2018京津冀房地产区域专题研究报告.pdf

本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 Table_Title 房地产 行业研究 /专题 报告 区域 专题研究 之一： 四大问题解读 京津冀一体化 专题 研究报告 /房地产 2018 年 03 月 27 日 Table_Summary 报告摘要 ： 京津冀一体化推出的背景以及目 标 是什么 ？ 京津冀区域发展不平衡 是京津冀 一体化 推出的重要 背景 。 北京、天津人均 GDP 分别达到 11.8、 11.5 万，而河北省人均 GDP 仅为 4.3 万 ，内部 严重 不平衡。 河北是重工业省份，这种产业结构往往伴随着环保等问题。而交通、医疗、教育等公共资源的不完善更使得河北地区的经济远低于北京天津两地。 而京津冀一体化的目标和任务在于， 疏解北京非首都功能， 建立北京、天津和河北的良性互动 。 从而优化京津冀 产业 格局， 建立世界级城市群， 促进 区域 经济发展 。 京津冀一体化建设目前面临什么困难 ？ 从当前京津冀交通网络 看， 当前 区域内 交通布局过于集中，周边城市承载能力有待提高 。此外，京津冀地区产 业布局 不平衡 ，区域联动不足 ，无法把北京、天津与河北省的优势进行协同。而 教育、医疗等资源分布两极分化 ，则严重破坏了京津冀区域发展的协调性， 导致 优质人才大量向北京天津流动，河北省高素质人口流失。此外，京津冀地区 大气污染严重，环保治理任重道远 ， 也影响了京津冀一体化的可持续 性 。 京津冀一体化建设应当如何推进 ？ 推进 京津冀一体化 ， 首先要经济建设交通先行，推进 交通网络 布局，同时配合疏解北京非首都功能，推进产业结构转移，发挥天津枢纽优势。而雄安新区需要发挥千年大计的作用，为京津冀区域发展找到新的增长点，利用雄安新区 作为节点推动京津冀经济增长方式 转向 集约化。落实北京 2022 冬奥会、冬残奥会事项，增强京津冀城市群国际影响力。 京津冀相比长三角有什么优势 ？ 相比于当前国内布局最为均衡 、 发展水平最高的长三角城市群，京津冀区域的优势何在？从 土地和劳动力要素 方面看，由于河北省环京区域 要素价格较低 ，京津冀整体的土地和劳动力成本相对长三角地区有优势。同时，京津冀的医疗和教育资源要强于长三角， 对 高素质人才 产生吸引力 。此外，河北省城镇化发展空间很大，有利于当地的基础设施建设和长期的房地产长效机制建立 。未来将 形成了以北京和天津为中心，以环京都市圈为辐射范围，以通州和雄安新区为两翼的世界级城市群。 投资建议 维持行业“推荐”评级。按照 整个京津冀发展的 思路， 北京市存量储备价值凸显，重点推荐拥有北京优质项目储备的首开股份和北京城建，对于 疏解北京非首都功能方面， 建议 关注拥有通州大量土地储备的中国武夷，对于 提高河北省竞争力 和雄安新区方面，推荐关注拥有河北产业新城先发优势的华夏幸福 和荣盛发展 。 风险提示 调控政策进一步收紧，信贷利率持续上行。 Table_ProfitDetail Table_Invest 推荐 维持评级 Table_QuotePic 行业与沪深 300 走势比较 资料来源： Wind，民生证券研究院 Table_Author 分析师：杨柳 执业证号： S0100517050002 电话： 010-85127730 邮箱： yangliu_yjsmszq 研究助理：王嵩 执业证号： S0100117080065 电话： 021-60876717 邮箱： wangsongmszq 研究助理：由子沛 执业证号： S0100118010012 电话： 021-60878329 邮箱： youzipeimszq Table_docReport 相关研究 1.民生房地产周报 20180323：三四线销售回暖，板块或将迎来修复 2.华夏幸福（ 600340）动态报告：融资顺利现金流可控，产业新城凸显示范价值 3.滨江集团（ 002244.SZ）年报点评：高毛利低负债， 2018 目标千亿销售额 -9%0%9%18%27%17-03 17-06 17-09 17-12 18-03房地产 沪深 300 专题 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 Table_ProfitDetail 盈利预测与财务指标 代码 重点公司 现价 EPS PB 评级 3月 26日 16A 17E 18E 19E 16A 17E 18E 19E 600340 华夏幸福 31.73 2.22 2.89 4.06 5.17 14.29 10.98 7.82 6.14 强烈推荐 002146 荣盛发展 9.42 0.95 1.33 1.73 2.24 9.92 7.08 5.45 4.21 强烈推荐 600376 首开股份 8.18 0.58 0.88 1.06 1.24 14.10 9.30 7.72 6.60 强烈推荐 600266 北京城建 11.17 0.92 0.93 1.14 1.41 12.14 12.01 9.80 7.92 强烈推荐 资料来源：公司公告，民生证券研究院 专题 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 目录 一、京津冀一体化推出的背景以及目的是什么 . 4 （一）推出背景：京津冀区域内城市发展严重失衡 . 4 （二）京津冀协同发展目的与任务 . 5 二、京津冀一体化建设目前面临什么困难 . 6 （一）交通布局过于集中，周边城市承载能力有待提高 . 6 （二）产业布局集中，区域联动不足 . 7 （三）教育、医疗等资源分布两极分化 . 7 （四）大气污染严重，环保 治理任重道远 . 9 三、京津冀一体化建设应当如何推进 . 9 （一）京津冀协同发展历程 . 9 （二）经济建设交通先行，交通网路推进布局 . 11 （三）疏解北京非首都功能，推进产业结构转移 . 12 （四）促进京 津协同，发挥天津枢纽优势 . 13 （五）高起点规划、高标准建立雄安新区 . 14 （六）办好北京 2022 冬奥会、冬残奥会 . 15 四、京津冀相比长三角有什么优势 . 15 （一）土地和人力成本优势 . 15 （二）医疗教育资源优势 . 16 （三）河北省城镇化发展空间大 . 16 五、投资建议 . 17 六、风险提示 . 17 插图目录 . 18 表格目录 . 18 专题 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 一、 京津冀一体化推出的背景以及目 标 是什么 （一） 推出背景： 京津冀区域内城市发展严重失衡 京津冀城市群由京津唐工业基地的概念发展而来，包括北京市、天津市以及河北省，涉及到京津和河北省 11 个地级市，人口总数约为 9000 万人。区域内包括了中国的首都北京和直辖市天津，以及传统的资源大省 、重工业省份 河北。在提出京津冀一体化战略之前，整个京津冀内城市发展严重失衡，北京和天津并没有将自身的资源与经济影响力外溢到河北省，反而在北京天津周围产生了 20 多个国家级贫困县。同时，北京天津的发展协同也有所不足，京津交流互动有所不足，在产业经济分工定位上也不够清晰。 在此背景下 ，国务院总理李克强在 2014 年 3 月 5 日作政府工作报告时指出的方案，目的是加强环渤海及京津冀地区经济协作。 2014 年 2 月 26 日，习近平总书记在听取京津冀协同发展工作汇报时强调，实现京津冀协同发展是一个重大国家战略，要坚持优势互补、互利共赢、扎实推进 ，加快走出一条科学持续的协同发展路子。 图 1： 2017 年部分省份 GDP 总值（亿元） 资料来源： 国家统计局， 民生证券研究院 京津冀区域发展不平衡首先表现为与其他各大区域之间的不平衡，其次表现在京津冀三地内部的经济及城市发展严重失衡。从 GDP 总值来看， 2017 年北京、天津、河北的GDP 总值分别 2.8、 1.86、 3.6 万亿元，而广东省及江苏省 GDP 总值为 8.99 万亿和 8.59万亿，分别位居全国第一、第二。这反映了京津冀地区经济发展大大落后于长三角及珠三角地区。 区域内部来看，北京天津的人均 GDP 五年来数额均较接近，而河北人均 GDP 落后于北京天津两地一大半。从 2016 年人均 GDP 情况来看，北京、天津人均 GDP 分别达到 11.8、11.5 万，而河北省人均 GDP 仅为 4.3 万。 相反，上海、江苏、浙江区域内经济发展相对平衡，人均 GDP 分别为 11.67、 9.69、 8.49 万。 专题 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 5 图 2： 京津冀人均 GDP 情况（亿元 /人） 资料来源： 国家统计局， 民生证券研究院 除 GDP 外，京津冀三地区域发展悬殊还表现在其他方面。作为首都，北京聚集了大量的高端产业以及优质的公共服务资源，在医疗、教育等方面明显优越于周边地区。 同时北京 人口膨胀过快，交通分拥堵、水资源匮乏等问题，“大城市病”也越发凸显。 而 作为北方最大的港口城市，天津的经济增长虽与北京不相上下，但在产业结构调整、人均可支配收入方面不尽人意，城市发展缓慢。而城市发展问题最为突出的河北省所面临的问题更为严峻。河北是重工业省份，这种产业结构往往伴随着环保等问题。而交通、医疗、教育等公共资源的不完善更使得河北地区的经济远低于北京天津两地。 （二）京津冀协同发展 目标 与任务 面对京津冀长期发展以来的问题及状况， 2014 年 2 月，习近平总书记主持召开京津冀三地协同发展座谈会，将京津 冀协同发展上升为国家战略。党的十九大报告中也明确指出：“以疏解北京非首都功能为牛鼻子推动京津冀协同发展，高起点高标准建设雄安新区。”从政策的引导中不难看出，京津冀协同发展的目的在于以下方面： 疏解北京非首都功能，缓解北京城市压力。 这是推动京津冀协同发展的“牛鼻子”，未来北京将继续疏解一般性产业特别是高消耗产业，区域性物流等第三产业，将其转移至天津河北两地。一方面能缓解自身的“大城市病”，方面带动天津、河北城市发展，打造现代化的具有较强竞争力的世界级城市群。 优化京津冀城市群空间格局，促进经济发展。 目前京津冀三地产业结构相对独立，尚未形成成熟的产业链。按照京津冀协同发展规划纲要的指示，京津冀协同发展的重点是充分发挥北京“一核”的作用，强化京津“双城”联动和同城化发展，沿京津、京雄（保）石、京唐秦等交通廊道建设产业发展带和城镇聚集轴。京津冀城市群的空间格局优化，将促使三地区域内的发展趋于平衡。 专题 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 6 打破行政壁垒，统筹推动重点工作。 京津冀三地分属不同的行政辖区，三地的合作不仅受到产业结构、资源分部等方面的阻碍，还受到辖区管制的限制。京津冀协同发展强调建立交界地区协同管理的长效机制，统一规划、统一政策、统一 管控。落实京津两市对口帮扶河北省环京津地区的任务。 加强环境治理，完善公共服务体系。 京津冀三地近年来的生态情况不容乐观，大气污染，水资源匮乏等问题时时威胁着人们。京津冀协同发展将建立一体化环境准入和退出机制，强化大气、水等环境污染联防联控联治。随着北京产业及人口的转移，相关配套基础设施的建设以及公共资源的分配将逐渐完善。 二、京津冀一体化建设目前 面临什么困难 由于地理区位以及政治等因素，京津冀地区的城市发展呈现出两极分化现象，北京天津“双城”发展迅速，但对周边县市辐射带动作用低，河北产业状态、交通、社会公共 资源等明显落后于北京、天津两地，有效联动不足。因而带来了大城市病、产业结构单一、环境污染一系列问题。 （ 一 ）交通布局过于集中，周边城市承载能力有待提高 交通网络的覆盖是城市规划中的重点，京津冀地区由于政治经济中心集中于北京、天津两地，区域内的交通网络呈现出以京、津为中心的放射状，周边城际间的运输效率低，这对中转枢纽造成的压力极大，运输成本大大增加。此外，由于人口聚集原因，北京人均城市道路面积约为每 人 7.92 平方米，明显低于天津、河北区域，不及津冀一半的水平，呈现出不均衡的状态，这也导致北京交通拥堵，尾气排放 过多等问题。 图 3： 京津冀人均 道路面积（平方米） 资料来源： 国家统计局， 民生证券研究院 客运量方面，无论是从公路还是铁路来看，北京的客运量都位居三地第一，给北京的专题 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 7 交通枢纽带来了极大压力。另外轻轨、城际铁路等形式的轨道交通网络暂不完善，难以实现区域发展一体化的要求，因此城际轨道交通的新建、运营方式的改进都将有效推动三地的协同发展。 （二） 产业 布局集中 ， 区域联动不足 和长三角城市群产业丰富相比，京津冀地区产业种类明显不足。北京由于大型央企和具有生产实力的科研院所的集聚，实体产业和金融产业得到长足发展，而环京乃至整个河北省都处于相对落后的状态。由于北京的巨大虹吸效应，大量人口流入北京，通信、商业、金融等服务性第三产业占比较高。相比之下，河北省第二产业占比排在三地之首，产业结构主要以采矿、电力、钢铁等金属冶炼行业等传统重工业为主，产业结构仍偏低端。这对于京津冀三地的产业联动极为不利。 （三）教育 、医疗等资源分布两极分化 根据国家统计局统计的普通在校学生数来看，河北省的高中生历年最多，也因此被称图 4： 京津冀公路客运量 图 5： 京津冀铁路客运量 资料来源：国家统计局， 民生证券研究院 资料来源：国家统计局， 民生证券研究院 图 6： 京津冀第二产业占比 图 7： 京津冀第三产业占比 资料来源：国家统计局， 民生证券研究院 资料来源：国家统计局， 民生证券研究院 专题 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 8 为“高考大省”。 2017 年，河北高中在校人数达到 121.33 万，同比增长 4.78%。北京、天津两地的高中在校人数保持在 16 万左右，仅为河北高中人数的 13%。从高中生师比来看，北京高中老师平均面对学生数为 7-9 人，天津 10-11 人，而河北达到 13-14 人，是北京的 1.5 倍。由此可见河北的教育资源远远落后于北京、天津两地。 此外，相比于北京拥有的北京大学、清华大学等 20 几所“ 211”工程院校，河北的“ 211”工程院校 只有一所河北工业大学（校址还在天津），这将不利于河北省对未来高端人才的吸引 。 医疗方面，根据最新发布的 2017 中国医院影响力综合 100 强 名单 ， 北京 地区的医院排进 全国前 100 的有北京协和医院 、中国人民解放军总医院、 北京大学第 一 医院等16 家医院，且前十名中有一半位于北京，天津仅有天津医科大学总医院 1 家，而河北医院并未能够挤入 100 强。从 设备及环境 、 医院管理水平 、 患者满意度 、 等方面来看 ， 北京远高于天津 、 河北两地 。 表 1： 京津冀百强医院名单 城市 排名 医院名称 北京 1 北京协和医院 2 中国人民解放军总医院 4 北京大学第一医院 6 10 25 28 32 36 40 54 62 66 70 北京大学人民医院 北京大学第三医院 首都医科大学宣武医院 首都医科大学附属北京友谊医院 北京军区总医院 首都医科大学附属北京安贞医院 中日友好医院 北京医院 中国人民解放军海军总医院 空军总医院 北京朝阳医院 图 8： 京津冀普通高中在校人数 图 9： 京津冀普通高中师生比 资料来源：国家统计局， 民生证券研究院 资料来源：国家统计局， 民生证券研究院 专题 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 9 82 84 首都医科大学附属物北京同仁医院 首都医科大学附属北京中医医院 天津 89 天津医科大学总医院 资料来源： 2017 中国医院影响力综合 100 强 ， 民生证券研究院 （四） 大气污染严重 ， 环保 治理 任重道远 京津冀区域大气污染一直是我国重灾区，截至 2107 年 6 月底，京津冀级周边“ 2+26”城市“散乱污”企业数量多达 17.6 万家，燃煤锅炉的使用和量大面广“散乱污”企业是京津冀大气污染的主要原因。 2018 年 1 月，石家庄 PM2.5 月均浓度高达 111 微克 /立方米，是上海的两倍。 今年 1 月，环保部发布公告，规定京津冀大气污染传输通道城市，即北京、天津、河北石家庄、唐山等 26 城市执行大气污染物特别排放限值，其中火电厂燃煤锅炉二氧化硫限制 50mg/m3，氮氧化物限制 100mg/m3。 三 、 京津冀一体化建设 应当 如何推进 （一）京津冀协同发展历程 2004 年 2 月，国家发改委等部门在廊坊召开京津冀区域经济发展战略研讨会时达成了“廊坊共识”。此后，中央陆续提出推动京津冀协同发展概念。 2017 年 9 月发布并实施的 北京城市总体规划（ 2016 年 2030 年） 提出了“一核两翼”的发展规划，“一核”指的是北京首都功能核心区，“两翼”指的是北京城市副中心和河北雄安新区。 表 2： 京津冀协同发展历程及相关政策 2004.2 国家发改委召集京津冀三省份发改部门在廊坊召开京津冀区域经济发展战略研讨会，达成了“廊坊共识”。 2006.3 “十一五”规划指出要发挥京津冀、长三角、珠三角等城市群的带动和辐射作用，增强城市群的整体图 10： 2018 年 1 月京津冀地区 PM2.5 浓度 图 11： 2016 年京津冀 、 长三角可吸入颗粒物 资料来源： Wind， 民生证券研究院 资料来源： Wind， 民生证券研究院 02040608010 012 0石家庄 天津 北京 上海PM 2 .5 月均浓度（微克 / 立方米）0. 000. 020. 040. 060. 080. 100. 120. 140. 160. 180. 20石家庄 天津 北京 南京 杭州 上海可吸入颗粒物（毫克 / 立方米）专题 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 10 竞争力 2008.2 京津冀发改委共同签署了北京市天津市河北省发改委建立“促进京津冀都市圈发展协调沟通机制”的意见 2010.8 京津冀都市圈区域规划上报国务院，区域发展按“ 8+2”模式制定 2011.3 国家“十二五”规划纲要提出打造首都经济圈 2013.5 习近平总书记在天津调研时提出，要谱写新时期社会主义现代化的京津“双城记” 2013.8 习近平在北戴河主持研究河北发展问题时，提出要推动京津冀协同发展 2014.2 习近平主持召开京津冀三地协同发展座谈会，将京津冀协同发展上升为国家战略 2014.8 国务院已成立京津冀协同发展领导小组及相应办公室；京津两市签署了 5 份合作协议和一份备忘录，其中交通一体化成为京津协同发展的优先领域 2015.2 习近平在中央财经领导小组第九次会议上发表讲话指出，疏解北京非首都功能、推进京津冀协同发展，是一个系统性工程 2015.4 京津冀协同发展纲要获批，京津冀协同发展完成顶层设计 2015.12 国家发改委、交通部引发京津冀协同发展交通一体化规划 2016.5 中央政治局召开会议，研究部署规划建设北京城市副中心 2016.11 京津冀地区城际铁路网规划修编方案正式获得批复 2017.3 北京市住房城乡建设委、市发展改革委联合印发了北京市 2017 年重点工程计划，指出 2017 年重点工程在京津冀协同发展方面，一共安排了 62 个项目，计划投资约 577 亿元 2017.4 中共中央、国务院决定设立河北雄安新区，推进京津冀协同发展 2017.8 北京市人民政府与河北省人民政府签署了关于共同推进河北雄安新区规划建设战略合作协议，北京为雄安推出一批交钥匙工程在雄安布局落地。北京还受雄安委托为其代管这批教育医疗机构，帮助雄安新区建设高起点的公共服务设施 2017.9 中共北京市委、北京市人民政府于 2017 年 9 月 29 日发布并实施北京城市总体规划（ 2016 年 2030年） 2018.3 两会期间，李克强总理作出政府工作报告，报告指出以疏解北京非首都功能为重点推进京津冀协同发展，高起点规划、高标准建设雄安新区 资料来源： 中国政府网 ， 民生证券研究院 根据 京津冀协同发展纲要，京津冀区域将按照“一核、双城、三轴、四区、多节点”的骨架打造以首都为核心的世界级城市群。京津冀协同发展依赖于北京、天津市区的建设和沿京津发展轴、京保石发展轴、京唐秦发展轴的多节点城市来承接非首都功能疏解。 图 12： 京津冀空间格局示意图