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识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 37 专题研究|房地产 2018 年 02 月 13 日 证券研究报告 房地产行业 深圳存量住房分析：住房总量紧缺，且结构不均衡，未来供需依旧紧张 分析师： 乐加栋 S0260513090001 分析师： 郭 镇 S0260514080003 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 010-59136622 021-60750620 lejiadonggf guozgf gflifeigf 核心观点： 深圳存量住房现状：16年底扣除小产权房后住房存量约 2.79 亿平，对应人均 21.1平，户均 0.7套 根据深圳住房保障规划，2012 年底深圳住房总量约为 5.2亿平米，其中商品住宅 1.19 亿平，原村民集体自建 住房 2.6 亿平（占比约 50%） 。我们基于 12 年数据推算（具体计算见正文）16 年底深圳住房存量约 4.57 亿平， 856.8 万套。从结构来看，“小产权房”1.78 亿平（占比 39%）， 而扣除“小产权房”后住房存量为 2.79 亿平，411.6 万套，对应非原住民常住人口的人均住房面积为 21.12平米，户均 0.7套，住房总量相对紧缺。并且存量住房结构 不均衡突出，一方面，在存量住房中可流通（能够形成二手房供应主体的部分）的占比较低，我们估算 16 年底深 圳可上市流通的住房面积为 1.52亿平（占比 33%） ，另一方面，房龄结构偏老化，房龄低于 10年的存量住房占比 仅为 21.5%。 深圳市土地供给现状：居住用地供给递减，结构上优先保障房及中小套型商品房，供给方式以存量供地为主， 深圳土地资源受到紧约束， 建设用地面积在 15年已接近 2020 年目标上限 9.76 亿平， 建设用地呈现减量增加。 居住用地方面，居住用地供给规模约占建设用地的 10%，同时供地量也呈现递减。根据深圳规土委数据，16-20 年居住用地计划供应约 800 万方，仅为 11-15 年的 61%。供地量显著减少，但依靠容积率的提升，16-20 年期间 供地建面微增至 4280 万方。供应结构上优先保障房和中小套型商品房，供地占比超过 70%，而在供给方式上则 以存量用地供地为主， 16-20 年存量用地供地占比 76%。 展望未来，预 计 17-20 年居住用地供地建面 3654 万 方（ 商 品住宅 2752 万方，保障房 903万方） ，对应 47.6万套（商品住宅 30.6万套，保障房 17 万套） 。 深圳市住房供需缺口分析：17-20 年年化新增需求约 1346万方/年，供需缺口约 433 万方/年 首先，从需求端来看，未来深圳潜在的住房需求主要包括新增人口导入所带来的刚性需求，以及因存量家庭 人均居住面积提升所对应的改善性需求。我们假设（假设合理性参照正文） ，2017-2020 年期间深圳非原住民新增 125 万人， 同时到 2020 年人均居住面积提升至 23平方米/人， 由此可推算出 2017-2020 年潜在的刚性需求约 2875 万方， 改善性需求达到 2510 万方， 合计新增需求约 5385 万方， 年化新增需求约 1346.3 万方/年。 考虑到 2017-2020 居住用地年化供地建筑面积约 913.6 万方/年，可以推算出 2017-2020 年化供应缺口约 433万方/年。 风险提示 深圳市人口导入不及预期；房价上涨对需求的挤出效应超过预期；受政策调控影响，需求入市节奏存在不确 定性；深圳市土地供给不及预期；深圳市供地结构存在不确定性。 相关研究： 房地产行业:短期调整不影响全年投资机会，继续看多地产板块 2018-02-05 房地产行业:成交依旧大于新增供给，去化维持较高水平 2018-01-29 房地产行业 17年全年及 12月市场分析:一二线销售结构性向好，全年土地出让金创历史新高 2018-01-23 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 37 专题研究| 房地产 目录索引 深圳存量住房及土地供给分析 . 5 深圳市存量住房分析 . 5 1.1 2016 年住房存量 4.57 亿平，扣除“小产权房”后存量为 2.79 亿平 . 5 1.2 2016 年可上市流通的住房存量 1.52 亿平，约 167万套 . 11 1.3 2016 年深圳人均住房建筑面积 21.12 平米，户均 0.7套 . 14 1.4 矛盾突出：人口结构倒挂，2015 年住房自有率仅为 34% . 15 1.5 房龄分析：房龄结构老化，房龄低于 10年的房屋占比仅为 21.5% . 17 深圳市土地供给分析 . 18 2.1 土地利用现状：开发强度 00年开始已达预警线，16年达到 50% . 18 2.2 建设面积已接近规划目标上限，规划供地总规模呈递减趋势 . 20 2.3 建设用地供给方式：存量用地供地占七成，严控新增建设用地供应 . 22 2.4 居住用地供给量：规划供应递减，年度规划“完不成”五年规划 . 25 2.5 居住用地供给结构：优先保障房和中小户型商品住房供地 . 28 2.6 居住用地供给方式：城市更新为主导，新供应用地指标十分有限 . 29 2.7 17-20 年规划建设商品住房 30.6万套，筹建 35.2 万套保障房 . 31 深圳市住房供需缺口分析 . 34 17-20 年年化新增需求约 1346 万方/年，供需缺口约 433万方/年 . 34 图表索引 图 1：深圳市 2016年住房存量建面及套数推算方法（基于 2012 年数据） . 6 图 2：深圳市商品住房竣工面积与套数 . 7 图 3：深圳市商品住房总面积与套数 . 7 图 4：深圳市保障房竣工面积与套数 . 8 图 5：深圳市保障房总建面与套数 . 8 图 6：深圳市“小产权房”拆迁建面与套数（估算） . 9 图 7：深圳市“小产权房”总面建面与套数 . 9 图 8：深圳历年在建住宅建筑面积（万方） . 11 图 9：非市场商品房地产申请获得完全产权、进行上市流通的几种情况 . 11 图 10：深圳历年办理上市登记的安居房套数及面积 . 13 图 11：深圳市 2012年、2016 年住房及可流通住房结构 . 14 图 12：深圳人均住房建筑面积及户均套数推算方法（基于 2016 年测算数据） . 15 图 13：深圳自有与租赁住房人数（万人）及自有率 . 16 图 14：一线城市住房户数（万户）及自有率 . 16 图 15：深圳常住人口自有与租赁住房人数（万人）及自有率 . 16 图 16：深圳各区住房自有率（2010 年） . 16 图 17：深圳房龄结构占比情况（16年年末） . 17 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 37 专题研究| 房地产 图 18：深圳各区房龄结构占比情况（2010 年六普）. 17 图 19：深圳住房房龄结构占比情况（10年年末） . 18 图 20：深圳住房房龄结构占比情况（10年六普） . 18 图 21：建设用地面积增长至 1995年的 1.83倍 . 18 图 22：农用地和未利用地面积减少至 95年水平的 72% . 18 图 23：深圳市历年土地利用分类构成（1995-2013 年） . 19 图 24：33城城市建设用地占市区面积比重（15年） . 19 图 25：全国 33 城建成区占市区面积比重（15年） . 19 图 26：实际建设用地面积与规划控制目标逐步接近 . 20 图 27：政府对耕地和新增建设用地的用地态度 . 20 图 28：未调增控制目标之前，5个区超过原控制目标 . 21 图 29：深圳耕地保有量目标逐步降低 . 21 图 30：土地总体规划提出“建设用地减量增长”目标 . 21 图 31：规划供地总量“减量增长” ，且实施率较低 . 21 图 32：建设用地供地的两种方式 . 22 图 33：近几年新增建设用地占总供地规模的比例总体呈下降趋势 . 22 图 34：深圳建设用地供应主要以存量利用为主 . 23 图 35：存量建设用地与城市更新供地占比呈上升趋势 . 23 图 36：存量建设用地供地的两种主要方式. 24 图 37：对于超过土地利用总规划指标的五个区 2016 年不分配新增建设用地指标24 图 38：建设用地清退规模不断加大，总体促进建设用地总规模的减量变动 . 25 图 39：建设用地供应结构中民生设施服务占比最大，2017 年居住用地占比约 16.1%，居住用地供应尤其进展 . 25 图 40：居住用地规划供应总规模呈递减趋势 . 26 图 41：11-15年居住用地供应实施率约为 78% . 26 图 42：居住用地供应计划与计划完成情况. 28 图 43：12年、14年、15年年度规划未完成五年规划 . 28 图 44：商品住房用地供应计划与计划完成情况 . 28 图 45：保障房用地供应计划与计划完成情况 . 28 图 46：规划居住用地供地中商品住房和保障房占比 . 29 图 47：实际居住用地供地中商品住房和保障房占比 . 29 图 48：保障房和中小套型住房用地供应量（公顷） . 29 图 49：保障房和中小套型商品住房用地供应量占比 . 29 图 50：深圳居住用地供应以“存量用地”为主导 . 30 图 51：17-20 年仅剩 50.3 公顷新供应居住用地指标 . 30 图 52：商品住房用地规划中城市更新供地占主导 . 30 图 53：商品住房实际供地中城市更新占比占主导 . 30 图 54：新供应用地主要偏向保障房供应 . 31 图 55：保障房供地方式占比 . 31 图 56：2011-2020 年深圳居住用地供应规模（公顷） . 32 图 57：2011-2020 年深圳住房筹建套数及建面 . 32 图 58：2016 年商品住宅用地供应与建设套数 . 34 图 59：2016 年保障房与人才住房用地供应与建设套数 . 34 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 / 37 专题研究| 房地产 图 60：深圳 17-20 年规划筹建住房 65.8 万套，其中建设商品住房 30.6 万套，筹 建保障房 35.2 万套 . 34 图 61：2017-2020 年深圳住房供需缺口分析 . 35 表 1：深圳住房存量及结构构成明细（2012 年底） . 6 表 2：商品住宅存量及套均面积 . 6 表 3：深圳“十二五”实际完成保障房套均面积 . 7 表 4：工业区配套宿舍的估算 . 8 表 5：深圳 2013-2016 年住房拆迁土地面积 . 9 表 6：深圳城市更新项目拆迁面积及容积率 . 9 表 7：深圳 2016 年住房建筑面积与套数存量的推算 . 10 表 8：深圳 2016 年在建住房建筑面积与总存量面积推算 . 10 表 9：深圳 2012 年底住房存量及及可流通部分构成 . 12 表 10：2016 年深圳可上市流通住房建面与套数估算. 13 表 11：17 年 5月规土委对 2020年规划建设用地控制目标进行调整 . 20 表 12：深圳历年规划供应建设用地供应构成（2010-2017 年，单位：公顷） . 23 表 13：2011-2015、2016-2020 年居住用地规划供应规模及供应结构（单位：公 顷/万方） . 26 表 14：2010-2016 实际居住用地供地一览（单位：公顷/万方） . 27 表 15：2016、2017 深圳住房建设计划明细 . 32 表 16：深圳市各类住房新增安排筹建结构表（2016-2020 年，万套，万方） . 33 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 / 37 专题研究| 房地产 深圳存量住房及土地供给分析 深圳特区迅速建设发展的同时， 也伴随着住房和土地 “供需矛盾” 的日益严重。 住房方面，深圳住房自有率在一线城市中处于最低，超过6成常住人口依靠租房解决 居住问题，存量结构上农村城市化所遗留下来的原村民自建房（小产权房）占比最 大。土地方面，深圳建设力度持续增加，根据国家统计局数据，15年深圳建成区占 市辖区面积比重已达45%， 新增建设用地指标逐年减少， 将越来越依靠以城市更新、 土地储备为主的存量建设用地供应；与此同时，深圳持续的人口导入将带动住房刚 性需求继续增加同时伴随着存量常住人口人均居住面积的提升，潜在的改善性需求 规模同样巨大，深圳未来住房供需缺口依旧严峻。本篇报告将具体梳理三个问题: （1） 深圳存量住房规模及存量结构问题的探讨分析； （2） 深圳土地供给规模及供地方式和结构的分析； （3） 深圳潜在住房需求测算及供需缺口分析。 深圳市存量住房分析 1.1 2016年住房存量 4.57亿平，扣除“小产权房”后存量为 2.79亿平 根据深圳住房保障发展规划2016-2020， 2012年底深圳全市住房总量为5.20 亿平方米，其中商品住宅1.19亿平，保障房0.28亿平，原村民集体自建房2.6亿平， 单位及个人自建住房0.47亿平，工业区配套宿舍及其它0.65亿平。整体来看，原村 民集体自建住房占比高达50%，深圳存量住房结构中“小产权”占比过高的问题比 较突出。 接下来，我们基于12年存量数据推算16年深圳住房存量，其中包括13-16年各 类住房的增量（竣工口径）以及拆迁带来的减量部分。 增量部分，首先，我们需要指出的是，根据深圳规划文件，09年和12年单位和 个人自建住房存量面积及套数均未发生变化，基于此，我们合理假设13-16年期间单 位和个人自建住房并未增减，存量依旧维持不变。此外，原村民集体自建房受到政 府严格管控并以拆除为主，因此，这部分我们也假设并无增量。综合来看，我们合 理假设实际增量部分为商品住宅、 保障房以及工业区配套宿舍在13-16年的竣工面积； 减量部分， 深圳主要通过城市更新以及土地整备开展房屋拆迁工作， 并且以 “小 产权房”的拆迁为主，基于此，我们假设，13-16年住房减量均为通过城市更新与土 地整备拆除的“小产权房”（原村民集体自建房），不涉及其他住房的拆迁。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 / 37 专题研究| 房地产 图1：深圳市2016年住房存量建面及套数推算方法（基于2012年数据） 数据来源：深圳市规土委，广发证券发展研究中心 表1：深圳住房存量及结构构成明细（2012年底） 住房类型 总面积（亿平） 套数（万套） 套均面积（平米） 占比 商品住宅 1.19 128 93 23.0% 保障房 0.28 34 82 5.4% 单位及个人自建住房 0.47 55 86 9.1% 原村民集体经济自建房 2.60 650 40 50.0% 工业区宿舍 0.65 168 39 12.6% 合计 5.2 1035 50 100% 数据来源：深圳市住房保障发展规划2016-2020，广发证券发展研究中心 下面，我们将对各类住房的存量进行估算： 商品住宅方面，根据深圳统计局数据，13-16年深圳商品住宅累计竣工面积948 万方，加上12年年底的1.19亿平的存量，估算16年年底深圳商品住宅存量面积约为 1.28亿平。进一步地，我们估算16年年底1.28亿平商品住宅所对应的套数。根据深 圳十二五规划数据，十二五期间商品住宅规划套均面积约90平，我们按照90平的套 均面积计算，13-16年商品住宅累计竣工套数约为10.5万套，加上12年年底的128万 套存量，深圳16年年底商品住宅存量约138.5万套。 表2：商品住宅存量及套均面积 存量口径 住房建筑面积（万平） 住房套数（万套） 套均面积（平方米） 2009 年商品住宅存量 10200 110 92.73 2012 年商品住宅存量 11900 128 92.97 十一五规划商品住宅 4930 55 89.64 十一五竣工商品住宅 2386.38 26.5 90.05 十二五规划商品住宅 2700 30 90.00 数据来源：深圳国土规划委，广发证券研究中心 1.19 0.28 0.47 2.60 0.65 商品住宅 保障房 单位及个人自建住房 原村民集体经济自建房 工业区宿舍 5.20亿平 1035万套 商品住宅 128万套 0 200 400 600 800 保障房 34万套 单位及个人自建房 55万套 原村民集体自建房 650万套 工业区宿舍 168万套 商品住宅 竣工 商品住宅 竣工面积 12存量 13-16增量 13-16减量 保障房 竣工 工业区宿舍 竣工 “小产权房” 拆迁 套均面积 67.27m 2 推算 非房地产开 发竣工面积 套均面积 90m 2 推算 保障房 竣工套数 套均面积 39m 2 推算 土地整备+城 市更新面积 套均面积40m 2 推算 城市更新 容积率 存量变化 建筑面积 套数 存量变化 建筑面积 套数 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 / 37 专题研究| 房地产 图2：深圳市商品住房竣工面积与套数 图3：深圳市商品住房总面积与套数 数据来源：深圳统计局，广发证券发展研究中心 数据来源：深圳国土规划委，广发证券发展研究中心 备注：13-16年数据为测算值 保障房方面，我们先估算16年年底深圳保障房的存量套数。根据深圳每年公布 深圳市安居工程年度计划，13-16年深圳保障房实际竣工12.4万套，加上12年年 底的34万套存量，估算16年年底深圳保障房约46.4万套。进一步地，我们再根据保 障房套均面积来推算16年年底的存量建面。根据深圳统计局数据，“十二五”期间 竣工保障房套均面积为67.27平方米，由此，我们推算出13-16年保障房竣工面积约 840.9万方，加上12年年底对应的2793万方的存量面积，估算16年年底深圳保障房 存量建面约3633.9万方。 表3：深圳“十二五”实际完成保障房套均面积 数据来源 保障房套数（万套） 保障房总建筑面积（万方） 保障房套均面积（平方米） 竣工 10.2 686.17 67.27 开工 17.9 1311 73.24 基本建设项目 3.86 288 74.61 在建项目 9.2 689.69 74.97 数据来源：深圳国土规划委，广发证券研究中心 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 0 50 100 150 200 250 300 2013 2014 2015 2016 竣工面积（万方） 竣工套数（万套，右轴） 122 124 126 128 130 132 134 136 138 140 1.14 1.16 1.18 1.20 1.22 1.24 1.26 1.28 1.30 2012 2013 2014 2015 2016 总建面（亿平） 总套数（万套，右轴） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 / 37 专题研究| 房地产 图4：深圳市保障房竣工面积与套数 图5：深圳市保障房总建面与套数 数据来源：深圳国土规划委，广发证券发展研究中心 数据来源：深圳国土规划委，广发证券发展研究中心 备注：13-16年数据为测算值 工业区配套宿舍方面，根据深圳统计局数据， 13-16年非房地产开发项目的住宅 累计竣工面积为139.5万方，加上12年年底6549万方的存量面积，估算16年年底深 圳工业区配套宿舍存量建面约6688.5万方。进一步地，我们估算16年年底所对应的 套数。由于可获得数据较少，我们根据12年年底工业区配套宿舍存量部分的套均面 积来进行推算，根据数据，12年底深圳工业区配建宿舍6549万方，对应168万套， 套均面积为39平方米，以此推算16年末工业配套宿舍总套数为171.6万套。 表4：工业区配套宿舍的估算 年份 工业区宿舍竣工套数 （万套） 工业区宿舍竣工面积 （万方） 工业区宿舍总套数 （万套） 工业区宿舍总面积 （万方） 2012 168 6549 2013 0.8 33.1 168.8 6582.1 2014 1.7 67.0 170.6 6649.0 2015 0.1 4.2 170.7 6653.3 2016 0.9 35.3 171.6 6688.5 数据来源：深圳国土规划委，深圳市统计局，广发证券研究中心 最后，我们估算原村民集体自建住房（即“小产权房”）的存量。我们在前文 已经提到原村民集体自建住房受政府严格控制无新增量，主要考虑由于拆迁而带来 的减量部分。深圳房屋拆迁主要通过市场化的城市更新以及政府主导的土地整备完 成，其中根据深圳国土规划委历年公布的城市更新数据， 13-16年城市更新累计占地 面积820万方，而土地整备方面，我们根据历年公布的土地整备项目，整理梳理出其 中房屋拆迁部分，由此推算出13-16年土地整备中房屋拆迁面积约3731.2万方。综合 考量城市更新以及土地整备两部分，我们估算13-16年深圳“小产权房”累计拆迁占 地面积为4551.2万方。 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2013 2014 2015 2016 竣工面积（万方） 竣工套数（万套，右轴） 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 2000 2200 2400 2600 2800 3000 3200 3400 3600 3800 2012 2013 2014 2015 2016 总建面（亿平） 总套数（万套，右轴） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 / 37 专题研究| 房地产 表5：深圳2013-2016年住房拆迁土地面积 年份 土地整备年度总规模 （万方） 土地整备住房拆迁量 （万方） 城市更新供应 （万方） 总拆迁土地面积 （万方） 2013 1800 1148.8 200 1348.8 2014 1800 984.1 200 1184.1 2015 1500 967.5 200 1167.5 2016 1100 630.8 220 850.8 合计 6200 3731.2 820 4551.2 数据来源：深圳国土规划委，广发证券研究中心 进一步地，我们估算拆迁房屋占地面积所对应的建筑面积。我们首先估算拆迁 房屋的容积率，由于城市更新、土地整备原拆除项目的获取难度较大，我们以城市 更新典型项目的容积率来估算，根据样本数据，我们获得的城市更新原项目容积率 约为1.6-2.1，我们取项目的平均容积率1.8来进行估算，由此推算出13-16年房屋拆 迁的累计建面为8192.2万方。此外，根据12年存量数据，深圳市“小产权房”套均 面积为40平方米，我们以此套均面积估算，13-16年“小产权”拆迁套数约204.8万 套。 整体来看， 扣除掉拆迁部分后， 估算16年年底原村民集体自建住房约1.78亿平， 445.2万套。 表6：深圳城市更新项目拆迁面积及容积率 城市更新拆迁片区 拆迁范围用地面积（万方） 拟拆迁建筑面积（万方） 容积率 福安小区 1.30 2.70 2.08 布吉大靓花园片区 7.89 13.99 1.77 苹果小镇 198.00 322.00 1.63 竹园小区 5.05 9.47 1.88 数据来源：深圳国土规划委，广发证券研究中心 图6：深圳市“小产权房”拆迁建面与套数（估算） 图7：深圳市“小产权房”总面建面与套数 数据来源：深圳国土规划委，广发证券发展研究中心 数据来源：深圳国土规划委，广发证券发展研究中心 备注：13-16年数据为测算值 2427.8 2131.41 2101.49 1531.48 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2013 2014 2015 2016 拆迁面积（万方） 拆迁套数（万套，右轴） 30 130 230 330 430 530 630 730 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2012 2013 2014 2015 2016 小产权房建面（万方） 小产权房套数（万套，右轴） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 10 / 37 专题研究| 房地产 综合前文各类住宅的存量推算，我们估算出16年年底，深圳存量住房约4.57亿 平，856.8万套。其中，商品住宅1.29亿平，138.5万套；保障房0.36亿平，46.5万 套；工业区宿舍0
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