房地产行业：地方调控频率下降，按揭贷利率边际改善.pdf

识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 35 投资策略 |房地产 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 地方调控频率下降，按揭贷利率边际改善 Table_Summary 核心观点 ： 政策环境综述 ： 地方调控频率下降，政策压力逐步缓解 18 年 10 月，中央层面政策未出现转向，坚持房地产调控与推动非户籍人口落户并行。而地方层面调控频率下降，“四限”方面仅有襄阳出台限价政策。此外，人才、公积金政策持续落地，出台频率同样有所下降。值得注意的是， 10 月部分城市出台预售监管政策，中山更推出 16 宗“ 现售 ”地块，目前来看，中山现售地块流拍率较高，对于市场影响有限。 成交市场综述： 重点城市景气度继续下行 ， 成交增速大幅收窄 根据房管局数据， 10 月 40 个重点城市成交面积同比上涨 1.2%。分城市看， 4 大一线和 23 个三线城市同比分别上涨 15.2%和 13.7%，而 13 个二线城市同比下降 10.0%。推盘方面，从我们跟踪的 26 城市商品房推盘数据来看，一二三线城市 10 月推盘低基数下同比分别上升 300.6%、 46.6%和 96.6%。批售比方面，重点城市批售比跌到枯荣线以下的位置（批售比1）且继续下行，市场景气度回落趋势明显。 土地市场综述： 单月成交建面增速转负， 市场持续降温 300 城市 10 月住宅用地推出规划 1.07 亿平米（环比 +4%，同比 +10%），成交规划建面 7181 万方（环比 -11%，同比 -12%），成交土地出让金 2310亿元（环比 -12%，同比 -31%），整体来看，宅地市场量价齐降，供给 /成交建面持续上升至 1.31，分线出让金同比均下滑，整体溢价率低位下行，流拍率高位小幅上升，土地市场继续降温。 资金环境综述： 五城首套房贷利率年内首次回落 ，资金面边际改善 按揭贷方面，融 360 数据显示， 2018 年 10 月首套、二套房贷利率分别为 5.71%、 6.07%，较 9 月均上升 0.01pct，增速进一步放缓。五城（北京、广州、杭州、南京、武汉）首套房贷利率环比出现回落，二套房贷利率也有三城（北京、武汉、苏州）环比下降，资金层面边际改善。 板块投资方面，政策具备潜在的边际改善基础，板块估值下行压力有所缓解。 alpha层面，周期窄幅波动使得房企竞争力回归到内生增长性，除资源（土地 +资金）竞争外，管理的优胜劣汰将进一步凸显，集中度提升不可逆转，龙头未来业绩增长具备支撑。考虑业绩增长后 19 年动态 PE 不到 6 倍，龙头公司具备投资价值 。 风险提示 资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大；行业库存抬升快于预期；政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行。 Table_Grade 行业 评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2018-11-23 Tabl e_Chart 相对市场 表现 Table_Aut hor 分析师： 乐加栋 S0260513090001 021-60750620 lejiadonggf 分析师： 郭 镇 S0260514080003 010-59136622 guozgf 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 gflifeigf Table_Report 相关研究： 房地产行业 :需求继续寻底，周期位置持续下移 2018-11-18 房地产行业 :景气度进一步下行，需求端继续探底 2018-11-17 房地产行业 :去化率回落至 15年年中水平，行业利率边际改善 2018-11-11 Table_Contacter 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshengf -4 0 %-2 2 %-4 %14%2 0 1 7 -1 1 2 0 1 8 -0 3 2 0 1 8 -0 7 2 0 1 8 -1 1房地产 沪深300识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 35 投资策略 |房地产 目录索引 政策环境综述：地方调控频率下降，政策压力 逐步缓解 . 5 成交市场综述：重点城市景气度继续下行 . 12 总体成交市场分述：重点城市批售比回落，成交增速大幅收窄 . 12 各线城市成交分述：二线成交同比下滑 10%，各线去化周期均放缓 . 16 土地市场综述：土地成交单月负增长 . 19 土地市场分述：单月成交建面增速转负，溢价率继续下行 . 19 10 月宅地市场分述：各线城市宅地出让金同比均下滑 . 21 资金环境：五城首套房贷利率年内首次回落 . 26 附录： 2018 热点城市调控政策专题 . 31 图表索引 图 1： 17 年以来四限政策、人才政策一览 . 5 图 2： 17 年以来四限政策一览 . 5 图 3：各地公积金历史政策一览 . 6 图 4： 14 年以来各城市现售地块一览 . 8 图 5： 2018 年 10 月重要中央政策一览 . 10 图 6： 2018 年 10 月重要地方政策一览 . 11 图 7：全国重点 40 城市商品房成交面积指数 . 12 图 8：限购和非限购城市成交面积指数 . 12 图 9：重点 40 城市及限购、非限购城市成交面积同比增速 . 12 图 10：全国重点城市商品房与商品住宅推盘面积（万方） . 13 图 11：全国 26 城市商品房库存面积及去化周期 . 13 图 12：全国 29 城市住宅库存面积及去化周期 . 13 图 13： 10 城商品房销售批售比（销售面积 /批准上市面积） . 15 图 14：百城价格指数变化及环比 . 15 图 15： 13 个重点城市二手房销售面积及同比 . 16 图 16： 中原二手房指数 . 16 图 17： 20 个一二线城市商品住宅可售面积（万方） . 17 图 18： 9 个三四线城市商品住宅可售面积（万方） . 17 图 19： 29 城商品住宅历史同期可售面积（万方） . 17 图 20： 29 城市当前商品住宅库存 /15 年以来最低库存 . 17 图 21：广发各线城市成交面积指数 . 18 图 22：广发各线城市成交面积同比情况 . 18 图 23： 4 大一线住宅库存（万方）及去化周期 . 18 图 24： 16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 . 18 图 25： 9 个三四线住宅库存（万方）及去化周期 . 18 图 26：各线城市房价环比情况 . 18 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 35 投资策略 |房地产 图 27： 4 大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方） . 19 图 28：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方） . 19 图 29：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方） . 19 图 30： 300 城市土地整体供给情况 . 20 图 31：一线城市土地整体供给情况 . 20 图 32：二线城市土地整体供给情况 . 20 图 33：三四线城市土地整体供给情况 . 20 图 34： 300 城市土地整体成交情况 . 21 图 35：一线城市土地整体成交情况 . 21 图 36：二线城市土地整体成交情况 . 21 图 37：三四线城市土地整体成交情况 . 21 图 38： 300 城市住宅用地供给情况 . 22 图 39：一线城市住宅用地供给情况 . 22 图 40：二线城市住宅用地供给情况 . 22 图 41：三四线城市住宅用地供给情况 . 22 图 42： 300 城市住宅用地成交情况 . 22 图 43：一线城市住宅用地成交情况 . 22 图 44：二线城市住宅用地成交情况 . 23 图 45：三四线城市住宅用地成交情况 . 23 图 46： 300 城市 住地供需规划建面（万方） . 24 图 47： 300 城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 . 24 图 48： 300 城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比 . 24 图 49： 300 城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比 . 24 图 50： 300 城住宅用地流拍率 . 25 图 51： 35 重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣 . 27 图 52： 35 重点城市月度房贷利率上涨幅度 . 27 图 53： 533 家银行首套房利率分布 . 27 图 54： 533 家银行首套房利率变化情况 . 27 图 55： 9、 10 月一线城市首套房利率情况 . 28 图 56： 9、 10 月二线城市首套房利率情况 . 28 图 57：重点城市 10 月份首套房贷利率 . 28 图 58： 533 家银行首套房首付比例占比分布情况 . 29 图 59：全国 533 家银行停贷比例 . 29 图 60： 35 重点城市二套房贷款平均利率走势 . 30 图 61： 10 月 35 重点城市二套房贷利率分布 . 30 图 62： 2017 年以来各线城市限购限贷政策一览 . 31 图 63： 2017 年以来各线城市限购限贷政策一览（续表 1） . 32 图 64： 2017 年以来各线城市限购限贷政策一览（续表 2） . 33 图 65： 2017 年以来各线城市限购限贷政策一览（续表 3） . 34 表 1：近期地方人才政策一览 . 5 表 2：近期地方公积金放松 /收紧政策一览 . 7 表 3：地方预售监管政策一览 . 7 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 / 35 投资策略 |房地产 表 4： 18 年 5 月以来所有中山现售地块一览 . 8 表 5：跟踪城市房地产成交面积信息表 . 14 表 6： 2018 年 10 月 300 城及各线城市住宅用地供需主要指标概览 . 23 表 7：全国土地出让金 TOP20（ 2018 年 10 月） . 25 表 8：一线和二线城市土地市场情况（ 2018 年 10 月） . 25 表 9： 10 月份全国十大首套房贷利率最低城市 . 28 表 10： 35 重点城市二套房主流首付比例一览 . 30 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 / 35 投资策略 |房地产 政策环境综述：地方调控频率 下降， 政策压力逐步缓解 10 月，中央层面政策未出现转向，坚持房地产调控与推动非户籍人口落户并行。住建部在关于巡视整改进展情况的通报中依旧强调坚持“房住不炒”，重点打击投机炒房、 “黑中介”等违法违规行为。与此同时，发改委发布督查推动1 亿非户籍人口在城市落户方案落实情况的通知，督查内容包括建立城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制、放开城市落户限制、建立进城落户农民“三权”自愿有偿退出机制等。此外，财政部个税抵扣方案也于 10 月落地， 在住房贷款方面，首套住房贷款利息支出按 1000 元 /月标准定额抵扣；而在住房租金方面，根据所在城市的不同按 800-1200 元 /月定额抵扣。 具体到地方层面，各地在四限调控、人才落户及补贴等方面继续因城施政。首先，从四限层面来看， 10 月调控频率相比于以往显著减少，仅有襄阳出台限价政策，要求房企需按 “一房一价”、“明码标价”等要求申报并接受价格指导，报价过高且不接受指导的项目不予受理。 图 1： 17年以来四限政策、人才政策一览 图 2： 17年以来四限政策一览 数据来源： 政府官网， 广发证券发展研究中心 数据来源：政府官网 ， 广发证券发展研究中心 第二，在人才政策方面， 10月，各地人才落户优惠与住房补贴政策继续落地。杭州对 45周岁以下具有技师以上职业资格人员、 35周岁以下具有高级工职业资格人员放开落户。巢湖向紧缺人才提供 500元 /月房租补贴；东莞向新入户人才提供 6000元 /年的租房补贴；柳州向 新引进的硕士、双一流本科、普通本科人才分别提供 8万元、 5万元、 2万元购房补贴，或分别提供 1000元 /月、 500元 /月、 500元 /月的房租补贴。 表 1：近期地方人才政策一览 城市 时间 政策方向 政策内容 10/8 杭州 人才落户 45 周岁以下具有技师以上职业资格人员、 35 周岁以下具有高级工职业资格人员 ，在杭州市区同一用人单位连续工作 3 年且有合法固定住所，可申请落户 01020304050607017-01 17-04 17-07 17-10 18-01 18-04 18-07 18-10“四限”政策 人才落户 人才购房补贴 01020304050607017-01 17-04 17-07 17-10 18-01 18-04 18-07 18-10限购限贷重启 限购限贷升级 限售 限价 10 月仅 襄阳 出台限价政策 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 / 35 投资策略 |房地产 10/10 东莞 租房补贴 就业人才可享受市属长租公寓最长 3 年、 每年 3000 元的租金优惠 ；新入户人才可申请 6000 元 /年的租房补贴 10/16 广州 购房补贴 对当年新引进的高层次金融人才分层次分别给予 安家补贴 100 万元、 30 万元、 20 万元 10/18 中山 人才落户 落户标准： 有教育部承认学历或者学位的中国籍 留学归国人员，大专、本科学历的，要求 45 周岁以下 ；拥有 硕士、博士研究生学位的，要求 55 周岁以下 （其他不变） 10/23 巢湖 租房补贴 紧缺人才（具有副高级专业技术职称、硕士毕业生、 “985、 211”本科毕业生） 每人每月发放房租补贴 500元 11/4 柳州 购房、租房补贴 新引进 F 类人才（硕士）、 G 类人才（双一流本科；技师）、 H 类人才（本科；高级工；中级工）可享受购房补贴（首套住房） 8 万元、 5 万元、 2 万元或租房补贴 1000 元 /月（ 3 年）、 500 元 /月（ 3 年）、500 元 /月（ 1 年）或以优惠租金入住人才公寓（ 2 年）。 11/6 广州番禺区 购房、租房补贴 区内创办企业且 3 年内累计营收达 5000 万元的高层次人才给予 50 万购房补贴 ，或按租金的 50%（最高1500 元 /月）享受 租房补贴 ，期限 2 年。 11/7 湘潭 购房补贴 对新引进的重点产业 博士、硕士和本科毕业生 ，在潭首次购买商品住房的，分别一次性给予 8 万元、 3 万元和 2 万元购房补贴 。 数据来源：政府官网，广发证券研究中心 第三，公积金的调控与放松。从公积金调控历史政策来看，在 16年之前，地方公积金收紧与放松交替出现，政策面的松紧与公积金调整方向较为一致，而在 16年之后，地方层面更加注重因城施策，公积金放松与收紧政策同时出现，从出台次数来看，放松与收紧频率较为接近， 17年地方政府调控主要以“四限”为主，进入 18年多数城市“四限”调控力度收紧空间有限，尤其下半年，公积金政策成为地方政府行政调控的着力点，首付比例提升、贷款额度下降的收紧政策以及支持公积金支付房租的放松政策频繁落地。 图 3：各地公积金历史政策一览 数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 -25-20-15-10-50510151 1 / 0 4 1 1 / 0 9 1 2 / 0 2 1 2 / 0 7 1 2 / 1 2 1 3 / 0 5 1 3 / 1 0 1 4 / 0 3 1 4 / 0 8 1 5 / 0 1 1 5 / 0 6 1 5 / 1 1 1 6 / 0 4 1 6 / 0 9 1 7 / 0 2 1 7 / 0 7 1 7 / 1 2 1 8 / 0 5 1 8 / 1 0地方公积金政策放松 地方公积金政策收紧公积金贷款最高额度放宽重庆、大连、郑州等 17 城申请条件收紧贷款最高额度下调北京、杭州等 16 个城市申请条件放宽二套房执行首套房政策上海、成都等 31 个城市最低首付比例下调公积金异地贷款申请条件放宽北上广等 58 个城市首付比例提高广州、青岛等 10 个城市首付比例提高贷款额度下降北京、杭州等 29 个城市公积金支付房租贷款最高额度广州、成都等 29 个城市2016 年以来因城施政识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 / 35 投资策略 |房地产 从 10月情况来看，各地公积金政策继续因城施政，出台频率有所下降。一方面公积金放松主要体现为贷款额度的提高和提取公积金门槛的降低，比如遂宁异地缴存公积金的职工，贷款额度从 30万元提升至 35-40万元，与本地贷款额度保持一致。另一方面，公积金收紧主要 表现 在暂停公积金异地贷款和公积金申请条件的提高，例如长沙、宣城宣布暂停住房公积金异地贷款，安康暂停租房提取公积金，枣庄则直接暂停二套房住房公积金贷款。 表 2：近期地方公积金放松 /收紧政策一览 地区 时间 具体内容 放松 温州 10/24 符合引进标准的高层次人才在温州首次购房申请公积金贷款的，支付首付款后， 贷款最高额度可按双人缴存最高贷款额度上浮 50% 遂宁 11/1 异地缴存职工住房公积金贷款限额上调至与本地一致， 单缴存职工家庭 35 万元、双缴存职工家庭 40 万元（原均为 30 万元） 西安 11/4 职工租房提取公积金限额由按照半年缴存额改为按照房租水平 (10200 元 /年 /人 )； 收紧 枣庄 10/24 购买自住住房已经付清房款的不得再申请住房公积金贷款 ； 取消为父母子女购房的住房公积金贷款业务；借款人月还款额不高于借款人及配偶月收入合计的 60%（原为 70%） 济宁 10/26 取消偿还本市住房公积金贷款提取住房公积金的提取条件 长沙 10/31 暂停住房公积金异地贷款 安康 10/31 暂停装修提取和租房提取公积金；办理公积金提取之后 再申请贷款的间隔时间由 6 个月延长到 1 年 ， 12 个月内无提取记录方可获得贷款资格 宣城 11/1 暂停异地新购住房公积金及公积金贷款提取 数据来源：政府官网，广发证券研究中心 值得注意的是， 10月部分城市出台预售监管政策，例如襄阳要求 11层以下建筑封顶、 11层以上建筑建设层数超过二分之一或 11层方可预售，成都实行预售资金使用节点管理制度，工程进度达到规定节点方可申请核拨使用预售资金。而中山更是推出 16宗现售地块，根据中山国土委土地出让公告，明确地块仅现房销售。 表 3：地方预售监管政策一览 时间 城市 概要 政策内容 10/12 中山 现售地块 新推出 15 宗竞拍地块，出让公告中要求实行 商品房现售 10/19 合肥 鼓励现房销售 坚持和深化商品房预售管理，鼓励 支持房地产开发企业实行现房销售 ；现售条件包括获得竣工验收备案表、供水、供电、供热、燃气具备交付条件等。 10/24 襄阳 预售收紧 11 层以下建筑封顶预售， 11 层以上建筑层数超过二分之一或 11 层方可预售 10/25 成都 预售资金使用监管 实行预售资金使用节点管理制度，工程进度达到规定节点方可申请核拨使用预售资金 数据来源：政府官网，广发证券研究中心 我们统计了近年各地的“现售”地块，大致可分为两类，第一类为无附加条件的现售地块，例如上海、深圳分别在 14年、 16年出现过试点项目，随后是 17年的宿迁以及本次中山的地块。第二类为含土地出让条件的现售地块，特点是土地出让满识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 / 35 投资策略 |房地产 足一定条件即要求现房销售，例如南京要求达到限价的 90%、济南和临沂要求溢价率 150%、杭州要求溢价率达到 50%等。 一般而言，第二类含有附加条件的现售地块，通常是政府调控地价的一种手段，并非强制性，而目前土地市场逐步降温的背景下，本次中山密集出台 16宗商住用地，同时附加建设进度进行限制，截至 11月 19日，已推出的 11宗现售地块中有 3宗流拍、1宗中止交易，且成交地块溢价率相对较低。我们认为此类 地块的推出值得关注，但目前而言，土地市场降温过程中此类地块的推出影响有限。 图 4： 14年以来各城市现售地块一览 数据来源：政府官网 ， 广发证券发展研究中心 表 4： 18年 5月以来所有中山现售地块一览 时间 宗地编号 土地面积（万方） 总建面（万方） 总地价（亿元） 楼面价（元 /平） 竞得方 18/05 W15-18-0006 7.8 23.4 14.0 6000 中山市万科置业有限公司 18/09 W02-18-0007 0.4 1.0 - - 流拍 18/09 W02-18-0037 1.1 3.2 1.3 4140 深圳市颐盛投资有限公司 18/09 W02-18-0018 1.1 2.9 1.2 4200 中山市复和房地产有限公司 18/09 W23-18-0041 0.6 1.6 1.3 8000 深圳市颐盛投资有限公司 18/09 W02-18-0038 0.7 2.0 - - 流拍 18/09 W02-18-0039 5.0 7.6 - - 流拍 18/09 W20-18-0067 2.4 6.7 3.8 5719 深圳市颐盛投资有限公司 18/09 W21-18-0089 6.8 20.4 16.0 7820 中山市万科置业有限公司 18/09 W21-18-0068 1.0 2.5 1.8 7250 深圳市颐盛投资有限公司 18/10 W20-18-0066 5.9 17.8 中止交易 18/10 W10-18-0045 2.7 8.0 未开拍 18/10 W10-18-0043 2.2 6.6 未开拍 18/10 W10-18-0044 1.0 3.0 未开拍 18/10 W10-18-0042 3.1 9.2 未开拍 05101520253014/07 14/10 15/01 15/04 15/07 15/10 16/01 16/04 16/07 16/10 17/01 17/04 17/07 17/10 18/01 18/04 18/07 18/10上海 深圳 南京 苏州 济南 杭州 扬州 宿迁 临沂 中山上海 ：首宗 现售 地块 深圳 ： 现售 试点项目苏州 ：达到市场指导价 110% 需现售杭州： 溢价率达到 50%济南： 溢价率达到 150%扬州： 达到指导价需现售 宿迁 ： 现房销售临沂 ：溢价率150% 以上需现售中山 ： 现房销售南京： 达到最高限价 90% 需现售识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 / 35 投资策略 |房地产 18/10 W15-18-0053 9.1 27.2 15.2 5610 厦门禹洲鸿图地产开发有限公司 数据来源：政府官网，广发证券研究中心 识别风险 ， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 10 / 35 投资策略 |房地产 图 5： 2018年 10月重要中央政策一览 数据来源：政府官网，广发证券发展研究中心 中央政策【 房贷宏观数据 】央行 2018 金融稳定报告 1 . 2 0 1 7 年末中国住户部门杠杆率（债务余额 / G D P ） 49% ，低于国际平均 6 1 . 2 % ； 2. 房贷收入比（个人住房贷款 / 可支配收入）从 2008 年末的 2 2 . 6 % 增至 2017 年末的 6 0 . 5 %【 住房租赁 】国务院 完善促进消费体制机制实施方案（ 2018 202