平米、 564.78 万平米、 782.47 平米和 239.27 万平米，其中北京上涨幅度最大，为 11.40%；深圳下滑幅度最大，为 10.13%。 【解读】 笔者指出， 本月库存 TOP10 城市 较 上个月完全一致， 名次相比上月略有不同，变量来自 广州、 北京 ， 广州 去库存效果明显， 北京 则上涨明显。 7 月存量排名前十的城市中，仅 长沙、 广州 、徐州存量下滑，其余 七 城 环比均不同程度上涨。从存销比来看， 上海 、广州、天津 、武汉、重庆、徐州 六 个城市下滑，其余上涨。仅天津、上海、 广州 、长沙存销比处于合理区间； 北京存销比超过 16 个月，房价面临下行压力 ； 其余城市存销比低于 8 个月以下，杭州 、重庆 4 个月内库存将消耗完，面临 “ 房荒 ” 的局面。 图： 2018 年 7月存量居 前城市排名 1194.15 1055.37 953.70 812.57 782.47 745.88 658.89 609.48 564.78 474.79 0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.00天津 青岛 长沙 武汉 广州 重庆 北京 西安 上海 徐州万平米7 图： 2018 年 7月监测城市存量排名 （二）环比增长、下滑情况 10城 环比 上涨 ， 莆田 增幅 最大为 35% 【数据】 从各城市存量较上个月的浮动情况来看， 30 大典型城市中，有 10 城市环 比上涨，较上个月减少 7 个，莆田上涨幅度最大，为 35%。四个一线城市库存北京、上海环比上升，广州、深圳环比下滑，北上广深存量分别为 658.89 万平米、 564.78 万平米、 782.47 平米和 239.27 万平米，其中北京上涨幅度最大，为 11.40%；深圳下滑幅度最大，为 10.13%。 【解读】 笔者 指出， 截止 7 月 底， 30 大典型城市中存 量的环比 下滑 城市 数量大于 上扬城市 ， 多数 城市回归正常 下滑 阶段。 莆田商品 住宅 存量大幅 增长， 主要 是 由于 供应量的 影响 ，近几年莆田 房价不断上涨， 7 月 ， 莆田市人民政府办公室转发市住建局市国土资源局关于加强精准调控稳定房地产市场的通知加强 片区 住房 价格管控， 莆田 开始 进入 “ 限 房价 ” 状态 ， 开发商抢割政策 到实施的时间差抓紧入市 ， 7 月 莆田供应量猛增， 在 销售 成绩 平平的情况下， 库存容量 增幅 直接 问鼎 TOP1，并且存销比 也拉升到 20.48 个 月， 未来 房价存在下行压力。 图： 2018 年 7月商品住宅存量环比增 幅居前、后各 10 城市排名 0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.00天津青岛长沙武汉广州重庆北京西安上海徐州成都苏州莆田南京常州福州南昌深圳杭州厦门湛江东营芜湖太仓九江焦作舟山南平常熟三明万平米8 （三）同比增长、下滑情况 14城 同 比 上涨 ， 常熟增幅 高达 7 成，最为 剧烈 【数据】 同策 研究院 数据显示，截 止 7 月 底 ， 30 大典型城市 ， 有 14 个城 市 商品住宅库存量 均 同比 上涨 ， 同比 增幅 从 2.09%到 70.54%不等， 其中， 常熟上扬 幅度最大，为 70.54%。 【解读】 笔者 指出 ， 全国库存 同比上涨的城市较上个月又新增 2 个 城市， 楼市 严控下销售增速趋缓，多城库存 也 慢慢回升。 常熟虽然 出现最大同比增幅 ， 但是 去库存 周期仅 剩 2.48个 月， 常熟 存销比连续三个月收窄，从 6 个月 降至 4 个月 再降至 2 个月 ， 从 去化情况来看，常熟这三个月 销量良好 ， 主要 是由于 去年存量 基数太低影响。 图： 2018 年 7月商品住宅存量同比 增幅居前、后各 10 城市排名 35.00%29.88%11.40%10.93%9.79%8.58%8.24%4.12%1.01%0.53%-6.40%-8.10%-8.32%-8.88%-9.91%-10.13%-12.70%-13.84%-23.67%-82.24%-100.00%-80.00%-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%莆田 芜湖 北京 太仓 湛江 青岛 上海 武汉 天津 西安 九江 舟山 南平 苏州 常州 深圳 南京 南昌 常熟 三明9 三、存销比走势 （一）全国监测城市 存销比走势 30大典 型 城 市存 销比为 6.72个月，环比 下滑 1% 【数据】 同策 研究院 数据显示， 截止 2018 年 7 月底， 30 大典型城市累计存销比为 6.72个月，环比下滑 1 个百分点，同比上涨 4 个百分点。一线城市存销比为 10.41 个月，连续 3个月在合理区间，环比下滑 9.32%，同比上扬 092%；二线城市存销比为 6.66 个月，自 2016年 4 月起，已连续 28 个月低于 8 个月的水平，且连续 23 个月低于一线城市的存销比；三四线城市本月存销比 4.84 个月， 13 城中有 9 城环比下滑。 从监测的具体城市来看， 存 销比 最高的前三 位城市为 福州、 厦门、 莆田 ，存销比分别为32.78 个月、 27.19 个月和 20.48 个月， 一线城市 北京、 上海 均 入榜 存 销比 TOP10 中 ， 北京存销比 为 17.45 个 月 超过合理区间， 面临 房价下行的压力 。 上海、 广州 、 深圳 本月存销比分别为 9.94 个月 、 8.52 个月 、 8.15 个月， 均处于合理区间。 【解读】 笔者 指出， 30 个城市中，一线、二线、三四线城市的存销比分别为 10.41 个月、 6.66 个月、 4.84 个月， 除 二 线城市小幅 上升 外， 一 线和 三四线城市 去库存周期 都有所下滑 。 本月， 一线 城市 部分 回温， 中西部 和东北部活跃的核心城市 去火 ，三四线城市余温尚存，全国 去库存 周期环比 下滑 。 2018 年 下半年住建部严查的 30 城，将 影响下半年销售预70.54%45.48%21.85%21.58%21.30%20.34%19.38%18.27%10.78%10.14%-14.37%-17.39%-18.07%-18.80%-27.49%-29.28%-32.97%-41.49%-43.99%-81.84%-100.00%-80.00%-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%常熟 莆田 天津 广州 厦门 福州 武汉 焦作 湛江 九江 青岛 成都 苏州 重庆 深圳 南平 芜湖 杭州 东营 三明10 期， 影响 房企回款速度 ， 更多房企会因为资金兑付压力而主动降价 ，房企 通过 “ 大幅 降价 ”回款 的现象将越来越多。 图： 全国监测城市累 计存销比月度走势 图： 全国城市 2018年 7 月存 销比排名前十 （二）一线监测城市存销比走势 存 销比 10.41 个月 ， 北京居首 【数据】 同策研究院 数据显示， 截止 2018 年 7 月底， 一线城市存销比为 10.41 个月，从 2018 年 的 监测 数据来看， 连续 4 个月 的大幅上涨后， 连续 三 个月 下滑 走势 ， 本月 环比 下6.44 6.98 7.83 7.84 7.57 7.06 6.71 7.22 7.28 7.48 6.54 6.79 6.72 0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.00月0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.00福州 厦门 莆田 成都 北京 湛江 上海 太仓 长沙 南平月
展开阅读全文