2017三季度北京房地产市场发展研究报告-2017.10-50页.pdf

China Index Academy中国指数研究院 北京分院2017年 10月北京房地产市场发展研究报告（ 2017年三季度）1目录北京房地产市场总结及趋势展望12 环北京房地产市场总结及趋势展望2三季度 政策： 限制性政策与长期性政策并存 。首先，在前序“四限”调整政策不动摇的基础上， 继续补漏升级、并收紧金融端口 ；同时，以加快租赁市场发展为代表的“长效机制”政策在各地陆续出台，从供应端缓解市场过热 局面。调控思路及措施 第三季度部分热点城市发布 政策具体 内容 涉及城市 时间一、限制性措施1、 “限售、限购” 加码新购住房 2年内不得交易 重庆 9.22户籍 家庭已有一套住房的，取得房产证 3年后方可购买第二套；商品房取得房产证 3年方可上市转让 长沙 9.22非本市户籍居民限购 1套住房（提供 2年社保），本市户籍限购 3套 无锡 9.262、打击捆绑销售、变相抬价 ;摇号售房开发商销售实行“一价清”，即不得变相加价、超备案价格销售；不得捆绑搭售。 上海 7.23开发商不得虚高申报，也不得以精装为名变相抬价 成都 7.29房企应在取得预售许可后 10天内一次性销售全部房源，且不得捆绑搭售车位 杭州 7.26开发商需在开盘前，向公证机构申请摇号排序公证，并公示全部准售房源和已积累客户名单 上海 7.183、严格商品房销售价格监管对于申报价格明显高于前期或周边的，一律暂缓批准预售，确保 2017年房价环比不增长。 北京 7.13申报单价不得高于该项目以往销售均价、装修价格不得超过毛坯价格的 15% 长沙 7.3对不接受政府价格指导的项目，不办理网签备案；再次强调对房企执行明码标价，备案价格在销控表公开标示，销售价格不得高于备案价格。 广州 8.2二、金融 端口收紧1、房 贷 利率上调 8月全国首套房平均利率环比上升了 2.47%，同比上升 15.35%。 一线及热点二线 9月2、收紧个人消费贷 收紧个人消费贷，严禁消费贷违规流入房地产市场 广州、北京、 深圳等 9.5至9.25三 、 租赁长效机制1、发布 关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 ，加快发展租赁市场支持国有企业转型成为住房租赁企业、搭建租赁服务平台、设立 12个试点城市 全国 7.22、建立试点，利用集体建设用地建设租赁住房 北京、上海、广州等 13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。 全国 8.293、各城市陆续继续出台发展租赁市场政策保障租购同权、加大住房公积金对租赁住房的支持力度 广州 7.17加快培育和发展住房租赁市场 佛山 7.21培育和发展住房租赁企业、鼓励存量房屋用于租赁、鼓励住房租赁消费 天津 7.3租购同权 酒店写字楼可改建出租住房 武汉 7.24增设租赁住宅落户政 无锡 7.28部分商办项目，不改变使用年限，可申请改建为租赁住房，产权 10年内不得转让。 佛山 8.24支持房企业开展住房租赁业务，鼓励企业在新建商品房项目中长期持有部分房源 合肥 8.24在居住证积分管理中，对租赁住房达到一定年限的，实行“租购同分” ;发布住房租赁市场试点方案 杭州 8.299.1建立购租并举的住房制度，租房人办理居住证后享有义务教育、医疗等基本公共服务 山东省 8.1改善住房供求关系；赋予承租人更多权益；规范租赁行为，双方权益共保 北京 8.17建立政府划拨建设、企业新建自持、闲置住房出租等多渠道筹集租赁住房的模式 南京 8.22;公共租赁住房“只租不售，并限制租期 成都 9.1出台住房租赁市场支持政策 上海 9.15全国政策： 三季度房地产调控 政策梳理数据来源：中国指数研究院整理3全国政策： 限 售城市继续扩容，以稳定楼市预期，促进居民理性购房多城限售继续发力 ， 将使调控力度达到较高程度 。 至 9月末 ， 限售城市数量已达到 40余城 ， 政策通过以流动性为切入点 ， 立足于引导居民正确的住房消费行为 ， 与限购 、 限贷等政策配合使用已经形成新的预期引导机制 。 未来 ， 在新的预期引导机制下 ， 短期投机行为将得到精准的抑制 ， 住房自住属性将得到进一步强化 ， 房地产市场的供应端将更加重视如何让产品更有效地回应自住需求 。限售城市概况一览表城市 限售全面限制厦门、广州、青岛、保定徐水区、东莞、福州（五城区、闽侯县、长乐市、闽清县、福清市）、常州、海南全省、承德、济南、六安、芜湖、无锡、嘉兴、泰州、重庆（主城区）新购买住房的 ， 取得不动产权证未满 2年的 ， 不得上市交易 ， 不得办理转让公证手续 。惠州、南京、成都、郑州、开封、张家口、长沙、贵阳 新购买的住房须在取得不动产权证满 3年之后才能上市交易 （ 转让 ） 。石家庄 新购住房 （ 含新建商品住房和二手房 ） 的 ， 五年内不得上市交易 ， 购房时间以交易合同网签备案时间为准 。分类限制南通启东市 非启东籍居民在启东购买一手房的 ， 从网签之日起三年内不得上市交易；购买二手房的 ， 从产权变更之日起三年内不得上市交易 。扬州、徐州 在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上 、 非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的 ， 自取得 房屋所有权证 或 不动产权证书 未满 2年的 ， 不得上市交易 。 公证机关不得办理协议手续 。保定白沟新城 非本地户籍家庭购买新建住宅或二手房 ， 该房产自登记之日起 5年内不得转让 。保定主城区（莲池区、竞秀区、高新区）住房自取得 不动产权证书 ( 房屋所有权证 )未满 2年的 ， 不得买卖 。 其中 ， 对通过 “ 限房价 、 竞地价 ”“ 限地价 、竞房价 ”“ 双限双竞 ” 模式取得土地后开发建设的商品住房 ， 自取得 不动产权证书 ( 房屋所有权证 )未满 10年的 ，不得买卖 。珠海 新购买的住房须在取得不动产权证满 3年之后才能上市交易 （ 转让 ） 。 特定地块土地出让条件 10年限售 。西安、沈阳 在规定区域范围内购买的商品住房 ， 自购房之日 （ 以商品房买卖合同网签备案时间为准 ） 起满 5年方可上市交易；购买的二手住房 ， 房屋产权人取得 不动产权证书 后满 2年方可上市交易 。南昌在全市范围内 ， 所有新交易的住宅 (含新建商品住宅和存量住宅 ， 以合同网签时间为准 )， 须取得不动产权证满 2年后方可转让 。“ 三限房 ” 购房人自 商品房买卖合同 签订之日起 ， 5年内不得转让 。北海 新购买第二套商品住房需取得不动权属证书满 2年后方可转让 ， 新购买第三套及以上商品住房需取得不动权属证书满 5年后方可转让 。 购房时间以商品住房签约时间为准 。南宁、桂林 在市区购买第三套及以上商品住房的 ， 须取得不动产权属证书满两年后方可转让 。数据来源：中国指数研究院整理4全国政策： 住 建 部发文支持 北京、上海开展共有产权住房试点，力争形成可复制、可推广的试点经验9月 21日 ， 国家住建部印发 关于支持北京 、 上海市开展共有产权住房试点的意见 ， 支持北京市 、 上海市深化发展共有产权住房试点工作 ， 鼓励两市以制度创新为核心 ， 结合本地实际 ， 在共有产权住房建设模式 、 产权划分 、 使用管理 、 产权转让等方面进行大胆探索 ， 力争形成可复制 、 可推广的试点经验 。 北京市制定 共有产权住房管理暂行办法 ， 明确了未来五年供应 25万套共有产权住房的目标 ， 着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的基本住房需求 。 上海市截至 2016年底已供应共有产权保障住房 8.9万套 ， 并明确了下一步发展目标 ， 着力改善城镇中低收入住房困难家庭居住条件 。支持两市开展共有产权住房试点工作指导意见概要总体要求基本原则供应对象管理制度运营管理主体政策支持规划建设组织实施坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向。坚持政府引导、政策支持，充分发挥市场机制的推动作用；坚持因地制宜、分类施策，满足基本住房需求。面向符合规定条件的住房困难群体供应，优先供应无房家庭，具体供应对象范围由两市人民政府确定。要制定共有产权住房具体管理办法，核心是建立完善的共有产权住房管理机制，包括配售定价、产权划分、使用管理、产权转让等规则，确保共有产权住房是用来住的，不是用来炒的等。要明确由国有机构代表政府持有共有产权住房政府份额，并承担与承购人签订配售合同、日常使用管理、回购及再上市交易等事项。要确保共有产权住房用地供应，并落实好现有的财政、金融、税费等优惠政策。共有产权住房应以中小套型为主，要优化规划布局、设施配套和户型设计，抓好工程质量。按照已经确定的工作目标和重点任务，要以制度创新为核心，在建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。数据来源：中国指数研究院整理5全国政策 ： 集体 建设用地建租赁住房，行业将现四大变化国土资源部住房城乡建设部关于印发 利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 的通知 ， 明确了长效机制构建中很重要的一个切入口：土地 。 土地是调节房地产市场供求关系的根本性核心资源 ， 土地供应规模 、 供应结构和供应方式 ， 将在相当长一段时间内影响到各类市场行为主体的预期和决策 。 集体建设用地利用模式的突破将使未来房地产行业运行面临以下四大变化 。房地产行业面临的四大变化刚需分流 土地价值重估 金融创新 城市与业务模式以集体用地成本优势切人租赁市场，刚需满足渠道多元开发商投资算账的方式即将改变，拿地需理性以租赁为核心的全新供应体系下，推动金融模式创新一线城市深耕，存量运营趋势不断深化从整体上说这次集体用地制度的变化将使土地供给效率更高 ， 与市场实际需求匹配更契合 ， 并将持续改变行业的需求分布格局 。如果集体用地大量进入租赁市场 ， 从消费端会带来购房预期降温 ， 有利于稳定房价 ，开发商基于传统供求思维下的价格上涨逻辑便很难成立 ，对于高价地王的冲动也会得到较大程度的抑制 。随着住宅租赁业务的大量增加 ， 新的融资模式也将围绕租赁进行针对性的创新 。 房企应积极稳妥开展房地产投资信托基金 （ REITs） 试点 。一线及准一线城市未来围绕城市更新 、 长租公寓等存量资产运营的机会较大 ， 此次方案试点的北京 、 上海 、 沈阳 、 南京 、 杭州 、 合肥 、 厦门 、 郑州 、 武汉 、 广州 、 佛山 、 肇庆 、 成都等 13个城市大多属于这一行列 。数据来源：中国指数研究院整理6北京政策： 加快共有产权房建设，促进住房回归居住属性 9月 20日，为加快建立购租并举的住房制度和供应体系，促进住房回归居住属性，北京住建委会同北京市财政局、北京市规划和国土资源管理委员会联合发布 北京市共有产权住房管理暂行办法 ， 明确了未来五年供应 25万套共有产权住房的目标，着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的基本住房需求。共有产权房 影响 通过有效调节产权比例、更完善的准入退出机制满足居民基本住房需求，在供应、建设、分配、后续转让上拥有更强的保障。 推动住房制度改革，具有长期实行的基础，对全国住房制度的发展，对各城市解决居住问题，将形成良好的示范。 以其灵活的份额调节能够在最大程度上优化个人或家庭在一生中的资源分配，平滑住房消费周期。 将新市民纳入住房保障范围，有利于引导部分需求转向政策性商品住房，从更大范围引导更合理的住房消费理念。共有产权房新政的重点内容供应、选址1）单独列出、优先供应；2）非本市户籍家庭住房需求的房源不少于30%；3）从城市发展新区调配房源，促进中心城区人口疏解；4）交通便利、配套齐全申请资格符合限购资格、首套房单身年满 30岁、离婚满 3年规划建设品质不低于普通商品住房；以中小套型为主、考虑两孩和适老设计；全装修、智慧社区价格、配售1） 价格低于同地段 、 同品质普通商品住房；2） 优先配售：项目所在区户籍；在项目所在区工作的本市其他区户籍；在项目所在区工作非本市户籍出租出售1） 出租：购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分2） 出售：取得不动产权证满 5年的， 可按市场价格转让所购房屋产权份额 ， 同等价格条件下 ， 代持机构可优先购买市场流转取得不动产权证满 5年的 ， 可按市场价格转让所购房屋产权份额 ，但政府持有部分产权不能出售 ，在市场上流转的将只能是个人部分产权数据来源：中国指数研究院整理7北京政策： 北京新规划 促使市场向售租并举的格局转变，稀释纯刚需商品房市场，对纯刚需商品房形成较大竞争压力 9月 27日，北京发布 北京城市总体规划（ 2016年 2035年） ，规划显示，未来五年，北京新供应各类住房 150万套以上。其中，产权类住房约占 70，租赁类约 30。产权类住房中，商品住房约占 70，保障性住房约占 30。商品住房中，共有产权住房、中小套型普通商品住房约占 70。共有产权住房中， 70面向本市户籍人口， 30面向非京籍人口。常住人口到 2020年控制在 2300万人以内，并长期稳定在此一水平。供应、选址1）单独列出、优先供应；2）非本市户籍家庭住房需求的房源不少于30%；3）从城市发展新区调配房源，促进中心城区人口疏解；4）交通便利、配套齐全申请资格符合限购资格、首套房单身年满 30岁、离婚满 3年规划建设品质不低于普通商品住房；以中小套型为主、考虑两孩和适老设计；全装修、智慧社区价格、配售1） 价格低于同地段 、 同品质普通商品住房；2） 优先配售：项目所在区户籍；在项目所在区工作的本市其他区户籍；在项目所在区工作非本市户籍出租出售 北京城市总体规划（ 2016年 2035年） 需求端影响按人口总量控制目标 2300万计算 ， 2017年 -2020年北京年均人口增量约 32万 。 虽然受政策规划限制 ， 但人口增量仍然较大 ， 短期内购房需求仍较大 。供给端影响 住房供应结构发生改变，纯商品房市场空间缩小短期内市场结构转变为由租赁住房、共有产权房、保障住房、纯商品房等组成的市场结构，纯商品房市场由原来的 70%降至 49%以下，纯商品房市场空间大幅缩小。 分流刚需市场，对纯刚需商品房形成较大竞争压力短期内政策型住房供应增加，从消费端会带来购房预期降温，稀释部分刚需市场，对纯刚需商品房形成较大竞争压力。 北京城市总体规划（ 2016年 2035年） 对未来短期内市场的影响数据来源：中国指数研究院整理8北京政策： 北京多家银行 相继上调首套房贷款利率，首套房贷利率较基准利率上浮 5%-10%成为主流北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率 ， 调整后首套房贷利率较基准利率上浮 5%-10%成为主流的现象 。进入 9月份以来 ， 北京已有多家银行上调了房贷利率 ， 多数银行的首套房贷款利率已经或者是即将调整到基准利率（ 4.9%） 上浮 5%， 而首套房贷利率最高的已经上调到基准利率上浮 20%的水平 。从全国范围来看 ， 除北京以外 ， 上海 、 深圳 、 南京等地区商业银行陆续提高首套房贷利率水平 ， 首套房贷利率水平较基准利率上浮 5%-10%已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象 。银行 首套房贷款利率 银行 首套房贷款利率工商银行9月 14日（含）起，北京分行首套个人住房贷款执行利率调整为原则上不得低于人民银行同期同档次基准利率的 1.05倍交通银行首套住房利率最低仍执行基准利率，近期将根据市场变化情况考虑适时上调农业银行 将首套房贷执行利率调整为基准利率上浮 5%招商银行北京地区将进一步调整房贷政策，预计首套房贷款利率由最低执行基准利率调整至上浮 5%中国银行 目前北京地区首套房贷最低为基准利率上浮 5%中信银行 自 9月 1日起首套房利率为基准利率上浮百分之 10%建设银行9月 14日起，建行北京分行首套住房贷款利率价格为基准利率上浮 5，并会根据客户的资信状况差异化定价。民生银行目前民生银行北京分行首套按揭贷款利率为基准利率的 1.1倍，二套为基准利率的 1.2倍，按揭业务正常有序开展。近期没有调整房贷利率政策北京主要银行目前收到贷款利率概况数据来源：中国指数研究院整理9随着 房地产市场调控政策的不断加码和继续深化 ， 购房门槛的提高和资格的限制 清退 了大部分投资投机性购房 ， 三季度 成交量同比回落明显 。 2017年三季度北京 商品住宅 （ 不含保障房 ） 累计 成交 78万 平方米 ，较 2016年 三季度 下降 70%， 较 2017年二季度减少 32%。2017年 三季度 北京 商品住宅 （ 不含保障房 ） 住宅 月均成交约 35万平方米 ， 较 2016年全年月均销售量减少 48%。图： 2015年 1月 -2017年 9月北京商品住宅（不含保障房）成交量81683501020304050607080900204060801001201402015年01月2015年02月2015年03月2015年04月2015年05月2015年06月2015年07月2015年08月2015年09月2015年10月2015年11月2015年12月2016年01月2016年02月2016年03月2016年04月2016年05月2016年06月2016年07月2016年08月2016年09月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月商品住宅（不含保障房） (万 ) 商品住宅（不含保障房）月均成交量 (万 )住宅 成交 量 ： 三季度北京住宅成交量继续回落，同比减少 70%数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang10-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%01000020000300004000050000600002015年01月2015年02月2015年03月2015年04月2015年05月2015年06月2015年07月2015年08月2015年09月2015年10月2015年11月2015年12月2016年01月2016年02月2016年03月2016年04月2016年05月2016年06月2016年07月2016年08月2016年09月2016年10月2016年11月2016年12月2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月商品住宅（不含保障房）销售均价 (元 / ) 成交价同比（ %） 成交价环比（ %）2017年三季度北京住宅成交均价整体呈上涨态势 。 一方面 ， 住宅市场改善和高端产品成交占比不断扩大 ，带动全市均价 上涨 。 另一方面 ， 北京 刚性需求 仍然存在 ， 供需矛盾没有出现根本性变化 ， 推动三季度房价继续小幅上调 。2017年三季度北京 商品住宅 （ 不含保障房 ） 均价 为 47554元 /平方米 ， 较 2017年二季度均价环比上涨11%， 较 2016年三季度均价同比上涨 37%。图： 2015年 1月 -2017年 9月 北京商品住宅（不含保障房）成交 均价住宅 成交价： 成交 均价整体呈上涨态势， 三季度 同比涨幅为 37%数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang111500 1000 500 0 500 1000100万元以下100-150万元150-200万元200-250万元250-300万元300-350万元350-400万元400-500万元500-600万元600-700万元700-800万元800-900万元900-1000万元1000-1200万元1200-1500万元1500-2000万元2000-3000万元3000-5000万元5000万元以上2016三季度 成交 套数2017三季度 成交 套数图 ：商品住宅（不含自住房）成交 总价结构高价位中高价位中低价位占比81%占比12%占比7%占比38%占比11%占比52%总价结构根据中指院归纳整理 ， 住宅总价由低往高 ， 成交套数占比最低 的50%为中低价位 ， 成交套数占比最高的 10%为高价位 。据此统计 ， 2017年三季度北京市场 800万 /套成为中低端市场新的分水岭 。 占比较上年 同期下降 29个 百分点 ， 而中高价位增长 了 26个 百分点 ， 占比 增至 38%。高价位分 界线已增长至 1500万 /套 ，三季度 高 价位占 比 11%， 较去年同期 增长 4个百分点 。住宅成交结构： 800万成为中低端分水岭， 1500万成为中高价位分界线数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang12市场供应： 三季度 销供比为 0.64 ，开盘去化率 77%图： 2016年 -2017年 9月北京新开盘频率 三季度北京供增销降 ， 住宅市场整体处于供 大于 求状态 。 三季度 住宅平均月度供应量为 41万平方米 ，月均成交量为 26万平方米 ， 销供比为 0.64。 三季度 北京新开盘频率较为平稳 ， 政策从严 ， 信贷收紧 ， 开发商推盘节奏放缓 。 从新开盘去化率看 ，市场仍保持了良好的去化效果 ， 三季度 整体 去化率 77%。0.001.002.003.004.005.000204060801002016年01月2016年02月2016年03月2016年04月2016年05月2016年06月2016年07月2016年08月2016年09月2016年10月2016年11月2016年12月2017年01月2017年02月2017年03月2017年04月2017年05月2017年06月2017年07月2017年08月2017年09月批准上市面积 (万 ) 销供比图： 2016年 -2017年 9月北京住宅 月度供应量及销供比0%20%40%60%80%100%120%051015202530352016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月开盘数量 去化率数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang13市场库存： 商品住宅库存略有回升，出清周期增至 15.3个月 三季度北京商品住宅库存量略有回升 ， 截至 9月底 ， 北京住宅 （ 含保障房 ） 库存量为 645万平方米 ， 较 2016年 9月底减少 21%， 较 2017年 6月底增加 7%。 截至 2017年 9月底 ， 北京 住宅 （ 含保障房 ） 出 清周期为 15.3个月 ， 受供应增加 、 需求抑制 影响 ， 较 6月底上升 3.0个月 。图： 2015年 -2017年 9月北京住宅库存及出清情况024681012141618020040060080010001200 可售面积 (万 ) 出清周期数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang14区域成交 ： 昌平、顺义成交量位居前列，延庆、昌平成交均价同比涨幅较大区域 成交面积（万） 同比（ %） 成交均价（元 /） 同比（ %）昌平 15.94 -61.08 50782 102.46顺义 10.24 -64.38 29148 -12.29丰台 9.41 -50.92 69345 55.92密云 7.17 -60.24 20083 30.64朝阳 5.42 -73.89 54861 -22.51房山 5.06 -87.72 35981 58.79海淀 5.04 -49.13 73167 5.99通州 4.16 -78.07 50086 27.21大兴 3.88 -71.49 60751 32.74门头沟 3.59 -85.08 57461 64.79开发区 2.73 -39.68 55640 28.88怀柔 1.88 -37.92 23840 -4.22延庆 1.16 -68.37 10399 261.7石景山 1.08 108.38 37171 -49.23平谷 1.00 -93.66 22468 23.79东城 0.33 -71.76 102702 -0.91西城 0.25 -73.58 69213 -11.31合计 78.34 -70.44 47554 36.86数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang15自 3月商住房限购后 ， 北京商办类 市场遇冷 。 三季度商办市场 （ 写字楼 +商业用房 ） 月均成交约 11万平方米 ， 较 2016年同期大幅减少 84%， 环比二季度减少 34%。三季度商办市场成交均价同环比均下降 ， 三季度成交均价为 24431元 /平方米 ， 较 2016年同期下降20%， 环比二季度下降 16%。图： 2015年 1月 -2017年 9月北京商办用房成交情况39 67 17 11 0500010000150002000025000300003500040000450000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.002015-012015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-012016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-09成交面积 (万 ) 月均成交面积 (万 ) 成交均价（元 / ）商办市场： 商住限购 ，市场遇冷，三季度商办类产品成交量价齐跌数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang16三季度北京二手房市场低位徘徊 ， 单月成交量均未超万套； 7月份仅成交 7043套 ， 创近年来新低 ， 8月后成交量企稳 回升；三季度共计成交 23233套 ， 同比下跌超六成 。三季度 北京二手房 成交 均价为 59490元 /平 ， 同比上涨 16%， 环比下降 6%；楼市调控政策趋严 ， 三季度北京二手房 成交 均价环比呈下降趋势 。图： 2015年 1月 -2017年 9月北京二手房成交情况22951223771419170437422876860349594405877601000020000300004000050000600007000005000100001500020000250003000035000成交套数 成交均价（元 / ）二手房市场： 三季度单月成交量均未超万套， 8月后成交量企稳回升数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang17 2017年 1-9月 ， 北京二手房成交套数 达 10.95万 套 ， 新建商品住宅 （ 不含保障房 ） 仅 成交 2.29万套 ， 二手房成交套数占市场总量的比重 达 83%。 新房市场供应不足 ， 再加上二手房在交通和配套上占优势 ， 大量需求进入二手房市场 ， 北京房地产市场早已全面迈入存量房时代 。图： 2013年 至今北京新房及二手房销售 套数（万套）走势 图： 2013年 至今北京新房及二手房销售套数占比数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang二手房： 二手房成交套数占比达 83%，房地产 市场 处于 存量 房时代注：新房指新建商品住宅（不含保障房）5.78 2.29 27.37 10.95 0510152025302012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 1-9月新房成交 二手房成交45%30% 35% 29%17% 17%55%70% 65% 71%83% 83%0%20%40%60%80%100%新房成交 二手房成交18土地供求： 北京土地整体供求量显著增长，住宅及商办用地平均溢价率保持低位图： 2015年至 2017年三季度北京整体用地推出成交量价 图： 2015年至 2017年三季度北京住宅及商办用地成交价及溢价率2017年三季度 ， 北京土地市场整体供应量显著增长 ， 共计推出 32宗土地 ， 规划建筑面积 492.58万平方米 。 成交 28宗 ， 规划建筑面积 356.08万平方米 ， 处于历史同期较高水平 。 在成交的 28宗土地中 ， 住宅用地 25宗 ， 商业用地 2宗 ， 工业用地 1宗 。 25宗住宅用地均为限价地 ， 其中 7宗为自住型商品房用地 。2017年三季度 ， 北京土地成交楼面均价为 23623元 /平方米 ， 环比增幅放缓 ， 其中住宅楼面价为 24630元 /平方米 ， 商办楼面价为 14523元 /平方米 ， 环比均呈下降态势 。 住宅用地溢价率为 29.14%， 呈下降态势；商办用地溢价率为 0.18%， 持续保持低位 。05000100001500020000250000100200300400500600700推出规划建筑面积 (万 ) 成交规划建筑面积 (万 )成交楼面均价 (元 / )02040608010012014005000100001500020000250003000035000住宅用地成交楼面均价 (元 / ) 商办用地成交楼面均价 (元 / )住宅用地平均溢价率 (%) 商办用地平均溢价率 (%)数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang19土地供求： 大兴区成为土拍热点区域，热门板块带动丰台区域成交价上升0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00100.00规划建筑面积 ( ) 土地出让金 (万元 )图： 2017年三季度北京土地区域成交量及成交金额-10%0%10%20%30%40%50%60%0100002000030000400005000060000成交楼面均价 (元 / ) 平均溢价率 (%)图： 2017年三季度北京土地区域成交价及溢价率2017年三季度 ， 大兴区成为土拍热点区域 ， 共推出 11宗地块 ， 总规划建筑面积 241.14万平方米 ， 成交8宗地块 ， 总规划面积 90.14万平方米 ， 土地出让金达 239.92亿元 。 成交地块集中在北京经济技术开发区 、黄村镇等热点板块 。2017年三季度 ， 朝阳区 、 东城区等传统热点地区成交楼面价超 5万元 /平方米 ， 丰台区逐步摆脱价值洼地印象 ， 在西局村及西铁营村等板块带动下 ， 成交楼面价已超过 4.5万元 /平米 。数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang20重点地块分析： 金茂、世茂、国瑞联合体以 78.7亿元竞得丰台区西铁营村地块，建筑规划面积 19.38万平方米，为三季度成交价最高地块基本信息交易文件编号： 京土整储挂（丰） 2017041号建设用地面积： 65649.871代 征地面积 ： -规划建筑面积： 193846用地性质：F1住宅混合公建用地 、 B4综合性商业金融服务业用地 、 A33基础教育用地地块位置： 玉泉营桥东 北侧交易信息挂牌竞价起始时间： 2017-07-04 起始价： 525000万元挂牌竞价截止时间： 2017-07-18 成交价： 787000万元保证金： 158000万元 溢价率： 49.90%备注：住房销售均价不超过 79459元 /，且最高销售单价不得超过83432元 /；执行“ 9070” 政策；企业自持面积为 54%。竞得方： 金茂、世茂、 国瑞联合体数据来源： CREIS中指数据， fdc.fang 7月 18日 ， 金茂 、 世茂 、 国瑞联合体以 78.7亿元竞得丰台区西铁营村 0501-634等地块 ,。 该宗地采用 “ 限房价 、 竞自持 ” 方式出让 ， 销售均价不超过 79459元 / ， 最高销售单价不得超过 83432元 / ；执行 “ 9070政策 ” 。 该宗地块位于 丰台区玉泉营桥东北侧 ， 西侧过三环就是丽泽商务区 ， 处于二三环之间 。 目前周边二手房销售均价在 7万元 /平方米左右 。21排名 宗地名称 规划用途 规划建筑面 积 (万 ) 成交总价 (亿元 ) 楼面地价 (元 / ) 溢价率 受让单位01 丰台区西铁营村 0501-634等地块 F1住宅混合公建用地、B4综合性商业金融服务业用地、 A33基础教育用地F1住宅混合公建用地、 B4综合性商业金融服务业用地、 A33基础教育用地19.38 78.70 40599 49.90% 金茂、世茂、国瑞联 合体02 北京经济技术开发区路东区 G2街区 G2R1等地块 R2二类居住用地、 F1住宅混合公建用地、 A33基础教育用地 R2二类居住用地、 F1住宅混合公建用地、 A33基础教育用地 18.20 71.65 39372 49.90% 首创、远洋联合体03 北京市丰台区城乡一体化西局村旧村改造项目三期 0611-638地块 R2二类居住用地 R2二类居住用地 10.28 62.60 60905 49.05% 九龙仓04北京市朝阳区孙河乡北甸西村、西甸村 2902-29地块 R2二类居住用地、 2902-17地块 A8社区综合服务设施用地、2902-15地块 A334托幼用地R2二类居住用地、 A8社区综合服务设施用地、 A334托幼用地 10.90 59.60 54672 49.00% 张家口鸿运05 海淀区“海淀北部地区整体开发”翠湖科技园 HD00-0303-6009、 6010地块 R2二类居住用地 R2二类居住用地 13.90 58.08 41778 20.00% 中铁、碧桂园、阳光 置业、国瑞联合体06 顺义区后沙峪镇 SY00-0019-6001、 6003地块 R2二类居住用地、 SY00-0019-6004地块 B1商业用地 R2二类居住用地、 B1商业用地 27.43 50.20 18304 30.39% 中铁置业07 大兴区瀛海镇 YZ00-0803-0512、 YZ00-0803-0514、C07-3地块 R2二类居住用地、 A33基础教育用地 R2二类居住用地、 A33基础教育用地 13.35 47.90 35879 49.69% 首创、远洋、世茂联 合体08昌平区北七家镇 003、 CP07-0204-0001、 010、 013地块B4综合性商业金融服务业用地、 A61机构养老设施用地、R2二类居住用地、 A33基础教育用地B4综合性商业金融服务业用地、A61机构养老设施用地、 R2二类居住用地、 A33基础教育用地20.23 39.50 19523 6.76% 华润09北京市延庆区延庆新城 YQ00-0300-0004等地块（世园会一期）其他类多功能、综合性商业金融服务业、公建混合住宅、二类居住、供应设施及基础教育用地F3其他类多功能用地、 B4综合性商业金融服务业用地、 F2公建混合住宅用地、 R2二类居住用地、 U1供应设施用地、 A33基础教育用地40.76 39.00 9569 0.00% 北京世园投资发展有 限责任公司10 北京经济技术开发区路东区 C14C-1、 C14C-2、 C14S-1地块 B4综合性商业金融服务业用地及 S41公用停车场用地 B4综合性商业金融服务业用地、 S41公用停车场用地 26.41 38.50 14580 0.00% 京东表： 2017年三季度北京宅地和商办用地成交总