2018-2019中国地产行业市场研究报告.pptx

,2018-2019中国地产行业市场研究报告,产业地产，就是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。由于产业地产与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值同步及发展的协同性，产业地产愈发受到重视。,前 言,Introduction,CONTENTS,前言,1.产业地产行业概况,目,录,1.1,产业地产的定义,1.5 产业地产政策2.产业地产典型商业模式2.1 地产开发商模式2.2 产业新城开发商模式2.3 产业投资商模式2.4 基金投资商模式3.产业地产行业背景分析3.1 楼市调控严格 房企利率空间压低3.2 房企融资难 急需扩张新的业务3.3 城镇化推动产业地产发展,1.21.31.4,产业地产主要形式产业地产市场参与主体产业地产发展历程,CONTENTS,目,录,4.产业地产行业发展现状4.1 产业地产特点4.2 产业园与开发区4.3 国内产业地产商的分布4.4 产业地产竞争格局4.5 产业地产拿地排行4.6 创新拿地五大模式4.7 产业地产市场痛点5.产业地产规划思路5.1 产业地产开发流程5.2 中商服务内容5.3 中商规划优势5.4 成功案例,CONTENTS,目,录,6.产业地产重点企业分析6.1 华夏幸福6.2 上海临港6.3 张江高科6.4 招商蛇口6.5 万科集团6.6 联东集团7. 产业地产行业发展驱动因素及发展趋势7.1 发展驱动因素7.2 发展趋势7.21 产业转型升级仍然是主要目标7.22 产业地产将进入规划主导发展阶段7.23 重心逐渐布局二三线城市7.24 区域产业地产发展将出现结构化差异,01 产业地产行业概况,空间服务商产业地产的本质时间合伙人,产业地产的定义,产业地产，就是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。由于产业地产与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值同步及发展的协同性，产业地产愈发受到重视。另外，在各地“十三五”规划和城市化的推进下，产业地产得到了较大的推动，产业地产已成为政府、企业、资本关注的焦点，包括传统房企、金融机构、实体企业、甚至互联网企业均纷纷投身产业地产的开发与打造中。,产业地产主要形式产业地产主要形式为：产业地产、产业综合体、产业小镇。,产业新城通常面积相对较大，是依托以一种或多种产业为主导的工业园或产业园而建立起来的相对独立的新城镇，其主要特征是能够脱离中心城市的配套环境而独立运转，在新的地理空间上实现“产城融合”产业综合体面积相对较小，是指某特定区位上，打造集总部楼宇、标准厂房、公寓、商业等配套齐全的产业发展载体,并建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系，相互之间存在技术、生产和分配等多方面联系的经济活动,这组经济活动能够共享外部规模经济,提高整体活动的经济效率。近年来，中国小镇产业空心化现状受国家关注，产业小镇即是在国家特色小镇建设号召背景下形成的一种新型产业地产探索模式。其本质同样是产城融合发展理念下的产业集聚、升级和培育问题，有所不同的是产业小镇还须注重小镇的人文融合，规划要充分考虑生态、生产、生活。,产业新城产业综合体产业小镇,产业地产市场参与主体,产业地产在提升土地的产业价值、提升城市产业能力、聚集人口与资本等方面具有重要作用，是房地产企业转型、实体企业多元化及金融资本投资的新蓝海。目前，产业地产市场主体有六大类。,政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。,以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示,范带动区域经济全面发展。,进入2010年，新开发立项的工业园区，都是以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府,进行产业转型和升级。,产业地产发展历程产业地产是围绕微笑曲线，构建产业价值链一体化的平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。产业地产是2003年由联东集团率先提出，是工业地产的升级与换代。产业地产工业地产,企业自建园区,产业地产政策,产业地产利好政策频发。产业政策侧重于新兴产业引导、支持创新相关改革、农村产业融合发展、城市群构建区域协同发展等方面，对特色小镇的政策支持力度持续加大，物流业成为新的聚焦点之一。另外，地方政府产业园区项目审批权限下放、产业园区整合、创新园区的建设以及对产业地产的金融支持也获得关注。,产业地产政策,02,产业地产商业模式,产业地产典型商业模式产业地产开发内涵十分广泛，不同历史阶段，不同主导主体自身属性、资源及战略定位不同，开发模式及盈利模式也是各有区别。目前，产业地产典型商业模式主要为：地产开发商模式、产业新城开发商模式、产业投资商模式、基金投资商模式。,产业新城开发商模式地产开发商模式,产业投资商模式基金投资商模式,拿地,地产开发商模式开发者获取土地后，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式，本质上与传统的住宅开发模式并没有太大的差别，也因此成众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。盈利模式：物业出售、物业出租、增值服务。,整体开发,产业综合体总部综合体,客户需求,定制式开发,租售,配套服务增值服务,产业新城开发商模式开发者与地方政府就某产业新城的开发达成协议，在规定年限内，负责地块内的基建及公共设施建设与运管，同时负责产业规划、空间规划、建筑设计、项目招商与物业管理等产业发展工作等；最后，以新城内所新产生收入的该级政府地方留成部分比例作为回报；合作期限结束后，将新城基础设施公共设施产权及经营权无条件已交给政府。盈利模式：土地一级开发、土地二级开发。,土地出让收入,政府,政府,政府,开发商,税收收入公共设施,基础设施土地管理,运营管理产业发展,合,作,期,满,后,无,偿,移,交,按,照,约,定,比,例,及,方,式,支,付,建设运营维护,部分公共项目产权无偿移交政府,获取住宅用地进行二次开发,产,生,收,入,产业新城N年产业新城运营权,获取该级政府留存部分,产业投资商模式产业投资商模式实行“基地+基金”双轮驱动，向社会资本募集园区开发基金，该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值，典型代表：张江高科。盈利模式：园区运作、资本运作、基金管理。,社会资本创新企业,产业投资商上市退出股权转让产业园区,资金,资金,发起基金基金资产增值,基金投资商模式基金投资商通过发行地产基金的形式募集资金，其可通过与老厂房拥有方，如制造企业合作，收购该物业后进行现代化改在并将改造好的物业回租给合作方，或者其通过拿地新建工业物业的形式吸引潜在客户入驻，当物业的入驻率达到一定水平，能够产生可观而稳定的现金流时，发行Reits对物业进行资本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。盈利模式：基金管理、物业资本化。,工业物业,社会资本,工业物业,基金投资商,潜在客户,老厂房拥有方,以新建物业为标的发现Reits,发现工业地,资金,以改造好的物业为标的发行Reits,合作,售后回租,入驻,新建物业持有,经营,产基金扩建改造持有经营,03,产业地产行业背景分析,楼市调控严格 房企利润空间压低,2016年9月，多个城市陆续出台限购限贷政策。今年以来，在坚持“房子是用来住的，不是用来,炒的”的基本定位下，全国各地相继出台房地产政策，其中涉及到了限购、限贷、限价、限售等方面。楼市高压下，土地出让交易条款严苛，房企利润空间不断压低，土地流拍现象逐渐增多。,房企融资难 急需拓展新的业务,从资本环境看，房地产企业资金筹措难度不断加大，融资规模有所降低，融资成本继续攀升。数据,显示，今年上半年典型房企融资总额为5830亿元，同比减少了4.9%。从成长能力来看，房地产行业平均营业收入增长率为94.76%。87.22%的企业低于行业平均值，49家企业营业总收入同比增长率连续两年呈,下降趋势。企业成长能力较弱，需探索新的业务方向，拓展市场范围。,城镇化推动产业地产发展,我国改革开放后城镇化进程迅速展开，城,市面积也随之不断扩大。截至2017年末，我国人口城镇化率已经达到58.52%，预计到2020年这个数字将会达到60%。,产业地产，正是在我国城镇化大踏步前进,的进程中应运而生的一个综合产业形式，依托于城市资源，构建一体化的产业链，以地产为载体，实现整体土地有规划的合理开发、运营与发展。建设主体在开发产业园区的时候，如果能够成功招商经营，那么实际上就是在建造一座小型城市。,04,产业地产行业发展现状,产业地产特点, 产业具体、业务创新、机制清晰 投融资模式多元、众筹模式、资产证券化、股权投资 工业地产改造，产业地产商业综合体，商业与地产跨界合作 运营主体专业化、市场化，物业、服务及管理体系专业化,产业定位经转化核心模式金融化产业商业联动化地产运营专业化,产业园与开发区,产业地产是工业地产的升级与换代，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，其中产业园是产业地产最主要的产品。目前我国产业园主要分布在各省市经济开发区等。据2018年版中国开发区审核公告目录，目录包括2543家开发区，其中国家级开发区552家和省级开发区1991家。其中，河北、山东、河南、四川、湖南、江苏、广东省级开发区数量超100家。,中国省级开发区数量1005050,国内产业地产商的分布,产业地产商主要集中在沿海经,济带、长三角经济带、长江经济带。,沿海经济带：环渤海、长三角、,珠三角,长三角经济带：以上海为核心，周边的南京、无锡、常州、苏州为主要分布区域,长江经济带：内陆以及重启、,武汉等长江经济带为主的分布区域,产业地产竞争格局,拥有产业能力是产业地产商的核心竞争力。产业地产项目的成功并不取决于项目的区位优势，产业、商业、创业等生态的构建是产业地产项目的操盘关键。,我国产业地产行业的市场结构处于垄断竞,争状态。行业中地产开发企业较多，但由于产业地产的土地资源大多由政府垄断，目前各地区规模较大的产业地产开发政府主要选择的投资开发商为资金实力雄厚的大地产开发商，目前排名靠前的产业地产分别为：张江高科、招商蛇口、上海临港、华夏幸福、联东集团。,产业地产拿地排行,2018年8月新疆合源正达生物化学有限公司拿地面积182公顷，位居榜首。青,海济贫光伏新能源有限公司排名第二，拿,地面积180公顷。内蒙古（奈曼）经安有,色金属材料有限公司和海南州明晖新能源有限公司位居第三和第三，拿地面积均为,115公顷左右。,创新拿地五大模式,由于产业地产拿地十分困难，因此创新的拿地模式成了开发商拿地的突破点。目前，国内主要五,大拿地模式：,产业地产市场痛点我国产业地产目前仍处于起步发展阶段，产业地产企业面临“选不准城市、不了解政府、做不了产业”三大痛点。此外，产业地产企业发展模式相对单一，经营方式相对粗放，产业地产商和产业地产项目良莠不齐，“以产业之名、行地产之实“，”重开发销售、轻自持运营“的现象普遍存在。,选不准城市,不了解政府,做不了产业,05,产业地产规划思路,规划,招商,运作,需求研判与分析独特性挖掘与定位市场&产业调研与诊断策划,产业筛选与细分产业确定重点产业发展项目包装设计园区空间规划与项目空间布局产业链与产业集群研究与设计总体定位、产业定位与发,展目标设计产业发展路径、发展策略研究与设计园区开发模式、开发策略与运营方案,建筑设计,景观设计控规&修规设计,招商代理、招商信息合作产业资源导入、项目考察谈判招商总体策略研究规划与设计重大招商项目精准包装与策划产业招商指南&专案研究与,设计产业招商作战地图与目标企业锁定招商宣传手册、宣传视频设计优化,园区托管,产业平台搭建园区投资开发园区招商运营产业商学与培训产业活动&论坛组织实施运营,投融资规划产业基金设计PPP模式设计兼并与收购上市顾问,产业地产开发流程产业地产开发流程是：策划规划设计招商运营资本运作。,中商服务内容中商服务对象主要有：拿地策划、规划定位、IP创建、资源导入、招商代理，服务类别一共有9大项。TOD新,城,空港新城,科技地,产,康养地产,旅游地产,物流地产,教育地产,农业地,产,产业新城,服务,类别,拿地,策划,规划定位,IP创,建资源导入,招商代理,服务,对象,中商规划优势,1、全产业链产业咨询服务机构,中商服务的客户主要各级政府、园区管委会、产业开发投资者、投资机构，业务范围包括了投资选址、策划、规划、设计、投资开发、招商策划、招商代理、运营管理、产业基金等，中商团队凭借环球视野及本土经验，定能为业主带来非凡的价值！同时近年来我们也取得了卓越成绩。,中商规划优势,2、拥有独到的网络及人脉资源,中商在商界、政界及学界拥有广泛资源，形成中商特有的多元化资源体系。中商餐饮100+政府招商协议，拥有500+招商合伙人资源，1000多家协会资源，2000万+企业数据库资源，多元化资源整合，,能有效助力客户。,中商规划优势,3、独特的专长提供真知灼见,中商拥有近20年产业研究经验与大数据积累，长期跟踪企业竞争动态，监管市场环境的变化以及技,术前沿发展等多方面信息，构建丰富的行业知识体系，为客户提供独具创造性和可实施性的产业战略方案。中商运用顶级的人才，先进的研究模型，高效地为您提供产业领域的专业知识与真知灼见。中商处在粤港澳大湾区经济市场前沿，更能洞悉产业形势与市场趋势。,中商规划优势,4、提供差异化的服务,中商产业研究院首先编制“产业规划”确定发展战略与方向，然后针对性进行“招商策划”，最,后再实施“招商代理”，确保规划落地实施。,产业地产成功案例,1、“廊坊木谷”产业聚集园区,以文安县及周边地区雄厚的人造板产,业为基础，依托项目地块较强的区位优势和便利的交通条件，在“京津冀”一体化国家战略的背景下，针对文安县当地产业升级和京津冀产业外溢需要，打造一个以人造板产业为主的产业聚集园区，满足相关企业在商务办公、产品展销、研发设计、人才服务、信息服务、品牌孵化等各方面的综合化需求，并提供相关商务居住及综合配套服务。,产业地产成功案例,2、“梵净谷”国际大健康产业园,本项目依托当地良好的自然景观、生,态环境及人文资源，充分利用梵净山自然景区的旅游带动作用，以发展大健康产业为核心，以健康睡眠为主线，以发展养生农业、健康服务、生态旅游及山地户外运动四大重点产业为实现手段，匠心打造集生态养生（养）、生态文化旅游（游）、医药研发（医）、康体运动（健）、有机食品（食）、健康管理（管）为一体的世界一流的国际健康旅游目的地。,产业地产成功案例,3、广饶生态工业示范园产业规划,本项目以“新旧动能转换”理念为引领，以“三链重构、四新驱动、四化达成”为实施路径，以战略性新兴产业培育孵化和传统优势产业转型升级为重点的低碳型创新型生态产业园区,06,产业地产行业重点企业介绍,华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是,中国领先的产业地产运营商。其主要接受合作区域政府的委托，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为区域提供可持续发展的全流程综合解决方案。围绕国家战略重点区域，其除了继续巩固京津冀区域，还积极布局长江经济带、粤港澳大湾区和“一带一路”。项,目遍布北京、河北等全球70余个区域。其与固安县政府共同探索的PPP模式、安高新区、溧水区产业地产,项目多次获得国家认可。,华夏幸福,华夏幸福核心产业地产商业模式本质上是以产,业撬动地产、以地产培养产业的“产业新城”PPP闭环封装模式。华夏幸福与地方政府确立的 PPP 合作模,式，合作期间，政府是产业新城规划的审批者、产业项目的决策者和服务质量的监督者；华夏幸福是产业新城项目规划、设计、建设、 运营服务的直接提供者。,目前华夏幸福已在中部区域和珠三角区域破冰,落子，重点打造迎合国家政策热点的产业小镇，成功,抢单PPP资产证券化。,虽然行业政策趋严，但今年上半年华夏幸福,仍提交了一份成色十足的年中答卷。2018年上半年，华夏幸福录得销售额805.04亿元，同比增长15.63%；实现营业收入349.74亿元，同比增长57.13%；归属于上市公司股东的净利润为69.27亿元，同比增长29.05%。,华夏幸福把更多的精力放在了非京津冀地区。今年上半年，华夏幸福陆续在湖北、浙江、安徽、江苏、河南等地布局。,上海临港是上海市国资委下属的唯一一家以产业地产园区投资、开发与经营和园区相关配套服务为主业的大型国有企业。目前已建成了以新能源装备、船舶关键件、海洋工程、汽车、工程机械、航空设备为代表的装备制造基地。上海临港在整个产业地产行业绝无仅有的同,时拥有两个成熟产业地产品牌临港和漕河泾，,以及完整涵盖了一级、二级、管理输出、城市更新和海外创新这两重三轻的五张园区名片。上海临港具有很强战略驱动属性，能够在既有战略定位之下坚决地推进，是一家难得的头脑清晰。,上海临港,上海临港2018年1-6月实现营业收入6.41亿元，同比下降29.26%；园区开发行业已披露半年报个股的平均营业收入增长率为11.71%；归属于上市公司股东的净利润1.56亿元，同比下降18.08%。上,半年，上海临港厚积薄发，聚焦上海科创中心建设和自由贸易区建设，主动对标国际一流产业园区，开展主营招商、品牌招商、合作招商，产业高端化、集群化发展逐步呈现，招商态势良好。,截至报告期末，公司总在租面积43万平方米，报告期内出售面积约2万平方米。,张江高科于1996年在上交所挂牌上市，张江,高科正以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。努力寻求产业地产和产业投资业务有机融合、协同发展，并对接资本,市场进行价值发现。转型3年之后，张江高科投资,收益已超过地产营业利润，这在中国产业地产行业内可称得上空前。,张江高科,张江高科2018年上半年营收4.43亿元，同,比下降10.72%；园区开发行业平均营业收入增长率为21.14%；归属于上市公司股东的净利润3.59亿元，同比增长15.67%，园区开发行业平均净利润增长率为52.52%，公司每股收益为0.23元。,地理位置得天独厚的上海一直是一系列,国家重大历史性政策的汇聚之地，随着区域不断开发，留给上海产业地产企业进行房地产开发的空间越来越少，上海对于产业园区各类擦边球式的分割销售政策也日趋严格。,招商蛇口司是招商局集团(中央直接管理的国有重要骨干企业，香港四大中资企业之一)旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是招商局集团在国内重要的核心资产整合及业务协同平台。靠招商局集团的整体强资源优势，除了公开市场的招拍挂之外，招商蛇口有相当一部分土地资源是来源于其母公司或倚仗集团背景获得，这些土地往往更为“低廉”。其行业内独树一帜的“前港-中区-后城”的产城融合城市发展和运营模式指向性明确，港口先行，产业园区跟进，配套城市新区的产业地产开发模式直指粤港澳大湾区。这一模式在理论上实现了港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，从而把城市盘活。,招商蛇口,招商蛇口园区开发与运营战略布局,2018 年上半年，招商蛇口实现营业收入总额,209.88 亿元，同比增长 6.60%，实现归属于上市公司股东的净利润 71.17 亿元， 同比增长97.54%。,从营收上来看，社区开发业务仍然是招商蛇口的主要利润来源，邮轮和园区业务目前来说占比较低。,目前，招商蛇口跟随招商局集团“走出去”的发展战略，在“一带一路”沿线国家和地区开发复制推广“蛇口模式”产业地产建设模式，实现自贸区发展与“一带一路”战略的有效叠加。,万科围绕城市配套服务商的定位，公司核心业务包括住宅开发和物业服务。积极拓展业务版图，进入商业开发和运营、物流仓储、冰雪度假、,集中式长租公寓、养老、教育、“轨道+物业”等,领域，同时积极参与混合所有制改革。这就意味着，产业地产这一类创新业务是为了辅助万科“城市配套服务商”这一战略定位而适当介入的，万科不会单纯去针对产业维度去考虑和操作一个产业地产园区，而核心是为城市做配套。,万科集团,上半年万科实现营业收入1059.7亿元，同比增,长51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。在核心业务稳步增长的同时，,公司积极拓展租赁住宅、物流仓储服务等业务。,截至6月底，万科物流仓储服务业务已进入全国32个主要城市，累计获得项目84个，总建筑面积为626万平方米。其中，已建成运营项目41个，稳定运营项目平均出租率为95%。值得一提的是，近期万科,通过并购方式获得太古实业有限公司旗下在上海、广,州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波等地的7座冷库，,实现对国内一线城市及内陆核心港口城市的冷链业务覆盖。,联东集团是集产业园区运营、金融投资为一体的集团化企业。产业园区运营作为主要业务板块，以联东U谷为品牌，成功进驻26个城市，园区项目数已达130多个，入驻企业超过8500家，是中国产业地产行业领军品牌。这座产业地产的“黄埔军校”在培育和打造人才的近几年面临着严重的人才流失。此外，尽管联东一直苦心营造“纯粹”的产业地产商的品牌形象，但纵观其发展模式，销售优势强于运营优势，传统地产开发商的色彩依然十分浓重。,联东集团,联东集团业务布局,07,产业地产发展动力及趋势,行业发展驱动力,02新兴产业发展需要新的产业配套04传统产业转型升级需要更新06地方经济“产业空心化，地产泡沫化,0105,旧城产业升级需要新布局03传统产业转型升级需要新的载体新城建设需要产业地产新定位,发展趋势, 产业转型升级仍然是主要目标,产业选择包括两个维度：主导产业选择和产业环节的选择。从产业地产涉及的环节来看，需要从产业链、产业的产业集聚角度出发，选择附加值高的产业链。受劳动人口红利的消散、环境成本、人,民币压力等叠加影响，我国制造业“微笑曲线”的底部正在减弱，工业4.0时代制造业生产链两端与,底端的价值差异将更巨大，国内经济升级转型迫在眉睫，未来发展方向在微笑曲线前后两端。, 产业地产将进入规划主导发展阶段,“产业新城”发展的核心实际在于产业，尤其是服务外包产业。传统意义上的总规从主导地位变为功能的对接和落地，由规划单位提供的概规已经不能满足一般意义上的规划要求。从城市规划、战略规划、产业规划、总体规划到控制性规划，一系列的规划将在一个逻辑中被考虑，“多规合一”成为新的要求。,发展趋势, 产业重心逐渐布局二三线城市,近年以来，随着大量的人口迁入二线，三线城市，二线以及三线城市的发展给产业地产带来了巨大的发展空间，人是产业之本，人在哪里，生产力和消费就在哪里，随着二线，三线城市的相关政策支持，一线城市的产业用地饱和，二线以及三线城市将会更加利于产业地产的发展。, 区域产业地产发展将出现结构化差异,业转移作为直接推力，不同地区在不同阶段将出现不同产业地产需求。我国东部沿海产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发不同类型产业地产需求；另外，自贸区、国家级,新区、城镇化等也均为产业地产需求的动力。目前东部地区拿地成本高，2018年预测，国家将继续,发力中部地区经济崛起，产业引入更有势头。,THANKS,