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1中国境外投资市场报告Q1 2018201市场概述统计方法论： 本报告数据主要来源于 RCA，仅针对大于 500万美元的投资交易 报告所标注交易日期为交易完成的时间中国境外投资市场报告 Q1 2018 | 戴德梁行研究部5.6 0501001502002500510152025303540452009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018Q1预测投资额 境外投资总额 交易数量市场概述中国境外房地产投资总额3美元 十亿 2017年是中资企业境外房地产投资又一打破纪录的一年，去年全年境外地产投资累计金额达 422亿美元，同比上涨 10%。然而，随着国内政府进一步持续收紧对外投资政策，许多投资者观望情绪浓厚，导致一季度境外投资额同比下降 27%至 56亿美元（创下自2015年以来的一季度境外地产交易新低）。同时，政府在去年年底发布的 11号文件新版企业境外投资管理办法在今年 3月 1日正式施行。此次新规弥补了先前监管漏洞，并加强了事中和事后的监管，势必将对处于高速增长期的境外投资趋势产生抑制作用。一季度共完成 28起境外地产交易 /组合，与过去 5年相比，本季度平均每单成交金额上涨 28%至 1.98亿美元。我们发现一季度中资企业对美国地产市场的投资仍处于历史较低水平。近期中美贸易的摩擦导致美国经济的不确定性进一步增加，这将减缓国内投资者对美国地产市场的投资热情。鉴于美国一直是中国境外投资目的地首选国家（过去五年年均吸纳中方投资额约占全球的 30%），对美国地产投资的缩减势必会对全年境外成交产生较大影响。鉴于当前投资者对美国市场愈发谨慎，我们预计国内投资者将把视线更多转向香港、英国、澳大利亚、其他亚洲国家以及一带一路等利好国家。中国境外投资市场报告 1 2018 | 戴德梁行数据来源 : RCA,戴德梁行研究部14.9 20.5 24.0 5.6 051015202530 美元 十亿中国境外房地产投资季度数据2013 Q1 2018 Q1市场概述大宗交易项目 (2018年 1月 -3月 )4物业名称 国家 /地区 投资者 类型 价格(百万美元 )面积(平方英尺 ) 日期京华道 18号 香港 太平保险、中科创资本 写字楼 1,272 329,789 二月领展 17栋零售物业资产包 香港中国长城资产管理有限公司、基汇资本 、高盛 零售879(29.9% 股份 ) 129,378 二月屯门镇 500号 香港 恒大集团 土地开发 844 261,944 一月悉尼一号环形码头 悉尼，澳大利亚 玉湖集团 土地开发 627 53,346 一月Good Luck花园 新加坡 青建国际 土地开发 460 2,239 三月珠宝三塔Jewel Resort Site 黄金海岸，澳大利亚 玉湖集团 土地开发 243 121,628 三月7 Bryant Park 曼哈顿，美国 中国银行 土地开发 200 19,375 二月Millbrook公园 伦敦，英国 保利集团 土地开发 103 478,000 二月60 Gresham Street 伦敦，英国 中国银行 写字楼 100 60,914 二月502资产类别中国境外投资市场报告 Q1 2018 | 戴德梁行研究部资产类别2018年第一季度6数据来源 : RCA, 戴德梁行研究部6去年全年表现突出的土地开发板块（占去年总投资额的 53%）在一季度投资热情有所减缓，同比下降 51%至 20亿美元。写字楼也同比全年下降 32%至 18亿美元，与先前预期的一样，地标性写字楼的收购潮已逐渐消失。本季度境外零售物业投资大幅反弹至近两年最高，总成交额达 10亿美元，而在去年的同一时间未见任何大宗零售投资。其中，中国长城资管参与收购领展的 17个香港商场，总计 29亿美元的交易，占据了本季大部分零售交易额。据南华早报披露，中国长城资管认购该项目 29.9%的股份，总投资额约 8.8亿美元。尽管本季度零售物业投资额大幅增长，我们认为境外零售物业投资的趋势在中短期将维持平稳，占市场较小份额。尽管目前工业物流行业投资热情高涨，但该类别资产在一季度录得投资较少。我们预计该类别资产将在今年余下季度表现活跃，特别是物流平台类投资将会是今年的热点。土地开发37%写字楼33%零售18%住宅9%工业物流2% 综合体 1%0%20%40%60%80%100%2016 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2017 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2018 Q1中国境外地产投资类别 2016 Q1 2018 Q1土地开发 写字楼 零售 酒店 工业 住宅 其他类别占比一季度 中国境外地产投资类别703投资目的地3,204 01,0002,0003,0004,0005,0006,000内地投资者在香港季度地产投资额目的地香港去年中资境外投资排名第一的地区香港，在本季度仍是最受青睐的境外投资目的地，占一季度总投资额的 58%，以 32亿美元在本季度高居中资投香港物业历史第三的记录，远超其五年季度平均水平（ 12亿美元投资额）。其中，香港领展的大宗交易占据中资投资香港地产交易的 27%。香港写字楼投资占中资在港总投资额的 43%，总计 14亿美元 ， 得益于中国太平保险联合中科创资本在北角购得一处新建成的甲级写字楼。该楼的 75%的办公面积将主要用于其办公自用的需求。香港房地产市场优质写字楼物业仍是中 资客户在港的主要投资标的，尤其是核心地段的投资机会 。预计写字楼散售市场将继续维持现有热度，尽管目前成交价格不断上涨 。纵观大宗整栋交易市场，我们认为投资者将会积极的在该市场寻找潜在机会，以此收购优质物业，扩展公司业务， 打造公司国际化名片。83,204 1,266 460 325 212 88 6 024681012-5001,0001,5002,0002,5003,0003,500香港 澳大利亚 新加坡 英国 美国 新西兰 法国美元百万中国境外房地产投资 按国家 /地区2018年一季度总投资额 交易数量No.1香港 近 5年季度均值： 12亿美元美元百万数据来源 : RCA, 戴德梁行研究部中国境外投资市场报告 Q1 2018 | 戴德梁行研究部地段编号 地点 用途 面积公顷新九龙内地段第 6593 号 九龙油塘高超道 住宅 0.368大埔市地段第 244 号 大埔白石角优景里与博研路交界 住宅 3.320大屿山丈量约份 第 332 约地段第 766 号 大屿山长沙屿南道 住宅 0.577乡郊建屋地段第 1211 号 香港山顶文辉道 2, 4, 6, 8, 9 及 11 号 住宅 1.7600目的地香港鉴于香港政府一季度住宅土地供应的减少，中资企业在香港总投资仅计 8.4亿美元。9写字楼43%土地开发29%零售26%住宅 2%中国境外地产投资 -香港按物业类型占比(2018年一季度 ) No.1香港 香港 2018年二季度土地供应与去年不同，本季度公开招标的两宗住宅用地均被香港本土开发商竟得。这主要是因为这两宗宅地处于非核心区，对中资投资者吸引力不大。考虑到当地土地供应（如下）有所增加，我们预计香港的土地开发在今年将继续受到中资追捧。同时，中资也会通过收购当地私有土地来进一步增加香港土地库存。数据来源 : RCA, 戴德梁行研究部数据来源 : 香港土地总署中国境外投资市场报告 Q1 2018 | 戴德梁行研究部目的地澳大利亚10一季度澳大利亚共获得来自内地投资者约 13亿美元的地产投资，排在本季度最受投资者青睐地区的第二位，总投资额创去年以来的季度最高点。其中超 70%的投资来自于玉湖集团收购的万达悉尼 1号环形码头（ 6.3亿美元）和黄金海岸的珠宝三塔（ 2.4亿美元）项目。与过去 5年季度投资的均值相比，本季度投资额超均值 66%，表明内地投资者对澳洲的投资兴趣依旧旺盛。土地开发占澳洲吸纳总投资额的 71%，其中，悉尼、墨尔本和黄金海岸这些门户城市和旅游景点对中资企业吸引力最大。对写字楼投资而言，本季度 Zone Q 企业以 9,300万收购了墨尔本当地总面积约为 23,049平方米 Victorian Police Centre。此项目有成为再开发项目潜在的投资机会，因为据报道该楼的租金回报率在 7%左右，偏高的收益率将影响主要租户在 2020年合约到期后的续签可能性。此外， Zone Q企业在珀斯还收购了两栋小型写字楼，总计达 5,600万美元 。我们预计今年中资企业将会持续关注澳大利亚地产市场，但目前市场的高流动性也会增加同业竞争的压力。土地开发76%写字楼12%零售7%工业物流 5%中国境外地产投资 澳大利亚 按物业类型占比(2018年一季度 ) No.2澳大利亚 1,266 02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000内地投资者在澳大利亚季度地产投资额近 5年季度均值： 7.6亿美元美元百万数据来源 : RCA, 戴德梁行研究部
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