2019年房地产行业投资分析报告.pptx

2019年房地产行业投资分析报告,2018 年 12 月 4 日,继续坚持“因城施策”，促进供求平衡,2018 年 12 月 4 日,政策展望：将坚持“房住不炒，因城施策”，部分城市刚需政策或将有所缓和。根据央行发布的2018 年第三季度中国货币政策执行报告，宏观货币政策将保持稳健中性，适度增加中长期流动性供应。展望 2019 年，我们认为房地产政策将继续落实“房住不炒，因城施策”，促进房地产市场平稳健康发展；重点城市的房地产刚需政策或将有所缓和，但房地产调控的大方向不会改变。市场展望：预计 2019 年房地产市场将保持稳定增长。由于房地产信贷的持续收紧和市场秩序的逐步规范，主要城市 9 月份以来销售增速有所下滑。在目前银行的流动性有所改善的环境下，2019 年部分城市的房地产刚需政策或将有所缓和，从而促进市场稳健发展。2018 年 1-10 月份，全国房地产开发投资同比增长 9.7%，保持稳健增长。2018 年一季度，房地产投资同比增长 10.4%，增速达到 2015 年 3 月份以来的新高。由于 2016 年和 2017 年土地市场成交旺盛，土地成交价款计入房地产投资有一定的滞后性，因此虽然 2018 年土地成交增速有所下滑，但是 2019 年投资增速出现大幅下滑的可能性不大。维持行业“中性”评级。我们认为 2019 年房地产调控将继续落实“房住不炒，因城施策”，预计 2019 年房地产销售和投资增速将保持稳定，大起大落的概率不大，维持行业“中性”评级。风险因素：房地产市场调控的风险；房地产融资政策进一步收紧。,2019 年投资策略本期内容提要:,目 录政策展望：将坚持“因城施策”，部分城市刚需政策或将有所缓和.1宏观货币政策：保持稳健中性，适度增加中长期流动性供应.1房地产行业政策展望：将坚持“房住不炒，因城施策”。.1市场展望：预计 2019 年将保持稳健增长.1全国商品房销售面积持续回落.1一、二线城市 2018 年 9 月份以来销售有所下滑 .2主要城市销售价格增速有所回升.3房地产开发投资保持稳健增长.4主要城市土地成交增速出现下滑.5预计 2019 年房地产市场将保持稳健增长 .7前三季度房地产板块净利润实现快速增长，盈利能力继续回升.82018 年前三季度房地产板块净利润实现快速增长.8房地产板块盈利能力有所回升.8板块负债率继续攀升 .9预收账款增速明显下滑.10行业评级与投资主线.11维持行业 “中性”评级.11风险因素.11,图 目 录图 1：商品房销售面积当月值及同比增速.2图 2：商品房销售面积累计值及同比增速.2图 3：30 个城市商品房成交面积及同比增速.3图 4：一线城市月度成交面积及同比增速.3图 5：二线城市月度成交面积及同比增速.3图 6：三线城市月度成交面积及同比增速.3图 7：70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比及环比增速.4图 8：70 城一、二、三线城市新建商品住宅价格指数同比增速.4图 9：70 城一、二、三线城市新建商品住宅价格指数环比增速.4图 10：全国商品房各业态销售均价同比增速 .4图 11：商品房累计新开工面积及同比增速 .5图 12：商品房当月新开工面积及同比增速.5图 13：房地产开发投资当月完成额及同比增速.5图 14：房地产开发投资累计额及同比增速.5图 15：40 个城市供应土地占地面积及同比增速.6图 16：40 个城市成交土地占地面积及同比增速.6图 17：40 个城市土地成交均价及同比增速.6图 18：40 个城市土地成交总价及同比增速.6图 19：一二三线城市土地供应面积同比变化情况 .7图 20：一二三线城市土地成交面积同比变化情况 .7图 21：一二三线城市土地成交均价同比变化情况 .7图 22：一二三线城市土地成交总价同比变化情况 .7图 23：A 股房地产开发企业营业收入及同比增速.8图 24： A 股房地产开发企业归母净利润及同比增速.8图 25：A 股房地产开发企业总资产报酬率 .9图 26：A 股房地产开发企业净资产收益率 .9图 27：A 股房地产板块三费占营业收入的比重.9图 28：A 股房地产板块销售毛利率.9图 29：A 股房地产板块资产负债率. 10图 30：A 股房地产板块扣除预收账款后的资产负债率 . 10图 31：A 股房地产开发企业融资活动现金流情况. 10图 32：A 股房地产开发企业经营性现金流情况. 10图 33：A 股房地产开发企业预收账款及同比增速. 11,政策展望：将坚持“因城施策”，部分城市刚需政策或将有所缓和,宏观货币政策：保持稳健中性，适度增加中长期流动性供应,在央行发布的2018 年第三季度中国货币政策执行报告中提到：“但受外部环境发生明显变化及需求端“几碰头”等因素,影响，经济下行压力有所加大。面对经济运行中存在的突出矛盾和问题，按照党中央、国务院部署，中国人民银行坚持稳健中性的货币政策，进一步疏通货币政策传导机制，继续强化政策统筹协调，前瞻性地采取了一系列有力措施，加大金融对实体经济尤其是小微企业和民营企业的支持力度，为供给侧结构性改革和高质量发展营造适宜的货币金融环境。一是适度增加中长期流动性供应，保持流动性合理充裕。二是深化对民营、小微企业等经济重点领域和薄弱环节的金融支持。三是适时调整和完善宏观审慎政策。,房地产行业政策展望：将坚持“房住不炒，因城施策”。,房地产调控将坚持“因城施策”，促进供求平衡,2018 年 7 月 31 日，中央政治局工作会议提出：“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预,期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”,展望 2019 年，我们认为房地产政策将继续落实“房住不炒，因城施策”，促进房地产市场平稳健康发展。,部分城市刚需政策或将有所缓和,融 360 数据显示，2018 年 10 月全国首套房贷款平均利率为 5.71%，相当于基准利率 1.165 倍，近期涨幅保持较低水平；10月份北京首套房贷款平均利率为 5.47%，较上月下调 2BP；上海首套房贷款平均利率为 5.19%，较上月持平；广州首套房贷款平均利率为 5.72%，较上月下调 1BP；深圳首套房贷款平均利率为 5.62%，较上月持平。我们认为，一二线城市近期房地产量价表现低迷，土地城市成交清淡，而且目前银行的流动性有所改善，2019 年部分城市的房地产刚需政策或将有所缓和，,但房地产调控的大方向不会改变。,市场展望：预计 2019 年将保持稳健增长,全国商品房销售面积持续回落,2018 年 1-10 月，全国商品房销售面积同比增长 2.2%，和 2016 年 1-4 月 36.5%的增速高点相比，已下滑 34.3 个百分点，已调整 30 个月。2018 年 10 月份单月的商品房销售面积为 1.38 亿平方米，同比下降 18.02%。,图 1：商品房销售面积当月值及同比增速,图 2：商品房销售面积累计值及同比增速,一、二线城市 2018 年 9 月份以来销售有所下滑从年初以来的整体情况看，主要城市的商品房销售面积下滑幅度在逐步收窄。2018 年 1-10 月，30 个主要城市商品房销售面积同比下滑 8.52%，和 2017 年 12 月相比，降幅收窄 24.84 个百分点。由于房地产信贷的持续收紧和市场秩序的逐步规范，主要城市 9 月份以来销售增速有所下滑。10 月份，一线城市商品房销售面积同比增长 8.75%，和 9 月份 50.11%的增速相比明显下滑；环比下降 36.08%。二线城市 9 月份和 10 月份的销售面积环比出现持续下降，环比分别下降 12.8%、12.6%。由于一二线城市近期房地产量价表现低迷，土地城市成交清淡，在目前银行的流动性有所改善的环境下，2019 年部分城市的房地产刚需政策或将有所缓和，从而促进市场稳健发展。,图 3：30 个城市商品房成交面积及同比增速图 5：二线城市月度成交面积及同比增速,图 4：一线城市月度成交面积及同比增速图 6：三线城市月度成交面积及同比增速,主要城市销售价格增速有所回升2018 年以来，全国商品房均价已突破 8000 元/平米。2018 年 1-9 月，全国商品房销售均价 8728 元/平米，再创历史新高。2018 年 5 月份以来，70 个主要城市销售价格同比增速持续回升，其中三线城市涨幅相对较高。2018 年 10 月，70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长 9.7%，其中一、二、三线城市新建商品住宅价格指数同比分别增长 1.2%、8.7%和 10.8%。,图 7：70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比及环比增速图 9：70 城一、二、三线城市新建商品住宅价格指数环比增速,图 8：70 城一、二、三线城市新建商品住宅价格指数同比增速图 10：全国商品房各业态销售均价同比增速,房地产开发投资保持稳健增长2018 年 1-10 月份，全国房地产开发投资 99325 亿元，同比增长 9.7%，保持稳健增长。2018 年一季度，房地产投资同比增长 10.4%，增速达到 2015 年 3 月份以来的新高。由于 2016 年和 2017 年土地市场成交旺盛，土地成交价款计入房地产投资有一定的滞后性，因此 2018 年投资增速将保持稳健增长应是大概率事件。,图 11：商品房累计新开工面积及同比增速图 13：房地产开发投资当月完成额及同比增速,图 12：商品房当月新开工面积及同比增速图 14：房地产开发投资累计额及同比增速,主要城市土地成交增速出现下滑2018 年 1-10 月份，40 个主要城市供应土地面积同比增长 8.66%，成交土地面积同比增长 4.7%，成交均价同比下滑 4.49%；其中一线城市成交面积和成交总价同比分别下滑 17.81%和 23.1%，成交均价同比下滑 6.44%；二线城市成交面积同比增长0.47%，成交总价同比下滑 6.35%，成交均价同比下滑 6.79%；三线城市成交面积和成交总价同比分别增长 6.69%和 18.55%，成交均价同比增长 11.12%。从趋势看，一线城市土地市场调整的较早，下滑速度有所放缓；二线和三线城市二季度以来的土地成交下滑速度较快。,图 15：40 个城市供应土地占地面积及同比增速图 17：40 个城市土地成交均价及同比增速,图 16：40 个城市成交土地占地面积及同比增速图 18：40 个城市土地成交总价及同比增速,图 19：一二三线城市土地供应面积同比变化情况图 21：一二三线城市土地成交均价同比变化情况,图 20：一二三线城市土地成交面积同比变化情况图 22：一二三线城市土地成交总价同比变化情况,预计 2019 年房地产市场将保持稳健增长我们认为 2019 年房地产调控将继续落实“房住不炒，因城施策”，预计 2019 年全年房地产销售和投资增速将保持稳定，大起大落的概率不大。,前三季度房地产板块净利润实现快速增长，盈利能力继续回升2018 年前三季度房地产板块净利润实现快速增长2018 年前三季度，A 股房地产企业营业收入同比增长 27.05%，板块归母净利润同比增长 34.3%。,图 23：A 股房地产开发企业营业收入及同比增速,图 24： A 股房地产开发企业归母净利润及同比增速,房地产板块盈利能力有所回升2017 年以来，房地产板块的盈利能力持续小幅回升。2017 年，房地产板块毛利率 24.94%，净资产收益率 13.15%，分别较2016 年提升 3.2 和 1.45 个百分点。2018 年前三季度，房地产板块毛利率 26.55%，净资产收益率 8.25%，较 2017 年同期分别增长 1.59 个和 1.14 个百分点。由于 2015 年和 2016 年房价上涨速度较快，土地成本相对较低，因此 2017 年和 2018 年房地产板块的盈利能力有所修复。,图 25：A 股房地产开发企业总资产报酬率图 27：A 股房地产板块三费占营业收入的比重,图 26：A 股房地产开发企业净资产收益率图 28：A 股房地产板块销售毛利率,板块负债率继续攀升A 股房地产开发企业杠杆率继续攀升。2017 年及 2018 年前三季度，地产板块资产负债率分别为 79.03%和 79.42%，负债率小幅攀升；扣除预收账款后，2018 年前三季度地产板块资产负债率为 74.97%，较 2017 年上涨 2.66 个百分点，再创新高；现金流方面，今年前三房地产板块筹资活动产生的现金流量净额为 2441 亿元，同比下降 32.48%；经营活动产生的现金流量净额为-139.38 亿元。,图 29：A 股房地产板块资产负债率图 31：A 股房地产开发企业融资活动现金流情况,图 30：A 股房地产板块扣除预收账款后的资产负债率图 32：A 股房地产开发企业经营性现金流情况,预收账款增速明显下滑2018 年前三季度，A 股地产板块预收账款总计 20258 亿元，同比增长 1%，较 2017 年增速出现明显下滑。,图 33：A 股房地产开发企业预收账款及同比增速,行业评级与投资主线,维持行业 “中性”评级,我们认为 2019 年房地产调控将继续落实“房住不炒，因城施策”，预计 2019 年全年房地产销售和投资增速将保持稳定，大,起大落的概率不大，维持行业“中性”评级。,风险因素,1、房地产市场调控的风险。不排除未来房地产政策会进一步收紧，从而对房地产销售和投资产生负面影响。,2、房地产融资政策进一步收紧的风险。不排除未来房地产融资政策进一步收紧，从而加剧房地产企业现金流的紧张程度。,谢谢观看,THANK YOU,