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习近平总书记在十九大报告中指出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。不言而喻，这其中就包括了我国的房地产市场发展问题。作为我国社会保障体系建设的重要组成部分，住房问题不仅关乎中国经济增长，更集中体现了人民日益增长的美好生活需要与不平衡不充分的发展之间的矛盾。十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这标志着，经过二十多年的高速发展，我国房地产市场进入到一个关键性的新阶段。（一）2017年中国房地产走势出现新特征2017年，在多种调控政策和经济因素的共同作用下，中国房地产形势呈现出一系列全新特征，主要表现在以下六个方面。1.1 在房价总体驱稳中，一二线城市与三四线城市出现逆分化现象在两轮以加大限购限贷力度为主的紧缩性调控政策下，房价过快上涨的趋势得到明显的控制。2017年8月份，70个大中城市新建商品住宅1价格指数同比上涨8.1%，涨幅比7月份回落1.0%，环比上涨0.2%，涨幅比7月份回落0.3%，15个热点城市自开启调控以来首次出现全面停涨。1 感谢中国人民大学经济学院王琪出色的助研工作。具体来看，新建住宅价格环比上涨的城市数量从7月份的61个下降到8月份的52个，一二线城市与三线城市房价涨幅均得到不同程度的控制，尤其是一二线城市的表现更为突出。2017年8月全国70个大中城市中一线城市新建住宅价格指数和二手住宅价格环比均下降0.3%，涨幅分别比上月回落0.3%和0.2%；二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.1%和0.3%，涨幅分别比上月回落0.2%和0.1%；三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%，涨幅高于平均水平，比上月回落0.3个百分点，二手住宅价格环比涨幅与上月持平。从本轮调控成效来看，全国房价走势出现新特征，逆向分化形势明显：一线房价趋稳，三线全面领跑。在因城施策的房地产调控政策下，一二线房价收紧，三四线鼓励去库存，拉动刚性需求，房价水涨船高。截至目前，全国70个大中城市中三线城市房价涨幅维持高位，上半年环比增长0.8%，高于全国平均增速0.1%，高于一线城市增速0.8%，高于二线城市0.3%，7月和8月涨幅略有回落，但与一二线城市相比仍增长较快。1.2房地产销售放缓房地产销售方面，总体上看，在两轮紧缩性调控政策作用下，商品房销售增速整体明显放缓。2017年1-8月份，商品房销售面积同比增长12.7%，增速比7月份回落1.3个百分点，比二季度回落3.4个百分点，比2016年全年回落9.8个百分点，其中，住宅销售面积增长10.3%，增速比7月份回落1.2个百分点，比2016年回落12.1个百分点；商品房销售额增长17.2%，增速比7月份回落1.7个百分点，比2016年回落17.6个百分点；其中，住宅销售额增长14.2%，增速比7月份回落1.7个百分点，比2016年回落11.9个百分点。可以看出，住宅销售增速回落幅度大于总体水平，同时，销售额比销售面积增速回落幅度更大，反映出本轮以控制住宅房价过快上涨，抑制房地产泡沫持续增长为主的调控政策实施效果较为明显。具体来看，一二线和三四线城市的房地产销售情况的分化趋势与房价表现基本保持一致，一线城市商品房销售得到明显控制，逐步驱稳，三线城市需求过热，有可能成为进一步房地产调控重点。2017年8月份，40大中城市中一线城市的商品房销售面积与销售额累计同比分别下跌28.2和24.9个百分点，增速比7月份分别回落0.02和3.2个百分点，比2016年分别回落37.1和53.2个百分点；二线城市商品房销售面积与销售额累计同比分别上涨3.1和14.6个百分点，增速比7月份分别回落1.2和1.1个百分点，比2016年分别回落23.6和28.8个百分点；三线城市商品房销售面积和销售额同比分别上涨12.6和32.6个百分点，增速比7月份分别回落1.6和1.7个百分点，比2016年分别回落6.1和7.3个百分点。可见，自第二轮调控政策开启以来，三线城市的房地产销售增速回落幅度远小于一二线城市，在今年上半年的房地产销售表现中一直处于领先地位，销售同比远高于一二线城市之和，已经逐渐成为购房者的关注重点。而随着部分二线城市以及大量三四线城市的房价升温、房屋销售增幅下降缓慢，新一轮楼市政策密集出台的调控中，这些城市可能会成为调控重点所在。1.3 房地产贷款增速回落，但仍保持高位受房地产销售放缓影响，2017年房地产贷款增速开始从高位回落。2016年随着房价飙升，我国房地产市场的贷款余额加速增长，商业性房地产贷款余额增速在2016年底达到27%的高点，个人购房贷款余额在2017年1季度达到35.7%的高点。这在催生资产泡沫迅速积累的同时，使大量资金流向房地产市场，随之给经济带来了一定金融风险与增长阻碍。因而本轮房地产调控中包含了收紧房地产信贷、谨防各项资金流入房地产市场的内容，16座城市出台限贷政策。目前来看，调控成效初现，但仍维持高位，需进一步观察。从具体数据上看，2017年2季度，商业性房地产贷款余额同比增长24.2%，比1季度回落1.9个百分点，比2016年4季度高点回落2.8个百分点。购房贷款余额增长速度也有一定程度的下降，同比增长30.8%，增速比一季度回落4.9个百分点。与购房贷款与之对应的是房地产开发贷款增速略有上升，2017年2季度房地产开发贷款同比增长9.1个百分比，增速比1季度回升1.1个百分比。因此，相比1季度购房贷款高速增长与房地产开发贷款增速下滑形成明显分化，2季度的分化趋势得到小幅反转，市场风险从房地产企业部门转向家庭部门的情况得到一定控制，但维持高位的增速绝对值中蕴含着不断增长的债务规模和杠杆率，经济对于债务违约可承受的打击程度持续下降，为实体经济的运行带来了愈发危险的不稳定性。从绝对规模来看，商业性房地产贷款余额继续增长，增幅小幅缩小。2017年2季度，我国商业性房地产贷款余额比1季度增加1.3万亿元，增幅比1季度缩小4000亿元，比2016年的平均季度增幅缩小1250亿元。可见，贷款扩张有所改善，但仍处在较高速增长的过程中，随之带来的金融风险也在不断积累。与之对应的是，房地产开发商杠杆率略有回升，但是在2016年整年的持续下滑积累态势下规模尚小。2017年6月年房地产开发贷款余额同比增长9.1%，比2016年同期增速下降了1.3个百分点，绝对规模增长5000亿元，比2015年同期的增幅下降了40%。房地产开发贷款余额绝对减少的态势于本年初开始好转，截至6月为止，余额比年初累积增加了2000亿元。1.4房地产投资增速回落房地产开发投资增速自4月高点以来持续回落，目前与全国固定资产投资增速基本持平。2017年1-8月份，全国房地产开发投资同比名义增长7.9%，与7月份持平，比二季度回落0.6个百分点，比2016年全年增速提高1个百分点，增速高于全国固定资产投资增速0.1个百分点。其中，住宅投资增长10.1%，比2016年增速提高3.6个百分点，高于固定资产投资增速0.2个百分点。短期而言，房地产投资对全国固定资产投资的稳定作用仍然较为重要，占全国固定资产投资的比重相比二季度略有回落，但仍然保持在17%以上。值得注意地是，剔除价格因素后，实际房地产投资增速在2016年企稳回升后于2017年持续下滑至2.8%。具体来说，2016年实际房地产投资增速从2015年的2.8%回升至7.6%，但2017年前三季度又再度回落至2.8%。房地产开发计划总投资继续维持较快增长，截至8月份累计增速达到10.8%，相比之下，在严格的政策调控和预期影响下，房地产开发新增固定资产投资增速剧烈下滑，8月份累计同比增长1.4%，增速比7月份回落0.9个百分比，比二季度回落3.8个百分比，比年初回落15个百分点。两者的不同表现显示，房地产开发投资短期内受到了明显控制，可持续性不断收紧。
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